Насколько удачно стартовал сезон аренды на рынке загородной недвижимости

В этом году можно сказать, что весна наступила вовремя и это не могло не сказаться на аренде загородной недвижимости. Уже начиная с февраля, несмотря на общеэкономическую нестабильность, аналитики отмечают увеличение спроса на аренду коттеджей на лето, а порой и вовсе на выходные весной.  О том, насколько удачно стартовал сезон аренды на рынке загородной недвижимости, а также о привлекательных предложениях, рассказали эксперты.

Как показывает практика, сезон аренды загородных домов стартует с конца февраля-начала марта, при этом пик обращений приходится как раз на март-апрель. Люди своевременно занимаются поиском недвижимости, бронируя дачи или коттеджи заранее. «Ищут загородный дом, как правило, на 3-5 месяцев, - рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Многие арендаторы одновременно с поиском дачи выкладывают предложения по найму своей городской квартиры на летние месяцы».

Среди арендаторов востребованы дома на Новорижском, Ильинском, Рублевском шоссе. Также хорошим спросом пользуются такие направления: Дмитровское, Ярославское и Осташковское шоссе. Запад и северо-запад Подмосковья традиционно интересны благодаря богатой природе, хвойным лесам и водохранилищам. Наименее популярен среди арендаторов восток: самые доступные предложения можно найти по Горьковскому шоссе, что объясняется достаточно высокой загруженностью автомагистрали и сосредоточенностью промышленных зон.

Самые привлекательные по цене загородные дома в элитном сегменте, как правило, сдаются в аренду на северо-восточном (Ярославское и Щелковское шоссе) и восточном (Горьковское, Носовихинское шоссе) направлениях Подмосковья. Это связано с плохой транспортной доступностью и не самой благоприятной экологической ситуацией. В среднем, дом, расположенный на северо-востоке или востоке Подмосковья, будет на 30% дешевле аналогичной недвижимости на южных направлениях.

Самыми востребованными и дорогими направлениями традиционно считаются Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, а также Симферопольское, Калужское, Минское и Киевское. На западе и юго-западе Подмосковья обычно строятся коттеджные поселки элитного и бизнес-классов. Как правило, они располагаются недалеко от МКАД, обслуживаются управляющей компанией застройщика, включают всю необходимую инфраструктуру и предполагают круглогодичное проживание.

Запросов много

По словам Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», в этом году, несмотря на общеэкономическую нестабильность, летний сезон на рынке загородный аренды начался вовремя – в феврале. «За февраль спрос на загородные дома вырос на 38%, по сравнению с январем, - отмечает она. - Порядка 11% от общего спроса – это заявки от желающих арендовать коттедж на лето. За этот же период объем предложения увеличился только на 6,2%. Коттеджей, предлагаемых в аренду на лето, – 8,8% от общего предложения».

«Спрос на аренду в последние несколько недель активизировался, объясняется это скорее началом весенне-летнего сезона, - рассказывает Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate. - Несмотря на нестабильную и неопределенную экономическую ситуацию в стране, люди по-прежнему арендуют загородное жилье. В целом бюджеты по спросу, а соответственно и предложению, снизились. Например, на рынке Рублёво-Успенского направления в удаленности до 10 км от МКАД либо точечно в каких-либо поселках наблюдается дефицит интересных предложений на аренду».

Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в свою очередь отмечает, что если говорить об аренде элитной загородной недвижимости Москвы и Подмосковья, то спрос в 2015 году начал расти раньше, чем обычно – в начале февраля. «Запросов было много, однако при этом наниматели не так активно заключали договора аренды в начале марта, как в прошлые годы, - говорит он. - Дело в том, что в связи с экономической ситуацией в стране большинство арендаторов заняло выжидательную позицию в надежде на то, что ставки на аренду элитных дач будут снижаться так же стремительно, как и на аренду квартир. И их ожидания, скорее всего, оправдаются: уже сейчас наблюдается снижение арендной стоимости загородных домов на 10-20%». Стоит отметить, что такая тенденция более или менее сдерживает падение спроса: арендаторы не отказываются от намерения снять дом, рассчитывая на более существенные скидки. В свя зи с этим мы полагаем, что в этом году пиковый период на аренду элитного загородного жилья придется на конец апреля-начало мая, когда многие собственники буду вынуждены снижать цены накануне спада сезонного спроса.

Цены

Говоря о ценах на аренду загородной недвижимости Роман Зеленский, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», утверждает, что ситуация с увеличением разрыва между спросом и предложением привела к снижению стоимости. «По сравнению с прошлым годом, загородная недвижимость стоит дешевле на 30-40%, при этом нужно учитывать, что рынок неоднороден, поэтому ценник по ряду предложений выбивается из общей тенденции, - рассказывает он. - Среди объектов, которых ситуация коснулась меньше всего, можем выделить элитные загородные предложения стоимостью 250-350 тысяч рублей в месяц и выше. Спрос в этом сегменте достаточно устойчив, несмотря на все кризисные явления. Арендаторы, которые уже привыкли проводить лето за чертой города в комфортных условиях, не готовы отказывать себе в этом при наличии соответствующих возможностей. Другие клиенты все чаще задумываются над тем, оправданы ли траты на аренду дома или коттеджа в текущих экономических условиях».

Стоит отметить, что цена аренды зависит от расположения объекта, его площади, количества этажей, наличия удобств, подключенных коммуникаций, а также материалов, из которых построен дом. Самыми доступными по цене будут одноэтажные деревянные дома с удобствами на улице. По словам Ильи Менжунова, деревянный или кирпичный двухэтажный дом площадью более 100 кв. м со всеми необходимыми коммуникациями и санузлами, будет стоить около 50 тысяч рублей в месяц. «За 70-80 тысяч рублей в месяц можно снять двухэтажный дом с качественным ремонтом, а также всей необходимой техникой и мебелью, - приводит данные он. - Стоимость аренды коттеджей бизнес-класса составляет около 200-300 тыс. ежемесячно, а элитных домов – от $7 тыс. и выше. Такая сумма справедлива как для предложений от частных собственников, так и от застройщиков организованных поселков (например, поселок «Княжье Озеро» в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе)».

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в разбивке по направлениям Московской области минимальная средняя стоимость найма загородного дома зафиксирована на юго-востоке МО и составляет 74,8 тыс. рублей в месяц, на втором месте – юг Подмосковья со средней стоимостью найма 104,8 тыс. руб. в месяц. На третьем месте – восток МО, где средняя стоимость найма составляет 139,7 тыс. руб. в месяц. В следующую тройку направлений, попадающих в ценовой диапазон 150-200 тыс. рублей в месяц, вошли: северо-восток МО со средней стоимостью найма загородных домов 146,4 тыс. руб. в месяц; юго-запад Подмосковья, где средняя стоимость найма составляет 187,4 тыс. рублей в месяц; север МО – 197 тыс. руб. в месяц.  Традиционно самыми дорогими направлениями Московской области являются запад и северо-запад. На западе средняя стоимость найма загородных домов составляет 305,3 тыс. рублей в месяц. На северо-западе средняя стоимость найма составл яет максимальные для Подмосковья – 349,7 тыс. рублей в месяц.

Все для клиента

Как уже выше было сказано, в массовом сегменте, как правило, загородные дома берут в аренду на 3-5 месяцев в период с мая по октябрь. Что касается бизнес- и элитного-классов, то дорогостоящие коттеджи обычно снимают на длительный период – от 6 месяцев до нескольких лет, так как такие дома оснащены современной инженерией и предназначены для круглогодичного комфортного проживания. Здесь все зависит от возможностей и пожеланий клиента. Однако стоит отметить тот факт, что несмотря на непростую экономическую ситуацию, длительность сезонной аренды меньше не стала. Клиенты, которые готовы себе позволить загородный отдых этим летом, по-прежнему подписывают договор найма вплоть до сентября-октября. 

Чтобы привлечь клиентов в условиях увеличения объема предложения (на 20-25% в массовом сегменте, на 18% в сегменте элит) собственникам приходится идти на ценовые уступки. Как мы говорили выше, один и тот же объект может быть сдан на 30-40% дешевле, чем в прошлом сезоне. Все чаще собственники предлагают бонусы клиентам, чтобы скорее привлечь потенциальных нанимателей. К примеру, не берут дополнительную плату за услуги садовников, которые следят за участком, включают расходы по коммунальным платежам в арендную ставку, готовы выполнить свежий косметический ремонт или поставить новую мебель. Собственники коттеджей на берегу водохранилища открывают клиентам доступ к воде. Все это, конечно, зависит от стоимости объекта, от того, как долго собственник его сдает, и насколько он готов именно с этим клиентом поддерживать длительные отношение. Если хозяин дома заинтересован в клиенте и понимает, что тот будет жить в этом доме долго, и регулярно платить ар ендную плату, на какие-то определенные требования он согласиться.  Но в основном, как показывает практика, это касается незначительных переделок в доме.

Как и в прошлом году, по словам Марии Жуковой, наибольший интерес арендаторов вызывают объекты, стоимостью от 30 до 90 тысяч рублей в месяц. «Спрос в этом ценовом диапазоне превышает предложение в пик сезона в два-три раза, - отмечает она. - Такой разрыв между спросом и предложением отражает сформировавшиеся представления потенциальных арендаторов о разумной цене на летний отдых в Подмосковье и указывает на платежеспособный спрос».
В свою очередь Илья Менжунов отмечает, что в массовом сегменте загородного жилья клиенты, как правило, ищут варианты в пределах 70 тысяч рублей в месяц. «В бизнес-классе чаще всего арендуют коттеджи стоимостью 250 тысяч рублей, а в элитном сегменте - от 800 тысяч рублей и выше, - рассказывает он. - В первую очередь собственники привлекают клиентов за счет конкурентоспособной цены, что особенно актуально в текущей экономической ситуации. Сегодня это касается коттеджей бизнес- и элитного классов. Дело в том, что большинство собственников высокобюджетных дач продолжают придерживаться валютных цен. По этой причине в связи со снижением курса рубля стоимость и без того дорогих коттеджей выросла почти вдвое. Конечно, многие владельцы высокобюджетных домов уже дают скидки в размере 10-20% при условии долгосрочной аренды, однако в целом ценовая ситуация в бизнес- и элитном сегментах рынка загородной недвижимости остается весьма критичной. Тем не менее, пока что мы не ощутили зна чительного падения спроса (около 10% по сравнению с 2014 годом), однако если собственники не начнут вовремя уступать в цене, наш пессимистичный прогноз относительно падения спроса до 30% может оправдаться».

Ожидания

Не секрет, что неопределенность в экономике оказала свое влияние на уровень спроса в текущем сезоне. По мнению Романа Зеленского, вряд ли можно будет ожидать повторения показателей прошлого года. «Люди, которые раньше снимали дома эконом и комфорт-класса, оптимизировали свои затраты, и новые статьи расходов уже могут не включать в себя аренду коттеджа на летний сезон, - утверждает он. - Даже самые доступные предложения требуют от арендаторов ощутимых сумм. Например, дачный дом средней площади   10 км от МКАД по Осташковскому шоссе предлагается за 75 тысяч рублей в месяц».

Тем временем, Марина Филиппова, менеджер Департамента аренды корпорации "Адвекс.Недвижимость", говоря об аренде на загородном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает, что сезон аренды домов и коттеджей начался крайне неудачно, кризис, а также сокращение рекламного бюджета привели к тому, что заявок на "сниму" крайне мало. «Загородная недвижимость снимается на теплые месяцы, то есть с мая по сентябрь, - говорит она. - Цены на аренду загородной недвижимости могут или вырасти, или упасть, в зависимости от курса рубля, так как поездка за границу становится многим не по карману. По идее люди должны побежать на просторы области за свежим воздухом и водичкой, но возможно этого и не случиться, и дети и взрослые так и останутся в городе, не порадовав наших наймодателей высокими ценами на загородное жилье».

Илья Менжунов уверен, что «потепление» на арендном рынке загородной недвижимости ожидается в начале мая: в этот период собственники, скорее всего, снизят стоимость на аренду до 35-50%, так как это будет последняя возможность более или менее выгодно сдать жилье.

Подводя итоги, стоит отметить тот факт, что рынок загородной сезонной аренды очень короткий и динамичный, поэтому с приближением лета собственники становятся более «сговорчивыми», бонусы привлекательнее, но вместе с тем самых выгодных предложений все меньше. Поэтому сейчас самое время выбирать коттедж для загородного отдыха в этом сезоне.

Автор: Сугра Гаджиева