Пресса о недвижимости

2002-01-17

Сегодня в номере:

С чего начинается качество строительства
Иван Грачев: Правильный путь для стройсберкасс
Качество - это имидж, имидж - это клиенты, а клиенты - это доход
И пятизвездочное "Кремлевское подворье"
Монорельс с дальним прицелом
Промзоны: минус пятьдесят квадратных километров
Земля под жилыми домами в Москве продаваться не будет
Выбирайте, что вам ближе
Московский принцип оплаты жилкомуслуг
Утвержден проект нового участка третьего кольца

С чего начинается качество строительства

Первый заместитель премьера Правительства Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин среди самых весомых достижений 2001 года назвал то, что "впервые в условиях рыночной экономики строительный комплекс столицы, работая четко и ритмично, существенно перевыполнит годовую программу возведения жилья".

Это стало возможным, в первую очередь, потому, что в городе была создана новая система организации инвестиционно-строительной деятельности. Расчеты, наконец, стали вестись живыми деньгами, а не векселями, как раньше, что значительно улучшило финансовое положение строительных организаций Москвы. Другое важное достижение - переход на среднесрочную систему планирования градостроительной деятельности. Сегодня мы имеем четко сформированную программу строительства на 2002-2003 годы и уже направили на согласование адресный перечень строительства на 2004 и 2005 годы.

Реализация целого комплекса организационно-экономических мероприятий привела к тому, что инфляционное повышение стоимости строительной продукции в начале осени 2001 года по сравнению с декабрем прошлого составило 6,9% при том, что утвержденный показатель уровня инфляции на этот период составлял 16 процентов. По мнению В.Ресина, это хороший результат, ведь если брать ценовую ситуацию в столице в целом, а не только в строительной отрасли, то с начала года инфляция составила 48,9 процента.

Жилья в столице возводится все больше, а вот стало ли оно лучше? В.Ресин отметил, что 2001 год объявлен в строительном комплексе Москвы годом качества. Вопросам повышения культуры и качества строительства в городе уделяется первостепенное значение, начиная от подготовки площадок к торгам, разработки проекта и заканчивая благоустройством территории рядом с объектом после завершения строительства. В условиях рынка вопрос обеспечения качества стал особенно острым: высокое качество продукции является основным условием не только устойчивого развития, но и жизнеспособности любой организации.

В настоящее время в строительном комплексе Москвы актуальными остаются вопросы повышения общей культуры производства, надлежащего содержания строительных площадок и взаимосвязанные с этим вопросы качества строительства и охраны труда. Именно по этим направлениям в июле на заседании правительства были высказаны наиболее острые замечания мэра Москвы Юрия Лужкова. Он подчеркнул: качество строительства начинается с культуры самих строителей, с культуры одежды, культуры оборудования, культуры работы, с технологии, исключения негативного воздействия на городскую среду.

Разрабатывается проект городского Закона "О повышении ответственности участников строительства за культуру производства и создании системы контроля над соблюдением строительных норм и правил".

Московский стройкомплекс возводит не только жилье. Один из самых масштабных проектов последнего времени - третье транспортное кольцо, которое должно решить острейшую для столицы транспортную проблему. Эта магистраль в значительной мере разгрузит центр города от автотранспорта. Полностью работы по строительству третьего кольца планируется завершить в 2005 году.

Строительство четвертого кольца будет начато после того, как будет закончена прокладка третьего. В основном четвертое кольцо будет проходить по существующим магистралям, на которых планируется построить многоуровневые развязки.

Соотношение между коммерческим и муниципальным жильем, возводимым в столице, останется прежним. В 2002 году примерно треть всего строящегося жилья будет социальным: муниципальным и переселенческим. Если учесть, что запланированные на следующий год объемы строительства возрастут более чем на полмиллиона квадратных метров, то и социального жилья, соответственно, будет построено больше.

Жилищная проблема в Москве остается достаточно острой. Как известно, в европейских столицах на одного жителя приходится от 40 до 70 кв. метров. Еще несколько лет назад в среднем на одного москвича приходилось порядка 19 кв. м жилой площади, а сейчас - уже почти 23 кв. метра. Но этого явно недостаточно. Поэтому из года в год наращиваются объемы строительства. Возведение жилья является приоритетным направлением в деятельности строительного комплекса города.

Основными районами массовой застройки в 2002 году останутся Марьинский парк, Северное и Южное Бутово, Куркино. Значительная часть новых жилых домов будет построена на территориях, которые раньше занимали ветхие пятиэтажки и выведенные из города промышленные предприятия.

К сожалению, такой город, как Москва не может позволить себе строительство малоэтажного жилья, однако в историческом центре города согласно Генплану этажность новых зданий должна в полной мере соответствовать исторической застройке.

В.Ресин сообщил в интервью журналу "Наша собственность", что в ближайшие годы стройкомплекс не сможет отказаться от крупнопанельного домостроения. По скорости строительства и себестоимости монолитные дома пока не могут конкурировать с панельными.

"Тем не менее, я уверен, что будущее именно за монолитным строительством. Эти технологии позволяют возводить красивые прочные высотные здания со свободной планировкой квартир, а архитекторы могут воплощать в жизнь любые свои фантазии. Сейчас строительные организации города осваивают промежуточный тип жилья - сборно-монолитные и монолитно-кирпичные дома. Думаю, в ближайшем будущем они получат более широкое распространение", - сказал руководитель стройкомплекса.

В начало

Иван Грачев: Правильный путь для стройсберкасс

Лидер партии "Развитие предпринимательства", член Комитета Госдумы по собственности Иван Грачев считает, что Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нуждается в ряде поправок. Соответствующие законопроекты уже разработаны, однако инициативы депутата не находят поддержки в правительстве.

"Законопроект предлагает регистрировать объекты незавершенного строительства. Строители должны иметь возможность несколько построенных этажей закладывать и получать деньги на дальнейшее строительство и таким образом зарабатывать. Кабинет, напротив, считает идею регистрации незавершенки неправильной, - сообщил И.Грачев. - Мощнейшее раздражение в правительстве вызывают также поправки к закону о регистрации, решающие одну из важнейших проблем крупных отечественных компаний, которые имеют недвижимость по всей территории страны. Законопроектом предполагается создание единого для России реестра прав на недвижимость. Таким образом, у нас можно было бы сделать лучшую в мире систему регистрации комплексных имущественных объектов".

По словам И. Грачева, к весне будет подготовлен закон о стройсберкассах. Сейчас же решается один из ключевых моментов законопроекта: к какой системе - банковской или небанковской - отнести стройсберкассы. "Их можно отнести к обычной кредитной организации, вписав соответствующие изменения в Закон "О банках и банковской деятельности", однако здесь возникает масса технических проблем. А если идти по "правильному" пути, т.е. придать стройсберкассам статус особой кредитной организации, то здесь ожидается мощное сопротивление со стороны Центрального банка и правительства", - констатировал Иван Грачев.

В начало

Качество - это имидж, имидж - это клиенты, а клиенты - это доход

Решение об отмене лицензирования риэлторской деятельности - уже свершившийся факт. Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" подписан Президентом и должен вступить в силу с 11 февраля 2002 года - с этого момента на рынке недвижимости можно будет работать без специального разрешения. Мы уже неоднократно говорили о том, что отмена лицензирования была неоднозначно воспринята в риэлторских кругах. Многими выражалось опасение, что из-за отсутствия контроля со стороны государства отечественный рынок недвижимости может откатиться к начальному пункту своего развития и впадет в хаотическое состояние начала девяностых годов. Другие, наоборот, высказывали мнение, что государственная система лицензирования риэлторской деятельности неэффективна и только замедляет темпы развития на рынке.

Что же нас ждет в грядущем году? С просьбой проанализировать сложившуюся ситуацию и дать прогнозы на будущее мы обратились к одному из ведущих российских специалистов в области риэлторского бизнеса, генеральному директору компании "Римакс" Борису Соловьеву.

- Борис Аркадьевич, не могли бы вы кратко рассказать, когда было принято обязательное лицензирование риэлторской деятельности, как изменялся уровень требований, предъявляемых агенту при выдаче лицензии, в какой степени процедура лицензирования повлияла на повышение стандартов риэлторской работы?

- Обязательное лицензирование риэлторской деятельности было введено 4 октября 1994 года Постановлением Правительства Москвы No 885. Именно тогда при Центре содействия жилищной реформе, который располагался в Газетном переулке, были открыты очные курсы для обучения риэлторов города Москвы. Я сам учился на этих курсах и считаю, что мне очень повезло. В 1994 году там преподавали первые лица Правительства Москвы. Соответственно, был очень высокий уровень обучения и серьезнейший экзамен, на котором было больше 350 вопросов. Этот первый этап лицензирования, безусловно, сыграл важную роль в становлении цивилизованного рынка риэлторских услуг в России. К сожалению, дальнейшее развитие событий можно описать фразой: "Хотели как лучше, а получилось как всегда". Экзамены на лицензию, которые проводились в течение последних нескольких лет, я не могу назвать ничем иным, как только профанацией. Два вида билетов по двадцать вопросов в каждом, ответить на которые не представляет никакого труда, и при этом сдавший экзамен человек может быть совершенно не готов к риэлторской деятельности.

Еще одна важная функция лицензирующих органов - осуществление постоянного системного контроля над деятельностью риэлторских агентств. К сожалению, у нас никакого системного контроля не существовало. По большей части, Контрольное управление Лицензионной палаты выдвигало претензии риэлторским компаниям по третьестепенным вопросам, причем часто использовало принцип "презумпции виновности риэлтора"…

Конечно, лицензирование риэлторской деятельности необходимо. Во всем мире эта процедура существует и проводится государственными органами или общественными организациями. Так например, в США лицензирование и аттестация брокеров отдана на откуп общественной организации - Национальной ассоциации риэлторов США. В Европе, в некоторых странах этими вопросами занимаются общественные организации, в других - государственные органы. Но в России, в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности, лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и, в итоге, не принесло большой пользы.

Сегодня риэлтор - это сложная и ответственная профессия. Он сегодня является единственным барьером между добросовестным приобретателем и юридически небезупречной квартирой. Риэлтор - единственный, кто занимается у нас тем, что на Западе делает титульная компания - проверкой и изучением истории объекта. Поэтому риэлтор в американском понятии - то есть человек, который просто находит объект или покупателя - имеет мало общего с московским риэлтором, который должен быть разносторонним специалистом. Ведь мы делаем в четыре раза больше работы: находим объект, проводим его юридическую экспертизу, собираем документы и готовим их к государственной регистрации, обеспечиваем передачу денег. Соответственно, наш сотрудник должен знать основы экономики и юриспруденции, обладая при этом практическим опытом работы. И люди, как следует неподготовленные, необученные существенно повышают риск расторжения сделок. Причем надо понимать, что сегодня доля чисто криминальных действий на рынке недвижимости составляет микроскопическую величину. Львиная доля исков и расторжения сделок происходит по причине недостаточного изучения истории объекта недвижимости. Поэтому, для того чтобы не терпеть убытки, мы просто обязаны повышать профессиональный уровень вне зависимости от наличия или отсутствия процедуры государственного лицензирования.

Крупные московские фирмы, которые занимают большую долю рынка, - а сегодня реально около десяти риэлторских компаний контролируют более 50% рынка недвижимости столицы - давно уже озаботились профессиональной подготовкой своих кадров. В этих риэлторских компаниях давно идет обучение сотрудников, устраиваются экзамены, намного более сложные, чем на получение лицензии. На подготовку своих кадров не жалеют денег и времени именно для того, чтобы сотрудники достойно проводили сделки и не бросали тень на доброе имя компании.

- Звучало мнение, что "отмена лицензирования отбросит рынок на десять лет назад". Как, на ваш взгляд, изменится рынок, и каковы будут действия крупных риэлторских компаний в сложившейся ситуации?

- Я думаю, что подобный пессимистический сценарий развития событий в нынешних условиях невозможен. Дело в том, что сейчас наш клиент уже не тот, что в начале девяностых, в эпоху хаотического развития рынка. Он, как правило, имеет определенные представления о рынке риэлторских услуг и не доверяет частному посреднику, предпочитая обращаться в известную компанию. Сегодня через агентства недвижимости проходит более 80% сделок в городе Москве. Поэтому я думаю, что риэлторские компании нечего не изменят в своем поведении на рынке в связи с отменой лицензирования. Агентства недвижимости, ориентированные на поступательное развитие, будут точно так же готовить кадры, уделять внимание совершенствованию технологии работы.

К тому же сегодня риэлторский бизнес требует очень высоких первоначальных вложений капитала - настолько тяжело открыть свою фирму, настолько дорога реклама, что это является серьезным тормозом для выхода на рынок недобросовестных компаний-однодневок.

- Были ли все-таки положительные стороны у отмененной ныне системы лицензирования?

- Единственный серьезный аргумент, который можно привести против отмены лицензирования - это рекламное значение порядкового номера лицензии. Существует мнение, что чем дольше компания работает, тем она лучше и надежней. И клиент по рекламному модулю, где, как правило, указывается номер лицензии, может проверить хотя бы то, сколько лет работает фирма на рынке недвижимости. Правда, стоит отметить, что эта информация в определенной степени недостаточна и недостоверна. Номер лицензии дает представление только о том, сколько лет фирма существует на рынке недвижимости и ничего не говорит о качестве ее работы. Я знаю фирмы, которые на рынке с 1993 или 1994 года, но при этом все мы понимаем, что лучше с ними не иметь дела. Гораздо большее значение имеет членство компании в профессиональных общественных организациях - Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации-гильдии риэлторов, роль которых в нынешних обстоятельствах существенно возрастает. Я полагаю, что отмена лицензирования заставит общественные риэлторские организации всерьез задуматься о чистоте своих рядов. Ведь формирование у наших граждан доверия к риэлторским компаниям - это, прежде всего, дело самих риэлторов. И нельзя, чтобы из-за какой-нибудь одной недобросовестной компании падала тень на все риэлторское сообщество. Принадлежность к общественным риэлторским организациям должна восприниматься как знак качества.

Возвращаясь к порядковым номерам лицензий, я хотел бы добавить, что их исчезновение - это тоже не очень большая проблема. Представьте на секунду, что вместо лицензии No 37 или No 48 компания будет писать "десять лет работы на рынке недвижимости". Что лучше? Мне кажется, что одинаково.

Конечно, в некоторой степени будут размыты ориентиры для клиентов риэлторских компаний. Но это явление не будет носить такого массового характера, как пишется в некоторых изданиях. Ведь сейчас 80% клиентов - это те, кто приходит по рекомендациям, заранее зная, в какую компанию обратиться. Поэтому сегодня прямая реклама носит в основном имиджевый характер и никак не направлена на привлечение клиентов.

Слухи о могуществе черных маклеров на столичном рынке недвижимости, по-моему, сильно преувеличены. Они контролируют не более 5% рынка. Возможно, в результате отмены лицензирования они будут контролировать 6,2 процента, не больше. Сегодня у нашего клиента нет доверия к черным маклерам. Люди идут в риэлторские компании, так как прекрасно понимают, что изучить историю объекта, проверить его юридическую чистоту черный маклер просто не в силах, так как это требует очень больших усилий и затрат. Именно за то, чтобы иметь гарантии, что квартира будет надлежащим образом проверена, и впоследствии сделка не будет расторгнута, клиенты платят деньги риэлторской компании. А для того чтобы не связываться с фирмой-однодневкой, стоит выбрать компанию, чья репутация хорошо известна.

- Ваши прогнозы на будущее?

- Я думаю, что уже через год мы забудем о том, что было отменено государственное лицензирование. Ведь в нашей работе, по большому счету, ничего не меняется. Как проверяли мы объекты недвижимости, так и будем проверять, как тратили на это много денег, так и будем тратить. Идет нормальный процесс стабилизации рынка, который за десять лет прошел огромный путь. Посмотрите, что мы сумели сделать. Ведь еще пять лет назад не было стройной системы обучения сотрудников компании. Не было системы подготовки и проведения сделки. Разве работало у нас столько юристов-производственников, сколько работает сейчас? Разве мы собирали такое огромное количество документов для сделки, хранили архивную документацию по каждому объекту недвижимости? Теперь мы делаем все это для повышения качества работы. Ведь качество - это имидж, имидж - это клиенты, а клиенты - это доход.

В начало

И пятизвездочное "Кремлевское подворье"

Федеральный комплекс "Кремлевский" на Красной площади откроется "через пару-тройку лет". Об этом сообщил управляющий делами президента России Владимир Кожин. По его словам, здание по адресу Красная площадь, 5 поблизости от ГУМа, "уже освобождено от учреждений Министерства обороны и после коренной реконструкции превратится в многофункциональный общественно-исторический комплекс". Как сказал В.Кожин в интервью журналу "Дипломат", в комплекс войдет "пятизвездочная гостиница с условным пока названием "Кремлевское подворье", которая будет ориентирована на обслуживание правительственных делегаций, участников международных конференций, представителей крупного бизнеса". Кроме того, в "Кремлевском" разместится Центр драгоценных камней и металлов, который, по словам управделами, "станет одним из главных действующих лиц в мировой золото-алмазной индустрии наравне с аналогичными биржами в Нью-Йорке, Лондоне, Антверпене, Токио, Тель-Авиве". В нем же будут осуществляться выставочная деятельность, продажа готовых ювелирных изделий. Главным делом Аукционного дома, который также будет в составе комплекса, "станет продажа антиквариата, современных художественных произведений", сообщил В.Кожин.

В начало

Монорельс с дальним прицелом

В 2002 году в Москве начнется строительство станции метро "Бульвар Дмитрия Донского" (Серпуховско-Тимирязевская линия метрополитена), а также монорельсовой дороги в районе ВВЦ и Ботанического сада. Вице-мэр столицы Валерий Шанцев дал понять, что это строительство связано с дальновидными планами по проведению всемирной выставки "Экспо-2010", на проведение которой Москва претендует. По его словам, "сегодня сеть наземного общественного транспорта в столице сложилась". Между тем в районе ВВЦ, где ежедневно бывают тысячи людей, необходимо наладить транспортную систему, создав монорельс и разгрузив близлежащие станции метро, отметил вице-мэр.

В начало

Промзоны: минус пятьдесят квадратных километров

Всмотревшись в карту Москвы, без труда можно найти огромные пятна промышленных зон, названия которых у всех на слуху: Очаково, Бирюлево, Капотня, Коровино… Подсчитано, что промышленность занимает около двадцати процентов городской территории. К сожалению, нельзя сказать, что это благоустроенные и привлекательные районы города, да и используются промзоны не самым эффективным образом. Что уж говорить о столичной экологии, которая пока еще далека от идеала, в первую очередь, благодаря негативному влиянию промышленности.

Проблема налицо - в нынешнем виде московская промышленность никак не соответствует современным требованиям. Уже есть положительный опыт по выводу малоэффективных и экологически небезопасных предприятий с последующим жилищным строительством на освободившейся территории, но пока это лишь первые шаги в работе над приведением промзон в порядок. Что и как будет делаться дальше - вопрос пока открыт, но решение его не терпит отлагательства.

Серьезная причина для спешки - принятие нового Земельного кодекса, в соответствии с которым предприятия, являющиеся собственниками недвижимости, имеют право выкупить земельные участки, на которых эта собственность расположена. Если процесс выкупа земли станет массовым, то нетрудно представить, какого труда городу будет стоить осуществление далеко идущих планов по реорганизации производственных зон. В этой ситуации у столичных властей есть только один выход - наложение разумных сервитутов, то есть ограничений при передаче земли. Но для этого необходимо как можно скорее определить, что же именно произойдет с каждой из московских промзон в ближайшие десятилетия.

В Генеральном плане развития Москвы до 2020 года были определены те производственные зоны, которые находятся "на месте", хорошо обеспечены транспортом, создают рабочие места и нуждаются в дальнейшем развитии и обустройстве. Одновременно с этим были выявлены и те промзоны, которые, исходя из тех или иных соображений, имеет смысл преобразовать. В прошедшем году работа шла уже на ином уровне - были разработаны и утверждены градостроительные планы развития всех округов, и здесь удалось принципиально решить судьбу практически всех московских предприятий. В результате, была получена очень серьезная цифра: расформированию подлежат 5 400 гектаров производственных территорий.

В конце декабря на Общественном совете при мэре Москвы были представлены предложения градостроителей по дальнейшему развитию и реорганизации производственных зон. В соответствии с ними новое жилищное строительство - не единственное предназначение освобождаемых территорий. Часть их пойдет на развитие природного комплекса, часть - на строительство общественных центров.

Однако именно новые жилые кварталы вызывают наибольший интерес у москвичей. Уже в ближайшем будущем должна начаться реорганизация промзоны в районе Южного речного порта, где возможно построить около четырехсот тысяч квадратных метров жилья. После перепрофилирования трех небольших промзон может продолжиться строительство в Марьинском парке, причем с западной стороны района. Это принесет городу еще 300 тысяч квадратных метров жилой площади.

Больше всего наработок по выводу предприятий, естественно, в Центральном административном округе. Здесь планомерная работа в течение нескольких лет уже приносит свои плоды, и префектурой накоплен немалый опыт сотрудничества с инвесторами. Одно из крупнейших предприятий, выведенных в последнее время - завод "Пролетарский труд", расположенный рядом со строящимся Москва-Сити. Предприятие и префектура заключили взаимовыгодный договор, и в результате здесь будет построено около 100 тысяч квадратных метров жилья. Другой пример - промзона в районе Кожевнической улицы. Здесь разработано несколько вариантов проектов планировки. Какой вариант будет выбран, зависит и от самих предприятий и от инвесторов, которые будут осуществлять строительство.

Стараются не отставать и другие округа города. Крупные жилые массивы появятся на месте Очаковского кирпичного завода - это юго-запад города. На севере будет реорганизована территория завода "Бекерон", выпускавшего железобетонные панели.

При разработке градостроительных планов округов возник естественный вопрос - а куда именно выводить предприятия из реорганизуемых промзон? В качестве ответа градостроители предложили в каждом из округов, за исключением Центрального, определить территории, где целенаправленно будет развиваться промышленность. Они должны быть готовы к размещению предприятий с возможно большей эффективностью, а значит должны обладать всей необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой.

Для размещения таких "инкубаторов промышленности" предлагается использовать территории как прилегающие к третьему транспортному кольцу, так и расположенные в непосредственной близости от МКАД. К примеру, на северо-востоке это может быть район платформы Северянин, на юго-западе - Очаково, на юге - Бирюлево и так далее. Город, несомненно, должен вкладывать определенные средства в обустройство таких территорий с тем, чтобы сами предприятия были заинтересованы в переезде в новые, более комфортные условия.

И снова перед градостроителями встает вопрос времени. Уже ясно, что если по каждой из промзон выполнять детальные проекты планировки, как предполагалось вначале, то работа затянется надолго, а ее эффективность окажется низкой. Однако можно ограничиться разработкой градостроительных обоснований реорганизации каждой их промзон, которые дадут инвесторам точное представление о той или иной территории, вполне достаточной для заключения контракта. Тогда более подробные проекты можно будет разрабатывать в сотрудничестве с инвестором и получить сразу конечный результат.

Такая схема работы уже опробована на промзоне Павелецкая, где были принципиально рассчитаны возможности по строительству нового жилья, но детали планировки пока не уточнялись. Такая же практика применялась при реорганизации производственной зоны на шоссе Энтузиастов, где строительство ведет Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов.

По традиции, итоги обсуждения на Общественном совете подвел мэр города. По его словам, если работа по выводу промышленности будет хорошо организована, то союзниками муниципальных властей станут и сами предприятия, которым это будет выгодно. Первоочередная цель - это разработка долгосрочной целевой программы реорганизации и развития производственных территорий. Проведя аналогию с городской программой реконструкции ветхого и пятиэтажного жилого фонда, которая успешно выполняется в течение нескольких лет, Юрий Лужков предложил создать координационный совет по реорганизации промышленных зон. Первыми шагами станут инвентаризация всех городских предприятий и разработка принципов использования освобождающихся территорий, причем руководством в этой работе станет существующий Генплан развития города.

В начало

Земля под жилыми домами в Москве продаваться не будет

Столичные власти не намерены продавать земельные участки под жилыми домами после введения в действие Земельного кодекса. Об этом заявил первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, глава Комплекса имущественно-земельных отношений Олег Толкачев. По его словам, такой вопрос может быть рассмотрен лишь в том случае, если с предложением о продаже земли выступит товарищество собственников жилья (кондоминиум). В то же время О.Толкачев подчеркнул, что конкретные механизмы купли-продажи земли будут предусмотрены в новом городском законе, который в ближайшее время планируется внести в городскую Думу. В интервью О.Толкачев пояснил, что столичное законодательство по проблемам землепользования необходимо привести в соответствие с федеральным. "Это первый приоритет для города", - заявил О.Толкачев, выразив надежду на то, что депутаты примут документ уже в первом квартале 2002 года. При этом О.Толкачев обратил внимание на то, что применение Земельного кодекса в столице "не нанесет ущерба бюджету и не повлечет за собой каких-либо революционных изменений". Отвечая на вопрос - можно ли будет приобрести в собственность арендованный участок, О.Толкачев напомнил, что федеральное законодательство этого не запрещает. В то же время первый заместитель мэра вновь напомнил, что частные нормы будут содержаться в новом городском законе.

В начало

Выбирайте, что вам ближе

Реформа ЖКХ, безусловно, необходима. Хотя бы даже потому, что в плане соблюдения прав потребителей жилищно-коммунальная сфера является одной из наиболее неблагополучных.

Жизнь показывает, что в первую очередь, граждане жалуются на качество предоставляемых услуг. Плохое отопление, еле теплая "горячая" вода, перепады напряжения в электрической сети, протечки кровли, промерзание стен, непредоставление коммунальных услуг из-за неисправностей тепло-, газо-, электросетей и оборудования и т.д. Проверки показывают, что чаще всего дело в элементарной халатности работников домоуправлений: не осуществляется технический контроль состояния тепло-, газо-, водо- и электросетей и оборудования, не проводятся профилактические осмотры и текущий ремонт мест общего пользования, сетей и оборудования для оказания коммунальных услуг.

Практика рассмотрения территориальными управлениями Министерства по антимонопольной политике России обращений граждан показала, что в основном исполнителями жилищно-коммунальных услуг принимаются меры к устранению недостатков после обращений граждан в связи с возникновением неисправностей (аварийных ситуаций), а вот профилактические работы практически не проводятся.

В значительной мере такая ситуация сложилась из-за отсутствия в правовых актах, регулирующих отношения в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, перечня конкретных работ, проведение которых входит в обязанности исполнителей. В частности, проведение технического обслуживания сетей, мест общего пользования в многоквартирных домах и жилых помещениях граждан, сроки выполнения профилактических осмотров, текущего ремонта и т.п. Как правило, не конкретизируются обязанности исполнителя и тогда, когда жильцы заключают договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг. Тогда как в них должны быть прописаны все нюансы взаимоотношений жильца и эксплуатирующей организации. В том числе перечень конкретных работ и сроки их выполнения.

Еще один "больной" вопрос - жалобы на отключения подачи тепла, электроэнергии, воды, происходящих по причине неоплаты ресурсоснабжающим организациям оказанных ими услуг со стороны жилищно-коммунальных служб. Такие отключения возникают в связи с тем, что в отношении абонента-гражданина организация, осуществляющая ресурсоснабжение по договору с ним (наймодатели, службы заказчика, жилищно-эксплуатационные организации и др.), законодательством (Гражданский кодекс РФ) не наделена правом в случае неоплаты ресурсов прекращать в одностороннем порядке их подачу. А в отношении абонентов-организаций, осуществляющих ресурсоснабжение граждан, ресурсоснабжающая организация на основании статей 523 и 546 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора и прекратить ресурсоснабжение или его ограничить. Получается такая картина: некоторые несознательные граждане не платят квартплату, домоуправление, соответственно, не доплачивает местной ТЭЦ или водоснабжающей организации, те отключают неплательщика, коим для них является вовсе не несознательный гражданин (да и как отключишь в его квартире, например, батареи?), а домоуправление-должник. В результате, страдают и добросовестные плательщики.

Лучшим выходом из проблемы коммунальных платежей и их адекватности предоставленным услугам было бы заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями напрямую. Законом это не запрещено, поэтому жители отдельных домов могут таким способом воспользоваться. Граждане, проживающие в квартирах, вроде бы тоже могут воспользоваться, но только теоретически - на практике вам наверняка откажут, ссылаясь на технические трудности. Хотя попытаться, если уж совсем дело плохо, можно.

Кстати, практически все стандартные формы договоров исполнителей услуг, проанализированные в прошлом году территориальными управлениями МАП России, содержали условия, ущемляющие права потребителей. Это может быть, например, неправильное определение в договоре правовых актов, регулирующих соответствующие отношения; включение в договоры условий, допускающих односторонний отказ ресурсоснабжающих организаций от исполнения своих обязанностей и т.д.

Может, не столь глобально, но все равно досадно повсеместное непредоставление жилищно-коммунальными службами полной и достоверной информации. Кто из нас знает, каковы правила предоставления коммунальных услуг? Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда? О нормативах качества услуг, тарифах на оказываемые услуги, перечне работ, которые входят в тариф и должны осуществляться бесплатно, работах, выполняемых за дополнительную плату, и о цене этих работ и прочих - можно и не говорить.

В результате, сантехники "обувают" нас по полной программе, привинчивая все так, что через два дня начинается потоп, начальники домоуправления объявляют, что рухнувшую вам на голову штукатурку они готовы убрать за немалую плату, а жильцы жалуются по инстанциям, плохо себе представляя, на что имеют право. Единственный выход - сходить в РЭУ и стребовать всю вышеперечисленную информацию. Если будут упираться, объясните, что вообще-то за отсутствие оной информации в наглядном виде на стенде, т.е. в доступном месте, они могут быть привлечены к ответственности за нарушение закона "О защите прав потребителей".

"Обуть", кстати, могут и при начислении квартплаты. Поэтому внимательно читайте присланные расчеты. И уж конечно, не оплачивайте квиток, на котором вам выставляют лишь общую сумму: обязательно возьмите разбивку по статьям. В последнее время участились случаи взимания дополнительной платы за выполнение работ, оплата которых включена в тариф, или завышение тарифа, установленного органами местного самоуправления.

Как мы видим, основная часть нарушений проистекает из несовершенства законодательной базы. К сожалению, за последние годы здесь ничего не изменилось.

Еще одна новая проблема, которую необходимо решить при реформе, - разница в правовом регулировании отношений при предоставлении коммунальных услуг гражданам и отношений между жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), жилищными кооперативами (ЖК), товариществами собственников жилья (ТСЖ), являющимися юридическими лицами, и ресурсоснабжающими организациями. В последнее время ситуация здесь обострилась.

Для граждан установлен более щадящий правовой режим, чем для потребителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Так, для граждан предусматривается оплата жилищно-коммунальных услуг не в полном объеме затрат, запрещено прекращение подачи электричества, тепла, воды, газа в случае неоплаты, в обязанность ресурсоснабжающей организации вменено обеспечение надлежащего технического состояния и безопасности энергетических сетей, а также приборов учета потребления, право использовать ресурсы в необходимом потребителю количестве и т.д.

Члены кооперативов и товариществ за все платят по полной программе. Осложняется дело в том случае, когда среди членов кооператива есть льготники. Вообще-то, за них должны доплачивать местные власти, но платежи часто запаздывают, а в случае задолженности отключают коллективных собственников незамедлительно. В результате, ЖСК, ЖК, ТСЖ, заключая договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, оказываются в очень сложном финансовом положении. Вроде бы, при реформе ЖКХ это неравноправие исчезнет, но пока во многом именно оно объясняет столь трудное продвижение "коллективизации" собственников жилья.

Тем не менее, специалисты признают, что без организации жильцов реформа ЖКХ своих целей - повышения качества услуг - не достигнет. Так что решайте сами, что вам ближе: организованное снижение общих издержек при полной оплате или вялое существование в рушащемся доме при "льготной".

* * *
Согласно Программе реформирования жилищно-коммунального комплекса до 2010 г. предполагается отменить перекрестное субсидирование коммунальных услуг и ввести адресные льготы для малоимущих. Остальных граждан обяжут платить за жилье полностью: программа предусматривает возвращение к принципу стопроцентной оплаты жилья.

Упадок в сфере коммунального хозяйства объясняется так: "Численность персонала в расчете на тысячу обслуживаемых жителей в два раза выше, чем на европейских предприятиях ЖКХ", и при этом "жилищно-коммунальные предприятия не имеют серьезных экономических стимулов к снижению нерациональных затрат материально-технических ресурсов". По подсчетам Германа Грефа, одного из авторов программы, затраты электроэнергии на производство и продажу населению 1 м3 воды на 30% выше европейского уровня. По его же подсчетам, за жилищно-коммунальные услуги в позапрошлом году население заплатило 119 млрд. руб., 123 млрд. руб. доплатил бюджет, 60 млрд. руб. не платил никто, а 20 млрд руб. ЖКХ получило за счет перекрестного субсидирования.

Программа предполагает, что дотации из бюджета предприятиям ЖКХ будут отменены. Неимущие граждане, если они докажут свою бедность муниципальным центрам субсидий, будут получать дотации на специальные социальные счета напрямую из бюджета. Граждане с высокими доходами перестанут получать дотации уже в этом году и, по существу, заплатят за бедных - иных источников бюджетных средств на жилищные субсидии не появится.

Четкого механизма разделения граждан на бедных и богатых пока не разработано, но предполагается, что базой будет совокупный душевой доход граждан. Лишенные субсидий граждане будут вынуждены объединяться в домовые товарищества и самостоятельно бороться с предприятиями ЖКХ за качество услуг.

До конца реформы в 2010 г. правительство будет гарантировать федеральный стандарт предельной стоимости коммунальных услуг на 1 кв. м, который рассчитается отдельно для каждого субъекта России. Он составит 22% от среднего регионального семейного дохода. С 2010 г. федеральный стандарт уровня платежей будет отменен, граждане перейдут к стопроцентной оплате своего жилья, и цену за коммунальные услуги будет устанавливать свободный рынок.

В начало

Московский принцип оплаты жилкомуслуг

Примерно в 2005-2006 годах для всех москвичей может быть введена 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг, полагает первый заместитель мэра в Правительстве столицы, руководитель комплекса городского хозяйства Борис Никольский. Он отметил, что в настоящее время москвичи оплачивают лишь 44% от себестоимости жилищно-коммунальных услуг, тогда как в среднем по России эта цифра достигла уже 60 процентов. Вместе с тем, по словам Б.Никольского, "мы, предположительно, лишь в 2005-2006 годах собираемся выйти на уровень 100-процентной оплаты населением жилищно-коммунальных услуг". "Причем с сохранением принципа субсидирования малообеспеченных и с введением дополнительного "московского" принципа - привязывать к доходам граждан их долю оплаты потребленных услуг", - подчеркнул он.

По словам Б.Никольского, "для начала мы решили сделать первый пробный шаг: те семьи, где среднедушевой доход выше 8,5 тыс. рублей, мы попросили с января оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства стопроцентно (пока исключительно на добровольных началах)". "Нанимателям и собственникам будут рассылать две платежки, в одной из которых будут указаны ставки полной оплаты. И пусть совесть и гражданское самосознание подскажут каждому, как ему платить", подчеркнул он.

В интервью газете "Вечерняя Москва" Б.Никольский высказал также мнение, что психологию населения в отношении того, что за жилищно-коммунальные услуги можно платить неполностью, надо менять. "Всем нравится называть себя гордым словом "собственник", но когда дело доходит до ответственности за эту собственность, до необходимости оплачивать ее содержание, то большинство собственников готово протянуть руку за подаянием", - отметил Б.Никольский. По его мнению, тем, кто не может оплачивать по повышенным ставкам эксплуатацию излишков площади сверх социальной нормы, следует переселяться в квартиру меньшей площади, а тем, кто не способен оплачивать удобства - переезжать в дом без удобств.

В начало

Утвержден проект нового участка третьего кольца

Правительство Москвы утвердило проект строительства нового участка третьего транспортного кольца от Звенигородского шоссе до Беговой улицы.

Протяженность участка шириной 6 полос составит 1,7 километра. На этом отрезке построят три эстакады общей длиной свыше 1 км и путепровод. Предполагается также реконструировать железнодорожный путепровод на станции Москва-Товарная-Смоленская Московской железной дороги, а также благоустроить прилегающую территорию на площади свыше 20 тыс. кв. метров. Помимо этого запланирована реконструкция улицы Нижняя Масловка и прилегающих к ней магистралей. Этот участок станет частью третьего транспортного кольца. В ходе работ будет снято трамвайное движение по улицам 8 Марта, Нижней и Верхней Масловке, улицам Костякова и Вятской, 2-му Хуторскому и 1-му Дмитровскому проездам. Разворотное кольцо трамвая соорудят в 1-м Дмитровском проезде на площади более 7 тыс. кв. метров. Городские власти планируют также построить пешеходный переход под путями железной дороги у станции метро "Дмитровская" длиной 20 метров, шириной 6 метров и высотой 2,5 метра, расширить Нижнюю Масловку почти до 20 метров, соорудить там транспортный тоннель длиной свыше 350 метров, построить подземный пешеходный переход под улицей Новая Башиловка, расширить Мирской и Милицейский переулки, а также Петровско-Разумовскую аллею.

Источник: КДО-Проспект

В начало

Если желаете получить другую информацию о недвижимости, то заходите на наш сайт www.realtinfo.ru Риэлтинфо - все о московской недвижимости

Искренне Ваш, ведущий рассылки Юрий

По всем вопросам пишите по адресу contact@realtinfo.ru

Описание Рассылки

Архив Рассылки

---

---

http://subscribe.ru/ E-mail: ask@subscribe.ru

Отписаться Убрать рекламу

---

В избранное