Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Осенний сезон рынка недвижимости в разгаре


            Осенний сезон рынка недвижимости в разгаре: АндрееваЕ.Я, генеральный директор САН «Эксперт», специальное интервью  для журнала «Архотектура. Строительство. Дизайн».

 

            АРС: Елена Ярославовна, год близится к концу. Видимо, можно уже подвести некоторые итоги. Какая обстановка сложилась на рынке недвижимости в этом году, и что ее определило?

Е.Я.: 2010 год можно с уверенностью назвать годом выхода из кризиса. Еще весной началась активизация тех, кто 2 предыдущие года ждал либо «ценового дна», либо стабилизации экономических условий. Весной покупателям и продавцам стало ясно что «второго дна не будет», что минимум цен пришелся на октябрь 2009 года, и операции с недвижимостью возобновились. Нельзя сказать, что цены сильно росли. Аналитика демонстрировала скорее несколько иной процесс. Квартиры, которые до этого месяцами «висели» в продаже и цены по которым снижались, были одними из самых низких, постепенно вымывались с рынка, раскупались.

С другой стороны, покупатель, ожив от кризиса, вдохновлено начал искать желаемые объекты, просматривая иногда по 10-15 квартир. У продавцов, которые также впоследствии планировали стать покупателями, складывалось впечатление, что спрос велик, и можно продать дороже.

Сейчас активность на рынке средняя, цена сделки формируется «классическим способом», т.е. взаимодействием спроса и предложения. Но, при обилии объявлений, у многих покупателей все-таки складывается впечатление, что объектов мало. Почему?

Дело в том, что одна из основных последний тенденций в структуре рынка недвижимости – это расслоение сегмента вторичного жилья на подсегменты. Большинству из нас уже не нравятся хрущевки и старые панельки. Мы готовы жить только в новых домах со всеми современными коммуникациями. А они стоят дороже, это во-первых. Во-вторых, большинство этих домов построены недавно. Соответственно, недавно куплены квартиры, сделаны ремонты, отпразднованы новоселья. Продавать их собственники еще не готовы.

Но покупатели этого не понимают, и удивляются, почему этих квартир нет или мало,у вверяют нас, риэлторов, в обратном. Хрущевки и панельки же в большинстве случаев покупаются из-за цены, так как площадь их меньше.

Покупателям бы я советовала запомнить: если дом стоит, это не значит, что в нем продаются желаемые им квартиры. А второе -  в некоторых районах вообще нет определенных типов квартир. Например, хрущевок в Сипайлово, хотя стоили бы они там дешевле… В Зеленой Роще тоже всего несколько таких домов. На Проспекте Октября же мало высотных кирпичных, и, тем более, новых домов. В некоторых микрорайонах, например, мкр. «Радио», вообще невозможно найти несколько одновременно продающихся однотипных квартир по запросу.

Строящееся жилье. На него был спрос и в кризис, когда сделки со вторичным жильем были на минимальном уровне. Это было вызвано страхами, что после кризиса на рынке строящегося жилья будет провал из-за отсутствия новых строек, и даже риски задержки  строительства многих не пугали. Сейчас первичное жилье тоже покупается хорошо, многие застройщики за последние 2 месяца немного подняли цены.

Еще одна тенденция строящегося рынка – сейчас сдается много объектов, начатых до кризиса. Застройщики пытаются их сдать и списать с баланса до конца года. Но многие новые, продекларированные на последних выставках планируемые комплексы очень масштабны. Большинство находятся на «заборно-котлованной» стадии. Многие, например «Кустаревский» лишь громко заявлены. А покупатель в это время ждет и считает, что дешевое жилье где-то рядом…

К осени восстановилось и ипотечное кредитование. Сейчас идет активная конкуренция банков, ставки снижаются. Более осторожно снижаются, чем в 2007, но разнообразие ипотечных программ очень велико. Правда, реально кредитоспособного населения очень мало. И многие, учитывая накопившийся негативный, к сожалению, кризисный ипотечный опыт, не готовы к ипотечному кредиту.

Дальше ставки будут снижаться, но, ни мы, ни банки не можем повысить платежеспособность и доходы населения.


            АРС: В прошлом году в Интернете было немало просто апокалиптических прогнозов. Российскому рынку недвижимости предрекали обвал. Этого не случилось. Опасность миновала?

Е.Я:  Рынок недвижимости, и я об этом писала на страницах нашего сайта, очень инертен. На нем не может произойти быстрый обвал, как этим модно пугать как маленьких детей, простых обывателей. Не нужно забывать, что вторичный рынок жилья– это классический рынок свободной конкуренции большого количества продавцов и покупателей. У каждого – свои проблемы и алгоритм принятия решения. Продавец видит изменения рынка, думает, меняет цену в рекламе, ненамного. Так как намного ему снижать ее не хочется. И так далее. На практике падение цены более чем на 2% в неделю не припомню. 2 % от 40000 руб это 800 руб, что соответствует 20-50 тыс. руб в цене квартиры в неделю.

Поэтому обвалы рынка – это сказка.  Даже в самый разгар кризиса. Так как недвижимость для нас – большая ценность, и мы не готовы отдавать ее за копейки, лучше подождем

В настоящий же момент, повторяюсь, на рынке не хватает требуемых объектов недвижимости. Поэтому сила продавцов на удержание цены велика. Поэтому опасность миновала. Сейчас все небольшие движения рынка – это его естественный ход, вызванный объективными условиями ( наличие квартир, доходы людей, строительство новых объектов).  и коррекции.

По  мнению стратегического менеджмента нашей компании, нас ждет постепенный рост, который может усилиться весной, в разгар сезона. Многое зависит сейчас от сферы строительства. К сожалению, от ипотечного кредитования ситуация, в отличие от 2006-2007 гг, зависит меньше. Либо ставки должны стать на уровне 5-6%. Для банков это нереально.

Многие покупатели сейчас уповают на государство, внедряемые госпрограммы, та то, что государство даст строителям или еще кому денег, раздаст бесплатные сертификаты на покупку жилья населению

Но, судя по увеличению налогов на фонд оплаты труда с 2011 года, бюджет и так в затруднительном положении. И надеяться на волшебство, как со стороны государства, так и со стороны риэлторов, покупателям не стоит.

На первичном рынке жилья обвалов тем более не будет. Цена строящегося объекта формируется совершенно по иному механизму – это затраты  плюс прибыль застройщика. И он скорее приостановит продажи, чем сильно снизит цену.

 

            АРС: Что влияет на цену квадратного метра в Уфе, и каковы предпочтения горожан?  

 

Главный фактор при установлении цены недвижимости -  ее месторасположение. Зависимость цены от микрорайона приведена на диаграмме. Второй фактор – это тип и год постройки дома. Причем при прочих равных условиях год постройки дома начинает становиться более приоритетным

 


 

Основной проблемой нашего города с этой точки зрения является то, что в некоторых микрорайонах присутствуют дома только определенного типа, вопреки желанию  пониманию покупателей. Существуют также в Уфе так называемые «замкнутые микрорайоны» - например, Новостройка, Радо. Люди, которые там живут и хотят улучшить жилищные условия, желают остаться в этом же микрорайоне. А застройки и продаваемых квартир там практически нет. Такие течения начинают влиять на ценовые различия районов все больше.

Что же касается приоритетов покупателей, то они все больше выбирают новые дома, современные планировки.

 

Опубликовано: www.expert-russia.ru

В избранное