Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Май 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Малоэтажное строительство: перспективы и коррективы. На вопросы <<Бизнес-Журнала>> - Уфа ответила Андреева Е.Я., генеральный директор Сети Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>.


Малоэтажное строительство: перспективы и коррективы. На вопросы «Бизнес-Журнала» - Уфа ответила Андреева Е.Я., генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

 

БЖ: Как складывается ситуация вокруг Уфы: какие территории вы считаете подходящими под застройку малоэтажным жильем?

А.Е:  Уфа – город с определенной территориальной спецификой. Поскольку он зажат между реками, проходимости мостов через которые постоянно не хватает, то использование городских территорий должно быть максимально эффективным. Поэтому так называемое Заречье – лучшее место развивать малоэтажную застройку. Если же речь идет о таунхаусах, то рядом с ними часто предполагаются и небольшие земельные наделы, что нереально в черте города.

БЖ: Ваша оценка уровня цен предложения и ценовые ожидания среднего класса в регионе?

А.Е: Данный сегмент начал развиваться, но кризис остановил это развитие. Надеюсь, временно. Стали появляться коттеджные поселки не «по определению», а по сути, т.е. с продуманной системой обслуживания, всеми современными коммуникациями и инфраструктурой. Но их единицы, хотя декларируется иное. Один из немногих примеров для постоянного проживания – это «Акбердино Вилледж».  О поселках загородного отдыха выходного дня мы тут не говорим, так как там своя специфика. Т.е., качественного реального предложения недостаточно. Либо низка цена, но и низок уровень организации и продуманности проекта, либо для большинства высока цена. Приемлемый уровень цены такого объекта для среднего класса– не дороже 20 тыс руб\кв.м. Т.е., стоимость дома общей площадью 100- 120 кв. м.  - до 2,5 млн. руб. вместе с землей в собственности. Причем, с чистовой отделкой и коммуникациями в доме.

Поскольку ориентация идет на средний класс, то в поселке должны быть и школы, и вся инфраструктура, так как средний класс не имеет возможности содержать водителя только для поездок детей в школу, из и т.п. Также важно качество дорог, умеренная стоимость коммунального комплексного обслуживания.

У нас, насколько я знаю, готовых комплексных поселков, где бы выполнялись все условия, пока практически нет. Если некоторые проекты, но только на стадии внедрения или реалзации, и что получится по факту, пока непонятно.

БЖ: Как власти должны взаимодействовать с бизнесом в части освоения территорий под малоэтажное ИЖС?  Ситуация в Башкортостане. Что делается в части создания инфраструктуры? Пример рационального частно-государственного партнерства. Примеры обратного свойства. Что дальше?

А.Е:  Примеров приводить не буду. Но, по частному опыту поездок по районам мне показалось, что существуют некоторые «перехлесты» интересов различных сторон. Пока на практике получается, что лучшие и продуманные со всех сторон проекты получаются, когда застраивают частные инвесторы. Выше, конечно, форс-мажорные риски, но кризисы не происходят ежедневно. Но частный инвестор имеет в некоторых случаях больше возможностей, если не существует бюрократических препонов.

Думаю, не стоит в настоящий экономический момент говорить о субсидиях частным инвесторам, цель не в этом. Взаимодействие же, с моей точки зрения, должно заключаться в том, что должно легче происходить выделение земли под проекты, согласование. Так как в прочих условиях это ведет только к удорожанию проектов для конечных покупателей.

БЖ: Как выглядит ситуация с комплексным развитием территорий под ИЖС в регионе Башкортостан—   все так же, как в целом по стране, лучше или хуже? И — почему?

А.Е: Не владею настолько этой темой по РФ. Но неосвоенных территорий  в РБ– масса. И о комплексном освоении пока можно говорить только с большой натяжкой. Так как, повторюсь, в первую очередь нужно создавать инфраструктуру, а не возводить дома. А это застройщики часто оставляют на потом.

Например, за рекой Белой вдоль города, большое количество равнин. Хорошее транспортное сообщение уже есть. Недавно проезжая мимо, заметила, что там с какой-то целью массово выжигаются территории – кустарники и сухостой. Дема и прилегающие к ней территории считаются еще и экологически благоприятными. В Башкирии много земель. Их либо нужно использовать по сельское хозяйство, либо обживать. Не настолько благоприятен, конечно, у нас климат, чтобы массово переезжать за город. Но перспективы, думаю, есть.

БЖ: Почему в годы Великой депрессии американцы сумели окружить тесные мегаполисы уютными «левиттаунами», а Россия в годы процветания не смогла и на полшага приблизиться к решению задачи, объявленной одним из национальных приоритетов?

А.Е: Еще раз: мы не Америка. У нас не те и климат, и менталитет, и законы. Именно поэтому у нас и прогнозируют «параллели», потому что на первый взгляд все похоже. Но.  У нас в советские времена сложилось  стойкое мнение, что жить « в деревне» - это убого и не престижно. Хорошо переезжать хотя бы в скромные, но панельки-высотки с лифтом и мусоропроводом в городе и т.п.  В силу неразвитости у нас загородного частного сектора в том виде, что в Америке, это мнение пока живо и будет жить. Не секрет, что за город на ПМЖ у нас переезжает пока только более обеспеченный слой граждан, владеющих машиной, и не одной, способных нести затраты на содержание хорошего загородного дома.

В планы же входит, насколько я понимаю, расширение класса именно «сельскохозяйственников», причем в хорошем понимании этого слова – землевладельцев, собственников  собственных хозяйств, земли и домов. Расширения за счет среднего класса горожан.  Вот только  эти горожане пока не слишком к этому готовы и не считают престижным. Поэтому проблема не только строительстве, но и в менталитете, сформированном годами советской власти и пренебрежительным «эй, деревенщина….».

БЖ: Как развиваются отношения между бизнесом и региональными властями по вопросу выделения земли под ИЖС эконом-класса? «Правила игры» — нынешние и идеальные.

А.Е: Правила игры идеальные: выделять землю под действительно качественные проекты, имеющие перед запуском полный объем необходимого финансирования. Во избежание «финансовых пирамид» сбора денег дольщиков до постройки. Минимальное количество искусственных административных барьеров во избежание удорожания проекта. Косвенный контроль темпов строительства во избежание долгостроев и «кинутых» дольщиков.

БЖ: Насколько активно региональные власти готовы выкупать у застройщиков метраж и по каким ценам, на каких условиях, в 2005 году, когда была принята программа «Жилище», призванная поддержать приоритетный нацпроект «Доступное жилье». Затем появилась программа «Свой дом», целью которой, по словам депутата Александра Когана, является «консолидация усилий всех органов и ветвей власти с целью увеличения объемов ввода малоэтажного жилья и разработки соответствующих законопроектов и распоряжений».

А.Е:  Пока по выкупу информация мне неизвестна. Госструктуры хотят строить сами, привлекая подрядчиков по конкурсу. Мотивация понятна каждому. Это тоже бизнес, имеющий свои плюсы и минусы. Граждане в чем-то даже больше доверяют госзаказчикам, наверное, в чем-то легче согласования проектов. Вопрос в цене объекта и итоговом качестве строительства. Пока госструктуры не готовы ни выкупать, ни финансировать уже существующие долгострои. Что же говорить о новых и тем более, загородных проектах с меньшей степенью ликвидности объектов.

БЖ: Ваша оценка возможностей снижения цен. Что для этого нужно?

АЕ:  Цены снижаются при двух условиях: большое конкурентоспособное предложение, контроль себестоимости (цены) проектов. Пока ни первого, ни второго явно не видно, сегмент только начал выходить их двухлетней кризисной «апатии». Можно было бы отделаться легким ответам типа господдержки или госсубсидий. Но вопрос гораздо глубже, и об этом я упоминала в предыдущих ответах. Общество должно быть готово к развитию сектора по многим критериям. Но общество, а общество – это не только власти и застройщики, но и мы с вами все, пока не готовы. Понимание важности  большинства из этих критериев, сформированных на пережитках прошлого,  мы только осваиваем. Другой важный момент – конфликт интересов, который мы должны как-то переориентировать на консолидацию усилий всех участвующих сторон.

И, наконец, последнее. Экологичность, стремление «назад, к природе», все явственней проявляется в людях с развитием мегаполисов. Но стремясь, мы уничтожаем. А надо создавать гармонично. Вот это – уже совсем сложная задача для нашего коммерциализированного общества.

 

www.expert-russia.ru

 
В избранное