Квартира комфорт-класса vs эконом: цена вопроса

Учитывая тот факт, что на рынке теперь строят в основном дома комфорт-класса, которые считаются на класс выше, чем эконом, то возникает вопрос о том, сколько стоят квартиры в таких домах, в каких районах какие цены, где выгодно приобрести, насколько эти дома пользуются популярностью у клиентов, какая минимальная и максимальная площадь, а также, где найти самое дешевое и дорогое жилье - на эти и на многие другие вопросы, ответили эксперты рынка недвижимости.

На сегодняшний день, по данным аналитиков, 80% спроса сосредоточено в сегменте комфорт-класса, тем более, что по цене он ненамного дороже, так как на стоимость в основном влияет не только качество дома, но и локация и конкурентное окружение.

Количество комнат, что в эконом-, что в комфорт-классе, схоже, но вот площади различаются. Как правило, к комфорт-классе они больше, к тому же внутри жилого комплекса могут быть даже двухуровневые квартиры, состоящие из четырех и более комнат, встречаются варианты и свободных планировок. «В Москве трехкомнатные начинаются от 78 кв.м., но встречаются проекты с четыремя комнатными квартирами - от 100 до 139 кв.м., - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - На данный момент такие предложения сконцентрированы на юге столицы, в таких районах как Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Южнопортовый, Нагорный».

Комфорт-класс, по словам Софьи Лебедевой, преобладает на территории Московской области, где доля домов на расстоянии до 30 км от МКАД достигает 70% от общего объема предложения. «Доля домов комфорт-класса в Москве на данный момент составляет 22% от общего объема предложения, - отмечает она. - Наибольшее количество проектов комфорт класса сконцентрировано в ЮАО, в таких районах как Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Южнопортовый, Нагорный и т.д. В ближайшей перспективе объем предложения рассматриваемого сегмента в ЮАО будет только расти, так как в рамках реновации промзоны ЗИЛ планируется строительство не только жилья бизнес класса, но и комфорт».

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su в свою очередь добавляет, что сейчас большинство клиентов ориентированы именно на сегмент комфорт-класса, поскольку такие дома более удобны для жизни, дружественный внешний вид общественных зон, квартиры больше.

Цены в Москве

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в новостройках комфорт-класса на территории «старой» Москвы стоимость кв.м. варьирует от 114,7 до 271,5 тысяч рублей в зависимости от расположения объекта и его строительной готовности (от 5,5 до 27 млн рублей). В Московской области диапазон стоимости квартир в комфорт классе начинается от 1,3 млн рублей до 40 млн рублей.

Денис Бобков, руководитель Аналитического центра ОПИН, утверждает, что в Москве стоимость квадратного метра в комфорт-классе в среднем составляет 171 200 рублей, в Новой Москве – 108 700 рублей и 79 650 рублей в Подмосковье.

Минимальная цена квартиры комфорт-класса на сегодня, как отмечает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», составляет 1,6 млн рублей. «По такой цене можно купить квартиру-студия в монолитном доме площадью 19,7 кв. м в жилом комплексе, расположенном в Зеленограде, находящимся на нулевом этапе строительства, - говорит она. -  Минимальная цена предложения в эконом-классе также зафиксирована в Зеленограде. На сегодняшний день минимальная цена однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 3,1 млн руб. В рамках данной суммы можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 38,77 кв. м в панельном доме, находящемся на нулевом этапе строительства».

«На данный момент в границах «старой» Москвы самые доступные квартиры в массовом сегменте реализует компания «Мортон» в ЖК «Жемчужина Зеленограда», - рассказывает Софья Лебедева. - Здесь можно приобрести квартиру – студию площадью 19,7 кв.м. за 1,65 млн рублей. Наиболее дорогая квартира в рассматриваемом сегменте реализуется в ЖК «Консент». Четырехкомнатная квартира площадью 129 кв.м. обойдётся в 27 млн рублей. В целом, минимальная стоимость квартир в сегменте эконом-класса в ЖК «Трубино», от 1,7 млн. рублей за студию. Максимальная стоимость квартир в комфорт-классе в ЖК «Планерный», стоимость трехкомнатной квартиры площадью 200,9 кв.м. составляет 40 млн. рублей».

«В комфорт-классе самая бюджетная квартира продается в мкр. «Северный» (2,87 млн рублей за 26 кв.м.), а наиболее дорогая – в ЖК «Горизонт» (26,45 млн рублей за 110,3 кв.м.), отмечает Анна Соколова, директор Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». - В данном случае мы рассматриваем новостройки, расположенные в старых границах Москвы. Цены на первичном рынке Новой Москвы и Зеленограда, как правило, на порядок ниже. А цена квадратного метра в столичных новостройках комфорт-класса варьируется от 83 до 267 тысяч рублей. Стоимость квартир зависит от типологии (площадь, планировка, наличие отделки и т.д.), а также от стадии строительства, характеристик и расположения дома».

Елизавета Гудзь, в свою очередь добавляет, что в комфорт-классе больше всего корпусов распложено в районах Бирюлево Восточное (средняя стоимость кв.м. - 135,1 тысяч рублей), Головинский (средняя стоимость кв.м. - 170,1 тысяч рублей), Крюково (средняя стоимость кв.м. – 96,5 тысяч рублей), Покровское-Стрешнево (средняя стоимость кв.м. – 204,7 тысяч рублей) и Филевский Парк (средняя стоимость кв.м. – 172,1 тысяч рублей). В этих районах возводится порядка 51% предложения новостроек комфорт-класса. В сегментах эконом и комфорт классов жилье реализуется на разных этапах строительства».

… и в Санкт-Петербурге

Если говорить о новостройках северной столицы, по словам Ирины Зеренковой, директора по маркетингу и продажам EKE Group, в Санкт-Петербурге нет четкого определения классовости жилых объектов. «Класс, как правило, определяет сам застройщик, - рассказывает она. - Конечно, существуют негласные критерии. Во-первых, «комфорт-класс», в отличие от «эконома», - жилье, которое обладает хорошей транспортной доступностью. Часто дома такого класса расположены недалеко от метро либо выездов к крупным трассам. Как правило, в проектах такого уровня предполагается обеспечение жильцов необходимой инфраструктурой, облагороженной территорией с детскими площадками. Также, можно отметить более высокое качество отделки квартир и мест общего пользования: лестничных площадок, лифтовых холлов».

Как и в Москве, в Санкт-Петербурге, стоимость жилья «комфорт-класса» во многом зависит от района. Например, в нецентральных районах - Красногвардейском, Красносельском, Невском, по данным Ирины Зеренковой, средняя стоимость находится в пределах 80-95 тысяч рублей за кв.м., в более престижных районах города, таких как Приморский, Московский, – около 100-130 тысяч рублей за кв.м. Также дома комфорт-класса представлены и в центральных районах города - Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском. Цена за кв. метр в центре начинается от 113 тысяч и может достигать, в среднем, 150 тысяч за кв. метр. 

Однако Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, утверждает, что диапазон стоимости кв. м. в домах комфорт-класса составляет от 65 до 190 тысяч рублей за кв.м.

По словам Елены Валуевой, директора по маркетингу Mirland Development, средняя стоимость кв.м. в ЖК «Триумф Парк» - 90 тысяч рублей. Ценовая категория в комфорт-классе примерно от 87,5 до 95 тысяч рублей.

Наибольшую площадь строительства объектов комфорт-класса занимают Красносельский (23,8% или 501 тыс. кв.м), Московский (16,2% или 341 тыс. кв.м) и Приморский (16,1% или 340 тыс. кв.м) районы.

Что касается самого дешевого и дорогого жилья в новостройках эконом- и комфорт- класса в Санкт-Петербурге, Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака» отмечает, что на сегодняшний день в Петербурге минимальная цена в эконом-классе зафиксирована в ЖК «О Юность» в Невский районе. «Студию с полной отделкой и площадью 28,03 кв.м. за 1 682 000 рублей, - утверждает она. – А вот максимальная цена в эконом-классе - многокомнатная квартира в ЖК «На Охте» Красногвардейский районе площадью 121,77 кв.м. за 12 298 770 рублей без отделки. В комфорт-классе минимальная цена зафиксирована в ЖК «Чистое небо» в Приморском районе. Студия площадью 24,34 кв.м. стоит 1 853 004 рублей с полной отделкой. Максимальная цена – многокомнатная квартира в ЖК «Граф Орлов» в Московский районе площадью 238,81 кв.м за 28 423 167 рублей без отделки.

По данным за 2014 год, большим объемом предложения располагают Красносельский, Приморский районы – здесь, в основном, расположены проекты комплексного освоения территорий. Эти районы перспективны с точки зрения развития транспортной и социальной инфраструктуры, при этом, отличаются приемлемыми ценами на объекты на ранних этапах строительства.

Самое дешевое и самое дорогое

Если в целом рассматривать цены, независимо от класса эконом или комфорт, то, по данным Дениса Бобкова, в пределах старой Москвы студия площадью 20 кв.м обойдется от 1,7 млн рублей, 30 кв.м. – уже будут стоить от 3,3 млн рублей, а самое дорогое предложение – четырехкомнатная квартира площадью 123 кв.м стоит 35 млн рублей. «В пределах МКАД есть предложения студий площадью 34 кв.м. с минимальной ценой предложения 4,5 млн рублей, -говорит он. - В Новой Москве минимальная стоимость 1-комантной квартиры составляет от 1,8 млн руб. (ТАО), а максимальная 15 млн рублей – предложение трехкомнатная квартира площадью 150 кв.м. стоит

В Московской области «однушка» площадью 23,6 кв.м (в Дальнем Подмосковье больше 50-ти км от МКАД) оценивается от 0,95 млн рублей. - это минимальное ценовое предложение, а самый высокий ценник - 22 млн руб.- зафиксирован на 5-комнатную квартиру площадью 230 кв.м в Реутове».

С самой доступной ценой и достойными потребительскими характеристиками, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», выделяет следующие проекты: Жилой комплекс «Марьино Град» (проект малоэтажной застройки в Новой Москве), ЖК «Новые Ватутинки» микрорайон «Центральный» (проект многоэтажной – от 12 до 17 этажей - панельной застройки в Новой Москве) и ЖК «Некрасовка». «Стоимость квартир в ЖК «Марьино Град» (площадью от 27,7 м2 до 67 м2 и высотой потолков 2,8 м) - от 2, 59 до 4,975 рублей, - рассказывает она. - В рамках проектов предусмотрено возведение наземного 5-этажного паркинга, в 20 минутах транспортом от станций метро Тропарево и Теплый Стан. Кстати, в комплексе также предусмотрены подсобные помещения под кладовую, офис, прачечную, от 9 до 23 кв.м. В ЖК «Новые Ватутинки» минимальная стоимость квартиры начинается от 3 866 100 рублей с отделкой Площадь квартир: от 34,12 до 82 кв. м. В рамках проекта предусмотрен многоуровневый наземный паркинг и ряд объектов социальной инфраструктуры. А в ЖК «Некрасовка», минимальная цена составляет 4,3 млн рублей. Квартиры в жилом комплексе реализуются через открытые электронные торги. В квартирах выполнена внутренняя чистовая отделка. Панельные 17-этажные дома серии П-44Т. Площадь квартир: от 37.7 кв.м. Рядом школы и детские сады. Озелененные дворовые пространства. Проект правительства Москвы. В ЖК «Фили Град» сегодня также есть доступные предложения (от 4,7 млн рублей) во второй очереди, продажи в которой стартовали в конце февраля».

«Согласно нашему ежемесячному мониторингу, на данный момент самая дешевая квартира эконом-класса в Москве продается в ЖК «Некрасовка» - 4,5 млн рублей за 39,8 кв.м., построенном в одноименном районе, - добавляет Анна Соколова. - В этой же новостройке расположена и наиболее дорогая квартира эконом-класса - 9,9 млн рублей за 85,6 кв.м.».

Елизавета Гудзь же отмечает тот факт, что основная часть предложения эконом-класса (55%) сегодня сосредоточена в районе Некрасовка, где реализуется несколько масштабных проектов, а средняя стоимость кв.м. здесь составляет 110,5 тысяч рублей.

Всем известен тот факт, что доступная цена в первую очередь обеспечивается начальными этапами строительства, ограниченным метражом, а по мере роста строительной готовности и общей площади, закономерно растет и цена. Свое влияние на ценообразование оказывает и местоположение проектов. По мнению Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК Лидер, именно поэтому самые доступные по цене квартиры в Москве (без учета «Новой» Москвы) расположены в новостройках Зеленоградского АО: в ЖК «Жемчужина Зеленограда» стоимость квартир начинается от 1,6 млн. рублей. «По такой цене здесь реализуются студии площадью 19,8 кв.м. срок сдачи которых в рамках первой очереди строительства – 4 квартал 2016 года, - говорит он. - Если брать Москву в границах МКАД, то здесь самые доступные по цене новостройки относятся к сегменту апартаментов. В апарт-комплексе «Старт-формат» в Царицыно цены начинаются от 2,5 млн рублей, но опять же это будут студии от 24 кв.м. с готовностью к концу текущего года».

Помимо вышеперечисленных среди самых дорогих комплексов массового сегмента в Москве можно назвать ЖК «Вершинино», где стоимость единичных оставшихся в продаже однокомнатных квартир составляет 10 млн. рублей (39,5 кв.м.), цена двухкомнатных начинается от 13,5 млн рублей (от 59 кв.м.).

В «Новой» Москве самые доступные по цене варианты реализуются в ЖК «Борисоглебское», стоимость квартир здесь начинается от 1,8 млн. рублей (готовность застройщик обещает в 4 кв. 2016 года). Самые дорогие квартиры на сегодня в ЖК «Дубровка». Цена однокомнатных квартир в данном ЖК начинается от 8,8 млн. рублей в домах на этапе строительства, и от 9,7 млн. рублей в готовых корпусах. 

В Московской области в ЖК «Солнечный град» (40 км от МКАД), ЖК «Европейский» (89 км от МКАД) можно найти предложения до 1 млн. рублей.

Среди самых дорогих предложений – готовый жилой комплекс «Усадьба Сколково», где цены начинаются от 20 млн. рублей за квартиру, ЖК «Парк Рублево» с аналогичными расценками.

Подводя итоги, стоит отметить, что для того, чтобы оценить реальную ситуацию нужно оценить средний бюджет покупки в Подмосковье в проектах до 30 км от МКАД, который оценивается от 2 до 5 млн рублей. В пределах этой суммы можно приобрести квартиру в проекте с качественной концепцией: собственной инфраструктурой, в престижном направлении и главное хорошей транспортной доступностью. И тут уже вопрос, в доме какого класса приобрести жилье отпадет само собой.

Автор: Сугра Гаджиева