Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Инвестирование в недвижимость

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Успешное инвестирование" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Март 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Александр Бровко

Статистика

174 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Инвестирование в недвижимость


Здравствуйте, уважаемые читатели.

 

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью «Семь способов флиппинга собственности». Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

 

Сегодня на сайте выложена статья «Пять способов найти деньги для покупки недвижимости, не используя свои личные деньги». Эта тема – инвестирование без затрат личных денег – уже затрагивалась в наших предыдущих выпусках, но в этой статье автор приводит конкретные примеры из своей практики, как он покупает недвижимость, ухитряясь при этом сделать так, чтобы в день заключения сделки получать прибыль наличными. Способы, конечно, жесткие, прежде всего по отношению к продавцам недвижимости. Но такова реальная жизнь. Читайте новую статью на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

 

А сейчас – статья сегодняшнего выпуска.

 

Семь способов  флиппинга собственности

Билл Брончик

«Флиппинг» - это самое модное слово года в сфере недвижимости – книги по флиппингу, статьи по флиппингу в газетах, даже шоу по флиппингу на телевидении! Что такое флиппинг, как он работает, и какую выгоду вы можете от него получить? Флиппинг просто означает покупку собственности, и ее быструю перепродажу, этот подход является обратным по отношению к стратегии долгосрочного владения недвижимостью и сдачи ее в аренду. Флиппинг имеет несколько разновидностей, большинство из них являются законными и прибыльными, но некоторые – нет.

Стратегия флиппинга #1: Купить, Отремонтировать и Продать


Давайте начнем с наиболее распространенной формы – старой доброй стратегии «отремонтировать и продать». Этот процесс включает покупку собственности, которая нуждается в улучшениях, в ремонте, и затем продажу на «розничном» рынке, то есть продажу людям, которые будут жить в этих домах. Этот метод хорошо испытан, и работает очень хорошо. Вы можете легко получить прибыль $15000 - $50000 на одну сделку, в зависимости от ваших рыночных условий и от того, сколько усилий вы потратите на поиск сделок. Опасность такой стратегии – отремонтировать и продать - заключается в том, что вы можете заплатить слишком дорого за недвижимость, или слишком много потратить на ремонт, неправильно оценив изначально его стоимость. Будьте очень консервативны, когда вы оцениваете стоимость ремонта и время, которое может занять последующая перепродажа. Также, убедитесь в том, что вы учли в вашем анализе расходы на оплату агентов по недвижимости, которые помогут вам с продажей дома.

Стратегия флиппинга #2: Купить, Рефинансировать и сдать в лизинг


Вместо того, чтобы продать отремонтированный дом за наличные, продайте его на определенных условиях. Как только вы закончили улучшения дома, рефинансируйте собственность по ее новой рыночной стоимости. Если вы сделали расчеты правильно, вы должны получить сколько-нибудь денег от этой сделки. Сдайте это имущество в аренду (в лизинг) с возможностью ее выкупа. Арендная плата, которую вы получаете от ваших жильцов, должна покрыть ваши платежи по кредиту (если это не так, то рассмотрите кредитные схемы с другими условиями). Если ваш арендатор решит выкупить в собственность тот дом, в котором он живет, вы получаете большую выгоду, так как вам не придется платить брокеру при продаже недвижимости. Если арендатор делает это после 12 месяцев вашего владения недвижимостью, вы получаете большие налоговые преимущества.

Стратегия флиппинга #3: Купить и продать "как есть"


Не любите заниматься ремонтом? Рассмотрите возможность продажи собственности «как есть» с некоторой выгодой для себя. Если ваш местный рынок недвижимости горячий, то вы сможете продать собственность в плохом состоянии по цене, лишь немного меньше рыночной стоимости хорошего дома. Это, в частности, верно для домов, находящихся в «проходных» окрестностях. Убедитесь, конечно, что вы приобретаете собственность достаточно дешево, так, чтобы иметь возможность продать ее чуть ниже рыночной цены быстро, и при этом остаться в прибыли.

Стратегия флиппинга #4: Перепродажа


Стратегия #1, купи, отремонтируй, и продай, является очень популярной, а это значит, что есть множество инвесторов, которые ищут недвижимость, нуждающуюся в улучшении. Вы можете купить недвижимость по низкой цене, и перепродать ее, сделав наценку всего лишь в несколько тысяч долларов, другому инвестору, не делая никаких работ по улучшению. В этом случае вы, конечно, получите не такую большую прибыль, по сравнению с ситуацией, когда вы продаете недвижимость после ремонта, но зато вы получаете свою прибыль быстро.

Стратегия флиппинга #5: Пре-финансирование


На очень горячем рынке цены могут расти со скоростью 2% в месяц. Если это как раз ваш случай, вы можете заключить контракт на покупку недвижимости до начала строительства дома или кондоминиума, а затем перепродать этот контракт кому-нибудь еще, когда строительство будет окончено. Если строительство занимает 12 месяцев, и цена недвижимости, например, $500,000, вы можете сделать за год $100,000 и даже больше! Конечно, обратное тоже верно – вы можете потерять деньги на этой сделке, если местная экономика за этот год придет в упадок. В этом случае вы не сможете никому продать свой контракт по цене, большей, чем вы за него заплатили. Используйте  этот подход с большой осторожностью.

Стратегия флиппинга #6: Скаутинг


Скаут – это сборщик информации, так что технически он не занимается флиппингом. Он является ищейкой, которая находит потенциально выгодные сделки и продает эту информацию другим инвесторам. Многие люди начинали со скаутинга, собирая информацию для других инвесторов, потому что для поиска проблемных объектов недвижимости не нужны деньги или предварительные знания. Скаут находит недвижимость, выставленную на продажу, собирает необходимую информацию о ней, и затем предоставляет эту информацию инвесторам за деньги. Плата может варьироваться в зависимости от цены недвижимости и потенциальной прибыли. Скаут может заработать от 500 до 1000 долларов каждый раз, когда он предоставляет информацию, которая приводит к покупке недвижимости другим инвестором.

Стратегия флиппинга #7: Нелегальный флиппинг


Конечно, я не советую вам этот подход, поскольку он является незаконным. Незаконные схемы флиппинга недвижимости работают следующим образом: недобросовестные инвесторы покупают недвижимость очень дешево, различными способами убеждая людей продать ее, в основном это малообеспеченные семьи с низким доходом. Они делают дрянной ремонт и продают недвижимость неискушенным покупателям по завышенной цене. В большинстве случаев инвестор, оценщик и ипотечный брокер вступают в сговор, предоставляя поддельные документы на кредит и фиктивные оценки. Конечным итогом является покупатель, который заплатил за дом слишком много и не может выплачивать слишком большие платежи по кредиту. Так как большинство из этих кредитов являются федерально застрахованными, государственные органы исследовали эту практику и арестовали многих участников таких сделок. После этого в общественном мнении закрепилось убеждение, что флиппинг является незаконным. 

На деле же, «флиппинг» - как я сказал в начале этой статьи, не является незаконным. Мошенничество с получением кредита в процессе флиппинга – вот что является незаконным, не путайте эти две вещи. Остальные шесть стратегий, о которых я рассказал, являются вполне законными, этичными, и очень выгодными.

Оригинал статьи на английском языке: http://www.reiclub.com/articles/seven-ways-flip-property

 

Эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

 

Другие проекты автора:

Сайт Биржа ФОРЕКС: http://sites.google.com/site/birzaforeks/

Сайт Компьютерное моделирование: http://sites.google.com/site/komputernoemodelirovanie/

Сайт О психологии просто…: http://sites.google.com/site/opsihologiiprosto/

 
В избранное