НОВОСТИ

Напомним, что группа БЕШ www.besh.ru является специализированным агентством интегрированных маркетинговых коммуникаций для российских управляющих компаний на рынке недвижимости.

В связи с тем, что роль интернета как средства коммуникации неуклонно растет, "раскрутка" и продвижение сайтов становятся в наше время неотъемлемым атрибутом деятельности компаний, занимающихся управлением недвижимостью.

Как считает генеральный директор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина, специфика работ по продвижению сайтов напрямую зависит от того, что предлагает конкретная компания. На рынке управления недвижимостью в принципе не может быть тысячи продаж в месяц. И даже компания, управляющая всего несколькими бизнес-центрами, считается довольно таки крупной. Поэтому интересы посетителей (да и сами посетители) таких сайтов в корне отличаются от интересов посетителей, например, интернет-магазинов. По данным аналитической службы МГ БЕШ, большое влияние на выбор управляющей компании оказывает то, что клиент увидит в интернете про конкретную компанию. Существуют, конечно, и другие источники информации, но интернет является наиболее доступным и быстрым.

По словам генерального директора компании "Инвест-лайн" Натальи Холоповой, Маркетинговая группа БЕШ уже давно оказывает услуги по продвижению сайтов, сохраняя при этом умеренные расценки. и услуги, предоставляемые группой, всегда качественные. "Именно поэтому мы и выбрали для продвижения компании и своего сайта маркетинговую группу БЕШ. И это только первый этап нашего сотрудничества" - заявила Наталья Холопова.

Здание представляет собой объект незавершенного строительства общей площадью 10 тыс. м2. После окончания работ площадь будет увеличена в 2 раза. Окончание строительства планируется к 2 кварталу 2005 года.

Объект был приобретен на вторичном рынке. Инвестиции в проект составляют 15 млн.$. К финансированию привлекаются как собственные средства, так и банковские кредиты.

Будущий бизнес-центр будет соответствовать классу А по инфраструктуре, услугам и архитектурному решению и продолжит формирование делового района Выборгской стороны.

Для решения проблемы парковки в бизнес-центре на Аптекарском планируется организовать многоуровневый паркинг, рассчитанный на 100 автомобилей, помимо того, разместить стоянку возле самого здания.

На сегодняшний день ведутся переговоры с ведущими архитектурными мастерскими по реализации проекта бизнес-центра.

"Офисные площади класса В+ пользуются популярностью. Анализируя данные маркетинговых исследований, мы пришли к выводу, что переизбытка предложений на рынке офисной недвижимости в данном сегменте пока не существует и в ближайшее время не предвидится. Многие крупные западные и московские компании заинтересованы в аренде подобных офисов, эта тенденция четко прослеживается на рынке СПб уже сейчас, на них и ориентирован новый проект компании "Бест" - бизнес-центр на Аптекарском. Мы планируем сдавать офисные помещения площадью от 700 м2, заключать договоры на этапе строительства и к окончательной отделке помещений привлекать компанию – арендатора, - прокомментировал начало проекта Олег Ярославович Корчак, генеральный директор управляющей компании "Бест". – Данный проект мы координируем вместе с бывшим собственником и нынешним соседом – московской компанией "Гелиос-таун", входящим в группу компаний "Промсвязь недвижимость", совместно развиваем систему инженерных коммуникаций. В будущем возможно развитие прилегающей территории".

Справка:

В управлении "Бест" находится более 100 тыс. м2 коммерческой недвижимости, среди них сеть бизнес-центров "Гранат", "Таймс", "Мидель", "Ресурс" и др. Объекты заполнены на 100%.

Пресс-служба Управляющей компании "Бест"

Инвесторы "Москва-Сити" создали ассоциацию, предназначенную для решения организационных и хозяйственных вопросов на территории будущего делового центра столицы.

В конце марта состоялось собрание инвесторов, строящих офисный комплекс "Москва-Сити", где было решено создать негосударственную некоммерческую организацию под названием Ассоциация инвесторов Московского международного делового центра (АИММДЦ) "Москва-Сити".

По данным объединенного пресс-центра этой ассоциации, в апреле организация будет официально зарегистрирована. На сегодняшний день в нее вошли корпорация "Строймонтаж", "Техинвест", холдинг "Капитал Групп", CCI (ENKA) и ЗАО "Северная башня", строящие около половины площадей будущего делового центра. Другие инвесторы, такие как Московская девелоперская компания, CITER, "Аква-Сити Палас", пока не заявляли о намерении примкнуть к ассоциации.

"Ассоциация создается для координации строительного процесса в высотных комплексах, внедрения новых нормативов, а также хозяйственных вопросов, таких как использование, охрана, режим и обустройство территории", - сообщил председатель совета директоров "Капитал Групп" Владислав Доронин.

Вместе с тем, по мнению участников проекта, сообщает издание, инвесторы пытаются подстраховаться, беря на себя часть функций управляющей компании - ОАО "Сити", - которая в последнее время стала объектом противостояния собственных акционеров и городских властей.

Московский международный деловой центр (ММДЦ) "Москва-Сити" строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Общий объем инвестиций первой очереди строительства - не менее $2,4 млрд. Объем площадей, запланированных к выходу на рынок до 2007 г. , - 1,4 млн. кв. м.

В прошлый четверг в столице открылся новый торгово-деловой центр "Новинский бульвар, дом 31". Мэр Москвы Юрий Лужков, выступая на открытии центра, отметил, что архитектурный облик нового здания полностью соответствует столичным требованиям.

Строительство торгового комплекса общей площадью 80 тыс. кв. м продолжалось около 5 лет и было закончено в 2003 году. Комплекс состоит из 11 уровней, включая два подземных. Функционально он делится на торговый центр, расположенный на трех этажах, и офисы класса "А" - на семи этажах.

Ю. Лужков подчеркнул, что на 25% хозяевами центра является правительство Москвы, причем оно "не вложило в строительство ни копейки". Ранее сообщалось, что банк "Глобэкс" инвестировал в создание торгово-делового центра "Новинский бульвар, 31" более $100 млн. Руководство банка предполагает, что за первые годы эксплуатации здания прибыль составит $20 млн.

Аудиторы, в частности, указывают, что в ФГУП "Центральный научно-исследовательский автомобильный и автомоторный институт" "имели место случаи необоснованного занижения ставок арендной платы". "Договоры аренды заключались без участия бывшего Минимущества России, а полученная арендная плата в федеральный бюджет не перечислялась", - отмечается в заключении СП.

Кроме того, в ходе проверки были установлены факты необоснованного оказания значительной спонсорской помощи сторонним организациям, списания имущества в нарушение действующего законодательства и установленного порядка.

"Так, ФГУП "Научно-исследовательский центр по испытаниям и доводке автомототехники" без согласования с территориальным управлением Минимущества России по Московской области списало объекты общей стоимостью 29,3 млн. руб.", - приводят пример аудиторы СП.

Коллегия СП приняла решение направить информационные письма в правительство и Генпрокуратуру России

Так, по состоянию на 1 января 2002г. в ведении российского военного ведомства находились земельные участки общей площадью 16 млн. га (около 15 га на одного военнослужащего), причем за последние 5 лет площадь участков увеличилась на 200 тыс. га. Кроме того, на балансе министерства находится более 200 тыс. объектов казарменно-жилищного фонда общей площадью около 144 млн. кв. метров (более 130 кв. метров на одного военнослужащего). Ежегодные расходы на их содержание значительно превышают расходы на содержание военных объектов и составляют более 25 млрд. руб. На заседании коллегии отмечалось, что за последние годы Минобороны России проделана значительная работа по учету недвижимого имущества. Вместе с тем результаты контрольного мероприятия свидетельствуют, что надлежащее оформление учета земель и военного имущества до сих пор отсутствует, а для проведения этой работы потребуется, по расчетам Минобороны, около 65 млрд. руб. Крайне незначительными в проверяемом периоде были и результаты реализации объектов недвижимого военного имущества, выставляемых на аукционы. Из предназначенных для реализации в 2001-2002гг. 4 тыс. 511 объектов было реализовано только 156 объектов, или 3,5%. При этом расходы, связанные с охраной и поддержанием в эксплуатационном состоянии оставшихся нереализованными 4 тыс. 355 объектов недвижимого имущества, составили около 200 млн. руб., или 55% от доходов федерального бюджета, полученных в указанном периоде от реализации высвобожденного недвижимого военного имущества.

Аналогичная ситуация сложилась и с учетом, управлением и реализацией движимого военного имущества. Так, в 2001-2002гг. не было реализовано 60% выставленного Минобороны РФ на продажу движимого военного имущества. При этом средняя цена реализации этого имущества, хотя и несколько превышала уровень, определенный независимыми оценщиками, оказалась в три раза ниже его остаточной балансовой стоимости.

Кроме того, на заседании коллегии отмечалось, что недвижимое военное имущество, переданное в аренду, используется неэффективно. Особенно наглядно это проявляется в отношении ряда зданий, находящихся в оперативном управлении ЦСКА, где в результате несвоевременного заключения дополнительных соглашений к ранее подписанным договорам аренды убытки государства составили 239,6 млн. руб.

Коллегия Счетной палаты решила направить представления Минэкономразвития, Минобороны России и РФФИ, информационное письмо правительству России. Отчет о результатах проверки направляется в палаты Федерального Собрания.

Так, основными функциями Агентства являются: "оказание неопределенному кругу лиц, имеющих исключительную общественную значимость услуг в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в том числе связанных с восстановлением жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры в зонах чрезвычайных ситуаций, а также с подготовкой региональных жилищно-коммунальных комплексов к работе в осенне-зимний период".

Кроме того, Агентство до вступления в силу закона о внесении изменений в действующие законы по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности осуществляет функции по лицензированию деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности, инженерным изысканиям для строительства указанных зданий и сооружений.

Также на новую федеральную структуру возложены организация и проведение конкурсов, связанных со строительством объектов для государственных нужд, по которым Агентство является государственным заказчиком. Агентству разрешается иметь до 3 заместителей руководителя и в составе центрального аппарата - до 6 управлений по направлениям деятельности. Предельная численность работников центрального аппарата установлена на уровне 160 человек (без персонала по охране и обслуживанию зданий).

Напомним, что 9 марта текущего года Президент Российской Федерации подписал Указ N314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти". Согласно новой структуре госорганов, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству находится в ведении Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации.

По словам Олега Вихтюка, со следующего года будут проходить конкурсы на право обслуживать городской жилой фонд. Причем ставка на обслуживание будет фиксированная. Конкурировать претенденты будут по цене, объему и качеству предлагаемых услуг. Первый такой конкурс планируется провести на право обслуживание домов в Красногвардейском районе.

По его данным, в советское время доля жилищных услуг в общем объеме жилищно-коммунальных платежей составляла 42%. После дефолта 1998 года ставки на обслуживание жилого фонда оставались практически на одном уровне. Тем самым квартплата выполняла роль "социальной подушки", смягчающей болезненность либеральных реформ. В настоящее время, заявил Олег Вихтюк, перед ЖКХ поставлена задача уйти от функций социальной защиты. Исключение будет сделано для наиболее обделенных граждан: в случае, если жилищно-коммунальные платежи превысят 22% совокупного дохода семьи, разницу возместит государство.

Рынок управления недвижимостью становится в последнее время одним из самых быстроразвивающихся. Способствуют этому в большой степени частные управляющие компании которые оказывают собственникам высококачественные услуги по довольно приемлемым ценам.

Не можешь сам – позови друга!

Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно. И причин того, что этот рынок пока до конца не заполнен, множество. К ним можно отнести и несовершенство законодательной базы в стране, в соответствии с которой далеко не всякий объект можно отдавать под управление частным компаниям. Довольно важной причиной также является боязнь или нежелание владельцев передавать свою недвижимость в управление посторонним лицам. Поэтому довольно распространенной является ситуация, когда собственник выполняет еще и функции управляющего. А это не всегда оправданно. Так как после 5-10 лет такого управления здание становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что арендаторы начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть данное помещение, подыскав что-нибудь поприличнее. Очевидно, что никто не захочет снимать офис в здании, где, например, стоит неприятный запах из-за забившихся канализационных систем или в течение года несколько раз не срабатывали охранные системы, из-за чего арендаторы либо могли, либо понесли убытки (а ведь обеспечение элементарного порядка и безопасности как раз входит в обязанности управляющих компаний). А профессиональные управляющие компании не дожидаются возникновения таких ситуаций, а на любую, даже самую незначительную, жалобу реагируют по первому же сигналу. А когда управлением занимается государство, то эти жалобы чаще всего игнорируются до последнего момента. Наверное, всем нам приходилось сутки просиживать в ожидании сантехника, которого должны были прислать по вашей заявке или бегать по лестнице пешком из-за неисправности лифта, который не могут отремонтировать неделями. Это я говорю про жилой фонд, который большей своей частью находится в управлении "не очень коммерческих" структур.

А вот арендаторы, в отличие от простых жильцов, которым попросту некуда деваться, ждать не будут. И действительно, зачем им это нужно? Скорей всего, уже после второй проигнорированной заявки о неполадках арендатор просто отправится на поиски иного места для своего офиса. Либо дождется окончания срока договора, а вот продлевать его не будет.

А не "кинут"?

Вообще управление недвижимостью делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. В развитых странах все эти три функции объединяются у одной управляющей компании, а у нас такое объединение является редкостью. Возможно, это вызвано невысоким уровнем доверия со стороны собственников к какой бы то ни было управляющей компании. Отечественные владельцы недвижимости еще до конца не осознали всех преимуществ частных фирм. Многие из них просто-напросто испытывают некую долю недоверия к негосударственным управляющим, забывая о том, что самим частным компаниям, особенно с именем, невыгодно "кидать" своих заказчиков даже по мелочам. Если вдруг обман всплывет, то компания рискует потерять с таким трудом полученную известность, имя и авторитет, не говоря уже о клиентах. Поэтому как раз таки частные компании заинтересованы в том, чтобы честно выполнять условия договора и оставить клиента, если можно так сказать, довольным.

Доверяй, но проверяй!

Санкт-Петербург считается одним из самых прогрессивных городов России по своему отношению к негосударственным управляющим компаниям. Именно в Петербурге процент собственности, находящейся в управлении частных фирм, значительно выше, чем где бы то ни было по России. А в марте текущего года санкт-петербургские власти приняли во втором чтении закон "О доверительном управлении имуществом…", который предусматривает передачу государственных объектов в руки профессиональных управляющих. И это, безусловно, шаг вперед.

Государство, в принципе, не является "эффективным собственником", поскольку не может следить и быстро реагировать на изменения рынка. К тому же государственные структуры находятся в замкнутом кругу, из которого крайне трудно выйти. Отсутствие средств приводит у низкому уровню эксплуатации объекта, что в свою очередь приводит к потере арендаторов, без которых, собственно говоря, объект не может приносить прибыль. Также при возникновении критической ситуации на самомобъекте государство неспособно быстро принять верное решение. Пока это решение будет согласовываться и дорабатываться (а в условиях "переразвитого" бюрократизма в нашем обществе такая доработка займет уйму времени), объект может уже полностью разрушиться, и какие-либо "реанимационные" действия станут бессмысленными. Конечно, устранить минимальные неполадки в срок может и государство, но своевременно решить серьезные проблемы, особенно связанные с необходимостью предоставления дополнительных финансовых ресурсов, получается крайне редко. А частный управляющий в такой ситуации сможет быстро сориентироваться, принять правильное решение и достать при необходимости нужную сумму денег, взяв, правда, на себя некий риск, который впоследствии будет оправдан, и на который никогда бы не решилось государство.

Также закон о доверительном управлении помогает решить целый ряд вопросов, связанных с реализацией неиспользуемого потенциала зданий. Попросту говоря, при государственном управлении отдача объекта минимальна: пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно получить при их грамотном использовании. Особенно, если учесть, что частные компании рискуют чаще государственных, а это как раз характеризует коммерческий подход к управлению недвижимостью, следовательно, приносит большую прибыль. Да, государственное или собственническое управление тоже в некоторых случаях может принести реальную рыночную прибыль. Но не следует забывать, что без профессионального подхода к эксплуатации, реальные доходы от недвижимости можно получать, лишь выжимая из объектов последние соки, что не может не сказаться на дальнейшей судьбе данного здания. В функции "доверительных" профессиональных управляющих как раз и входит поддержание конкретного объекта в таком состоянии, чтобы была возможна его дальнейшая эксплуатация. Самые опытные управляющие, помимо текущих работ и платежей, пытаются добиться того, чтобы стоимость недвижимости не только не падала, а наоборот возрастала в будущем. Так что власти Петербурга, поддержав закон о доверительном управлении, принимают грамотное решение, которое должно стать руководством к действию для остальных.

Да будет спрос!

Но на российском рынке управления недвижимостью есть целый ряд проблем. В первую очередь это недостаток опытных отечественных управляющих. А иностранным компаниям, которые имеют большой опыт управленческой работы, часто не хватает знания специфики нашего рынка и связей с российскими компаниями и надзорными органами. А отечественным – наоборот, не хватает мирового опыта деятельности в этой сфере.

Но, несмотря на это, спрос на услуги частных управляющих компаний продолжает расти с каждым годом такими темпами, что спрос на услуги профессиональных управленцев уже начинает превышать предложение, что, в общем-то, отрадно. Так как означает это, что и наши собственники пришли к выводу, что лучше заплатить профессиональному управляющему. Потому что у собственника хватает и своих забот, связанных непосредственно с владением имущество, и на грамотное управление у него просто не хватает времени.