Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой.

Нашим официальным партнером по поставке коммерческой информации о бизнес-идеях, бизнес-проектах и продаже бизнеса на рынке недвижимости стала компания Республика Идей. Подписавшись на новости на сайте наших партнеров, расположенном по адресу www.respublikaidei.ru , Вы будете получать самые свежие новости о бизнес-идеях, инвестиционных проектах и бизнесах на продажу на Ваш e-mail.

Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

Объем иностранных инвестиций в офисный рынок Москвы в отличие от ритейла не так велик. Если вложения западных компаний в торговую недвижимость оцениваются в миллиарды долларов, то в "рабочие помещения" - в сотни миллионов. Однако, как прогнозируют аналитики, в ближайшие два-три года иностранные инвестиции в офисный рынок могут вырасти на порядок.

По оценке транснациональной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок, совершенных западными компаниями на офисном рынке Москвы, составляет 250--300 млн долл. Эти цифры сопоставимы с вложениями иностранцев в офисный рынок Будапешта. Зарубежные инвесторы признаются, что столь небольшой размер вложений объясняется в первую очередь политическими рисками.

Между тем, согласно исследованию британской консалтинговой компании Knight Frank, потенциал вложений в офисную недвижимость Москвы очень велик. Как полагают англичане, сегодня российская столица соперничает с некоторыми наиболее быстро растущими экономиками и рынками недвижимости по всему миру, включая азиатские. В ближайшие десять лет, как считают аналитики Knight Frank, Москва наряду с Бомбеем и Шанхаем станет самым привлекательным местом для инвестиций в коммерческую недвижимость.

СТАТЬИ

Рынок торговых помещений представляет собой один из самых быстро развивающихся секторов коммерческой недвижимости Москвы. По данным компании Colliers International, только в первом квартале этого года в Москве было открыто четыре торговых центра.

Это ТЦ "БУМ" в Люблине, "Новинский, 31", ТД "Весна" на Новом Арбате и "Александр Лэнд" на улице Пришвина. Тем не менее на сегодняшний день Москва по-прежнему отстает от европейских городов по соотношению количества торговых площадей на тысячу жителей. Поэтому пока среди столичных торговых центров нет жесткой конкуренции - приток покупателей обеспечивают не столько концепция и линейка арендаторов, cколько "новизна" самого ТЦ, его местоположение и хорошая реклама. Но скоро ситуация на рынке может кардинально измениться.

В ожидании

Однако здоровая конкуренция - не единственная причина, которая заставляет владельцев центров задумываться над позиционированием своей недвижимости. По прогнозам специалистов рынка, масштабное строительство торговых центров в 2003-2005 годах приведет к снижению средних ставок арендной платы в столице. А ведь большинство современных ТЦ существует именно за счет высоких арендных платежей и частой смены мелких арендаторов.

Кроме того, рынок торговой недвижимости ждет массового прихода крупных западных ритейлеров. Логично было бы предположить, что иностранные гиганты появятся в момент насыщения столичного рынка и станут пионерами в формировании вторичного рынка торговой недвижимости. Очевидно, что конкурентоспособными в этой гонке окажутся не все: останутся центры, организованные по западному принципу, т. е. приносящие прибыль от объема торговых операций арендаторов, а не от взимания арендных платежей. Объем торговых операций способен создать только правильно подобранный якорный арендатор.

Якорный вопрос

Однако подобная концепция отнюдь не гарантирует успеха. Тот же "Гвоздь" до сих пор не может выйти на запланированные при строительстве мощности. И скорее всего дело не только в сложностях с подъездом к нему на личном или общественном транспорте.

Все-таки классический ТЦ - это один "якорь". Как правило, им становится либо продуктовый супер- или гипермаркет, либо оператор развлекательного сектора, например мультиплекс. Гораздо реже встречаются варианты с "якорем" в виде магазина спортивных товаров или бытовой техники, поскольку их посещаемость на порядок ниже, чем в продуктовом или развлекательном секторе.

Несмотря на большие объемы занимаемых площадей, якорные арендаторы не являются для собственников ТЦ основным источником дохода: арендные ставки для этих компаний крайне низки и практически соответствуют значениям месячной амортизации квадратного метра. Но якорный арендатор во всех смыслах является "дойной коровой" ТЦ. По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, от якорного арендатора в большей степени и зависит численность посетителей торгового центра. Мелкие арендаторы не обеспечивают необходимого для прибыльной деятельности количества клиентов, а вот известный бренд "якоря" работает на привлечение людей в торговый центр. Получается, что мелкие арендаторы живут за счет потока покупателей, создаваемого якорным арендатором, а владелец ТЦ - за счет мелких арендаторов с максимальными арендными ставками.

Главное - правильный выбор

"Профессиональный девелопер еще на стадии проектирования ТЦ должен иметь предварительную договоренность с предполагаемым якорным арендатором, поскольку концепция и архитектурно-планировочные характеристики торгового центра в идеале должны "подгоняться" под такого арендатора. В противном случае долгое отсутствие якорного арендатора может сказаться на доходности проекта в целом, увеличив сроки его окупаемости"- говорит С. Колегов. Сейчас на рынке становится все меньше случаев, когда якорный арендатор подключается к проекту в последний момент. Девелоперы "образумились" и стараются действовать профессионально, да и "якоря" опасаются участвовать в проектах, в которых уже на начальной стадии допускаются столь грубые ошибки.

Кроме того, важную роль играет размещение якорного арендатора в ТЦ. "Если посадить "якорь" в помещение с отдельным входом с первого этажа, а выше - на втором, третьем этажах - не будет интересных "несетевых" магазинов, то якорный арендатор будет процветать, а все остальные - нет", - отмечает консультант по торговой недвижимости Knight Frank Russia Юлия Дальнова. Например, одна из серьезных проблем торгового комплекса "Веймарт-1" связана как раз с этой ошибкой при планировании: к якорным арендаторам можно попасть, не проходя через торговые галереи мелких арендаторов.

Технология привлечения якорных арендаторов не имеет значительных расхождений с обычной процедурой брокериджа, просто "якоря" появляются на самой ранней стадии проекта, чтобы при необходимости внести в него изменения. Помимо этого зачастую "якоря" заключают не типовой, предоставляемый девелопером договор, а собственный. "У крупных сетевых компаний, арендующих значительные площади, как правило, есть своя юридическая служба, и девелопер идет ей навстречу, подписывая их редакцию договора аренды", - говорит Н. Сазонова.

В редких случаях владельцы торговых центров не требуют с якорного арендатора страхового депозита, но только при условии, что договор подписывается на собственную компанию арендатора, имеющую на балансе оборудование, объекты недвижимости и другие активы, а не на вновь зарегистрированное специально для этой сделки юридическое лицо.

О ценах на "якорь" замолвите слово

В принципе это нормальная практика взаимоотношений между арендаторами и управляющими компаниями ТЦ на Западе. Удобна она тем, что заставляет обе стороны более эффективно работать, поскольку прибыль собственника ТЦ оказывается в прямой зависимости от доходности его арендаторов. Однако российская специфика ведения бухгалтерской отчетности по торговым операциям пока серьезно мешает развитию этой системы в нашей стране.

Да и в других аспектах взаимодействия управляющих компаний и арендаторов мы по-прежнему находимся как будто в пещерном веке. Большинство управленцев жалуются, что сподвигнуть одновременно всех арендаторов ТЦ на проведение какой-либо единой рекламной акции либо заявить о начале действия "всеобщей скидочной кампании" практически нереально. Уговоры и примеры удачного проведения маркетинговых кампаний не помогают - каждый сам за себя: "У меня и так все нормально, сосед пусть и думает". Видимо, не в характере российских людей задумываться сегодня о том, что будет завтра.

Тем временем на московском рынке многие владельцы ТЦ по-прежнему игнорируют "якорей", несмотря на их значимость для успешной работы.

Сложившейся ситуации есть и другое объяснение: по словам специалистов Colliers International, сейчас в ритейле очень мало российских сетевых операторов, готовых качественно освоить тяжелый формат якорного арендатора. Те, кто действительно имеет опыт и финансовые возможности это сделать - иностранные сетевые ритейлеры, - предпочитают строить собственные торговые центры.

Управление офисной недвижимостью – это один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на это, в России число профессиональных управляющих компаний невелико, развитие этой отрасли сдерживают собственники зданий, создавая собственные структуры, обслуживающие бизнес-центры. Однако, по мнению специалистов ситуация будет меняться и предпочтение получат профессионалы.

По мнению старшего консультанта брокерского отдела компании GVA Sawyer Елены Шевчук, в настоящее время московский рынок управляющих компаний находится в стадии активного формирования. Крупнейшие игроки на рынке управления недвижимостью, такие как Hines, Enka, Pioneer, M+W Zander, Sawatzky, укрепляют свои позиции и расширяют перечень услуг.

Многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не подходят к ним как к собственному активу, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении не одного десятка лет. Поэтому, если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию. В результате собственники несут убытки, так как выясняется, что, например, оборудование, закупленное у различных поставщиков не соответствует единым стандартам и т.п. По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т.д.

При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, т.к. не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Не редка ситуация,  когда собственник нежилого здания оставляет за собой управления объектом, в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации.

Крупные собственники объектов нежилой недвижимости пока осторожно относятся к внешним управляющим компаниям. Это связано как с определенной конфиденциальностью финансовых потоков, так и с возможностью получать доход от самостоятельной эксплуатации объекта собственником.

Самый трудный и обширный фронт работ управляющих – это эксплуатация здания. Сюда входит ряд аспектов, такие как : техническая эксплуатация, охрана труда, безопасность, организация отношений собственника с коммунальными службами, хлопоты по поиску арендатора и установление с ними контакта. Число интеллектуальных зданий, насыщенных сложной техникой, в столице увеличивается, и не для кого не секрет, что экономить на профилактическом обслуживании и ремонте инженерных систем нельзя.

Помимо технических вопросов, управляющие регулируют взаимоотношения собственников с архитекторами, чиновниками, коммунальными службами и т.д. Подобный объем работ предполагает большое количество специалистов управляющей компании. Усилия управленцев в первую очередь направлены на увеличение прибыли от эксплуатации здания при минимуме затрат и ресурсов. Привлечение управляющей компании освобождает собственника от необходимости создания собственной структуры по управлению своими активами.

Несмотря на все плюсы профессионального управления офисными зданиями, лишь четверть бизнес-центров столицы управляется профессионалами. По мнению эксперта компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, причина тому – недостаточное развитие девелопмента в России. Так, например, на Западе почти 100 процентов деловых центров управляются профессионалами, собственники зданий уверены, что такой подход существенно сокращает их расходы, нежели создание собственной структуры и управление объектом собственными силами.

"Спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, поэтому большое количество собственников самостоятельно справляются с реализацией офисных площадей в деловых центрах. Однако, в дальнейшем, с учетом насыщения рынка эти функции перейдут профессиональным консультантам рынка, в том числе управляющим компаниям", - считает руководитель проекта Арендатор.ру Джамиль Гусейнов.

При выборе профессиональной управляющей компании российские собственники  больше склоняются к отечественным профессионалам, так как последние больше знакомы с российскими реалиями и зачастую оказывают ряд услуг, которые западные компании не предлагают. Это работа с контролирующими органами, организация и проведение мероприятий по соблюдению всех их требований. Кроме того, российские компании более мобильны в оказании услуг, им проще подстроится под российскую действительность, нежели иностранным управленцам, которые работают строго в соответствии с регламентом.

Александр Гурганов, директор департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, предполагает, что как и на Западе, в России уровень профессионализма управляющих компаний будет сильно влиять на трактовку классификации зданий рынком. При этом не следует забывать, что управляющая компания не всегда является одновременно и эксплуатирующей, и наоборот. На Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации потока рентных платежей в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может , анализируя финансовые аспекты договоров аренды заключённых управляющей компанией в определённый период времени, сделать вывод готовится ли здание к спекулятивной продаже или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер. С точки зрения эксплуатационной составляющей работы управляющей компании, удовлетворённость клиента исправностью инженерно-технической инфраструктуры здания, а также качеством и сроками решения текущих проблем, является чуть ли не важнейшим фактором, влияющим на процесс принятия решений по аренде или смене помещения в условиях стабильного рынка с широким спектром однородных предложений. Учитывая динамику развития российского рынка офисных помещений, а также  динамику внедрения западных стандартов в бизнес-концепцию и текущую работу управляющих компаний можно предположить, что основные различия, существующие на сегодняшний день между тем что "у нас" и "у них" начнут реально сглаживаться через 3-4 года.

В заключение можно сказать, что развитие рынка управленческих услуг зависит от нескольких факторов, важнейшими из которых являются объем строительства и понимание собственниками важности грамотного управления объектами коммерческой недвижимости. То, что крупнейшие города России переживают строительный бум (или в отдельных регионах – находятся на его пороге) уже стало расхожим мнением, поэтому объемы для предоставления услуг однозначно есть.

По мнению экспертов управляющей компании M+W Zander, собственники все более грамотно подходят к организации процессов управления, привлекая профессиональные компании на консультации и обслуживание. Что немаловажно, такой подход становится нормой и для региональных собственников коммерческой недвижимости. Это значит, что услуги по управлению клиенты принимать готовы.

Таким образом, рост рынка коммерческой недвижимости и готовность покупать услуги профессионалов позволяют резюмировать: отрасль управления востребована и будет развиваться по мере возникновения новых запросов рынка.