Специальная рассылка портала
RussianRealty / Русская Недвижимость

Недвижимость - важные новости. Выпуск 167.

С начала года квартиры в новостройках Москвы подорожали на 32,2%

8.10.2008

По данным "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" в сентябре 2008 года на первичном рынке жилья Москвы объем предложения увеличился на +4,5% относительно предыдущего периода и составил 301 объект.

Средневзвешенная рублевая цена квартир в столичных новостройках (с учетом элитных объектов) в сентябре увеличилась на +4,2% и составила 197,6 тыс. руб./кв. м (долларовая цена, напротив, уменьшилась на -0,4% и составила 7820 $/кв. м). Доля элитных объектов составляет 10,3% от общего количества домов.

В целом, с начала года квартиры в новостройках города в среднем подорожали на +32,2%.

Самое низкое значение средневзвешенной цены предложения отмечено в ЮАО - 133,8 тыс. руб./кв. м, самая высокая средняя цена традиционно зафиксирована в ЦАО - 411,4 тыс. руб./кв. м. Максимальный прирост в сентябре отмечен в ВАО (+9,5%), в ЗАО зафиксировано снижение на -0,4%.

Квартиры в монолитных новостройках подорожали на +3,9% (201,9 тыс. руб./кв. м). Рост среднего уровня цен отмечен в панельных домах: +6,3% (119,9 тыс. руб./кв. м). В кирпичных домах квартиры предлагались в среднем по цене ниже на -0,9%, (430,2 тыс. руб./кв. м). Жилье в коттеджах и таун-хаусах стало дороже на +7,1% (107,3 тыс. руб./кв. м).

По итогам сентября ввиду прихода на рынок предложений с высокой ценой в престижных административных округах максимальный рост цены зафиксирован в новостройках эконом-класса (+12,6% к августу), квартиры в которых предлагались по 111,5 тыс. руб./кв. м; средний уровень цен на жильё бизнес и среднего классов вырос до 192,3 тыс. руб./кв. м и 129,6 тыс. руб./кв. м соответственно.

"По итогам сентября, ввиду укрепления позиций доллара, динамика изменения рублевых цен в новостройках столицы продемонстрировала рост в +4,2%, в то время как средний уровень долларовых цен снизился на -0,4%, - отмечает Генеральный директор "АКЦ МИЭЛЬ" Владислав Луцков. - По нашей оценке до конца года при стабильных показателях объема предложения и в условиях относительно умеренного спроса значительных изменений цен на первичном рынке столицы ожидать не следует".

Справка Russian Realty

Холдинг "МИЭЛЬ" - поставщик интеллектуальных услуг на рынке недвижимости. Основными направлениями деятельности компании являются инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами.

"МИЭЛЬ" работает на российском рынке 18 лет. На сегодняшний день сеть Холдинга насчитывает 37 отделений, 6 из которых находятся в городах Подмосковья, 7 - в регионах.
Холдинг "МИЭЛЬ" входит в число крупнейших компаний России (238 место по данным РА "Эксперт", 134 место в числе крупнейших частных компаний по версии журнала "FORBES", 291 место в рейтинге 500 крупнейших компаний журнала "Финанс").

В рамках Холдинга свою деятельность осуществляют более десяти компаний, ключевые из которых, это: "Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ", "МИЭЛЬ-Аренда", "МИЭЛЬ-Брокеридж", "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", "МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы", "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", "МИЭЛЬ-Новостройки", "МИЭЛЬ-Франчайзинг", проект "Distant Property Management" ("Управление удаленной недвижимостью") и другие.

Ипотечное кредитование становится недоступным

8.10.2008

Ипотека в России постепенно возвращается на уровень 2000 года, когда объемы ее выдачи были минимальными. Крупнейшие игроки ипотечного рынка устанавливают заградительные тарифы на выдачу кредитов: Альфа-банк заявил о повышении ставок сразу на 5% годовых. В банке объясняют повышение обострившимся кризисом на финансовых рынках и неопределенностью со стоимостью ресурсов для финансирования кредитования.

Как сообщили в Альфа-банке, в ближайшее время средняя ставка по рублевой ипотеке превысит 20% годовых, по долларовой - 16,5% годовых. Повышение составит в среднем 5 процентных пунктов: сейчас ставки по рублевой ипотеке Альфа-банка составляют порядка 15,5 % годовых, по валютной - около 12,5% годовых. Одновременно банк устанавливает комиссию за выдачу кредита.

Это самое масштабное повышение ставок по ипотеке с момента обострения финансового кризиса - во второй половине сентября основные игроки повысили ставки по жилищным кредитам на 1,5-2%. За год кредиты на жилье подорожали более чем в полтора раза: летом прошлого года банки предлагали кредит в среднем под 12,6% годовых. Многие банки приостановили выдачу ипотеки и сейчас пересматривают ставки. "Решение было принято в связи с резко изменившейся ситуацией на фондовом рынке, мы пока не можем прогнозировать стоимость привлечения ресурсов",- пояснил Илья Зибарев, руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка. По его словам, на октябрь было запланировано повышение в пределах 1,5-2% годовых, однако в последние дни оно было пересмотрено в сторону увеличения.

Участники рынка называют ипотечные ставки Альфа-банка, который является одним из крупнейших игроков на ипотечном рынке, "заградительными". По мнению Анатолия Печатникова, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, максимальная ставка по рублевой ипотеке - 17,5% годовых, выдача кредитов по более высокой ставке в разы увеличивает риски просрочки. "Ставки Альфа-банка, одного из крупнейших российских коммерческих банков - своеобразный индикатор для всего рынка, отражающий объективную стоимость ресурсов",- считает Алексей Дорош, директор департамента продаж Русского ипотечного банка. Ужесточил условия и "Абсолют банк", временно отказавшийся от кредитования строящегося жилья, считая этот сегмент высокорисковым.

Эксперты отмечают, что в ближайшее время коммерческие банки, не имеющие прямого доступа к госресурсам, вынуждены будут в очередной раз пересматривать ставки в сторону повышения. "Рынок переходит к консервативной модели поведения, в ближайшее время ипотека придет к состоянию 2000 года, когда такие кредиты были "штучным товаром"",? считает Михаил Матовников, гендиректор ЦЭА "Интерфакс". В 2000 году доля ипотечных кредитов в общем объеме розничных кредитов не превышала 1%, по итогам 2007 года она, по данным Банка России, достигла 15,6%. По мнению эксперта, закрытие внешних рынков финансирования, отсутствие внутреннего института рефинансирования после ужесточения стандартов АИЖК и резкие валютные колебания в последние месяцы обусловили "невозможность ипотеки как таковой". Предложение коммерческих банков в ближайшее время сократится до минимума, в то время как ипотечные программы ужесточают и основные госбанки ВТБ 24 и Сбербанк.

"Евразия логистик" формирует фонды с участием азиаских и европейских инвесторов

8.10.2008

Отказ российских банков кредитовать девелоперские проекты заставил "Евразию логистик" Мухтара Аблязова искать альтернативные источники финансирования. С участием институциональных инвесторов из Европы, Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока девелопер рассчитывает сформировать семейство инвестфондов на сумму около $2,5 млрд. для покупки уже построенных компанией объектов. Средства от сделок будут направляться на реализацию новых проектов "Евразии". Продать паи на мировом рынке малоизвестной компании будет сложно, предупреждают эксперты.

В сентябре в структуре "Евразии логистик" была создана новая компания "Евразия Капитал", рассказал председатель совета директоров "Евразии логистик" Артур Трофимов. ""Евразия Капитал" будет управлять семейством фондов, которые, в частности, будут приобретать готовые и заполненные арендаторами объекты "Евразии логистик"",- уточнил Трофимов. Полученные от сделок средства будут направляться на реализацию новых проектов. По словам Трофимова, в первый фонд уже переданы действующие логистические комплексы в подмосковном Домодедове (536 тыс. кв. м) и в Пышме под Екатеринбургом (188 тыс. кв. м). Артур Трофимов рассчитывает, что объем складского фонда превысит $1 млрд. "В этом фонде миноритарная доля будет принадлежать самой "Евразии логистик". Предположительно, речь идет о 15-25".

В будущем "Евразия Капитал" планирует работать и с активами других девелоперских компаний Мухтара Аблязова. "Для этого будут созданы фонды под офисную и торговую недвижимость, а также гостиничную, девелопментом которой компания собирается заняться в долгосрочной перспективе",- рассказал Трофимов. По его оценкам, размер каждого из этих фондов составит $300-500 млн. "Инвесторами станут страховые и пенсионные фонды, преимущественно из Европы, Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока",- говорит Александр Кочергин, управляющий партнер и генеральный директор "Евразии Капитал".

Совладельцу казахстанского банка "Тураналем" Мухтару Аблязову подконтрольны ИПГ "Евразия", "Евразия логистик" (сеть складов площадью 9,3 млн кв. м) и "Евразия Сити" (строит город-спутник в Подмосковье - 9,1 млн кв. м). Общая площадь всех проектов, реализуемых тремя компаниями,- 19 млн кв. м.

Искать альтернативные источники финансирования "Евразию логистик" заставил повальный отказ банков кредитовать новые проекты, уверены игроки рынка. "Ставки по кредитам для застройщиков резко возросли (в среднем с 10-14% до 20-25%), но даже по верхней границе этого диапазона ссуды привлечь нелегко: банки предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство",? говорится в исследовании UniCredit Aton.

Из российских девелоперов "Евразия логистик" станет первой компанией, создающей инвестфонд с привлечением западных инвесторов, отмечают аналитики. Как правило, компании привлекают деньги российских инвесторов по средствам формирования закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН): например, для строительства элитных поселков "Монтевиль" и "Миллениум" корпорация создала ЗПИФ "Вилладжио Инвест - элитная недвижимость" (сейчас его объем составляет 27 млрд. руб.).

В отличие от российских игроков западные девелоперы уже давно и активно используют финансовые возможности институциональных инвесторов. Так, для работы на развивающихся рынках, в частности России, американский девелопер Hines в июле 2006 года сформировал инвестиционный фонд HIREF стоимостью $343 млн. Продать паи малоизвестной УК будет сложно, так как на фондовом рынке важен бренд, предупреждает управляющий директор группы УК "Уралсиб" Салават Халилов. С ним соглашается управляющий директор IMG Максим Кунин: "Использование этого механизма на мировом рынке под силу только таким известным компаниям, как Hines". По его словам, в сложившейся на рынке ситуации найти инвестора очень трудно, и "без разницы, как пытаться продать проект - напрямую или через фонды".

Подъем цен на недвижимость закончился, считают эксперты

8.10.2008

Подъем цен на недвижимость закончился, сообщают эксперты. Стоит ли замораживать средства в активах, которые неизвестно когда принесут доход? Но реализовать недвижимость, тем более недостроенную, в условиях падения спроса нелегко. Быстрее всех это смогут сделать инвесторы, заключившие договоры на основе закона о долевом строительстве.

Инвестиции в недвижимость на протяжении последних лет считались надежной альтернативой вложениям в активы фондового рынка - цены на жилье росли постоянно. По данным компании "Миэль", в августе жилье в московских новостройках подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м. Согласно отчету корпорации "Инком", с начала года стоимость на московские квартиры в среднем выросла на 29%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м. Однако эксперты считают, что это был последний скачок цен на недвижимость. Большое количество инвесторов, вкладывавших средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье. К этому инвесторов подталкивают и намечающиеся кризисные явления в самой строительной отрасли - сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья, в том числе и недостроенного, растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены перестанут расти в ближайшее время.

Если инвестор решит сейчас вывести средства из недвижимости, он зафиксирует прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически дольщик, который купил недвижимость в начале года, сейчас ее может продать с 30-процентной прибылью",- говорит Артем Цогоев, коммерческий директор Galaxy Group. Однако на практике прибыль окажется на несколько процентов меньше. Продать квартиру инвестор сможет только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Инвестор недополучит доход из-за того, что ему придется либо потратиться на посредника, либо самостоятельно понести расходы на поиск покупателя и оформление сделки. По оценке Цогоева, на элитное жилье и жилье эконом-класса дисконт сейчас составляет 2-3%, и на этом уровне он сохранится в ближайшее время. По бизнес-классу сейчас он составляет 5%, однако может вырасти до 15%. По мнению Владислава Луцкова, гендиректора аналитического консалтингового центра "Миэль", уже сейчас дисконт при продаже инвестором любого недостроенного жилья составит 10% от текущих цен.

Схема выхода из "жилого актива" зависит от формы договора, который инвестор заключает с застройщиком. По данным портала irn.ru за 2007 год в Москве и Подмосковье объем покупаемой недвижимости по договору долевого участия составил только 10,6%, по вексельным схемам - 24%, по договору предварительной купли-продажи - 20,8%, по договору соинвестирования - 21,1%. Остальные 23,5% приходятся на смешанные схемы.

Самая юридически защищенная форма - это договор долевого участия. Ему посвящен специальный закон - "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Дольщик, желающий продать квартиру, должен заключить договор с покупателем, отдать его в регистрационную палату, а застройщик в этом случае лишь уведомляется о сделке. Пользуются такой формой договора редко из-за необходимости при его заключении с застройщиком оплачивать сразу половину стоимости квартиры. Объем долевого строительства на рынке новостроек оценивается компанией "Миэль" в 35 тыс. сделок в год. "На вторичном рынке таких сделок 70-80 тыс.",- говорит Владислав Луцков. Для инвестора, желающего побыстрее продать недвижимость, главный плюс такого договора в том, что процесс перерегистрации квартиры на нового владельца занимает всего месяц.

В других схемах при последующей реализации недвижимости инвестором требуется согласие застройщика. Несмотря на то что начальные взносы в таких схемах меньше, чем в договоре долевого участия, процесс перепродажи недвижимости и расторжения договора гораздо более длительный и затратный. Самая распространенная схема участия в долевом строительстве - вексельная. "По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее продать, когда она будет построена",- поясняет партнер юридической компании "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. При предварительной купле-продаже застройщик и дольщик договариваются о заключении через определенный срок (несколько месяцев или лет) договора о долевом участии, сразу же дольщик делает обеспечительный взнос в пределах 10-15% от текущей стоимости жилья. При заключении договора соинвестирования инвестор обязуется в случае увеличения себестоимости проекта, например из-за роста цен на строительные материалы, разделять со строительной компанией дополнительные расходы. При расторжении такого договора в случае получения прибыли инвестор заплатит налог - 24% как юрлицо или 13% как физлицо. Но самое главное неудобство всех этих договоров с точки зрения инвестора, желающего выйти из проекта,- сроки расторжения. Они составляют несколько месяцев, за которые дисконт к продажной цене может вырасти на 5-10%.

Дополнительные сложности у частного покупателя могут возникнуть, если квартира была куплена в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.

Главная сложность при продаже квартир в недостроенных домах - найти покупателя. "Опрос показал, что 70% потенциальных покупателей жилья не хотят приобретать квартиру в недостроенном доме",- отмечает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.

Как ни парадоксально, но инвесторы теоретически могут заработать на штрафах, которые застройщик платит за просрочку сдачи объекта. По закону размер штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования (11%) за день просрочки от стоимости квартиры. Если квартира оценивается в $200 тыс., то за год просрочки ее сдачи инвестор может получить почти $30 тыс. компенсации. "Но если процент неустойки достигнет критического уровня (свыше 20% от объема обязательств), то девелоперу будет выгодно объявить себя банкротом, тогда дольщик рискует остаться не только без прибыли, но и без вложенных средств",- считает Владислав Луцков.

За последнюю неделю рублевая цена квадратного метра в столице уменьшилась на 1,0%

7.10.2008

По итогам недели 29 сентября - 5 октября рублевая цена квадратного метра в столице уменьшилась на 1,0% и составляет в настоящий момент в среднем 207,9 тыс. руб. В абсолютном выражении цена снизилась на 2064 руб. при текущей средней цене в 207 890 руб. за кв. м. С учетом значительного роста курса доллара (на 2,2% за неделю), долларовые цены находятся на уровне $8,1 тыс. за квадратный метр. В Московской области динамика изменения цен была аналогичной, средняя цена предложения в регионе в настоящий момент составляет $3,5 тыс. долларов или 89,5 тыс. руб. за квадратный метр, сообщили Russian Realty в Аналитическим отделе Корпорации "ИНКОМ".

Общий объем предложения в столице за предыдущую неделю увеличился на 4,5% и в настоящий момент составляет около 29,3 тыс. объектов. В Московской области увеличение предложения составило 5,7% до уровня 16,3 тыс. объектов.

Наша рассылка выходит один раз в неделю, по средам.