Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru

Уважаемый подписчик!

Я настоятельно прошу Вас сообщить мне Ваше мнение по вопросу цитирования новостей и статей касательно управления недвижимостью. Среди тех читателей, с кем мне удалось побеседовать, мнения разделились примерно поровну. Поэтому прошу Вас не оставлять этот вопрос без внимания и проголосовать. Нажмите на ссылку наиболее соответсвующего вашему мнению: только эксклюзивные новости и статьи; все новости и статьи по теме управление недвижимостью; эксклюзивные статьи плюс ссылки на другие аналитические материалы.

А пока читайте новый номер нашего журнала в привычном для вас варианте. Со всеми отзывами и предложениями обращайтесь по адресу info@besh.ru ко мне, Александру Галашину.

НОВОСТИ

  В Санкт-Петербурге пройдет конференция "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, развитие, управление"

В Санкт-Петербурге 27-29 сентября 2004 года при поддержке Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и правительства Санкт-Петербурга состоится Вторая Ежегодная Конференция "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, развитие, управление".

Организаторами конференции выступают Гильдия Управляющих (ГУД) и Девелоперов и Российская Гильдия Риэлторов. Мероприятие пройдет при поддержке Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и правительства Санкт-Петербурга.

Как сообщили М2 в пресс-службе ГУД, в ходе Конференции планируется осветить следующие темы: Роль исполнительных органов власти и государственных учреждений в развитии рынка коммерческой недвижимости; Обзор европейских рынков недвижимости, сравнение с Россией; Государственная собственность и частные управляющие компании; Методы привлечения инвестиций в проекты строительства коммерческой недвижимости; Проектирование, строительство и эксплуатация сложных объектов.

Помимо этого, на конференции планируется обсудить инвестиционные возможности и риски, связанные с реализацией проектов, ситуацию на региональных рынках коммерческой недвижимости (возможности, риски, доходность, структура спроса, тенденции), а также проблемы управления территориями, развитие промышленных зон.

Для максимального освещения заявленных тем и эффективной работы специалистов на конференции будут работать следующие секции: Инвестиции в коммерческую недвижимость, Управление проектами коммерческой недвижимости, Мастер-класс "Управление торгово-развлекательными комплексами", Программа бизнес-туров по объектам коммерческой недвижимости, Мастер-класс "Организация деятельности управляющей компании", Управление и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости.

  Хранилища отходов будут строить по конкурсу

В Ленобласти пройдет конкурс на устройство объектов для обезвреживания и захоронения отходов.

На конкурс будут выставлены три участка, на которых должны разместиться комплексы по обезвреживанию и захоронению отходов: в Кировском, Гатчинском и Выборгском районах. Выбранные участки прошли необходимую экологическую экспертизу и не нанесут вреда лесам и грунтовым водам. Санитарно-защитная зона составит не менее 500 метров, а удаленность от населенных пунктов составит не менее полутора- двух километров.

Объем переработки отходов будет составлять не менее полутора миллионов кубических метров в год, при сроке эксплуатации не менее 20 лет.

  Столичные высотки будут оборудованы системами мониторинга кризисных ситуаций

Высотные здания Москвы будут оборудованы многофункциональными системами мониторинга кризисных ситуаций. Об этом сообщил сегодня представитель Московского института радиотехники, электроники и автоматики (МИРЭА) Павел Ерошин.

По его словам, для получения информации при возникновении техногенных катастроф более 50 высотных здания мегаполиса будут оборудованы малогабаритными постами контроля (МПК).

"МПК работает в автономном режиме, оснащен тепловизором, а вся информация о ситуации в районах Москвы будет поступать на центральный пункт управления", - отметил Ерошин.

По данным П. Ерошина, прибор автоматически фиксирует факты взрывов, аэрозольных и тепловых выбросов, пожаров и передает на пульт сигнал тревоги. Система мониторинга позволит оперативно реагировать на все события чрезвычайного характера. Каждый МПК способен контролировать территорию около 20 кв. км. Сообщает ИТАР-ТАСС.

  II ежегодная Конференция "Коммерческая недвижимость России"

В рамках проведения II ежегодной Конференции "Коммерческая недвижимость России" состоялась пресс-конференция на тему "Ситуация на региональных рынках коммерческой недвижимости в России".

Организаторы: Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД, член РГР), Российская Гильдия Риэлторов (РГР), издательский дом Impress media.

В пресс-конференции приняли участие Президент ГУД Александр Гришин, Вице-Президент РГР Андрей Гусев, старший консультант компании Stiles & Riabokobylko Евгений Попов, директор по развитию ОАО "ПСБ-инвест-Групп" Николай Вечер, генеральный директор ЗАО "Город" Владимир Родин, начальник директор по маркетингу инжиниринговой компании "Экопрог" Юлия Максимова.

По мнению старшего консультанта компании Stiles & Riabokobylko (член РГР) Евгения Попова, в целом темп роста предложения коммерческих площадей несколько отстает от темпа роста экономики России. В тоже время эксперт отметил, что двумя годами раньше о сколько-нибудь серьезных инвестициях речь не велась. А сегодня в городах с населением миллион и более не редко можно встретить реализованные проекты или строящиеся объекты стоимостью $100 млн. Основной спрос наблюдается в сфере торговли.

Не считая Москвы и Санкт-Петербурга, по мнению участников пресс-конференции, наиболее активно рынок коммерческой недвижимости развивается в Казани, Новосибирске, Воронеже, Перми, Челябинске. Доходность проектов в сфере коммерческой недвижимости на региональных рынках составляет 20-30%, что несколько ниже аналогичного показателя в Москве. Разница объясняется уровнем платежеспособного спроса потребителей конечной продукции или услуги, которые предоставляются или производятся в профильных зданиях.

Первой в череде проблем рынка коммерческой недвижимости стоит его "непрозрачность", или двойная бухгалтерская отчетность. Это с одной стороны не позволяет инвесторам и управляющим получить ясную картину финансового состояния компаний, владеющих недвижимостью, а с другой стороны, управляющим составлять профессиональные отчеты для эффективного управления.

Определенные трудности вызывают неразвитость социальной и транспортной инфраструктуры в городах, добавила Юлия Максимова. Кроме того, по ее мнению, сегодня мало, кто из строителей, или будущих собственников здания, задумываются над тем, как повысить доходность объекта. А ведь это вполне возможно просчитать на стадии проектирования, обратившись к профессиональным эксплуатирующим организациям.

Владимир Родин добавил, что отсутствие критериев оценки работы управляющих компаний, общих для всего рынка критериев составления отчетов о состоянии объектов затрудняет работу управляющих компаний.

В связи с этим, Гришин отметил проблему отсутствия профессиональной информации о рынке коммерческой недвижимости и его отдельных сегментов - ни перечня объектов, ни подробных маркетинговых отчетов на уровне компаний, ни понимания доходности объекта.

Главная же проблема рынка, как считают в Гильдии управляющих, заключается в дисбалансе интересов продавцов, оценивающих недвижимость по заоблачным ценам, и инвесторов, которые считают деньги по доходности. Из-за этого складывается впечатление, что в некоторых регионах рынка коммерческой недвижимости просто не существует, что там нет ни управляющих компаний, ни понятия коммерческой недвижимости. И, наконец, на рынке ощущается нехватка специалистов в области финансового анализа при планировании девелоперских проектов. Все это, безусловно, осложняет инвестиции в регионы.

Говоря об уровне подготовки специалистов, работающих на рынке услуг по управлению объектами недвижимости, вице-президент РГР Андрей Гусев заметил, что благодаря инициативе риэлторского сообщества России в Москве с 1996 года преподаватели американского института IREM (институт управления недвижимостью) начали готовить управляющих недвижимостью (CPM – сертифицированный специалист по управлению недвижимостью). А с 1999 года CCIM-institute, также при посредничестве РГР, начал вести курсы по подготовке сертифицированных специалистов по управлению инвестициями, которые сегодня становятся все популярнее.

По мнению Александра Гришина, сегодня для поступательного развития строительства и управления коммерческой недвижимостью необходимы "понятные инвесторам механизмы инвестирования", которых нет. Частично проблемы управления недвижимостью разрешатся благодаря новому городскому закону о доверительном управлении.

Новые механизмы привлечения инвестиций в недвижимость, что тормозит привлечение инвестиций в регионы, - эти и другие вопросы будут обсуждаться на всероссийской конференции, посвященной развитию рынка коммерческой недвижимости, которая пройдет в Санкт-Петербурге в конце сентября.

Оценивая ближайшие перспективы развития рынка коммерческой недвижимости, можно сказать, что именно в крупных российских городах будет продолжаться строительство коммерческих объектов: супермаркетов, многофункциональных и развлекательных комплексов.

  В Москве будет свой CCIM

В октябре 2004 года в Москве откроется первый филиал Американского института управления инвестициями в коммерческую недвижимость (Certified Commercial Investment Member Institute). Мероприятие будет проводиться при поддержке Российской Гильдии Риэлторов. Инициатива создания института принадлежит тем, у кого уже есть степерь СCIM.

В 1999 году CCIM-институт и РГР заключили договор о продвижении американских курсов в СНГ. За пять лет более 200 человек прослушали курс, из них 37 получили одну из двух степеней CCIM (член или кандидат). Среди обучающихся были представители не только компаний, активно работающих на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга (Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Colliers Int., Knight Frank, Stiles & Riabokobylko), но и менеджеры с Украины, Армении, Казахстана, других стран СНГ, а также из российских регионов.

  28-29 сентября 2004 года в Москве в здании ММВБ состоится конференция "Недвижимость и инвестиции в России"

28-29 сентября 2004 года в Москве, в здании Московской межбанковской валютной биржи состоится конференция "Недвижимость и инвестиции в России" - одно из наиболее значимых международных событий в сфере недвижимости. Конференция проводится компанией RTE Group. Первый день конференции посвящен анализу вопросов российского рынка недвижимости. Второй - специализированным секциям по рынку московской недвижимости.

Конференция проводится при поддержке Московской ассоциации-Гильдии риэлтеров и Московской межбанковской валютной биржи.

Конференцию откроет выступление Андрея Шаронова, заместителя Министра экономического развития и торговли РФ.

Прозвучат доклады руководства Министерства промышленности и энергетики РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Государственной думы РФ, Правительства Москвы и других организаций. В рамках конференции с докладами выступят представители Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), ММВБ, Московской Ассоциации-Гильдии Риэлтеров, МИЭЛЬ, МИАН, РОСНО, Атона и других компаний.

В конференции примут участие главным образом руководители российских и иностранных банков, инвестиционных и страховых компаний, агентств недвижимости, компаний-застройщиков, а также крупнейших компаний заинтересованных в инвестициях в рынок недвижимости.

СТАТЬИ

О костре инквизиции и банковской системе

Банковский кризис - продолжение следует?.. - так называется статья, подготовленная нашим внештатным автором Антоном Белых. Автор анализирует ситуацию, сложившуюся сейчас в банковской системе, говорит о высокой вероятности нового всплеска нервозности. Что ж - хоть наша точка зрения и далеко не всюду совпадает с точкой зрения автора, статью мы все же публикуем.

"А все-таки она вертится!" - кажется, так восклицал великий ученый муж древности, сходя на костер инквизиции. А мы можем теперь во весь голос сказать, нет, закричать, что они все-таки, вопреки всяческим предыдущим заявлениям, есть! "Кто они?" - недоумевая, спросите вы. Конечно же, "черные списки" банковских учреждений. О наличии по крайней мере одного прямо и официально заявило совсем недавно Министерство по налогам и сборам (МНС), включив в него семь российских банков, которые, очевидно, не входят в разряд крупных, но в то же время, что это за банки, в МНС не сообщают.

А в каком списке твой банк?

Каким образом ЦБ выделяет эти подозрительные банки, понять на самом деле трудно: либо по указу свыше, либо по составленным "черным спискам", наличие которых официальные представители Банка России напрочь отрицали в течение всего периода "нервозности" на межбанке и продолжают отрицать до сих пор. Лишь однажды глава ЦБ Сергей Игнатьев обмолвился, что у основного банка страны есть претензии к некоторым коммерческим кредитным учреждениям, но сразу же добавил, что есть и банки, которые абсолютно чисты перед законом, то есть и перед ЦБ.

А вот представители МНС не стали открещиваться и напрямую "приговорили" семь российских банков. Как пишет газета "Ведомости", в МНС список этих банков назвать отказались, но заявили, что все они московские. Похоже, что возникает ситуация, когда два ведомства, которые по идее должны активно взаимодействовать между собой оказались по разные стороны баррикад из-за несогласованности в действиях и заявлениях. Если уж ЦБ заявил, что черных списков нет, то МНС следовало придержать противоположную информацию хотя бы какое-то время, а лучшее ее вообще не обнародовать. Потому что теперь отзыв лицензии у любого банка может вызвать скачок рынка межбанковского кредитования (МБК): банки снова начнут закрывать лимиты друг на друга, опасаясь, что следующим в списке кандидатов на потерю лицензии может оказаться любой московский коммерческий банк, что, в общем-то, правомерно. Следствием такого поворота событий может стать значительное снижение ликвидности частных коммерческих банков, как это было в июле текущего года. И причины останутся те же: отток финансовых ресурсов, вызванный нелояльностью и пугливостью российских вкладчиков, которые за последние 15 лет уже несколько раз теряли все, но несмотря на это, продолжают надеяться на стабилизацию банковской системы в России.

Сейчас ситуация на рынке межбанковского кредитования и так далека от идеальной, поскольку в конце месяца, как правило, выплачивается большая часть налогов, следовательно наблюдается заметное снижение рублевой ликвидности в банках, что вызывает замедление выдачи кредитов частным лицам, в том числе и ипотечных, которые считаются одними из самых прибыльных. Вадим Микрин, коммерческий директор Маркетинговой Группы БЕШ, специализирующейся в том числе на финансовой аналитике рынка недвижимости: "Падение рублевой ликвидности банка не означает полное прекращение выдачи им ипотечных и других потребительских кредитов. И если в ближайшее время банковская система не испытает новых потрясений, то уже к середине месяца можно ожидать стабилизации обстановки".

Обласканные иском

"Основные проблемы, с которыми столкнутся процессуальные представители "Альфа-банка" в суде, заключаются в сложности доказательства причинно-следственной связи между проблемами банка и публикацией, - говорит юрисконсульт А.В.Барсегян. - В первую очередь юристам "Альфа-банка" придется доказать, что изложенные в статье "Коммерсанта" факты в корне не соответствуют действительности. Во-вторых, если предположить, что это удастся, то потребуется представить в суд веские подтверждения того, что именно эта статья спровоцировала лавинообразный отток вкладов из "Альфы". Довольно абсурдно предполагать, что это можно будет сделать опросив всех вкладчиков, которые забрали свои деньги из банка в тот период".

"Отсутствие убедительной аргументации по двум вышеназванным тезисам едва ли позволит представителям "Альфа-Банка" рассчитывать на успех в деле возмещения прямых убытков якобы причиненных банку статьей. Если же говорить о снижении деловой репутации "Альфы", то встает резонный вопрос: действительно ли таковая имела место, чем она обусловлена и какова была роль "Коммерсанта" в этой ситуации", - считает А.В.Барсегян.

Среди прочих также рассматривается версия о заказном характере иска, хотя в самом банке ее напрочь отрицают. Если вдруг случится так, что "Альфа-банк" одержит победу в арбитражном суде, то можно будет задуматься о наличии заинтересованной в его победе некой "третьей силы", поскольку, похоже, что никаких реальных юридических оснований на победу у "Альфы" нет.

Равнение на ЦБ

Вообще, Банк России, похоже, расширяет свои полномочия с неумолимой быстротой. Совсем недавно было принято постановление, разрешающее Центробанку затребовать в каждом банке отчет о состоянии его финансовых активов в любое время, вопреки принятому ранее графику, по которому банк предоставлял ЦБ отчет в конце месяца. Якобы сделано это в целях борьбы с "подгонкой" результатов деятельности за текущий период к назначенному времени проверки. По мнению представителей ЦБ, такое право основного банка страны заставит остальных игроков банковского сектора работать постоянно на протяжении всего месяца, а не "подгонять" результаты под запланированную планку. А сам Центральный банк получит возможность отслеживать реальное финансовое состояние любого коммерческого банка с целью наиболее объективной оценки его деятельности и принятия "адекватных" мер в его отношении. На самом деле, более вероятно, что это постановление дает ЦБ возможность отозвать лицензию практически у каждого мелкого банка, поскольку в начале месяца, когда еще не поступили платежи по выданным кредитам а проценты по депозитам прошлого месяца уже выплачены, финансовое состояние кредитной организации может быть значительно хуже реального положения вещей.

Резюмируя вышесказанное, можно предположить, что в данный момент существуют вполне реальные предпосылки для возобновления, как минимум, "нервозности" в банковском секторе, которая вопреки всяческим заявлениям чиновников может стать кризисом, не спросив у них на это разрешения. А лечить болезнь, как известно, значительно труднее, чем провести ее профилактику, но, очевидно, в профильных ведомствах и ЦБ так не считают, ибо не видят самой болезни, а может, просто не знают профилактического лекарства.