Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью "Как вам нравится быть арендодателем?"

Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте http://sites.google.com/site/investiciivnedvizimost/

Как вам нравится быть арендодателем?

Итак, вы являетесь арендодателем, хозяином. Арендодательство - это призвание, а не хобби. Как вы будете вести свое дело – решать вам. Вы можете предпочесть решать все вопросы с арендаторами лицом к лицу. Или вы можете занять более отстраненную позицию, предпочитая иметь дело с жильцами в письменном виде или по телефону, минимизируя личные контакты. Вы можете быть успешным в любом из этих случаев, или с любым промежуточным случаем из интервала между ними. Какой бы путь вы ни выбрали, вам потребуется план.

Цель данной помочь вам разработать план, в предположении, что вы впервые приобрели рентную собственность и стали арендодателем. Вы можете подумать, что как только вы купили рентную недвижимость, вы автоматически стали арендодателем. Это не так. После покупки вы стали владельцем, а это очень разные вещи. Вы не являетесь арендодателем до тех пор, пока вы не взяли под свой контроль имущество, а также право собственности на него. Думайте о своей собственности как о машине – денежной машине. Вы имеете контроль над этой машиной, когда она работает так, как вы определили, хорошо смазана, чтобы минимизировать трение, плавно доставляет вам денежную наличность, словом, работает так, как вам это виделось, когда вы в первый раз заметили табличку "продается" на лужайке перед домом, проезжая мимо.

В данной статье мы предполагаем, что вы решили взять работу арендодателя на себя лично или вести дело через вашего личного представителя, и не будете делегировать эту работу в фирму по управлению имуществом. Статья направлена на арендодателей, которые действительно могут делать это самостоятельно, поскольку они имеют сравнительно небольшое число объектов собственности. Если вы покупаете ваш двенадцатый стоквартирный дом, то вы, вероятно, даже не станете читать эту статью. Но если вы только что получили в наследство двухквартирный дом, который завещал вам щедрый родственник или покупке шести-  или семи- квартирное здание, чтобы добавить его в вашу скромную, но ценную коллекцию недвижимости, эта статья должна вам помочь.

Первый шаг в становлении нового арендодателя начинается прежде чем вы станете владельцем. Есть определенное количество информации, которую вы должны получить в момент или до официальной передачи права собственности вам. В идеальном мире, все вещи, о которых мы будем говорить, будут предоставлены вам по умолчанию, конечно. В реальном мире, будут пробелы, и вам придется следить за тем чтобы они были заполнены.
Если только вы не покупаете полностью пустующее здание, самый важный первый шаг - это получение информации об арендаторах. Вы должны получить информацию об их личности, истории арендной платы, а также об их трудоустройстве и другие источниках дохода.
Информация о здании в целом также имеет важное значение. Вы должны, прежде закрытия сделки, знать историю обслуживание здания, общее состояние здания, договоры об аренде с арендаторами, точные сведения о депозитах безопасности и потенциальных обязательствах, поставщиках и т.д. Вы также должны получить письмо о передаче аренды вместе с недвижимостью.
Уже после закрытия сделки вы будете знакомиться с вашими новыми арендаторами. Цель этого мероприятия, будь это сделано толкиедачеезопасности ество хквартирный дом, которыйвы в первый раз заметили табличку лично или в письменной форме или с помощью представителя, это заполнить пробелы в информации, которую Вы получили при закрытии сделки, проинформировать жильцов об изменении владельца и арендодателя, выявить основные проблемы арендаторов (которые, вероятно, будут вашими, если вы знаете о них), обеспечить вам такой доступ в здание, который вам нужен, и, в общем смысле, оценить предстоящую вам работу.
Как только это сделано, наступает время для последующей деятельности. Вы должны сделать ремонт, который, по-видимому, является необходимым, обновить все записи с информацией, полученной от арендаторов, дважды проверив противоречия между тем, что вам рассказали арендаторы и тем, что вам сказали до продажи, и продемонстрировать, что вы настроены серьезно в вопросе о выполнении ваших недавно приобретенных обязанностей арендодателя, показать, что это не просто хобби.
Когда все это будет сделано, вы будете готовы внести те изменения, которые, по вашему мнению, приведут здание в соответствие с вашей философией аренды и вашим стилем ведения дел.
До перехода права собственности, вы в действительности ничего не можете сказать или сделать в отношении того, как управлять собственностью. Ваша задача на данном этапе заключается в получении как можно большей информации о ваших потенциальной новой собственности и тех условиях, в которых она работает. Вы, вероятно, получили от продавца абстрактную информацию о движении денежных средств при сдаче в аренду данного имущества, которая содержит оценки фактической, формальной и сравнительной арендной платы, но хорошая идея заключается в том, чтобы дополнить и проверить эту информацию, если это возможно, а также убедиться, что вы получаете определенные вещи через данную сделку. Прямой контакт с нынешним владельцем или арендаторами, вероятно, будет запрещен, но есть обширная информация, которую вы, как покупатель с серьезными намерениями, можете получить от заинтересованного продавца, или из государственных регистрационных книг и правительственных учреждений, которая сослужит вам хорошую службу, когда вы совершите сделку, или даже может удержать вас от сделки прежде чем она будет завершена, если вы обнаружите важные факты, которые были скрыты от вас.

Один из документов, который вы должны получить, это точная история технического обслуживания здания. В идеале, должна быть запись о каждом требовании ремонта и мерах, принимаемых в ответ. В действительности, если у вас в собственности одноквартирный дом или дом с небольшим количеством квартир, каждодневной информации такого рода будет немного. Изучив историю технического обслуживания, вы будете подготовлены к тому, что ожидает вас в будущем. Если вы видите историю со все более частыми и все более дорогие ремонтами в жизненно важных системах стареющего здания, будьте готовы к тяжелой работе. Если вы ничего не видите, кроме одной или двух записей о ремонте, возьмите себе на заметку, что вам необходимо побеседовать с жильцами о техническом обслуживании, когда вы приобретете имущество, с тем, чтобы можно было пресечь неизбежные проблемы, которые игнорировались ранее, в зародыше. Будьте готовы оплатить расходы.
Не полагайтесь только на доклад санитарной службы и на то, что вы постучали ногами несколько кирпичей, чтобы определить общее состояние имущества. Ваш денежный поток быстро уйдет в минус, если есть скрытые дефекты или разрушения в собственности, которые потребуют исправления. Санитарная компания не работает на вас и заинтересована лишь в том, чтобы обеспечить некое качество строения, чтобы было чем обеспечить залог кредитору. Привлечение частного инспектора по недвижимости, работающего от вашего имени, будет хорошим способом получить информацию об условиях, которые потребуют внимания (и денег) для исправления, которые не могут быть очевидными для неопытного глаза. Это позволит вам быть готовым к ним, когда вы получите право собственности на эту недвижимость, или включить соответствующие пункты в договор купли-продажи, чтобы разобраться с ними до закрытия сделки. Стоимость работы инспектора вполне разумна по сравнению с общими расходами на новое имущество, или ущербом, который может быть причинен вашему капиталу, если эти проблемы станут для вас сюрпризом. Этичные инспекторы по недвижимости не заключают подрядов на выполнение ремонтных работ в свою пользу, и не рекомендуют подрядчиков для выполнения работы. Их единственная функция заключается в проведении объективной оценки состояния имущества и выдаче рекомендаций. Их независимость обеспечивается тем, что они не могут получить никакую выгоду от последующего ремонта. Для проведения такой инспекции будет необходимо разрешение владельца, но ни один честный продавец не откажется от такой проверки, хотя он может настаивать на некоторых разумных условиях.
Проследите, чтобы вам были переданы все договоры аренды при завершении сделки, и для каждой квартиры, для которой не существует письменного договора, должно быть заявление о том, что это соглашение было заключено в устной форме или утеряно. Также должен быть точный учет депозитов безопасности, и их состояние на дату закрытия сделки. Эти сами собой разумеющиеся вопросы, но иногда они забываются или охватываются не в полной мере. Вы, как новый владелец, не начинаете с чистого листа. Вы обязаны соблюдать все существующие письменные или устные договоры об аренде, наряду с любыми письменными или устными изменениями в них, а также состояние депозитов безопасности по состоянию на закрытие сделки. Если арендатор уплатил залог в $ 500, который не был передан вам при закрытии сделки, то вы, как новый владелец обязаны в большинстве штатов вернуть каждый пенни из этого залога. Ваше единственное средство заключается в попытке вернуть ваши $ 500 в суде мелких тяжб от предыдущего владельца, который к этому времени, вероятно, переехал в Ниццу на доходы от продажи.
Для того, чтобы избежать такой ситуации, можно использовать эстоппель сертификат. Это документ, который текущий владелец посылает каждому арендатору во время завершения сделки. В нем говорится, по существу, что по состоянию на указанную дату для данного жильца, проживающего в данной квартире, все условия договора аренды по-прежнему в силе без изменений, залог в размере $ X уплачен, и нет необходимости в срочном техническом обслуживании. Арендатору дается немного времени, чтобы ответить или согласиться со всеми заявлениями в сертификате. Затем эти документы передаются вам во время завершения сделки и становятся частью вашей деловой документации по каждому пункту, указанному в сертификате.
Письмо с условиями аренды недвижимости является неотъемлемой частью любой операции, особенно для многоквартирного здания. Ничто не создает хаос так быстро, как изменение владельца арендной недвижимости. Процесс внесения арендной платы даже может быть парализован, так как некоторые арендаторы задерживают без злого умысла, просто потому что они не знают, кому они должны теперь платить или, того хуже, отправляют чеки старому владельцу, который их обналичивает, а другие задерживают оплату со злым умыслом, пытаясь извлечь свою выгоду из создавшегося замешательства Письмо с условиями аренды недвижимости является документом, подписанным предыдущим владельцем и предназначено для информирования жильцов о том, что имущество было продано, знакомства жильцов с новым хозяином и его агентом, если таковой имеется, и для инструктажа, где и как будет взиматься арендная плата и решаться другие вопросы, связанные с арендой, после определенной даты. Это письмо должно быть отправлено в каждую квартиру при закрытии сделки, и, за исключением тех нескольких процентов, которые никогда не понимают слов, устраняет источник недоразумений и проблем, связанных с вашим вступлением во владение недвижимостью.
Когда сделка еще не завершена, свяжитесь с вашим местным департаментом зонирования и исполнительного кодекса, чтобы убедиться в отсутствии нарушений и в том, что здание используется на законных основаниях. Многие факторы могут мотивировать владельцев к продаже арендной недвижимости, но большинство из этих факторов также является побочным эффектом потери интереса к ней. Даже безупречно честный продавец может игнорировать уведомление, или не продлить свидетельство о праве собственности, или забыть выполнить какие-нибудь глупые формальности. Если вы проверите это сами, то это может устранить небольшие, но потенциально неприятные проблемы. Если вы находитесь в юрисдикции управления арендой, получить копию постановления и нормативные акты. Если требуется регистрация, проследите за тем, что использование недвижимости соответствует правилам, и все повышения арендной платы были законными. Убедитесь также, что в отношении прежнего хозяина не ведется исполнительное  судопроизводство, потому что вы станете ответчиком по такому производству, как только завершите сделку.
Проведя проверку документов, вы будете знать, кто является основными поставщиками. При заключении сделки также можно разослать письма всем подрядчикам и поставщикам, таким как разнорабочие, менеджеры, маляры и т.д., с тем, чтобы зафиксировать, что их работа была полностью оплачена, а если это не так, то выяснить, сколько им задолжали.
Наконец, сделка закрыта, и вы стали владельцем недвижимости. Если вы проделали все, о чем говорилось выше, вы вооружены кучей документов, в их числе договоры аренды, счета по депозитам безопасности, эстоппель сертификаты и так далее. Письмо с условиями аренды отослано каждому из ваших новых жильцов. Сейчас настало время для вас, лично или через представителя, стать арендодателем.
Будет не очень хорошей идеей прямо сейчас отправить письмо с подробным описанием всех 33 изменений, которые вы намерены предпринять, чтобы изменить прежний, неэффективный по вашему мнению способ управления недвижимостью, угрожая жильцам мгновенным выселением в случае невыполнения требований. До свержения старого режима, вы должны в течение первого месяца своего владения узнать, что же представлял собой "старый режим" на самом деле.
Ваша денежная машина будет работать гладко, без трений, только если жильцы подчиняются вашей политике и требованиям по собственному желанию.
Хорошей идеей являются встречи лицом к лицу с каждым арендатором. Человек, который будет иметь дело с арендаторами на регулярной основе, должны делать это. Если это не вы, то вы можете пожелать сопровождать этого человека, однако не проводите первую встречу, чтобы затем переключить управление на менеджера. Это только подорвет власть этого человека. Дайте ему самому первому встретиться с жильцами. Таким образом, не будет недоразумений у менеджера и "реального хозяина."
Старайтесь не вызывать тревогу негативные эмоции у ваших арендаторов. В это время по зданию будут ползать различные слухи. Некоторые из арендаторов боятся, что их арендная плата будет увеличена вдвое, некоторые - что предыдущий владелец скрылся с их депозитом безопасности, некоторые - что здание будет разрушено, чтобы освободить место для парковки. Сначала можно послать арендаторам дружеское письмо. Это может быть определенная форма, но в письме должно содержаться имя того арендатора, которому оно адресовано или его семьи и содержать вашу оригинальную подпись. Подчеркните, что целью этой встречи является лишь познакомиться с ними и разобраться с их проблемами. Укажите имя человека, который фактически будет присутствовать на встрече и наделите его полномочиями принимать решения, если это необходимо. Предложите день недели и приблизительное время и предложите арендатору позвонить вам, чтобы подтвердить назначенную встречу. Если вы не получите от него звонка, то позвоните ему сами. Если вы не можете установить контакт, то зайдите к нему в квартиру, чтобы представиться лично, в разумное время, конечно.
Встреча проводится в дружественной обстановке, и предназначена, с вашей точки зрения, чтобы заполнить пробелы в информации, которую вы получили на момент закрытия сделки. Большую часть времени должны говорить арендаторы. Возьмите с собой копии договора аренды и убедитесь в том, что это последняя версия договора. Сразу скажите о депозите безопасности, и подтвердите его наличие и сумму. Найдите информацию о техническом обслуживании квартиры и помещений общего пользования. Уточните информацию о месте работы арендатора и его контактные данные, и обновите ваши записи, если это понадобится. Убедитесь в том, что арендатор понимает, где и когда он должен платить арендную плату, и назначьте человека и способы связи с ним для решения других возникающих проблем. Держите ваши глаза и уши открытыми. Обратите внимание на общее состояние и чистоту квартиры. Прислушайтесь к звукам. Не слишком ли шумят соседи сверху? Когда закончится встреча, найдите несколько минут, чтобы записать ваши впечатления и сохранить их в папке документов по данному арендатору.
Выберите время, чтобы убедиться, что вы имеете доступ к каждой квартире. Проверьте, что ключи, которые были выданы вам при завершении сделки, фактически соответствуют замкам в каждой квартире, и в других закрывающихся помещениях здания. Если они не соответствуют замку в квартире, попросите арендатора сделать копию, предложив компенсацию за расходы и пояснив, что закон требует, чтобы у вас был доступ к каждой квартире, а также объясните с точки зрения здравого смысла, что ключи вам нужны на случай чрезвычайной ситуации, которая может возникнуть при отсутствии жильца.
Помните, что жильцы, естественно, с подозрением отнесутся к вам в первый раз. Если подозрения останутся, ваше управление зданием будет осложнено. Одна из целей таких встреч, это развеять такого рода подозрения. Этого не произойдет, если вы выглядите слишком любопытным или навязчивым. По каждому вопросу, который вы задаете арендатору, будьте готовы предоставить дружественное, но профессиональное объяснение причин вашего интереса к этому вопросу.
Первая встреча не подходит для того, чтобы совать вашему арендатору кучу документов и предлагать их подписать. Делайте записи, чтобы показать вашу заинтересованность, а также чтобы вспомнить через некоторое время о том, что было сказано. Дайте им опросник по обслуживанию квартиры, если вы хотите, но не просить заполнить его до вашего ухода. Дайте им конверт, в котором они смогут вернуть вам заполненную анкету через несколько дней.
Большинство ваших арендаторов будут готовы сотрудничать и произведут хорошее впечатление. Однако, вероятно, будет несколько, кто по каким-либо причинам будет замкнут и неразговорчив. Не вступайте в длинные рассуждения о том, почему вам необходимо получить информацию об их трудоустройстве, или ключ от входной двери. Лучшее, что можно сделать на данном этапе – это объяснить спокойным и разумным тоном, что вы будете делать все возможное, чтобы предоставить им услуги и поддержку, которую они заслуживают, однако, что без их сотрудничества ваша задача будет более сложной, если вообще возможной. Если они не изменят свое отношение к вам, отметьте этих арендаторов как проблему, которую вы должны будете решить в какой то момент, а затем сделайте это.
Если вы сделали все перечисленное, самое время перейти последующей деятельности. Это особенно верно в отношении вопросов технического обслуживания. Проблемы, которые требуют немедленного внимания, должны быть обработаны в первую очередь. Не интерпретируйте эти слова так, что каждый пункт из пожеланий арендаторов вам следует выполнить. Сконцентрируйтесь на тех пунктах, которые являются законными и необходимыми. Ни одна квартира, занимаемая арендаторами, никогда не будет полностью свободна от желаемых улучшений. Пусть жильцы узнают, что вы справедливы, но не более того. Обслуживание квартир является наиболее распространенным, но не единственным предметом озабоченности арендаторов, из тех, которые могут возникнуть на данном этапе. Рассмотрите все остальные вопросы в том же духе.
Теперь, когда вы встретились со всеми арендаторами и узнали о фактическом состоянии дел, вы можете приступить к изменениям того, что вам не нравится в вашей собственности. Перейдите к единому договору аренды, который соответствует вашему вкусу. Увеличьте арендную плату до уровня, который вы считаете разумным за то, что получают ваши арендаторы. Установите свою политику в отношении домашних животных. Установите правила подачи запроса на обслуживание. Делая все эти вещи, поскольку вы установили свой имидж как человека, ведущего дела честно и деликатно, помните, что изменение наиболее эффективно, если оно осуществляется постепенно, то есть в форме небольших, приятных шагов.
Примените идеи в этой статье в вашей конкретной ситуации. Они вполне могут помочь вам избежать неприятных сюрпризов, после того как вам были вручены ключи, и должны помочь вам стать хозяином своего нового здания.

Оригинал статьи на английском языке: http://www.landlord.com/how_would_you_like_to_be.htm