Время большого спроса позади или спокойный режим на рынке недвижимости

Спрос на недвижимость в Москве и Подмосковье рос в конце прошлого года. Люди готовы были смести все, что угодно в центре или хороших районах по рублевым ценам, желательно не проиндексированным в валюте. Это было обусловлено как сезонным получением 13-ой зарплаты, закрытием финансового года, так и разительными изменениями на валютном и нефтяном рынках. Учитывая массовый вклад средств в недвижимость, о большом спросе и что от него осталось, а также о сегодняшних ценах, рассказали эксперты.

Год на рынке недвижимости начался достаточно спокойно – прошлогодний ажиотаж прошел, в начале года завершались начатые в конце прошлого года сделки, велась работа с новыми клиентами, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий. По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК "УНИСТО Петросталь", наибольшим спросом в настоящее время пользуются объекты в высокой стадии готовности, что характерно для периода экономической нестабильности. «Несколько более осторожно потенциальные покупатели рассматривают дома с отдаленными сроками сдачи – здесь преимуществом обладают корпусы в проектах КОТ, которые давно и успешно реализуются, - рассказывает он. - Конечно, покупатели сегодня требуют больших гарантий – решающее значение может иметь опыт компании-застройщика, работа строго в рамках действующего законодательства».

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su также отмечает, что, как и во все времена, спросом пользуются ликвидные объекты в активной стадии строительства по конкурентоспособным ценам, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой, расположенные в комфортных для проживания районах Москвы и городах Московской области, отличающихся хорошей транспортной доступностью.

Дефицита нет

По данным ГК «МИЦ», итогам первого месяца 2015 года объем предложения на рынке бюджетных новостроек Москвы в её старых границах составил порядка 570 тыс. кв. м. Таким образом дефицита предложения на рынке нет. Однако, в силу того, что спрос на ликвидные объекты держится на хорошем уровне, оптимальные по площади квартиры с удобными планировками в качественных инфраструктурных проектах быстро «вымываются» с рынка.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», уверена, что если спрос сейчас снижается на рынке, то предложение снижаться в 2015 году не будет. «Начатые стройки продолжаются, застройщики анонсируют новые проекты, - утверждает она. - Причем выход новых проектов ожидается как в Москве, Новой Москве, так и в Московской области. Конечно, в Москве предложение в основном будет формироваться за счет начала реализации крупных проектов на территориях промзон. На рынке сейчас основная доля строительства будет приходиться на массовый сегмент. В Московской области также анонсировано много проектов, достаточное количество из них относится к малоэтажной застройке, которая набирает все большую популярность».

«На сегодняшний день на московском рынке складывается ситуация, когда предложение превышает спрос, - говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований. - В текущей экономической ситуации спрос на недвижимость постепенно снижается, рынок вступает в стагнацию. При этом в прошедшем году предложение на рынке существенно пополнилось за счет выхода большого количество новых проектов. Сегодня платежеспособный спрос может быть легко удовлетворен. При отсутствии благоприятных экономических прогнозов, а также при нынешней ипотеке, которая является основным инструментом приобретения недвижимости, текущая ситуация с преобладанием предложения в краткосрочной перспективе вероятнее всего сохранится».

Если говорить о ситуации на рынке северной столицы, по данным компании АН «Итака», в сегменте массового спроса на первичном рынке Санкт-Петербурга в стадии строительства находится 176 жилых домов общей площадью 5 357 тыс.кв.м. «В случае выполнения заявленных девелоперами планов, в первом полугодии 2015 года будет введено в эксплуатацию 1,4 млн кв.м жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса, - отмечает Елена Дюкова, директор по маркетингу АН «Итака». - По предварительным прогнозам, есть вероятность, что годовой объем ввода в 2015 году может быть сопоставим с показателями 2013-2014 гг».

Стоит отметить, что покупатели квартир в новостройках Санкт-Петербурга по-прежнему предпочитают однокомнатные квартиры. По данным компании «Итака», их доля в структуре спроса в 2014 году составила 42%, а в январе вовсе достигла рекордных 54%. Двухкомнатные квартиры предпочитают 23% покупателей, студии – 21%. Как показывает статистика, 22% покупок в северной столице в 2014 году и начале 2015-ого совершили региональные клиенты. Самый востребованный район – Всеволожский. По словам Елены Дюковой, его выбирают две трети покупателей. Также в Петербурге пользуются популярностью у покупателей Красносельский, Приморский и Выборгский районы.

Спокойный режим

Основной виток ажиотажного спроса пришелся на декабрь 2014 года, когда рубль резко ослабел по отношению к доллару и евро. Многие застройщики перевыполнили план продаж в декабре. Большинство девелоперов старались скорее вывести на рынок планируемые проекты, пока спрос находится на высоком уровне. Однако, как и прогнозировалось, в январе спрос существенно снизился. Январь и так традиционно является низким сезоном на рынке в связи с новогодними праздниками, отпусками и т.д., а в текущем году к этим постоянным факторам добавились и другие: неблагоприятная экономическая ситуация, отсутствие положительных прогнозов, продолжающееся ослабление рубля, ужесточение условий выдачи и рост ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, в течение прошедшего 2014 года было зафиксировано несколько периодов повышенного спроса, когда основной платежеспособный спрос был удовлетворен. В связи с перечисленными факторами в январе спрос на рынке новостроек находился на оче нь невысоком уровне. По данным Росреестра по Москве в январе 2015 года было зарегистрировано 1626 договоров долевого участия, что почти в 2 раза меньше, чем в декабре.

Если сравнивать нынешний спрос с аналогичным периодом прошлого года, то разница будет заметной. Хотя, по мнению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», ситуацию на рынке недвижимости в текущем году некорректно сравнивать с тем, что происходило в январе-феврале 2014 года. «Тогда кризисные явления только начинали набирать обороты, начинала обесцениваться национальная валюта, закрывались банки и т.д., - говорит он. - Народ, в ожидании ухудшения ситуации, пытался сохранить накопленные сбережения и с этой целью активно инвестировал в недвижимость. Кроме того, ипотечное кредитование было более доступным, размер средней ставки был на приемлемом уровне (около 12%), что способствовало заключению ипотечных сделок».

На сегодняшний день, как отмечает Александр Энгель, по сравнению с последними месяцами прошлого года покупательская активность снизилась. «В начале года спрос на квартиры в наших объектах держался на уровне, характерном для этого периода времени, - утверждает он. - В целом на рынке заключаются сделки по ликвидным объектам, покупателями квартир являются те люди, которые в предновогодней суматохе не успели приобрести жилье. Они в спокойном режиме выбирают объекты недвижимости, тщательно анализируя конкурентные преимущества проектов и ценообразование».

«Очень интересен был пример одного нашего клиента - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - У него лежало около $1 000 000 – 1 500 000. Выбор был между большой квартирой в районе Патриарших себе или покупкой нескольких небольших квартирок там же для аренды. За 1 месяц мы готовы были заложить аванс 4 раза. И во всех случаях сделки срывались. Одна квартира была неправильно спланирована, во второй собственники попросили изменить цену в долларах, третью покупатель готов был взять при максимальном курсе доллара, но курс начал падать, а там альтернатива на дом с этапом котлована и пересмотр цены. В итоге, клиент решил остаться в кэше и не стал ничего покупать. Доллары выгоднее».

Все равно жарко

«Многие пожилые собственники квартир пытались пересмотреть цены, а потом сняли квартиры с продаж, - рассказывает Вадим Ламин. - В среднем, по нашим оценкам падение цен в долларовом выражении составило около 14% в сегменте премиум (хотя там мало покупателей, а продавцы готовы переждать, 11% в бизнес-классе и 9% в сегменте эконом-класса».

В январе при попытке найти интересные квартиры для владельцев валюты обнаруживалось, что цены уже успели пересмотреть и по низкой цене шли уже квартиры или с деревянными перекрытиями или с сомнительной продажной историей. К примеру, за 15-17 миллионов квартиры от 60 до 80 метров в хороших домах в Хамовниках, Дорогомиловском, Пресненском, беговой до ТТК с лифтом, ж/б перекрытиями, не панельные купить практически невозможно.

Спрос на московском рынке жилья, несомненно, есть. Реальность его сильно зависит от сегмента. Наиболее реален он в низком сегменте и совершенно нереален в высоком. За последние дни при достаточно большом количестве показов дорогих квартир и при сильно сниженных ценах (когда вы слышали о $6000 за квадратный метр на Спиридоновке, например?), реализация оставляет желать лучшего. В новостройках же ближайших пригородов и на окраинах столицы уже не такой ажиотаж, как перед Новым годом, но все равно жарко.

Максим Ерженин, руководитель департамента продаж Galaxy Realty, утверждает, что на фоне укрепления национальной валюты и новостей о понижении процентной ставки в марте покупатели заняли выжидательную позицию и не торопятся с принятием решения о покупке. «При этом стабильный спрос сегодня сохраняется на наиболее ликвидные объекты в уже сданных жилых комплексах либо проектах с высокой степенью готовности и хорошей динамикой строительства, - рассказывает он. - Прежде всего раскупают квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса, расположенных в крупных городах ближайшего Подмосковье с ценником до 4 млн рублей. Как правило, приобретают сегодня «для себя», и в основном те, для кого это вопрос первой необходимости, инвестиционных сделок стало значительно меньше».

«Сегодня рынок направлен на минимизацию стоимости предложения и цены квадратного метра, - утверждает Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». - Этого требует основной объем потребительского спроса. На фоне снижения доступности ипотеки и ужесточения требований застройщиков к рассрочкам покупатели будут выбирать проекты эконом-класса и приобретать жилье по цене 60-80 тысяч рублей за квадратный метр».

Как показывает практика, быстрее всего разбирают студии и однокомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн руб. в жилых комплексах эконом-класса, которые расположены в удачных локациях. Приоритет получат новостройки на средней и высокой стадии готовности, реализацию которых ведут крупные и надежные девелоперы.

Петр Буслов уверен, что тенденция к увеличению предложения малогабаритного жилья в проектах застройщиков в 2015 году сохранится. По его словам, в Санкт-Петербурге в настоящее время средний метраж студий снизился с 30-33 до 23-27 кв. м., хотя на рынке можно найти предложение с метражом студий и в 19 кв. м.

Рынок покупателя

Подводя итоги, стоит отметить, что конкуренция на рынке жилой недвижимости усиливается. Начинается борьба скидок, акций и длительных рассрочек от застройщиков. По словам Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, до вхождения в кризис уровень спроса успешно поглощал существующий объем предложения, однако, сейчас предложение намного опережает спрос. В связи с этим многие девелоперы были вынуждены существенно сократить планы по строительству новых объектов. Застройщики стараются стимулировать спрос путем предоставления интересных условий рассрочки и скидок на квартиры в зависимости от размера первого взноса.

«Рынок сегодня стал «рынком покупателя», а не продавца, - считает Петр Буслов. - Основное требование клиентов можно сформулировать так – максимум опций за те же деньги. На фоне большого предложения примерно в одинаковом ценовом диапазоне покупатели будут выбирать проекты с лучшим расположением, инфраструктурой, инженерными решениями и планировками квартир. Объекты, которые возводятся в неудачных локациях, должны быть оснащены дополнительными опциями, чтобы удержаться на плаву и конкурировать с более успешными проектами».

Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» уверяет, что каждый выбирает новостройки в зависимости от своих финансовых возможностей. «На сегодняшний день востребованы не только доступные новостройки, но и бизнес-класс, однако покупатели очень избирательно подходят к своему выбору, - отмечает она. - Поэтому наибольшим спросом пользуются актуальные проекты, удачные с точки зрения соотношения цены и качества». Помимо этого, заметим, что в условиях кризиса также надежность застройщика и сохраняющиеся высокие темпы строительства играют решающую роль при выборе того или иного объекта.

Напомним, что в 2014 году регулярно на рынок выходили новые предложения, в основном в новых корпусах ранее вышедших на рынок жилых проектах. Таким образом предложение пополнилось 200 новостройками, в то время как объем предложения по состоянию на конец декабря 2014 года составил 333 корпуса. Учитывая сложившиеся экономические условия, тенденции рынка новостроек «новой» Москвы в 2014 году, а также дефицит предложений по относительно доступным ценам в границах «старой» Москвы, в ближайшей перспективе ожидается сохранение высоких показателей объема предложения и уровня цен с возможной коррекцией максимум до 1-2% в отдельные месяцы.

Максим Ерженин считает, что в целом на рынке предложение новостроек удовлетворяет существующий спрос. «Однако прошедший ажиотаж на рынке в ноябре–декабре 2014 года вымыл большую часть ликвидных квартир, - комментирует он. - А учитывая, что многие девелоперы пересмотрели свои планы по выводу новых проектов в 2015 году, уже к лету может ощущаться дефицит выгодных предложений».

Говоря о том, что будет со спросом в 2015 году, Петр Буслов прогнозирует снижение в сегменте массового жилья в пределах 20-30%. «В целом первый квартал текущего года будет более спокойным, но все же достаточно результативным для девелоперов», - предполагает он.

Арсений Васильев в свою очередь добавляет, что пока нельзя утверждать, что количество потенциальных интересантов стало заметно меньше. «Количество обращений в нашу компанию в первые месяцы текущего года снизилось примерно на 6-7% по сравнению с показателями прошлого года, - говорит он. - Как будет развиваться ситуация – покажет время, прежде всего, необходимо четкое понимание сроков экономической и политической стабилизации в стране и регионе, возможность прогнозирования экономического развития. Пока ожидаем сужения рынка жилой недвижимости, готовимся к снижению спроса не менее чем на 17-20% в текущем году».

Автор: Сугра Гаджиева