НОВОСТИ

Законодательное собрание Санкт-Петербурга 14 апреля рассмотрело поправки к проекту Закона "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга". Как считает депутат Алексей Белоусов, "Поправки губернатора, которые успели рассмотреть депутаты на 90% были подготовлены рабочей группой, в которую входили 7 депутатов и представители правительства Санкт-Петербурга. Однако разногласия по ряду положений законопроекта остались."

А.Белоусов назвал несколько ключевых моментов, которые и вызвали принципиальные разногласия. Первый касается целевого предоставления объектов недвижимости. Ряд депутатов считают, что необходимо исключить возможность целевого предоставления. Второе принципиальное разногласие возникло при обсуждении возможности целевого предоставления объектов недвижимости для строительства или реконструкции учреждениям науки, культуры, образования и физической культуры. Некоторые депутаты предлагают для этих организаций только конкурсную процедуру. Депутат считает, что данные предложения достаточно спорными. Работая уже 5 лет в инвестиционно-тендерной комиссии, он знает, что с предложением построить физкультурно-оздоровительный комплекс люди выходят на комиссию не чаще одного-двух раз в год. "Непонятно, кто будет участвовать в такого рода конкурсах, поскольку мы с трудом находим желающих строить спортивные или научные объекты, а по учреждениям образования я даже не могу вспомнить хотя бы один пример. Мне кажется, это определенный перегиб в сторону повального проведения конкурсов. Конкурсные процедуры не должны проводиться для социально значимых объектов и объектов, образующих городскую инфраструктуру", - отметил А.Белоусов.

Третий момент - внесенные поправки без согласования рабочей группой. В них расширен перечень случаев целевого предоставления объектов недвижимости. В частности, существует поправка, согласно которой объект недвижимости может быть предоставлен арендаторам целевым образом при заключении договора аренды на срок до 5 лет без возможности его расторжения в связи со строительством или реконструкцией.

"Повышением цен на жилищно-коммунальные услуги мы подменяем проведение концептуальных реформ, комплексное решение проблем чердаков и подвалов, предоставление их в собственность граждан и юридических лиц, решение проблем незавершенной приватизации и т. д.", - так прокомментировал депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Константин Сухенко (фракция "Единая Россия") принятые вчера за основу законопроекты, направленные на повышение услуг ЖКХ. Об этом сообщает пресс-служба Законодательного собрания.

По словам К.Сухенко, "нельзя в плохо работающий бизнес вкладывать деньги - они просто там пропадут, а сам бизнес от этого не станет более эффективным. Еще одна важная проблема заключается в том, что люди с низкими доходами могут оказаться просто на грани бедности. Для них надо в обязательном порядке предусмотреть систему определенных компенсаций. И то, что городское правительство вместо проведения реформ идет путем увеличения финансовой нагрузки на население, на мой взгляд, в сегодняшней ситуации далеко не самый лучший вариант". "Как один из результатов принятия данных законов может оказаться то, что на следующие выборы очень неожиданно придет средний класс и покажет свою многочисленность, дееспособность и отношение к происходящему. Ведь эти законы затрагивают, в первую очередь, интересы тех, кто зарабатывает 10-15 тыс. руб. Они очень серьезно ощутят всю силу нововведений на своих доходах. Сегодня принятие новых законов, связанных с системой ЖКХ, - это солидарная ответственность Законодательного собрания и Смольного. Мы эту ответственность, к сожалению, перекладываем на людей. Простят нам это наши избиратели или нет, для меня лично очень неоднозначный вопрос", - заявил К.Сухенко.

Кроме того, есть первые сигналы, что предоставление служебной жилой площади дворникам, согласно решению правительства, уже помогает заполнить вакансии в районных жилищных агентствах. По словам О.Виролайнена, появилась даже очередь из желающих устроиться дворником с получением жилья. Как считает депутат Виктор Евтухов, расчеты показывают, что в 9-этажном доме с 4-мя парадными увеличение тарифов позволит дополнительно собрать с жильцов около 20 тыс. руб. На эти деньги можно обеспечить присутствие дворника в каждом доме.

m-2.ru

Законодательное собрание Санкт-Петербурга сегодня, 14 апреля, приняло за основу все 4 законопроекта по жилищно-коммунальной реформе, внесенных губернатором города. Как передает корреспондент АБН (www.abnews.ru), за проект закона "О социальной норме площади жилья в Санкт-Петербурге" проголосовал 41 депутат. Этот закон принят единогласно. Законопроект "О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов" поддержали 40 депутатов, против 1. Законопроект "О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов и тарифах на централизованное отопление сверх социальной нормы площади жилья" поддержали 37 депутатов, против трое. За законопроект "О плате за найм жилого помещения в Санкт-Петербурге" проголосовали 34 депутата, трое против.

Вице-губернатор Олег Виролайнен заявил, что он доволен результатами голосования по данным законопроектам, а еще больше удовлетворен той двухнедельной работой представителей исполнительной и законодательной властей, в процессе который было высказано много полезных замечаний. Он также сообщил, что эти 4 законопроекта являются первыми из большого пакета документов, которые готовит администрация Санкт-Петербурга по жилищно-коммунальной реформе. Всего их будет около 30-ти. В частности, он сообщил, что в мае правительство рассмотрит программу оптимизации расходов жилищно-коммунальных служб. Также он обратил внимание на то, что предстоит большая работа по активизации участия населения в жилищно-коммунальной реформе - создание домовых комитетов, товариществ собственников жилья и т.п. Только это позволит внедрить персонификацию лицевых счетов граждан и жилых домов, - заявил О.Виролайнен. В настоящее время депутаты ушли на перерыв, так и не сумев до конца договориться о сроках подачи поправок к принятым за основу законопроектам. Среди высказанных предложений обсуждается два срока - три недели и месяц.

Управление недвижимостью - сравнительно новый для Сибири вид бизнеса. Тем не менее уже сегодня в Новосибирске в этой области работает не менее 15 компаний. Чтобы защитить местный бизнес от возможной экспансии со стороны московских и западных компаний, в ближайшее время в Новосибирске будет создана Гильдия управляющих и девелоперов.

Компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью, обеспечивает устойчивое функционирование объекта недвижимости, работает над повышением его доходности и занимается комплексным обслуживанием объекта. Основной задачей управления является получение собственником максимальной выгоды от использования недвижимости.

Директор компании "АВС офис" Олег Луговой подчеркивает, что управляющая компания не просто посредник, но инструмент повышения прибыли собственника.

Стоит помнить, отмечает директор "ABC офис" (компания специализируется на управлении недвижимостью) Олег Луговой, что управляющая компания является не посредником между собственником и арендатором, а инструментом повышения эффективности управления. Например, инвестор собирается заняться строительством торгового центра, разрабатывает проект, строит здание и приступает к его эксплуатации. При этом управляющая компания может быть привлечена им уже на нулевом этапе строительства. Задача "управленцев" - помочь определить, как построить здание и управлять им так, чтобы получить как можно больше прибыли. Вторая сторона, заинтересованная в профессиональных услугах по управлению, - крупный арендатор. Самостоятельно решать вопросы по уборке помещений, следить за системами вентиляции магазина ему не всегда удобно, поэтому он отдаст предпочтение объекту, на котором эти вопросы решают профессионалы.

Емкость рынка услуг управляющих компаний Новосибирска оценить сложно, но потенциал его велик. К примеру, как отметил начальник управления арендных отношений мэрии Евгений Абрамов, в фонде муниципалитета сегодня находится порядка 1 млн кв. м нежилых помещений. Если бы управляющим удалось взять под свое "крыло" эти площади, то, если в среднем 1 кв. м площади будет сдаваться по 150 руб. в месяц, общий доход мэрии от аренды составит порядка 150 млн руб. в месяц. По словам управляющего группы компаний "Доктор Ключ" Андрея Силкова (его компания управляет несколькими объектами), управляющая компания в среднем получает 10-13% от суммы аренды - итого получилось бы 15-20 млн руб. в месяц.

Как отметил Силков, передача объекта в управление специализированной компании освобождает собственника от финансовых затрат на содержание управленцев, бухгалтеров, а также низового персонала - сантехников, уборщиц и так далее. По мнению господина Силкова, только за счет сокращения собственником этих затрат доход от недвижимости (в зависимости от масштаба объекта) может привести к увеличению прибыли. Так, гендиректор компании Сибакадемстрой-недвижимость Владимир Голованов приводит такой пример: административное здание в Новосибирске площадью 11 тыс. кв. м сдавалось в аренду внешним компаниям. Доходы от аренды 2,5 года назад составляли порядка 300 тыс. руб. в месяц - при этом помещения были заняты на 90%. После передачи управления отдельной компании доходы от аренды выросли в шесть раз и составили 1,8 млн руб. в месяц. Управляющая компания также рекомендовала владельцу сделать ряд вложений (в приобретение телефонных линий, проведение Интернета, реконструкцию холла), которые могли бы еще больше повысить рентабельность - согласно расчетам, доход мог в этом случае вырасти до 3 млн руб. в месяц. Но собственник не отреагировал на эти предложения.

Как отмечает Олег Луговой, на Западе, а также в европейской части России, профессиональное управление весьма распространено. В Сибири же пока лишь единицы владельцев недвижимой собственности прибегают к услугам специализированных компаний - хотя, по мнению специалистов, это снижает получаемую ими прибыль. По мнению Голованова, главная проблема доверительного управления - в отсутствии доверия владельца к специалисту по управлению: на рынке пока мало профессиональных управляющих компаний.

Поэтому пока распространена ситуация, когда управлением зданий занимаются так называемые "домашние" управляющие компании - подразделения, создаваемые самими собственниками. Как показывает практика, работников "карманной" компании, хозяин здания вряд ли уволит за плохую работу - поскольку вообще специалистов по управлению в Сибири пока немного. В то же время цивилизованные отношения владельца с управленцем, считает Голованов, начинаются с заключения долгосрочного договора сроком до пяти лет, который регистрируется в Учреждении юстиции. В договоре должно быть оговорено разделение ответственности между собственником и управляющей компанией - скажем, если третье лицо (арендатор помещений) не выплатил собственнику арендную плату, то убытки возмещает управляющая компания.

Пока же в Новосибирске используются иные формы взаимоотношений между сторонами - например, обычная доверенность либо агентский договор (договор поручения). Есть и другие варианты - помещение просто сдается в аренду управляющей компании с правом сдачи в субаренду. Либо создается новое юридическое лицо, и собственник вносит в качестве уставного капитала свое здание.

На сегодняшний день, по мнению Голованова, услуги по управлению недвижимостью в Новосибирске предлагают либо крупные риэлтерские компании, которые осознали привлекательность данного рынка, либо "внутренние" управляющие компании, выходящие на внешний рынок. Но уже начинают появляться и первые специализированные фирмы. Кроме того, в целях создания профессионального рынка в Новосибирске создается Гильдия управляющих девелоперов, зоной охвата которой будет вся Сибирь. В данный момент идет оформление документов, а свое желание войти в сообщество выразили 15 компаний Новосибирска. Одна из основных задач - дать конкурентное преимущество местным компаниям в преддверии прихода западных компаний. Так, например, произошло в Санкт-Петербурге, где местные компании, объединившись в Гильдию, воспрепятствовали захвату рынка зарубежными и московскими управляющими компаниями. А то, что столичные и западные компании уже демонстрируют интерес к сибирскому рынку и готовы к экспансии, отмечает Луговой, - не секрет.