Здравствуйте! Сегодня снова приветствуем новых участников нашего замечательного рынка! Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

ПРИВЕТСТВУЕМ НАШИХ КОЛЛЕГ!

  Основание "МТЛ"

Управляющая компания "Бест" реорганизовала свою структуру и создала новую компанию "Эксплуатация недвижимости".

Необходимость профессиональных организаций по эксплуатации недвижимости на рынке очевидна. Собственник здания может создавать либо собственную службу эксплуатации, либо обращаться в сторонние организации.

Идея создания отдельной компании по эксплуатации недвижимости возникла давно. Собственного отдела обслуживания в связи со стремительным ростом и расширением компании "Бест" стало недостаточно, и положительный опыт эксплуатации своих объектов привели к созданию компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости".

Управление недвижимостью и эксплуатация – два совершенно разных вида деятельности, которые нужно четко различать. Таким образом, мы намеренно разделяем компанию и для организации по эксплуатации вводим новый бренд.

"МТЛ. Эксплуатация недвижимости" состоит из следующих отделов:

• управления (администрирования, финансового обслуживания, рекламы и маркетинга)
• технического обслуживания
• клининга
• охранного предприятия

По словам генерального директора Лушникова Андрея Владимировича, "Услуги "МТЛ" соответствуют мировым стандартам, и уже сейчас мы привлекаем на работу профессионалов. Стоимость обслуживания - дешевле за счет комплексного подхода".

"МТЛ"- рыночная компания. На первом этапе в эксплуатации находится около 50 тыс. м2, среди них бизнес-центры "Таймс ", "Гранат ", "Мидель ", "Ресурс ", торговый комплекс "Желтый угол ", и другие объекты коммерческой недвижимости.

Как утверждает руководство "МТЛ. Эксплуатация недвижимости ", существует несколько потенциальных клиентов, готовых подписать договоры на эксплуатацию собственных объектов.

С каждым годом количество обслуживаемых площадей планируется увеличивать в 2 раза. В планах компании эксплуатация жилого фонда и международная сертификация услуг "МТЛ. Эксплуатация недвижимости ".

Управляющая компания "Бест " продолжает работать в сфере девелопмента и оказывать полный комплекс услуг на рынке коммерческой недвижимости.

  Адвокатский кабинет Н.А.Зорина

В августе состоялось открытие Адвокатского кабинета Н.А. Зорина, учрежденного кандидатом юридических наук адвокатом Николаем Александровичем Зориным.

Новая адвокатская фирма специализируется в области оказания профессиональных юридических услуг в области управления объектами недвижимости, совершения сделок с объектами недвижимого имущества и правового представительства в спорах, связанных с правами на объекты недвижимости. В своей деятельности адвокат Зорин руководствуется принципами профессионализма и компетентности, ориентируясь на самые высокие стандарты предоставления юридических услуг.

Многолетний опыт практической работы в области юриспруденции и консалтинга основателя позволяет молодой юридической фирме удовлетворять требованиям самых взыскательных клиентов. Адвокатский кабинет Н.А. Зорина ведет юридические проекты в интересах российских и иностранных компаний, осуществляя их представительство как в Российской Федерации, так и за рубежом.

НОВОСТИ

  Всегда ли виноват жилец?

С точки зрения некоторых жилищно-эксплуатационных компаний существует презумпция виновности жильца и не невиновности ЖЭКа, если произошла какая-либо авария внутри квартиры и повлекла за собой банальное подтопление нижних соседей.

В городе Киров есть "нехороший" дом с "нехорошими" квартирами и "нехорошими" жильцами. А обслуживает этот дом "хорошая" частная экплуатационная компания в форме ООО. Довольно регулярно в течении последних двух лет в этом доме происходят подтопления квартир по одной и той же схеме: по ночам и в выходные дни в квартирах лопаются резиновые соединительные шланги в металлической оплетке, которые можно встретить почти в каждой квартире ввиду их большой популярности в среде сантехников. Происходить это стало после того как ООО "Жилсервис" в целях минимизации затрат сняло дежурство в насосном помещении и подкачивающий насос (дом высотный), когда в доме снижался забор воды никто не регулировал.

В итоге, после второго случая разрыва соединительного шланга и подтопления соседей, владелица злополучной квартиры Светлана решила не возмешать ущерб пострадавшим соседям внизу, а через суд доказать вину нерадивого частного ЖЭКа в подтоплении и причинении убытков. Несмотря на то, что Светлана работает в Москве в страховом бизнесе и имеет большой опыт в разбирательстве страховых случаев при страховании жилья, для защиты своих интересов в суде по иску потерпевших жильцов пригласила адвоката Дмитрия Савельева.

Судебное заседание в Ленинском районном суде г. Кирова назначено на 26 августа. Задача, которую ставит адвокат - добиться независимой экспертизы и доказать, что хотя вода и текла из квартиры Светланы, виновна в этом не она, а ЖЭК, который не обеспечил надлежащее давление воды в системе водоснабжения дома, что вывело из строя исправное сантехническое оборудование в квартире и причинило подтопление. О дальнейшем развитии ситуации мы вас будем информировать.

  Управлять недвижимостью считанные дни!

Управляющая компания Инвест-Лайн предложила рынку управления недвижимостью принципиально новый продукт - "Недвижимость для киносъемок". Клиенту - киногруппе - предоставляется полностью готовый к съемкам объект, на котором в течение короткого промежутка времени (3-10 дней, в зависимости от продолжительности съемок) поддерживается порядок, зачастую не характерный для обычной его жизнедеятельности.

Управляющая компания берет на себя все заботы по согласованию регламента использования объекта, обеспечивает четкость и своевременность исполнения договора, взаимодействует с коммунальщиками, в частности, по выделению дополнительных электрических мощностей. По окончании съемок мобильная клининговая бригада производит заключительную уборку.

Пробные продажи услуги "Недвижимость для киносъемок" осуществляются уже в течение месяца. За это время было реализовано 6 проектов. Управляющая компания Инвест-Лайн обладает обширной базой разноплановых объектов недвижимости, с собственниками которых сложились доверительные отношения. Немалую роль в этом играет репутация компании Инвест-Лайн как надежного партнера.

  Меньше всего офисов класса "А" расположено на юге и востоке столицы

По результатам исследования компании "НП Консалтинг" рынка офисных помещений класса "А", было заявлено, что по своим характеристикам 20% изученных объектов, позиционирующихся как офисные помещения класса "А", не соответствуют существующим критериям, характеризующим офисные помещения, относящиеся к классу А.

Исследование показало, что самыми востребованными являются офисные здания в центре, в пределах Бульварного кольца, на западе, северо-западе и севере столицы,а также в пределах Садового кольца и в районе Замоскворечья.

Компания "НП Консалтинг" представила следующие статистические данные:

Центр в пределах Бульварного кольца - 12.7%
Центр в пределах Бульварного и Садового кольца - 37.4%
Замоскворечье-Якиманка - 15.1%
Запад-Юго-запад - 13.5%
Север-Северо-запад - 7%
Восток - 6.6%
Юг - 5%

Согласно отчету, наиболее часто встречающаяся величина арендной ставки (отображает реальную рыночную стоимость арендной ставки на офисные помещения класса "А") составляет от 600$ до 650$ за 1 кв. м в год.

  РГР: Цены на коммерческую недвижимость могут снизиться

По данным Российской гильдии риэлтеров, в ближайшее время возможно снижение цен в секторе коммерческой недвижимости, вызванное увеличением предлагаемых к продаже объектов. Об этом было заявлено на пресс-конференции "Проблемы в банковском секторе и ценовая ситуация на рынке жилой и коммерческой недвижимости".

Согласно сделанным прогнозам, падение цен на коммерческую недвижимости может быть вызвано июльским банковским кризисом, в результате которого банки сократили финансирование строительных проектов, а также решили избавиться от некоторых инвестконтрактов в коммерческой недвижимости. По мнению специалистов, банки могут начать продажи таких объектов со скидкой, что и приведет к падению цен.

СТАТЬИ

Доходность - это всегда плата за риск

С 27 по 29 сентября в Санкт-Петербурге пройдет общероссийская конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие". Организаторы мероприятия - Гильдия Управляющих и Девелоперов и Российская Гильдия Риэлторов. Более подробно о предстоящем событии мы попросили рассказать ведущего секции "Инвестиции в коммерческую недвижимость" Николая Вечера.

Насколько сегодня российская коммерческая недвижимость является привлекательной с точки зрения инвестиций по сравнению с другими финансовыми инструментами (акции, валюта и т.п.)?

Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив является достаточно привлекательной, в том числе для иностранных инвесторов, хотя на первом месте она не стоит. Первое полугодие 2004 года обозначилось резким скачком по доходности российских евробондов с шести с половиной до восьми с половиной процентов. С точки зрения консервативного инвестора, а это институциональные инвесторы ( страховые компании, пенсионные фонды, взаимные фонды) коммерческая недвижимость является рисковым активом и в Россию они предпочитают вкладываться в государственные облигации. Однако, есть примеры инвестиционных приобретений на рынке коммерческой недвижимости России. Например, известная сделка-бизнес-центр класса "А" в Москве на Гоголевском бульваре 11. Недавно прошла сделка в Москве, когда за 46 млн. $ был продан Берлинский Дом. Такого рода крупные сделки появляются, хотя большая часть предложений со стороны российских продавцов не соответствует критериям для инвестиционной сделки. Существует множество рисков. Это риски собственности, риски владения, риски управления, риски низкой ликвидности рынка, которые останавливают инвесторов. Экономика генерирует большие объемы капитала, а активов, куда можно было бы разместить вложения практически нет.

Каковы показатели доходности коммерческой недвижимости в Москве, в Питере и в регионах?

Здесь показатели Петербурга и Москвы примерно одинаковы. Это 11-13 % доходности. У регионов выше доходность, потому что выше риски. В некоторых Девелоперских проектах, например индустриальные парки прибыль доходит до 20-22%, но только в том случае, если есть девелопмент. В регионах приобретение офисной недвижимости - это 20%.

С чем вы связываете повышенный интерес к секции, которую вы ведете на Конференции "Инвестиции в коммерческую недвижимость"?

До сих пор вопроса по отдельно существующему рынку инвестиций в коммерческую недвижимость не существовало. Сейчас ситуация меняется, возникают инвестиционные продукты, прежде всего это касается Москвы. Для западных инвесторов - это непонятный рынок, без российского партнера никто не решается работать. Многие вещи непонятны. Особенно, что касается правовой ситуации. Рынок коммерческой недвижимости перевернут с ног на голову. Везде в мире первичном является земля, а все остальное- улучшение этой земли. Когда происходит продажа бизнес - центра, например, Рокфеллер Плаза, то предметом сделки является земельный участок с улучшениями в виде строения. Таким образом, здание следует судьбе участка. А у нас все с точностью наоборот. Приобретается здание, а земля должна следовать судьбе здания. Причем "следование судьбе" оно самостоятельное. Переоформление прав на земельные участки - это отдельная тема, которая занимает от полугода до полутора лет. Во всяком случае, по опыту Петербурга.

Что тормозит инвестиционные процессы - в законодательстве, в экономических условиях?

Самый главный стопор в привлечении инвестиций в Россию - это непредсказуемость поведения российской власти, попытки задним числом изменить правила игры. Все это отпугивает инвесторов.

Какие крупные инвестиционные проекты в сфере недвижимости являются сегодня знаковыми для рынка (Москва, Питер)?

Что касается Москвы, то это Москва-сити. Это крупномасштабный проект. Изначально говорилось о вложении 800 млн. $. Из заявленных в Петербурге, очень интересный проект "Европейские набережные". Относительно объектов МК "ПСБ", то как раз к Конференции мы запустим наш новый элитный бизнес- центр класса "А" на Невском 38 и на третий день проведения Конференции сделаем туда бизнес-тур.

Каковы наиболее интересные для инвестора сегменты?

Здесь есть целый ряд факторов. Что наиболее доходно, то наиболее и рискованно. Так что это замкнутый круг. Но если говорить о доходном сегменте рынка коммерческой недвижимости, то это, безусловно, торговые комплексы, гипермаркеты, супермаркеты. Надежными вложениями считаются бизнес -центры.

Насколько коммерческая недвижимость является рискованным инвестиционным активом?

Чем выше риски у актива, тем выше доходность! Поскольку, как я уже сказал, торговля наиболее доходна, то она наиболее и рискованна. Здесь множество рисков связано с арендаторами. Они очень подвижны, к сожалению. Бизнес - центры и производственная недвижимость более стабильны.

Каковы перспективы мелких частных инвестиций в коммерческую недвижимость, в том числе в перспективе создания Паевых инвестиционных фондов недвижимости?

Во-первых, такие фонды уже существуют и в Петербурге, и в Москве. В Петербурге - это так называемый первый паевой инвестиционный фонд прямых вложений в недвижимость. Им управляет компания "Свиньин и партнеры". С моей точки зрения, это относительно крупные вложения. В том же фонде, минимальный пай составляет 5 тысяч $. Все-таки это больше ориентировано на физических инвесторов, выше среднего класса. По мере развития, особенно жилой недвижимости возникают Пифы вложения в жилую недвижимость, в том числе подобный фонд есть у ПСБ банка. Фонды по жилью будут развиваться. Жилая недвижимость сейчас более доходна.

Изменилась ли ситуация на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость за последние два года и как поменялась ситуация в Петербурге с приходом команды Матвиенко?

Изменилась кардинально! Рынок коммерческой недвижимости появился, раньше его просто не существовало. Что касается Петербурга, то с одной стороны в правительстве есть профессиональные финансисты, прекрасно понимающие всю проблематику и вступающие в диалог с бизнес -сообществом. Например, в этом году при участии Гильдии Управляющих и непосредственно президента Гильдии Александра Олеговича Гришина был принят закон о доверительном управлении государственным имуществом Санкт-Петербурга. И это, безусловно, шаг вперед! С другой стороны происходят изменения правил игры. Старые законы уже не работают, новые пока что не выработаны. В первую очередь это касается жилой недвижимости. Будем надеется, что инвестиционный климат улучшится с приходом нового губернатора. Надо сказать, что по Ленинградской области инвестиционная ситуация очень хорошая.

Какие новые механизмы привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость?

Во-первых, банки стали обращать внимание на рынок коммерческой недвижимости и вкладывать в этот сегмент свои активы. Например, Промышленно-строительный банк. Появился институциональный инвестор, в том числе и западный. Это и страховые компании, и пенсионные фонды. Наконец, появились другие формы небанковского капитала. И об этом как раз на Конференции хотелось бы поговорить. На секции мы постараемся отразить специфику инвестиционного процесса в сфере коммерческой недвижимости применительно не только к Москве и Санкт-Петербургу, но и к рынкам других субъектов Российской Федерации. Кроме этого, достаточное внимание будет уделено взаимодействию власти с инвесторами, в том числе в таких случаях, когда органы власти выступают соучастниками инвестиционного процесса.

Мы сделаем обзор доступных источников финансирования на рынке коммерческой недвижимости. Отдельно отразим взгляд со стороны на инвестиционный рынок - это западные инвестиционные компании, девелоперы. Очень хотелось бы, чтобы возник диалог между российскими участниками рынка и иностранными коллегами.