Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой. В сегодняшнем выпуске - несколько аналитических обзоров рынка.

Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

В первом полугодии 2004 года общее предложение офисных помещений, соответствующих международным стандартам, в Москве увеличилось на 240-245 тыс. кв. метров и составило 3,3 млн. кв. метров. К концу года ожидается ввод в эксплуатацию еще 300-350 тыс. кв. метров помещений класса А и В.

По данным экспертов компании ABN Realty, в начале второго полугодия, уровень свободных площадей для помещений класса А составлял 3,9%, для помещений класса В – 8,2%. Это меньше, чем в начале года. Сокращение уровня вакантных площадей связано с постоянно увеличивающимся уровнем спроса на офисы международного стандарта, что подтверждается высоким уровнем поглощения офисных пространств. Характерно, что на ситуации никак не сказывается высокая строительная активность, ввиду того, что многие строящиеся объекты предназначены для конкретных заказчиков и не попадают на рынок.

Во втором квартале 2004 года, по данным компании ABN Realty, ставка капитализации рынка офисной недвижимости снизилась до 14-17%.

По мнению специалистов компании ABN Realty, такое снижение показателя доходности свидетельствует о снижении рисков, связанных с реализацией проектов, а также является показателем того, что рынок становится более цивилизованным и предсказуемым. Последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что активность на рынке, помимо профессиональных девелоперов, проявляют российские и иностранные инвесторы, например, сырьевые компании, паевые и пенсионные фонды.

Управляющая компания «АВС-офис» приступила к строительству административного здания, расположенного в центральной части Новосибирска на пересечении улиц Советской и Достоевского. Общая площадь строящегося здания составляет 2300 квадратных метров.

Спроектированное в классическом архитектурном стиле и являющееся объектом авторского права, строение предназначено для размещения в нем банка или офисов компаний. Финансирование строительства ведется за счет собственных средств УК «АВС-офис» и средств застройщика – компании «Атон».

Планируется, что здание может быть полностью продано или сдано в аренду. В последнем случае оно будет обслуживаться УК «АВС-офис».

СТАТЬИ

Доходное место: Отели: цепная реакция

Через шесть лет в российской столице должны быть построены 224 новых гостиничных комплекса в общей сложности на 170 000-200 000 мест. Это в три раза больше, чем Москва имеет сейчас. Участвовать в развитии отелей намереваются большинство международных гостиничных цепей, хотя не все из “монстров” добавили себе “московское звено”. По вкусу пришелся этот потенциальный рынок и российским управляющим компаниям.

Российский рынок отелей, и наиболее сладкий его кусок — территорию столицы, ожидает бурный рост. Это не только неоднократно заявляли с высоких трибун московские чиновники, но и этот прогноз подкрепляется активизацией самих хотельеров. Одна из серьезных проблем инвестора помимо подбора участка строительства объекта — выбор управляющей компании (УК) на свежевыстроенный отель. И пока еще не ясно, какие компании получат доверие собственников гостиничных комплексов — именитые, но дорогие международные брэнды или быстро развивающиеся российские УК.

Скованные одной цепью

Попробовали столичный рынок цепи Radisson SAS, Holiday Inn Sheraton, Hayatt. Активизируется и другой международный гостиничный оператор — Accor Group, управляющий сейчас гостиницей Novotel на ул. Новослободской. В июне стало известно о выходе на российский рынок еще одного международного оператора — Sweesotel, который ведет сейчас переговоры о перспективном управлении гостиничной высоткой в комплексе Enka “Риверсайд Тауэр”. Оператор Accor намерен в ближайшие годы расширить сеть своих отелей под брэндами Ibis, Novotel и Sofitel в Москве, Петербурге и ряде других городов. Компания “Рэзидор САС”, владелец сети отелей Radisson, совместно с инвестфондами приняли решение о строительстве в России 50 отелей в течение 8-10 лет под торговой маркой Country Inn. И эти новостройки — база для развития услуг иностранных управляющих.

“Для западных управляющих компаний Москва по-прежнему остается одним из важнейших развивающихся рынков, — считает Александр Бобылев, заместитель генерального директора управляющей компании "Балчуг". — В ближайшее время в российской столице в дополнение к давно обосновавшимся УК о себе заявят Hilton и Four Seasons. Еще не представленные в Москве игроки также заинтересованы получить те или иные гостиничные объекты в управление. Возможности для этого есть, так как к 2012 г. город планирует удвоить количество гостиничных номеров”.

Однако часть брэндов пока откладывают выход на рынок из-за неочевидности принятия рынком еще одной дорогой отельной сети. Одна ошибка — и миллионы долларов инвестора окажутся замороженными в виде мало кому интересного отеля. Поэтому инвесторы, запасаясь на всякий случай площадками, пока не спешат строить новые комплексы. Учитывая эту проблему, поистине сенсационное решение принял в июне международный гостиничный оператор Accor, заявив о готовности снизить риски и гарантировать девелоперу свое вхождение в проект уже на стадии выбора площадки для нового отеля. По словам Владимира Ильичева, регионального директора по развитию Russian Management Hotel Company (Accor Group), компания для успешного взаимодействия с инвесторами и девелоперами на российской территории готова гарантировать инвестору за заранее оговоренную сумму выкупить отель после окончания строительства. Это снимет с инвесторов головную боль по поиску компании, способной качественно и адекватно по цене управлять гостиницами.

Инициировать строительство гостиниц, как Accor, управленцы готовы не всегда, не решаясь получить такие “непрофильные” активы. “Западные управляющие компании стремились и будут стремиться предоставлять комплексные услуги по управлению, не обременяя себя при этом участием в капитале и инвестициях, — считает Бобылев. — Одни не могут себе этого позволить, другие не считают нужным. Собственники гостиничных предприятий должны при этом понимать, что все риски, связанные с таким управлением, они несут самостоятельно и с управляющей компанией эти риски не делят”.

Так, по словам Шершнева, наиболее активная в столице Marriott фактически в собственности (аренда на 49 лет) имеет только одну гостиницу из четырех, перешедшую к Marriott в результате покупки сети Renaissance.

Сейчас дела международных УК должны пойти на лад. Например, корпорация Marriott International, крупнейший в США оператор отелей, в IV квартале 2003 г., как следует из отчета компании, получила чистую прибыль в размере $169 млн против чистого убытка в $37 млн годом ранее. Квартальный доход компании вырос на 6% до $2,8 млрд. Пережив кризисное для гостиничного бизнеса время (в связи с трагическими событиями 11 сентября 2001 г.), Marriott в отчете отмечает “некоторое улучшение условий для бизнеса” на фоне роста количества деловых поездок.

В Россию с любовью

Но все эти достоинства в определенной степени нивелируются сложностями отношений между УК и собственником по поводу распределения рисков и ответственности. “Классические договоры на управление базируются на двух столпах: отказе собственника от вмешательства в процесс управления и отказе управленца брать на себя какие-либо гарантии результатов управления, — считает Бобылев. — К тому же услуги по управлению не дешевы, а расчеты платежей за управление базируются на западных системах учета. Чтобы избежать не совсем приятных неожиданностей и сохранить как можно дольше партнерские отношения, серьезно готовиться к переговорам с западными управляющими компаниями должны и собственники гостиничных предприятий”.

Ответственность, которую так не хотят брать на себя УК, — это гарантии получения собственниками хорошего дохода вне зависимости от возникающих у хотельеров рисков, как, например, слабый приток постояльцев из-за неудачного местоположения гостиницы, снижение объемов продаж услуг из-за напряженной политической или экономической ситуации в стране в целом или городе — локально.

С другой стороны, не предоставляя УК функций безраздельного управления отелем, его собственники заинтересованы в жестком контроле за работой самих управляющих. “Управляющих вот-вот должна накрыть с головой волна недовольства собственников гостиниц, — считает Бобылев. — Как только собственники закончат работу над формированием единой системы расчета эффективности управления своими объектами, они могут получить аргументы для претензий к УК по эффективности управления отелями”. Сейчас управляющие, требуя высокий процент вознаграждения за услуги, в качестве доказательства своей значимости и важности для собственников говорят, что профессиональное управление приводит к увеличению капитализации объектов. Однако они используют запутанные системы расчета доходности отелей, в которых весьма сложно разобраться. Собственников же интересует реальная цена их гостиниц и их бизнеса, считает Бобылев. Например, при равном уровне качества услуг международных УК результат оценки эффективности услуг управляющих, проводимый по разным методикам, отличается примерно на 15%.

Не все благополучно и с договорной базой. Оптимальный срок договора с УК по западным стандартам — 8-10 лет. Столь длительным его предпочитают делать, чтобы исключить возможный соблазн УК в короткий срок выкачать из объекта как можно больше денег и уйти. Но российские законы не предусматривают для закрепления отношений собственника и управляющего договора, который в равной степени устраивал бы обе стороны. Договор доверительного управления здесь применить нельзя — он налагает на УК обязательства отвечать за объект, а остальные формы контрактов допускают возможность их расторжения собственником в любой момент.

Не может применяться в России и система расчетов, которая используется как база для оплаты услуг УК во всем мире. Как правило, вознаграждение управляющих исчисляется в процентах от разных показателей финансовой деятельности гостиницы. Американская ассоциация гостиниц разработала специальную систему вычисления этих показателей и периодически обновляет эту многостраничную методику, которая пока по десяткам юридических и управленческих причин не подходит для России. Поэтому технология определения стоимости услуг УК определяется по договоренности. В среднем УК получают 1,5-2% от доходов гостиницы за год и еще 8-12% от суммы минимизации издержек при ее эксплуатации.

При всех сложностях отношений и юридических нюансов стабильность и ценность международных брэндов ценятся инвесторами отелей и для крупных и дорогих проектов они не готовы пока нанимать российских управляющих.

Свои, родные

Однако российских управляющих для этого развивающегося рынка явно не хватит. По оценке специалистов компании Hotel Consulting and Development Group, полноценных управленческих компаний в чистом виде на российском рынке не существует. В отечественных условиях ведения бизнеса каждое гостиничное предприятие предпочитает выживать само по себе. Так что идеи объединения в среде российских хотельеров пока не пользуются популярностью, так как владельцы гостиниц не готовы допустить посторонних ни к маркетингу, ни к ценовой политике.

И все же примеры развитых УК в России встречаются, хотя они и единичны. Созданная в 1998 г. компания UMACO начала бизнес со строительства и управления сначала первой, а затем и второй очередью гостиницы “Катерина-Сити” на Шлюзовой набережной. В 2001-2002 гг. UMACO управляла гостиничным комплексом “Катерина Ирис Конгресс-отель” на Коровинском шоссе, а в 2002 г. взяла под крыло сочинские отели “Москва” и “Чайка”.

Управляющей компанией в гостиницах Ярославской области, строительство которых инвестирует Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС), будет “Интурист”. “На управление гостиницами претендовала и шведская сеть, однако предпочтение все-таки было отдано именно "Интуристу", — говорит Сергей Тхор, заместитель руководителя ДИПС. — Во-первых, только он взял на себя обязательства обеспечивать годовую загрузку каждой из пяти гостиниц не менее чем на 40%. Во-вторых, "Интурист" традиционно специализируется на приеме иностранных туристов в России — а это примерно 70% всех туристов, — и именно на отечественных туристических маршрутах”.

Российские УК развиваются, признают участники рынка, однако у них пока еще недостаточный багаж в виде стоимости брэнда и многие даже не понимают, как его собирать, зачем вкладывать в формирование брэнда деньги.

Недотягивают российские УК и по стилю взаимодействия с арендаторами, объему площадей в управлении. “Пока они не легенды, потому и с получением объектов, и с доходами у российских УК хуже, — считает Оксана Крымина, генеральный директор маркетинговой группы "БЕШ". — Хорошее имя повышает стоимость услуг управляющей компании на 30-40%. Где наш "Пупкин и Ко" возьмет рубль, там иностранный оператор возьмет рубль сорок”.

Большинство российских управленцев выводятся в свет усилиями самих собственников отелей и работают только на их объектах. УК, получающие объекты на свободном рынке, на основе конкурентной борьбы, ведут бизнес двух типов. Первый — только эксплуатация и управление на деньгах собственника отеля. По мнению Крыминой, в этом случае быстрее идет рост самой компании, выраженный в квадратных метрах обслуживаемых площадей. Второй тип бизнеса — инвестиции и управление недвижимостью. На этом пути компании испытывают меньше сложностей с поиском объектов — они строят их сами.

Не меньшая проблема — нехватка квалифицированных кадров от руководителей высшего звена до сантехников. Несмотря на серьезную учебную базу — а в Москве более 50 высших и средних учебных заведений, которые занимаются подготовкой кадров для гостинично-туристского комплекса, — кадров для отелей не хватает. Для подготовки кадров на управление отелями сети “Катерина” UMACO пришлось даже создать спецслужбу Katerina Hospitality Personnel Training System (Katerina HPTS), ориентированную на внутренний спрос компании в профессиональных кадрах для расширяющейся сети объектов.

Причина дефицита кадров еще и в том, что выпущенным из стен учебных заведений студентам негде проходить практику — действующие отели неохотно берут стажеров без опыта работы. В 2003 г. в Москве на базе гостиницы “Турист” пришлось даже открыть единственную в России Учебно-тренинговую гостиницу. На создание этого ГУПа московский бюджет выделил $2,5 млн. Здесь одновременно могут практиковаться 40-60 студентов. Они проходят все уровни отельного сервиса от работы в ресторане, в службе портье, на выводе мусора и в службе безопасности до должностей главного инженера и директора.

Другая проблема российских УК — дремучие маркетинговые коммуникации. “Управляющая компания часто плачется о том, что решение собственника объекта о выборе управляющего — "чисто политическое" и не зависит от итогов проводимых тендеров, — считает Оксана Крымина. — А у самих сайт в запустении, вместо буклета — несколько листочков”.

Маркетинговая группа “БЕШ” в рамках проекта выпуска руководства “Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию” предложила руководителям компаний рынка недвижимости рассказать об опыте управления, профессиональных стандартах качества и особенностях услуг компании. Эта мера, по оценке Крыминой, поможет преодолеть сложившуюся ситуацию с недостаточным и неэффективным использованием маркетинговых коммуникационных технологий.

Интересы не пересекаются. Пока...

К несомненным плюсам “цепочного” сценария надо отнести равное качество и в хорошем смысле ожидаемость уровня и объема услуг в отелях одной цепи по всему миру.

Однако тотальная стандартизация на столичном рынке может оказаться не вполне уместной, особенно на рынке отелей категорий ниже “четырех звезд”. Судя по тому, как резво взялись за строительство локальных “трехзвездочек” российские инвесторы, они не рассчитывают на скорую помощь международных управляющих брэндов.

По прогнозам специалистов Colliers International, в 2004-2006 гг. рынок отелей столицы должен пополниться более чем на 1700 номеров. Большинство из них — 3-4-звездочные гостиницы.

Пока российские и иностранные компании играют в разных сегментах рынка — интересующие их направления деятельности и объекты почти не пересекаются. По мнению Крыминой, о серьезной конкуренции с сфере управления пока не может идти речь, поскольку иностранные управляющие приходят на отели высших категорий, “4-5 звезд”, а россияне пока действуют в нише 2-3-звездочных гостиниц. Некоторое подобие конкуренции есть в сегменте управления высококлассной недвижимостью, особенно где и инвестор, и девелопер — международные крупные компании, считает она.

“Чтобы эффективно конкурировать с западными сетями за управление гостиничным комплексом, российским компаниям придется приложить массу усилий, — говорит Шершнев. — Им необходимо научиться оказывать услуги адекватного уровня по значительно более низкой цене”.

Краткий обзор рынка офисной недвижимости

Основные тенденции:

• Объем введенных в эксплуатацию новых зданий класса А и В, вышедших на рынок во втором квартале 2004г, на 17% превысил значение первого квартала того же года.
• Дальнейшее расширение бизнеса российских и иностранных компаний вызвало  рост поглощений на 25% по сравнению с первым кварталом 2004г.
• Сохраняется тенденция превышения спроса над предложением.
• Объем свободных площадей класса А составляет – 4,6%, класса В – 6,23% от общего количества помещений соответствующего класса.

Общая информация:

• Всего офисных площадей высокого качества: около 3 млн. кв.м
• Построено: 122 622 кв.м
• Сдано или продано: 162 000 кв.м
• Ставка аренды на помещения класса А: $ 625 - $ 750/кв.м/год (включая операционные расходы, не включая НДС)
• Ставка операционных расходов на помещения класса А: $ 75 - $ 100/кв.м/год (не включая НДС)
• Ставка аренды на помещения класса В: $ 350- $ 600/кв.м/год (включая операционные расходы, не включая НДС)
• Ставка операционных расходов на помещения класса В: $ 30- $ 70/кв.м/год (не включая НДС)
• Ставка продажи на помещения класса А: $ 3 100 - $ 5 300 за кв.м
• Ставка продажи на помещения класса В : $ 1600- $ 3 100 за кв.м
• Доля незанятых площадей (класс А): 4,6%
• Доля незанятых площадей (класс В): около 6,23%

Состояние рынка:

За второй квартал 2004г на рынок офисных площадей вышло около 122 622 кв.м качественных помещений, что превысило значение первого квартала на 17%. Из них около 48% составили помещения класса А, 52% - класса В.  

Несмотря на новое строительство, уровень свободных площадей класса А и В остается на низком уровне: 4,6% и 6,23% соответственно. Это, в свою очередь, повышает спрос на предварительную аренду офисных помещений.

Средневзвешенные ставки арендной платы на помещения класса А за второй квартал увеличились  менее чем на 1% по сравнению с первым кварталом. Таким образом, можно говорить о некоторой стабилизации уровня арендной платы для этого класса зданий. Мы считаем, что это вызвано увеличением доли сдаваемых площадей еще на стадии строительства здания, а также выведением на рынок новых качественных зданий.

События

К середине года практически на все здание первою фазы «Москва-Сити» (девелопер – Энка) уже подписаны договора аренды. Планируется завершить строительство в III  квартале этого года. Ожидается, что к концу 2005г здесь будет построено около 48 000 кв.м офисных площадей.

Компания «Легион Девелопмент» завершило ввод в эксплуатацию офисного здания на Бол. Ордынке, 40, фаза 4. (класс «А», 44 755 кв.м).

Начинается сдача в аренду здания на Овчинниковской наб., д. 22. Здание будет готово к одтелке осенью 2004г. Количество арендуемых офисных помещений порядка 18 000 кв.м.

Knight Frank выступило агентом по продаже зданий по адресу Проспект Мира, д. 3, стр. 3 общей площадью 4 269 кв.м и на Гостиничной ул., д. 5, к. 10 общей площадью 13 079 кв.м.

Knight Frank является эксклюзивным агентом здания на Летниковской ул., 10. Общая площадь – 10 400 кв.м. Уникальность расположения делает данный объект весьма привлекательным для потенциальных арендаторов.

Спрос

Анализируя запросы наших клиентов, можно сделать вывод о преобладании заявок на аренду офисных помещений: их доля в общем объеме запросов составляет 65%.  

Остается высокой средняя площадь запрашиваемых помещений. Около половины (48,6%) необходимых площадей приходится на помещения от 500 кв.м.

Продолжившийся во втором квартале экономический рост способствует росту спроса на офисные помещения как со стороны компаний, увеличивающих численность сотрудников, так и за счет прихода новых игроков. В итоге поглощение офисных помещений класса А и В во втором квартале 2004г составило около 162 000 кв.м, что превысило на 25% значение первого квартала 2004г.  

Спрос на офисные помещения по-прежнему превышает объем предложения. Среди основных факторов, влияющих на эту ситуацию, является недостаточное количество предложения качественных офисных площадей, а так же увеличившаяся активность российских компаний финансового и промышленного сектора экономики, главным образом определяющие спрос на московском рынке.

Краткий обзор складской недвижимости

• Стабильный рост спроса на качественные складские помещения является одной из основных причин для увеличения объемов строительства складов А и В класса.
• Сохраняется тенденция превышения спроса над предложением.
• Объем свободных площадей класса А практически равен нулю, класса В – 17% от общего количества помещений соответствующего класса.

• Общий объем складских помещений: около 4 млн. кв.м
• Современные помещения (класс А): около 700 000 кв.м
• Арендные ставки (класс А): $ 115-140 кв.м в год *
• Арендные ставки (класс В): $ 105-120 кв.м в год *
• Ответственное хранение: $ 120-160 за паллето-место в год *
  * - без учета НДС

Предложение качественных объектов на рынке складской недвижимости по-прежнему чрезвычайно ограничено. В целом объем предложения значительно меньше спроса на складские объекты. Наблюдается умеренное повышение арендных ставок складских помещений.

Спрос

Спрос на складские помещения класса А остается стабильно высоким. Значительная часть площадей строятся под конкретного заказчика, поэтому объем предложения возрастает незначительно.

Cобытия

• Открыт торгово-индустриальный комплекс «ШЕРЛЭНД» класса «А» - 25 000 кв.м.
• Компания «ГЕМА» построила складской комплекс класса «В» - 15 000 кв.м.
• Компания «Таблоджикс» арендовала склад класса «В» в г. Дзержинский - 30 000 кв.м.
• Компания «Градиент» арендовала склад класса «А» в г. Видное - 10 000 кв.м.
• Компания «Сетевая Лаборатория» арендовала склад класса «В» в «Коровино-Терминале» - 10 000 кв.м.
• Компания «Мегаполис» арендовала склад класса «В» в ВАО г. Москвы – 6 000 кв.м.

В результате исследования рынка офисной недвижимости класса «С» и «D» города Москвы и проведенного анкетирования в офисных зданиях (опрошено 50 компаний-арендаторов) было отмечено несколько интересных фактов.

Основная масса офисных помещений класса «С» и «D» располагается в административных зданиях и НИИ, в которых не предполагается предоставление каких-либо услуг, качественное управление зданием отсутствует. Однако в процессе исследования впервые с 1991 года отмечены пожелания и требования арендаторов по предоставлению им более высокого уровня услуг и качества помещений, 48% арендаторов не удовлетворены качеством услуг и офисных помещений, которые существуют на данный момент в классах «С» и «D».

На протяжении последних лет, с 1996 по 2000 годы, основным вариантом оплаты офисных помещений являлась плата за 3 месяца + страховой депозит в размере 6 месячной базовой ставки аренды. Однако теперь отмечено снижение сроков оплаты и страхового депозита при аренде офисного помещения. Сейчас основной вариант оплаты, не менее 55%, составляет плата за один месяц со страховым депозитом в один месяц.

Очень интересная ситуация связана с причиной смены офисного помещения, если в классе «В» основная причина это - расширение компании, то в классах «С» и «D» основная причина уже заключается в повышении арендной ставки, не менее 42% компаний считают эту причину главной.

Основная масса компаний не менее 54%, арендующих офисные помещения класса «С» и «D», задействованы в сфере услуг. Это всевозможные туристические фирмы, рекламные и маркетинговые агентства, компании предоставляющие услуги, связанные с недвижимостью и т.п.

Еще один важный вывод заключается в том, что офисные помещения, преимущественно класса «С», в скором времени будут либо реконструированы, либо перейдут в самый низкий класс офисных помещений, класс «D».

Рынок торговой недвижимости

На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торговых площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

• острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (в начале 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения);
• приход на рынок известных международных торговых операторов, таких, как IKEA, Auchan, Ramstore, Metro, а также поступательное развитие российских торговых сетей «Седьмой Континент», «Перекресток», «Мосмарт», «Веймарт», «Пятерочка». Общий объем предложения на сегодняшний день составляет более 1,5 млн. кв. м помещений, а ежегодный прирост достигает 300–400 тыс. кв. м. Так, в 2003 году в эксплуатацию было введено около 300 тыс. кв. м площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах, самыми успешными из которых, благодаря своей продуманной концепции, стали «Мосмарт» на Ярославском шоссе, Галерея «Аэропорт», «Калужский», OBI.

Среди владельцев вновь возводимых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом (порядка 60–65% от общего числа ритейлеров), что объясняется довольно просто: для увеличения своего присутствия в Московском регионе им требуются дополнительные площади, которые рынок в нужных объемах предложить не может, подталкивая к реализации собственных проектов.

Говоря о структуре предложения, помимо торгово-развлекательных центров стоит упомянуть такой сектор торговых площадей, как торговые коридоры города — Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинградский, Ленинский проспекты, проспект Мира, Бульварное кольцо. Как правило, магазины, бутики, кафе и рестораны располагаются здесь на первых этажах жилых домов, занимая по площади от 50 до 300 кв. м.

По плотности размещения торговых площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города, тогда как в районах массовой застройки она стремительно падает. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты, и объяснить этот факт можно лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра города.

Уровень вакантных площадей крайне низок. Так, для успешных торговых центров этот показатель равен 2–5 %, а для торговых коридоров и того меньше — до 1,5 %. По итогам 2004 года мы прогнозируем некоторое увеличение доли свободных помещений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости, а также потери привлекательности тех торговых центров, в которых отсутствует единая концепция развития или профессиональное управление.

Уровень арендных ставок

• по основным торговым коридорам города арендные ставки колеблются в пределах 1–3,5 тыс. долларов за 1 кв. м в год;
• в торговых комплексах, расположенных в центре города, диапазон арендных ставок
• 700–3 тыс. долларов за 1 кв. м в год;
• в торгово-развлекательных центрах на окраинах города и МКАД уровень арендных ставок составляет 150–2,5 тыс. долларов за 1 кв. м.

Поэтому зачастую арендные ставки зависят еще и от профиля деятельности потенциального арендатора. В среднесрочной перспективе мы прогнозируем плавное снижение арендных ставок, главным образом, в торговых центрах города за счет постепенного насыщения рынка. Пока же цены на торговую недвижимость в Москве остаются одними из самых высоких среди крупнейших городов Европы.

Цены продажи торговых площадей аналогичным образом зависят от месторасположения объекта, приобретаемой площади и составляют от 2 до 12 тыс. долларов за 1 кв. м.

Инвестиционная привлекательность

Как уже отмечалось выше, наиболее активными игроками на рынке являются иностранные девелоперы, изначально имеющие преимущество перед российскими компаниями благодаря своему богатому международному опыту в этой сфере деятельности. Что касается состава инвесторов, то в основном это девелоперы, которым приходится строить и в дальнейшем эксплуатировать проект. Однако в ближайшем будущем мы прогнозируем приход на рынок институционных инвесторов и российских финансово-промышленных холдингов, как это уже произошло в сегменте офисной недвижимости.

Тенденции и прогнозы

• продолжится экспансия международных торговых операторов, таких, как Wal-Mart, на московский рынок торговой недвижимости;
• в торгово-развлекательных центрах увеличится доля развлекательной части проектов; будут больше сроки окупаемости проектов за счет подорожания себестоимости строительства и возрастающей конкуренции среди новых центров;
• продлится процесс освоения земельных участков под строительство торговых центров, расположенных за внешней стороной МКАД;
• сохранится тенденция к понижению арендных ставок в крупных торговых центрах города.