Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой. Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

В сентябре, по прогнозам специалистов рост спроса на коммерческую недвижимость в Иркутске существенно повысится.

Уже сейчас наблюдается повышенный интерес в этом секторе недвижимости. Однако планируется еще большее увеличение спроса, поскольку в сентябре, как правило, заканчивается сезон отпусков и открывается большое число новых филиалов и магазинов. Особенно пользуются спросом небольшие помещения площадью 10-15 кв. метров. Как сообщил ИРА "Телеинформ" сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников, увеличение спроса на коммерческую недвижимость наблюдается в сентябре каждый год, однако в нынешнем сезоне прогнозируется особенно интенсивный рост. Это объясняется тем, что в последнее время объектами коммерческой недвижимости в Иркутске все чаще интересуются московские, питерские, новосибирские фирмы. Специалисты сходятся во мнении, что этот факт повлияет на рост цены офисных помещений, однако пока трудно спрогнозировать, на сколько именно подорожает недвижимость.

В среднем цена коммерческих помещений колеблется в пределах 2 тыс. долларов за кв. метр. В последнее время все чаще практикуется перевод жилого фонда в нежилой, когда покупаются жилые помещения и переделываются под офис. Как правило, популярностью пользуются квартиры на первом этаже, окнами выходящие на центральные улицы города.

Деловой центр "Веда-Хаус" (Петроградская наб., д.18) будет введен в строй в марте будущего года. Заказчиком строительства выступает ООО "Веда-система". В настоящее время ведутся кровельные работы, прокладываются внутренние сети водопровода и отопления. Генподрядчик на объекте - ООО "Генподрядная компания "СТЭП".

Объем инвестиций в проект не разглашается. Известно, что к настоящему моменту освоено 55% от общей суммы затрат. В состав делового центра общей площадью 22 тыс. кв. м войдут офисы, водно-оздоровительный комплекс, теннисные корты, кинотеатр на два зала по 120 мест, зимний сад, автостоянки, ресторан с мини-пивоварней. Управлять бизнес-центром в целом будет собственник здания, водно-оздоровительный комплекс и ресторан отдадут в управление арендаторам.

К настоящему времени достигнута договоренность по сдаче в аренду около 30% площадей центра. Помещения займут российские и иностранные компании, в том числе банки. Арендные ставки соответствуют рыночным в своем классе помещений (бизнес-центр претендует на класс "А").

Вчера в столице закрылась на неопределенный срок еще одна гостиница — четырехзвездочный отель "Аэростар" на Ленинградском проспекте. Причиной стала не реконструкция, а конфликт владельца и арендаторов. Эксперты считают это большой неприятностью для гостиничного рынка.

В минувшую пятницу в холле "Аэростара" появились объявления о том, что отель временно не принимает постояльцев, а уже заселившихся гостей просят его покинуть. "В пятницу 60% номеров было занято, а сегодня к вечеру будут освобождены последние 11", — сообщила "Ведомостям" офис-менеджер отеля Ирина Яковлева. Агент службы размещения Светлана Арутюнова уточнила, что 130-150 человек выехали из отеля досрочно, сотрудники "Аэростара" помогали им перебраться в другие гостиницы.

Как объяснил "Ведомостям" адвокат бюро "Бартолиус" Дмитрий Проводин, представляющий интересы собственника здания — компании "Авиасити", тот был вынужден временно закрыть отель из-за конфликта с ООО "Аэроимп", арендующим все гостиничные и часть офисных площадей. "Авиасити" не устраивало, что арендатор без разрешения сдает офисные площади в субаренду, и в феврале, по словам Проводина, владелец обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском о досрочном расторжении договора аренды и выселении "Аэроимпа" из здания. Суд требования "Авиасити" удовлетворил, в апелляционной инстанции решение суда было отменено, но в кассационной — подтверждено. В пятницу в "Аэростар" прибыли судебные приставы и предложили арендатору покинуть здание, говорит Проводин.

Гендиректор "Аэроимпа" Александр Старовойтов отказался комментировать "Ведомостям" сложившуюся ситуацию.

По словам Проводина, временно закрыть гостиницу пришлось из-за того, что вся мебель, белье, электробытовые приборы и прочее находящееся в здании имущество принадлежит арендатору. "приняли имущество на ответственное хранение, а потом, в зависимости от результатов переговоров с "Аэроимпом", оно будет либо выкуплено, и отель откроется сразу, либо "Авиасити" придется обставить гостиницу заново", — объяснил юрист. Он не исключает, что "Авиасити" продаст здание гостиницы арендатору или стороннему инвестору "по рыночной цене". Исполнительный директор Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко оценил само здание в $54 млн ($1800-2000 за 1 кв. м).

В "Аэростаре" находится один из офисов "Аэрофлота" и замгендиректора компании Лев Кошляков рассказал "Ведомостям", что после переговоров с "Авиасити" владельцами арендные ставки были увеличены. По данным владельцев, сейчас аренда офисов стоит $450-520 за 1 кв. м в год (с учетом эксплуатационных расходов и без НДС), и эксперты считают эти ставки рыночными. Но некоторые компании, например Международный московский банк, "Вести", Metro Cash & Carry и др., по разным причинам съехали из "Аэростара". Сотрудник одной из покинувших "Аэростар" компаний на условиях анонимности пожаловался, что владелец долго не давал разрешение на субаренду.

Экспертов гостиничного рынка закрытие "Аэростара" не удивило. В одной из консалтинговых компаний "Ведомостям" рассказали, что еще весной 2004 г. руководство гостиницы "Аэростар" предупреждало о возможном прекращении бизнеса из-за разногласий с собственником здания. Но даже временное закрытие "Аэростара" отразится на гостиничном рынке столицы, говорит заместитель директора по маркетингу Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова. Сейчас в Москве, по оценке специалистов, не хватает более 3000 гостиничных номеров. "В этой ситуации закрытие популярного четырехзвездочного отеля на 400 номеров станет большой потерей", — считает она.

Гостинично-офисный комплекс "Аэростар" общей площадью 50 735 кв. м находился на балансе ГУП "Главное агентство воздушных сообщений Гражданской авиации" (ГАВС ГА), после банкротства которого в 2002 г. перешел к ОАО "Авиасити". Арендатором 6200 кв. м офисных площадей и гостиницы (около 30 000 кв. м) является ООО "Аэроимп" (по данным МРП за 2002 г., участниками ООО являются "ИМП Групп" (Кипр), "Аэрофлот" и ООО "Главагентство-Сервис"). Договор аренды с Госкомимуществом, по которому "Аэроимп" платит 51 руб. за 1 кв. м в год, был заключен до 2015 г.

В Санкт-Петербурге появилась новая категория арендаторов, подыскивающих крупные офисные площади в бизнес-центрах высокого класса. По данным компании "Бекар. Консалтинг", в бизнес-центрах класса В 65% офисных площадей арендуют местные компании, 21% - московские, 14% - иностранные. В бизнес-центрах класса С 86% офисных площадей арендуют местные компании, 6% - московские, 4% - иностранные, 4% - компании из регионов России. Также отмечается определенное зонирование по профилю деятельности компаний.

По словам Любови Михеевой, менеджера по маркетингу компании "Астера", представительские офисы компании стараются размещать в центральной части города и в складывающихся деловых районах в бизнес-центрах класса А и В. Предприятия малого и среднего бизнеса, занимающиеся оптовой и мелкооптовой торговлей, заинтересованы в бизнес-центрах, расположенных поблизости от складских помещений. Консалтинговые компании стараются размещаться в бизнес-центрах класса А и В в центральной части города. Особые клиенты в бизнес-центре - банки. Отделения банков, работающие как с физическими, так и с юридическими лицами, стараются размещать в представительской зоне Санкт-Петербурга. При этом основными требованиями банков являются возможность аренды первого этажа и повышенные нормы безопасности.

Раньше основные требования к бизнес-центрам ограничивались удачным местоположением, наличием парковки, систем телекоммуникаций, требовались конференц-зал, кафе, а из услуг - уборка помещений и круглосуточная охрана. Сейчас арендаторы внесли в число требований индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории бизнес-центра сервисных служб: банк, тренажерный зал, ресторан.

СТАТЬИ

Коммерческая недвижимость переезжает в спальные районы

В ожидании окончания строительства ММДЦ "Москва-Сити" застройщики коммерческой недвижимости продолжают осваивать спальные районы и пригороды Москвы. Если учесть, что в соответствии с Генпланом развития Москвы столичный центр должен превратиться в туристско-рекреационную зону и коммерческое строительство внутри Садового кольца будет ограничено, высококлассные офисы за пределами центра станут крайне востребованными.

Пока спрос на офисную недвижимость в центре столицы по-прежнему на самом высоком уровне. По данным компании Colliers International, более 60% от общего объема предложения коммерческой недвижимости сосредоточено в пределах кольцевой линии метро, более 65% клиентов в своих заявках указывают центр города как предпочтительное место расположения офиса, 15% готовы расширить зону поиска до Третьего транспортного кольца (ТТК). На долю других районов приходится порядка 21% заявок.

Сайт Арендатор.ру провел опрос посетителей на тему "Готовы ли вы снимать офис за пределами МКАД?". По результатам голосования 26,3% посетителей стали бы снимать помещения за пределами МКАД, а 73,7% – нет.

Основные причины высокого спроса на офисные помещения в центре – традиционность и престижность местоположения, удобство для сотрудников, добирающихся на работу общественным транспортом. Однако перегруженность центральной части города автомобилями, более низкие ставки аренды и увеличивающийся выбор качественных офисных помещений за пределами Садового кольца, ТТК и МКАД побуждают арендаторов и покупателей обращать все больше внимания на офисы за пределами центра Москвы.

Дальше – больше

В восточной части города сконцентрировано большое количество промышленных предприятий, что ухудшает экологическую обстановку и отрицательно сказывается на имидже района. Кроме того, по мнению специалистов компании ABN Realty, Северо-Западный, Западный и Юго-Западный районы исторически считаются более престижными для ведения бизнеса.

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за пределами центра спрос формируется в основном на офисы класса В, хотя востребованы и помещения класса А, особенно если объекты расположены в деловых районах – таких, как Ленинский и Кутузовский проспекты, Ленинградское шоссе, проспект Мира. Именно там ощущается недостаток высоклассных офисных площадей.

По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, сегодня около 65% договоров по аренде офисов приходится на центр Москвы и уже порядка 30% общего числа сделок фиксируется в пределах ТТК. "Хотя еще буквально два года назад на сделки по объектам, расположенным за Садовым кольцом, приходилось не более 10%", – говорит Колегов.

Понятно, почему все большее количество арендаторов коммерческой недвижимости переезжают из центра в спальные районы и дальше. Во-первых, они получают офис необходимого уровня комфортности и сервиса дешевле на 18 – 30%, у них есть возможность снять офис большей площади. То есть, условно говоря, сервис класса А предоставляется по цене класса В. "Офис за пределами центра – это наличие свободного жизненного пространства, чистого воздуха, более легкий трафик, движение против основного транспортного потока, отсутствие пробок, наличие парковок – идеальные условия для неклиентского бизнеса", – говорит Элина Занина, руководитель отдела рекламы и маркетинга управления коммерческой недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". Если это бизнес-парк, то арендатор получает возможность арендовать отдельно стоящее здание, находящееся под единым управлением.

Как считает генеральный директор компании Ost West Development Юрий Калоев, для многих компаний из сферы IT, медицины, сервиса, которые не ориентированы на высшие ценовые категории и нуждаются в больших площадях, переезд за пределы Бульварного и Третьего транспортного кольца становится вполне целесообразным. Многие крупные международные компании выбирают офисы далеко от центра Москвы и даже за ее пределами. Новый бизнес-центр Country Park находится в Химках. Офисы таких компаний, как Hoffmann-La Roche и 3М, расположены в районе Речного вокзала, Sun Microsystems – в конце Ленинского проспекта.

Однако у офисов за пределами центра есть и отрицательные стороны. Примером является строительство комплексов в рамках программы правительства Москвы на бывших заводских территориях за пределами Садового кольца и ТТК. "На таких участках сложно избавиться от индустриальных "следов". Несмотря на качество самих зданий, потенциальные арендаторы не хотят иметь офис на территории бывшей промзоны", – говорит начальник отдела агентских услуг Knight Frank Russia Ольга Тараканова. Поэтому офис за пределами центра далеко не всегда подходит для ведения ориентированного на клиентов бизнеса.

Ближний свет

Новые объекты реализуются очень быстро, еще на ранних стадиях строительства. Например, офисный центр класса А (Осенний бульвар, 21) был заполнен в кратчайшие сроки, несмотря на его отдаленное местоположение. Ограниченное число строительных площадок не позволяет девелоперам "развернуться" в этом районе. Поэтому офисное строительство частично смещается в сторону Крылатского, где в настоящий момент возводятся несколько бизнес-центров. Первые два здания бизнес-парка "Крылатские холмы" планируется сдать в IV квартале 2004 года, а строительство двух других корпусов будет завершено в 2005-м. "Крылатские холмы" – комплекс из четырех малоэтажных зданий класса А. Общая площадь арендуемых офисных помещений во всех зданиях составит около 54 000 кв. м, а в каждом из корпусов – около 13 000 кв. м. На участке площадью восемь гектаров также будет размещена парковка. Среднее соотношение количества парковочных мест и количества арендуемых площадей составит 30 кв. м на одно парковочное место.

Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, считает, что одним из стратегических перспективных направлений является район Краснопресненской набережной, где уже реализуются такие заметные проекты, как башня компании Enka в "Москва-Сити", "Европа Билдинг", "Строймонтаж".

Загородные офисы

Одни из основных претендентов на высококлассные офисы за МКАД – крупные международные компании, бизнес которых связан с частыми перелетами. Удобно иметь офис в непосредственной близости от аэропорта (к примеру, Шереметьева). Это предположение подтверждает тот факт, что за МКАД охотно едут солидные компании.

Так, якорным арендатором Сountry Park является российский офис компании Volvo. Для крупных компаний выбор офиса за пределами столицы часто обусловлен наличием собственного производства рядом с офисом, как в случае с компаниями Mars (г. Ступино Московской области) или Coca-Cola (московский район Солнцево).

Кроме того, руководители многих компаний, как правило, проживают в загородных коттеджах, им удобнее добираться до бизнес-центров, расположенных неподалеку от дома. И не только: зачастую выехать за МКАД значительно легче, чем добраться до центра.

Огромную роль играет более низкая по сравнению с Москвой стоимость земли за МКАД. Это позволяет сэкономить на строительстве и значительно снизить арендные ставки. Экономия на земле позволяет выделить большую площадь под автостоянку, благоустроить территорию, организовать хорошую инфраструктуру. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела стратегического консалтинга и исследования рынка компании Jones Lang LaSalle, стоимость аренды в бизнес-парках за кольцевой дорогой как минимум на 20 – 30 % ниже, чем в столице.

Дальше – дешевле

В 2003 году лидерами по темпам роста в классе А стали Белорусский и Новослободский деловые районы, в классе В – Фрунзенский район и Сокол. Ставки на помещения класса А выросли на 2,9%, А1 – примерно на 1%, чуть заметнее увеличилась аренда помещений класса В – на 6 – 7%.

Специалисты компании Blackwood полагают, что в 2004 году сохранится тенденция выравнивания цен на офисы в центре города и офисы в более отдаленных районах. Уже в конце 2003 года уровень арендных ставок на качественные помещения на Западе, Юго-Западе и Севере столицы был сопоставим с ценами в пределах Садового кольца. "Это объясняется тем, что для многих арендаторов важнейшее значение приобретают такие критерии, как качество здания и профессиональное управление им", – говорит Михаил Гец.

Другой точки зрения придерживается Сергей Колегов из ABN Realty. Он считает, что  выравнивание цен на аналогичные проекты, находящиеся в разных районах города, исключено. "В недвижимости стоимость объекта на 70% формируется с учетом привлекательности его расположения. Центр города при всех его минусах всегда будет оставаться центром", – подводит итог Колегов.