Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Концепция коттеджного поселка как залог успеха: Андреева Е.Я, ген. Директор САН <<ЭКСПЕРТ>>, специально для журнала <<Недвижимость>>, г. Екатеринбург.


 

 

Концепция коттеджного поселка как залог успеха: Андреева Е.Я, ген. Директор САН «ЭКСПЕРТ», специально для журнала «Недвижимость», г. Екатеринбург.

 

 

  1. Какие главные факторы успешности коттеджных поселков? Как все они соотносятся с концепцией в целом (место  и пр.)?

А.Е.: Наш город, наверное, несколько специфичен по отношению к вопросу коттеджных поселков. Город зажат между реками, поэтому, чем больше строится он за их пределами, тем острее вопрос транспортной доступности, так как проходимости мостов не хватает.

Это и послужило основной причиной того, что коттеджных поселков у нас мало. Большинство из них таковыми считаются в понимании обывателей, но по сути представляют собой стихийную застройку. Или застройку вокруг бывших пригородных деревень, впоследствии включенных в черту города. Организованные поселки строятся обычно в непосредственной близости от таких населенных пунктов, но также впоследствии могут «обрасти» поселениям, превращаясь в «модное» место.

Поэтому основной фактор развития коттеджных поселков у нас – наличие инфраструктуры. Второй фактор – это направление от города, так как в Уфе большая промышленная зона.

Далее идут уже цена, качество застройки и конкретные особенности проектов. Эти факторы взаимосвязаны. Как правило, чем выше качество, тем дороже цена.

Под концепцией поселка у нас принято понимать некую совокупность всех этих факторов, дополненных идеей и ориентацией на определенную категорию потребителей.

Например, поселок для постоянного проживания, предназначенный для покупателей бизнес-класса,- «Акбердино – Вилледж». Концепция предполагает все необходимые составляющие: инфраструктуру, качество застройки и разнообразие проектов, а также природные условия – лес, водоем и т.д.

Другой пример – поселок загородного отдыха «Караидельская Ривьера». Там создаются условия и инфраструктура именно для загородного активного отдыха в выходные дни. Главное – окружающая природа и эти условия.

Т.е. в зависимости от основной идеи поселка главными будут те или иные факторы. Единого решения тут нет.

 

  1. Необходима ли единая концепция поселка? Для чего?

А.Е.: Когда концепции нет, поселок превращается в стихийную «разнокалиберную» застройку. Правда, в некоторых случаях это может быть удобно для покупателей со средним уровнем дохода. Также обычно единая концепция предполагает создание инфраструктуры. В иных случаях этой инфраструктуры просто может  не быть до тех пор, пока не найдется бизнесмен-первопроходец, пожелающий ее создать.

 

  1. Кто создает концепцию?

А.Е.: Считаю, что основную идею создает сам инвестор со своими консультантами. Так как именно он заинтересован в успешности проекта и получении дохода от его реализации. Это должно делаться, конечно же? на основании анализа рынка: предложения существующих поселков и потенциального спроса. Подход, основанный на том, что на имеющемся земельном участке нужно построить что-то с максимальной доходностью – неверен. Так как этот проект может быть неинтересен покупателям. Косвенно можно сказать, что концепцию должен создать сам рынок.

 Вот уже детали концепции должны прорабатывать профессионалы в конкретных отраслях: архитекторы, дизайнеры и  т.д..

 

  1. Каким образом она определяется (исходя из каких критериев?) Влияют ли на выбор глянцевые журналы?

А.Е.: Концепция зависит от спроса на текущий сегмент недвижимости и его перспектив на ближайшие годы. Концепция также зависит от географических и природных условий, если речь идет о поселках активного отдыха. В какой-то степени концепция создания поселков для постоянного проживания зависит от наличия и качества городского жилья и доходов, от самой инфраструктуры города. Ведь одной из основных причин их появления можно считать слишком высокий темп городской жизни, следствие чего – смог, шум, усталость и т.д. Не менее важна и проблема расширения городов, миграции населения из периферии в крупные города косвенно влияют на процесс «выхода мегаполисов из берегов».

Глянцевые журналы и прочие издания скорее способствуют продвижению и созданию чего-то наподобие моды на те или иные идеи. Но мода не приживется без условий рынка, о которых указывалось в этом пункте.

 

  1. Каким образом при выбранной единой концепции происходит продажа частным лицам? По мере готовности коттеджей или все сразу? Как сейчас и как правильно.

А.Е.: Продажи осуществляются различными застройщиками по-разному. Обычно поселки с удачными концепциями распродаются еще на стадии строительства. Тут вопрос классического ценообразования строящихся проектов: на этапе строительства – всегда дешевле. К тому же на этапе строительства в проекты домов и их отделку можно вносить желаемые изменения, придать индивидуальность.

Сложно сказать, как правильно. Покупка готового коттеджа минимизирует риски, но ограничивает в креативе. Все равно перебираться на постоянное проживание можно лишь после создания инфраструктуры.

 

  1. Как соотносится инфраструктура с концепцией?

А.Е.: Инфраструктура и ее составляющие пока не принято стандартизировать каким-то определенным образом. Чем выше уровень тем больше составляющих. Но в каждом региона могут быть свои сложившиеся привычные стереотипы. В том числе они могут зависеть и от климатических условий, и от общегородской инфраструктуры.

 

  1. Как в целом концепция влияет на стоимость объекта?

А.Е.: Зависимость прямая. Чем выше уровень – тем дороже объект. Чем больше составляющих инфраструктуры – тем дороже проект. Чем выше качество застройки и материалов – тем выше цена. Хотя у домов в поселках эконом-класса цена бывает и невысокая. Это не говорит о непродуманности концепции, это говорит об одном из элементов концепции

 

  1. Востребована ли сейчас индивидуальность поселка? Или, наоборот, универсальные поселки с разного типа недвижимостью?

А.Е.: Рынку всегда требуются проекты разных типов. У покупателей должен быть выбор. Другое дело – наличие в одном поселке разных типов домов.

Но и такие примеры есть. В одном поселке могут быть коттеджи нескольких ценовых уровней, в зависимости от площади, места, используемых материалов. Но эти типы не будут отличаться слишком сильно, так как для проживающих в поселке будет важна однородность социальной среды. Поэтому в этом вопросе при создании концепции нужно сохранить баланс между широтой предложения и различиями объектов и ориентацией на определенный класс покупателей.

 

  1. Влияет ли генеральный план посёлка и архитектура коттеджей на успешность его реализации? Какие на сегодня можно отметить тенденции?

А.Е.: Конечно, да. Всем известны неудобства старых городов с узкими уличками по сравнению с современными проспектами. И здесь то же самое. Важно все: роза ветров, положение относительно дорог, природных объектов, инсоляция домов. Даже ориентация конкретного дома по отношению к сторонам света может сыграть роль: в жилых комнатах может быть темно, а технические помещения могут выходить на солнечную сторону.

Об удобстве проекта коттеджа тоже спору нет. Общая площадь иногда не говорит ни о чем покупателю, пока он не увидит планировки. Пример: 3-этажный коттедж площадью 150-200 метров на первый взгляд немаленькой, может быть спроектирован так, что почти половина квадратов уйдет на подсобные помещения, лестницы и коридоры. А комнаты будут небольшими.

 

  1. Стоит ли с особой тщательностью походить к вопросу выбора позиционирования поселка, названия?

А.Е.: Название – это рекламная привлекательность, также отражающая основу концепции. Сравните, например, ассоциации со словом «Ривьера» и со словом «Терема» (в Уфе есть поселок с названием «Таптыковские терема»).

Правда, красивое название сути при этом не заменит, может только поддержать продвижение объекта.

Позиционирование – основной вопрос, предшествующий полной разработке концепции.

 

Интервью провела журналист издания «Недвижимость», г Екатеринбург

Мария Аникина

 

Опубликовано: www.expert-russia.ru

В избранное