Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью “Введение в инвестирование”. Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

В частности, сегодня на сайте выложена статья “Пять вещей, которые мне следовало бы узнать пораньше”. Интересная статья, я читал и переводил ее с большим удовольствием.

Введение в инвестирование

Хотите ли вы заниматься инвестициями в недвижимость? Может быть, вы заняты на своей работе с 9 до 5, и, возможно, вы думаете, у вас нет времени или денег, чтобы серьезно заниматься инвестициями в недвижимость. Разница между теми людьми, которые только хотят и теми, которые реально делают  - это страсть. Вы узнаете, что как только у вас возникнет страсть к инвестированию, она становится частью вашей жизни. В действительности неважно, какие сейчас условия на рынке, будь это рынок продавца, рынок покупателя или, если люди говорят, что это вообще не будет работать в вашем регионе. Вы и только вы, можете сделать это реальностью, или не сделать. Никто не может сделать это за вас и нет никаких "магических" решений или методов, это тяжелая работа, но она может обеспечить свободу и исполнение почти всех желаний. Это написано для тех, кто хочет перемен и хотел бы получить некоторую помощь, чтобы это произошло.

Инструменты для инвестирования в недвижимость

Существуют пять основных инструментов, необходимых для успешного инвестирования в недвижимость:

1. Записная книжка
2. Ручка, которая должна храниться в вашем автомобиле (может быть, две – автомобили, кажется, едят ручки)
3. Калькулятор (не слишком навороченный, просто для того чтобы делать простые расчеты без ошибок)
4. Путеводитель Томаса (Это является наилучшим способом для поиска мест и направлений)
5. Ум, готовый изменить поведение и научиться новым вещам.

Первые три из них достаточно очевидны, вы вероятно не собираетесь запоминать все, что вы видите, и везде, где вы были, поэтому вам необходимо делать пометки, чтобы вернуться к ним позже, калькулятор поможет, когда вы выполняете финансовые расчеты по недвижимости.

Давайте начнем с упражнения в деятельности. Возьмите путеводитель Томаса и исследуйте маршруты, по которым вы обычно ездите на работу, в банк или в магазин за продуктами. Мимо скольких соседних с вами окрестностей вы обычно проезжаете, никогда не проезжая по ним? Сколько улиц и сколько на этих улицах домов, которые вы не видели в течение последних шести месяцев? Или в течение целого года? На следующей неделе, когда поедете на работу, выйдите из дома на 15 минут раньше, выберите один из таких районов и по его улицам на медленной скорости. Посмотрите на дома, в каком они состоянии, как они содержатся, какие автомобили находятся на дорогах, много ли людей парке на улице? У тех домов, которые выставлены на продажу и это указано на соответствующих табличках перед фасадом, вы должны остановиться и изучить условия продажи дома. Затем, после работы, сделайте то же самое в том же районе по пути домой. Вам нужно купить продукты? Обследуйте по дороге в магазин местные окрестности. То же самое сделайте и на обратном пути. Если вы будете выбирать различные маршруты и обследуете разные районы, вы сможете такие объекты недвижимости, о которых раньше и не подозревали, объекты, которые не вписываются в окружающую окрестность. Это может быть дом с давно некошеным газоном или, возможно, дом, который не поддерживался так же, как другие, может быть, там будет слишком много машин, припаркованных перед домом, а иногда и дома, которые просто выглядят пустыми. Смысл этой работы заключается в тренировке вашего взгляда и ума на то, чтобы всегда замечать недвижимость, которая не совсем подходит к окружающим домам. Вы можете брать листок с информацией о продаже домов, чтобы начать строить представление о том, какие дома и по какой цене можно продать в этой области. Каждый день переключайтесь на другой район, и вы увидите разницу между различными районами и отдельными домами, и станете замечать дома, которые не вписываются в окружающую обстановку в своем районе. Как у вас появится больше опыта, обратите внимание на стиль строительства в каждом районе. Совпадают ли стиль и качество строительства в тех районах, которые вы видели? Даже если стиль строительства примерно один и тот же, качество строительства может варьироваться в широких пределах для соседних районов. Способность довольно быстро определить качество жилья  в определенной местности и оценить, вписывается ли определенный дом в свое окружение, лишь проехав по этому району,  является важным навыком для успешного инвестирования.

Что еще может вам показать путеводитель Томаса? Все вещи выглядят совсем иначе, когда вы смотрите на подробную карте, и когда проезжаете по этой местности. Посмотрите на улицы и районы, которые вы хорошо знаете. Обратите внимание, как выглядят эти районы на карте. Главные улицы делят разделяют местность на районы, районы обычно бывают более привлекательными, если они ближе к удобствами (парки, открытые пространства, поля для гольфа), районы обычно бывают менее привлекательными, если они ближе к источникам проблем (автострадам, торговым центрам, густонаселенным кварталам). Посмотрите на свою область на карте, покатайтесь по своей области и посмотрите на дома. Похоже ли это на правду? Иногда дома просто менее ухожены, возможно, в этом районе больше домов сдается в аренду, чем в других областях, но вы обнаружите, что цены будут ниже в тех районах, которые находятся ближе к источникам проблем. Недвижимость же в более привлекательных районах обычно лучше содержится и продается по более высокой цене по сравнению с соседними районами.

Если вы дочитали до этого места, две самые большие проблемы "У меня нет времени и у меня нет денег", уже решены. 1. Вы можете начать недвижимость в соседних с вами окрестностях, затрачивая лишь небольшое количество времени каждый день, когда вы должны куда-то ехать в любом случае. 2. Ваши затраты не должны превысить $ 35,00, в основном – на покупку путеводителя Томаса. Продолжайте обследовать различные окрестности, расширьте свою географию на новые районы и помните, что вы не можете увидеть, какая недвижимость там есть, если вы едете со скоростью 90 км / ч.

Определение стоимости имущества

Рыночная стоимость недвижимости определяется по последней цене продажи аналогичных объектов в том же районе. Продажа предполагает наличие готового к продаже и полностью информированного продавца, а также готового к покупке и полностью информированного покупателя. Скажем, вы заинтересованы в доме 123 по улице Main St, и хотите знать текущую рыночную стоимость. Первым этапом (с помощью вашего путеводителя Томаса) является определение окрестности, в которой это имущество находится в определении удобств и источников проблем. Вы уже умеете делать это, потому что вы выполнили процедуры, описанные в предыдущем разделе. Далее, вам потребуется источник информации о сопоставимых продажах за последние шести месяцев. Риэлторы могут предоставить вам информацию об последних продажах для данной местности, другие компании могут предоставить вам данные налогового учета по этим домам, и существует несколько онлайн-сервисов, которые могут делать то же самое. Взяв список проданных домов, вы едете по каждому адресу и обращаете внимание на условия, размеры, удобства и местоположение. Пока вы объезжаете каждый дом, поищите также информацию о домах, выставленных на продажу, и соберите для них ту же самую информацию. Имейте в виду, что дома могли подвергнуться дополнительным улучшениям уже после продажи, поэтому поищите признаки недавней работы, особенно для домов, проданным по очень низким ценам. Ваша последняя остановка будет 123 Main St, тот дом, в котором вы заинтересованы. Как этот дом смотрится по сравнению с другими домами, которые вы осмотрели? Его площадь больше или меньше по сравнению с остальными? Участок земли при доме больше или меньше? Имеет ли он такое же количество спален и ванных комнат? Есть ли поблизости какие либо удобства, или наоборот, источники проблем, что может скажется на продажной цене по сравнению с другими домами? Вот почему сравнение недвижимости более искусство, чем наука. Из ваших записей о соседних домах вам требуется три параметра для сравнения с вашим домом: площадь, количество спален и ванных комнат, и размер участка. Если эти три параметры довольно близки у вашего дома и сравнимых домов, и нет внешних факторов, которые могли бы повлиять на цену, продажные цены должны быть близки друг к другу. Если есть много объектов недвижимости, выставленных на продажу, и все они продаются по более низкой цене, нужно посмотреть на списки внимательнее, они могут определить потолок текущей рыночной стоимости. Но, если нет текущих списков на продажу или их просто мало, и те немногие, выставлены по более высокой цене, вы сможете запросить более высокую цену при перепродаже. Но постойте, вы говорите, вашему дому необходима новая крыша, нет озеленения и дом не был окрашен со времени его постройки. Это все меняет.

Рыночная стоимость будет определяться по местности, по району, в котором находится дом. Часто дому требуется реабилитация, чтобы привести его к справедливой рыночной стоимости. Естественно, никто не будет платить по рыночной стоимости за недвижимость, которой требуется реабилитация. Вот где нужны ваши знания и возможности как инвестора, чтобы провести реабилитацию недвижимости и выставить ее на продажу по справедливой рыночной стоимости. Ваша задача заключается в приобретении имущества по цене, достаточно низкой, чтобы после затрат на реабилитацию, можно было получить прибыль при его последующей продаже.

Как отремонтировать дом

Итак, у вас есть дом, и теперь перед вами вопрос: "Что с ним делать"? Лучший первый шаг заключается в оценке соседних домов. Если соседние дома имеют крыши, покрытые шифером, виниловые полы и только самые элементарные удобства, то вам не нужно в своем доме делать черепичную крышу, керамическую плитку и позолоченные светильники. Целью при выполнении быстрых работ по реабилитации является приведение дома в соответствие с соседним окружением. Ковровое покрытие, покраска и некоторые ландшафтные работы почти всегда необходимы, чтобы освежить внешний вид дома, и после этого, ваша реабилитация должна быть сфокусирована на получении наибольшей прибыли на каждый инвестированный доллар.

Структурный ремонт

Я решительно не рекомендую новичку заниматься структурным ремонтом и покупать недвижимость, которая нуждается в структурном ремонте. Если есть провисания этажей, трещины фундамента, повреждение огнем, неразрешенные структурные изменения, последствия затопления, то лучше держаться подальше от такой собственности. Хотя эти объекты недвижимости могут быть очень часто приобретены значительно ниже рыночной стоимости, стоимости ремонта может сделать вашу инвестицию убыточной. Трудности в оценке стоимости ремонта означают, работа с такими объектами должна быть оставлена более опытным инвесторам и подрядчикам.

Внешний косметический ремонт

Вы осмотрели окрестности и знаете, как должен выглядеть ваш дом, чтобы не слишком выделяться на фоне соседних, теперь как вы это сделаете? Если вы начнете снаружи с обрезки заросших деревьев и кустарников, и подстрижете траву на лужайке до нормальной высоты, то это будет хороший первый шаг. Регулярный полив после обрезки позволить деревьям и кустарникам принять более привлекательный вид. Начните улучшения именно с растений, потому что в случае интерьерных ремонтных работы вы можете контролировать скорость их выполнения, но вы не можете заставить растения расти быстрее. Свежая окраска дома значительно улучшает его внешний вид. После того, как вы разобрались с растительностью, самое подходящее время, чтобы приступить к окраске фасада. Опять же, помните, вы должны привести свой дом в соответствие с окрестными домами, цвета должны быть в том же диапазоне, что и у других домов района.

Внутренний косметический ремонт

Есть три основных типа помещений внутри дома - кухня, ванная и жилые комнаты. Кухня является самым дорогостоящим объектом для ремонта, ванна является вторым по дороговизне объектом, и жилые комнаты можно отремонтировать сравнительно недорого.
Начните с жилых комнат, вытащите ковры из каждой комнаты, сверните их и сложите в центре гостиной. Можно оставить свободные места для прохода. Гораздо проще проводить окраску без ковров, гостиная, как правило, самая большая комната в доме и располагается ближе всего к передней двери. Когда специалисты будут стелить новые ковры, они выкинут старые. Напольные покрытия, электрические розетки, выключатели, светильники, дверные ручки и петли могут быть демонтированы. Пожалуйста, имейте в виду, что электричество должно быть отключено на все время, пока вы работаете с электрическими розетками и светильниками. Сделайте пометки на верхней стороне всех дверей (их никто не увидит сверху), из какой комнаты эти двери, и поместите их все в одной комнате. Теперь вам видны все недостатки и несовершенства стен, и сейчас настало время для чистки и подготовки к окраске. Заверните чем нибудь косяки, шкафы и оконные рамы. Когда вы закончите приготовления, начинайте красить. Распылители - самый быстрый способ нанесения краски, при окраске внутренних помещений потери краски не являются серьезной проблемой. Важным моментом является вентиляция, так что не забывайте открывать окна там, где вы работаете. Начните с гостиной, затем спальни, в конце - холл. Проверьте каждую комнату через 1-2 часа после окраски, чтобы убедиться, что все покрашено, и подретушируйте проблемные места.

Теперь пришло время для точного подсчета числа розеток, выключателей, петель, ручек и светильников. Пройдите через весь дом считая все, что демонтировали или собираетесь демонтировать. Нужно заменить все выключатели и розетки. Нужно заменить светильники во всех жилых комнатах, посмотрите также, нуждаются ли в замене или обслуживании светильники в ванной и в кухне. Для всех дверей нужны новые петли и ручки. Должны ли вы изменить все? Ваша цель – создать максимально впечатление у ваших будущих покупателей. Бывшая в употреблении техника будет обесцвечена, поцарапана, на ней могут быть пятна краски, и техника может быть совершенно разной по стилю в разных местах дома. Новые ручки и шарниры, новые светильники, новые выключатели, розетки и краска должна стоить меньше, чем $ 60,00 за одну комнату. Для стандартного дома с тремя спальнями это $ 300,00 за отделку жилых помещений. Все будет совпадать по стилю, будет новым и сделает дом более привлекательным.
Дверные коробки, подоконники, шкафы и двери обычно покрываются полуглянцевой эмалью. Поскольку вы сейчас закончили с окраской внутренних стен, положите двери на пол в одной комнате – 3-4 двери. Оставьте между ними расстояние от шести до двенадцати дюймов, и вы сможете распылить краску на одну сторону. Не направляйте распылитель на стены. Когда двери высохнут, переверните их и обработайте другую сторону. Для окраски косяков и шкафов используйте кисть или небольшой валик. Пока сохнет краска, установите светильники и розетки, а когда двери высохнут, перенесите их обратно в комнату, где они стояли. Когда двери и косяки полностью просохнут, можно установить новые петли и повесить двери. Не надо спешить, вы можете закончить покраску и установку дверей, как отремонтируете ванную комнату.

Ванная требует отдельного внимания. Во многих случаях, оборудование в ванной с течением времени обновлялось, так что нет необходимости проводить полную реабилитацию. Решайте сами. Заменить полы и сделать окраску легче, если демонтировать унитаз и раковину. Поставьте новые смесители и краны, и вы получите обновленную ванную без утечки воды и коррозии. Не нужно заменять всю сантехнику. Дверные ручки и петли следует заменить. Если в доме есть несколько ванных комнат, то полы и краска должны быть одинаковыми во всех, хотя стиль техники и оборудования в них может различаться.

Теперь вам нужно помыть все окна в доме, внутри и снаружи. Возьмите все, что осталось в комнатах, и отнесите на кухню или вообще выбросьте.

Кухня является очень важной частью. Если вы решите оставить шкафы, то первым шагом будет чистка и окраска. Если существующие шкафы можно спасти путем интенсивной очистки и / или модернизации, это будет самый большой экономией. Дверные ручки и петли нужно заменить, если только те, что есть сейчас, не находятся в очень хорошем состоянии. Рабочие поверхности плиты (если они уродливые или повреждение) как правило, можно заменить достаточно легко, может быть стоить для этой цели пригласить профессионалов. Полы нужно менять после выполнения другой необходимой работы, будь то уборка, реконструкция или замена. Раковина должна быть очищена от пятен и коррозии, сантехника тоже, если не удается отчистить, замените их на новые. Убедитесь, что освещение является достаточным, если это не так, то замените светильники или поставьте дополнительные с профессиональной установкой. Если нужно заменить духовку или печь, есть магазины, которые продают использованную технику, они помогут сэкономить.

Новые ковры можно начать стелить во время ремонта кухни. Как только вы постелили пол на кухне, можно приглашать специалистов по расстилке ковров. Вы можете запланировать эту работу на время, когда вы закончили с полами в кухне и ванной, вы закончили с окраской и другими "грязными" работами. Все остальное не должно испачкать ваши новые ковры. Любые оставшиеся вещи или принадлежности должны быть на кухне, весь дом должен быть чистым и пустым.
Продажу собственности можно начать во время ремонта на кухне. Когда вы постелили ковры, можете повесить табличку "продается" на переднем дворе. Окна чисты, дом в порядке, и поскольку вы будете на месте в любом случае, занимаясь отделкой кухни и другими вещами, оставьте дверь открытой и поместите табличку "открытый дом" перед домом, пока вы там. Любые оставшиеся недоделки на кухне не должны негативно повлиять на решение покупателя. Они будут иметь возможность оценить качество работы в остальной части дома.

Окончательный косметический ремонт

Теперь настало время закончить ремонт перед домом. В случае необходимости посадите цветы, отремонтируйте или замените почтовые ящики, номер на доме и дверной звонок. Имейте в виду, что любые растения, посаженные близко к дому, могут умереть, если дом нуждается в противотермитной обработке. Оставьте какую либо комнату в основании дома, если это возможно. Критически осмотрите дом с улицы, есть ли что-нибудь, что выделяется и выглядит непривлекательно? Является ли ваш дом сейчас лучшим или одним из наиболее привлекательно выглядящих на улице? Если это один из лучших домов, нет ничего непривлекательного, и вы установили справедливую цену для этого района, дом будет продан быстро.

Вы еще не все сделали, пока еще рано отдыхать. Нужно установить детекторы дыма, и вам необходимо проверить все системы (электротехнические, сантехнические), чтобы убедиться, что они работают правильно. Установите жалюзи. Просто к сведению, вы будете иногда получать предложения о покупке до того, как поставите жалюзи. Если вы при этом не обещали их установить и это не записано в договоре, вы не обязаны их устанавливать.

Сколько времени занимает весь процесс?

Зависит от того, сколько времени вы хотите потратить и сколько вы хотите получить. Обычно косметический ремонт занимает не более 30-45 дней. Если вы делаете несколько ремонтов одновременно, или ремонтируете крышу, подъездные пути, системы удаления мусора, все это может привести к задержкам в связи с проблемами планирования. Вы можете сократить время, наняв маляров для окраски внутри и снаружи дома, использовать наемных работников для уборки снаружи и для некоторых внутренних работ. Большинство инвесторов начинают все больше использовать наемный труд по мере того, как набираются опыта. Часто наиболее экономически выгодно найти новые проекты, а не тратить время на ремонт и отделку уже найденного дома.

Сколько это будет стоить? Зайдите в магазин хозтоваров. Изучите ваши местные цены на ручки, петли, выключатели, розетки, светильники, лампочки, почтовые ящики, трубы, раковины, унитазы, водонагреватели, смесители и краску. Запишите себе цены, и после нескольких визитов в магазины вы сможете составить представление о материальных затратах на ремонт. По мере накопления опыта вы будете обращать внимание и на другие принадлежности и предметы и цены на них. Всегда во всех случаях требуется замена ковров, окраска и замена арматуры. Затем вам нужно смотреть, что еще можно сделать для данного конкретного объекта недвижимости. Если вы не можете точно оценить смету расходов, потому что требуется достаточно много работы, пусть эта сделка пройдет мимо, всегда есть другие дома.

Оригинал статьи на английском языке: http://www.realestatelink.net/index.php?main=no&link=articles/AFIintro.htm

Эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

Другие проекты автора:

Сайт Биржа ФОРЕКС: http://sites.google.com/site/birzaforeks/

Сайт Компьютерное моделирование: http://sites.google.com/site/komputernoemodelirovanie/

Сайт О психологии просто…: http://sites.google.com/site/opsihologiiprosto/

Персональная страница автора: http://sites.google.com/site/brovkoav/