Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

новости АРИЖК

Подписаться «Серебряная» новостная рассылка Подписчиков 532 RSS
←   Декабрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
10.12.2011
10:00:33
18:00:33
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://arhml.ru/
Открыта: 29-10-2009

Автор
Языков Андрей Дмитриевич

Статистика

532 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

Ипокредит: <<Обратная ипотека>>: прибавка к пенсии



 
Об Агентстве   Стандарты реструктуризации   Пресс-центр   Вакансии   Вопрос — ответ   Контакты
 


2011-12-09 18:04 Ипокредит: «Обратная ипотека»: прибавка к пенсии
«Обратная ипотека»: прибавка к пенсии

24.11.2011 11:20 // Софья Ручко, Ipocredit.Ru

Совсем скоро пенсионеры смогут получить ипотеку. Правда, не совсем обычную.
«Обратная ипотека» – так называется этот новый для российского рынка банковский продукт – предполагает выдачу кредита под залог имеющейся у заемщика квартиры.
Заемщиками могут быть только пенсионеры, а объект недвижимости должен быть ликвиден (то есть востребован на рынке) и гарантированно оставаться в собственности должника как минимум в течение 10 лет.
Особенностью «обратной ипотеки» является то, что отдавать деньги банку не нужно. После смерти заемщика квартира переходит кредитной организации, и только после ее реализации банк получает всю сумму долга с процентами, возвращая остаток средств наследникам.
В этом смысле «обратная ипотека» чем-то напоминает пожизненную ренту: здесь вы также «отдаете» недвижимость в обмен на регулярные платежи, оставаясь жить в своей квартире.
Впервые данный вид кредитования появился в США. В российском аналоге «обратной ипотеки» будет использоваться американский опыт. Попробуем разобраться в деталях и отличиях.

Молодым вход воспрещен
Итак, участники «обратной ипотеки» – пожилые люди, владеющие ликвидной недвижимостью. Если учесть тот факт, что получить даже потребительский кредит пенсионерам бывает сложно, своевременность нового продукта очевидна. Добавим к этому низкий уровень доходов стариков, для которых дополнительные ежемесячные платежи окажутся весьма кстати.
Механизм «обратной ипотеки» будет выглядеть следующим образом.
«Пенсионер оформляет кредит в банке под залог имеющейся квартиры, после чего банк выдает ему кредит. Деньги предоставляются в виде регулярных выплат равными долями в течение срока кредитования или единовременно. Обслуживать кредит не надо, проценты начисляются, но прибавляются к телу кредита. После смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам», – рассказывает Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).
Учитывая целевую аудиторию «обратной ипотеки» и саму – во многом социальную – направленность программы, можно предположить, что ставки по продукту будут относительно невысокими.
«Мы предполагаем, что ставки по таким кредитам должны быть рыночными, но при этом находиться на минимально возможном уровне – например, сопоставимом со ставкой рефинансирования Центрального банка (8,25%)», – подтверждает Языков.
Сколько денег ежемесячно будут получать пожилые заемщики?
«По предварительным прогнозам, по схеме «обратной ипотеки» пенсионеры смогут получать прибавку в размере 1,5 пенсии. Пока мы ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн. рублей», – отвечает руководитель АРИЖК.

Лишь бы страховка не подвела
Риски при «обратной ипотеке», как и любом другом виде кредитования, имеются, и они не в последнюю очередь влияют на ставку по продукту. Для банков одним из основных является вероятность того, что размер кредита превысит стоимость недвижимости.
«Формально в таком случае кредитор, чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными», – полагает Андрей Языков и приводит в качестве возможного решения вопроса американский опыт.
«В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage[IL1] ), когда государство в последний момент выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, которая уже потом будет реализовывать данную недвижимость. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с банкиров. Выкуп по американской программе производится, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигает 98%», – сообщает Языков.
Наша «обратная ипотека» может развиваться по аналогичной схеме. Здесь большая роль отводится как раз АРИЖК, которое будет выкупать кредиты, благодаря чему заемщик в любом случае останется жить в своей квартире.
«Риски АРИЖК покрываются за счет платы за право продать кредит в АРИЖК (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно», – добавляет руководитель Агентства.
Еще одним гипотетическим риском являются… наследники. Как уже отмечалось, после смерти заемщика квартира должна быть реализована в счет погашения кредита перед банком. Это означает, что наследникам ничего не достанется либо они получат совсем немного денег – только ту сумму, которая останется после расчета с кредитором. Во избежание судебных тяжб между наследниками и банками, нужно заранее информировать людей обо всех нюансах «обратной ипотеки».
«Для этого планируется разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья», – говорит Андрей Языков.
Также существует возможность падения цен на недвижимость. «Для заемщика фактор изменения стоимости недвижимости не имеет никакого значения и не оказывает влияние ни на выплаты, ни на процентную ставку. Стоимость жилья может в какой-то период «просесть», однако вероятность убытка во времени реализации кредита очень короткая и при этом в другие годы она компенсируется», – считает руководитель АРИЖК.

«Ее бы следовало придумать»
Как правило, россияне не слишком-то задумываются о том, на что им придется жить на пенсии. Неслучайно, подавляющая часть будущих пенсионеров – так называемые «молчуны», доверившие свои пенсионные накопления Внешэкономбанку (ВЭБу), который является весьма консервативным (и, следовательно, низкодоходным) инвестором*.
В то же время, по данным некоторых исследований, больше половины наших соотечественников старше 45 лет не имеют никаких накоплений. Зато у них есть в собственности недвижимость. Данные факты говорят в пользу того, что «обратная ипотека» может быть востребована. Появится ли интерес у банков к участию в программе – говорить рано. Пока все спикеры, к которым мы обращались за комментариями, отказались обсуждать данную тему.
В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов считают, что «обратная ипотеки» – хорошая возможность обратить внимание на проблемы пожилых людей. «Согласно американскому опыту, – рассказывает Андрей Языков, – когда наследники понимают, что им достанется лишь часть от жилья, чаще всего они отговаривают стариков от «обратной ипотеки» и начинают сами материально поддерживать своих пенсионеров. В АРИЖК рассчитывают на такой же эффект. Если бы «обратной ипотеки» не было, ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание на проблемы стариков».
Кстати, договор «обратной ипотеки» пенсионер может расторгнуть в любое время. Однако для этого он будет должен погасить долги перед банком.

*Доходность от инвестирования ВЭБом средств пенсионных накоплений за первые три квартала 2011 года составила по расширенному инвестиционному портфелю 5,36%.

2011-12-09 17:53 Гудок: Финансовые риски переложат с заемщиков на кредитные организацииани
Банки не будут требовать доплат с «ипотечного должника», отдавшего квартиру в счет погашения долга.
Автор: Алла Панасенко

Госдума внесла изменения в закон «О залоге», переложивший все финансовые риски с заемщиков на сами банки. Отныне если клиент, оформивший ипотеку, «не потянул» выплаты, то погасить долг он сможет, отдав банку эту самую взятую в ипотеку квартиру. При этом стоимость квадратных метров значения не имеет. Задолженность считается погашенной, даже если стоимость квартиры недостаточна для покрытия требований кредитной организации.

Финансовые убытки могут понести небольшие банки, для которых повысившиеся риски уже не будут покрываться потенциальными убытками в случае нового раунда неплатежей, и чьи финансы не защищены бюджетной поддержкой. Такой точки зрения придерживается главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

«На данный момент условия кредитования в ипотечном секторе для крупнейших банков стабильны. Вероятно, что это законодательное нововведение приведет к существенному замедлению прироста ипотечного кредитования в ближайшие годы. Но база такого снижения весьма высока, сейчас прироста ипотечного кредитования идет по тренду в 30% - 40%. В дальнейшем прирост данного рынка будет ближе к номинальным темпам прироста экономики, на уровне порядка 12% - 17%. Для компенсации возросших рисков банки будут увеличивать ставки по кредитам, - пояснил «Гудку» Осин. - На данный момент эта тенденция носит ограниченный характер, выразившись в росте ставок для небольших и средних банков на 0,5% - 2% и при практически стабильном уровне стоимости кредитов для крупнейших кредитных организаций, которые, кстати, получат ещё одну возможность для расширения рыночной доли. Банки также ужесточат требования к качеству своих заемщиков.

Александр Осин отметил, что подобные законодательные изменения неизбежны. Период количественного роста ипотеки закончился, текущий уровень жизни населения не способствует развитию этой тенденции, необходим качественный рост, который и стимулирует закон.

Директор ОАО АРИЖК Андрей Языков считает, что закон «О залоге» защитит заемщиков, живущих в регионах, где цены на жилье сильно «просели или могут просесть». Кредитные организации будут вести более консервативную политику в регионах, где цены на недвижимость сильно колеблются. «Мы надеемся, что данная поправка сделает ипотеку более доступной и понятной для потенциальных заемщиков и защитит их от значительных колебаний цен на рынке недвижимости, - заявил «Гудку» Языков. - У многих граждан исчезнет страх, что в трудных жизненных обстоятельствах они могут лишиться всего: и первоначального взноса, и уже заплаченных платежей и останутся еще должны банку».

Эксперт считает, что принятие поправок в закон «О залоге» - это еще один сигнал для банков, напоминающий кредиторам о том, что нужно более внимательно относится к заемщику на этапе оформления ипотеки. «Не закредитовывать его. Если месячный платеж по ипотеке не превышает 45% от дохода заемщика. Тогда и проблем с выплатой ипотеки у него не будет», - подчеркнул Языков.

Но какие бы радужные перспективы для заемщиков не открывал закон «О залоге», заемщикам стоит обратить внимание на меры своей защиты. По мнению Андрея Языкова, в случае реализации жилья клиент остается должным банку. А в случае с ипотечным кредитованием каждые два процента долга – это среднемесячный доход семьи. Защититься от этого риска можно либо увеличив свой первоначальный взнос при покупке недвижимости, либо воспользоваться ипотечной страховкой. «Это позволяет защитить и заемщика, и кредитора от неприятной ситуации. Хуже если банк будет подставлять вместо себя «подставную фирму», которая купит объект недвижимости на 1 рубль дороже стартовой цены последних торгов. Тогда формально имущество реализовано «в рынок» и заемщик остался должен банку».

Генеральный директор СК АИЖК Нина Смрнова считает, чем меньше первоначальный взнос по ипотеке, тем выше вероятность грядущего дефолта. «При нулевом взносе уровень дефолтов в четыре раза выше, чем при взносе в 30%, - отметила Смирнова. - Потери при продаже недвижимости в восемь-девять раз превышают убытки, которые может получить банк, если дефолт возникнет у заемщика с приличным первоначальным взносом».

2011-11-30 18:08 Российская газета: Ипотечным заемщикам простят долги
Если жилищный неликвид останется банкам

Ирина Невинная
"Российская газета" - Федеральный выпуск №5644 (268)
29.11.2011, 00:20

Оказавшимся в долговой яме ипотечным заемщикам можно облегченно вздохнуть: на выходе закон, согласно которому заложенное жилье может остаться на балансе банка. При этом всю сумму долга, включая начисленные пени и штрафы, банк своему клиенту должен списать.
Такие поправки в ипотечное законодательство перед самым закрытием осенней сессии приняла Госдума. Сегодня их должен рассмотреть Совет Федерации.
Общая сумма долгов по ипотечным кредитам, по данным Банка России, составляет 1 219 850 млн руб. (по итогам первого полугодия 2011 года). Из них - самые тяжелые, если не сказать безнадежные долги с просрочкой аннуитетных платежей на срок более 180 дней, составляют 50 502 млн руб., или 4,14%. И хотя с начала года доля таких долгов уменьшилась (на 1 января было 5,11%), тем не менее за каждым процентом - живые люди, для которых потеря заложенного жилья нередко осложняется необходимостью выплачивать банку-кредитору огромные суммы.
В интересах таких граждан была разработана поправка в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой если стоимость заложенной квартиры из-за падения цен на рынке не покрывает всех обязательств должника перед банком-кредитором, то "задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается".
- Это революционная поправка, - заявил вчера "Российской газете" гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков. - Для простых граждан это означает следующее: ипотечный долг гражданина перед банком прощается, в случае если цены в регионе упали настолько, что банк при обращении взыскания не смог реализовать жилье на двух публичных аукционах и вынужден был принять его к себе на баланс. При этом не важно, сколько пеней и штрафов банк начислил до этого момента заемщику. Они также все будут списаны.
До сих пор ситуация, когда из-за падения цен заложенную квартиру невозможно было продать, нередко оборачивалась для заемщика трагедией: он терял жилье, первоначальный взнос банку, и при этом сумма долга вместе с пени и штрафами росла как снежный ком.
По статистике АРИЖК, доля дефолтных заемщиков, чьи квартиры банк продать не может, от общего числа должников в разных регионах колеблется от 30 до 60%.
- Приведу конкретный пример, - поясняет Андрей Языков. - Средний город на Урале. Молодой человек купил двухкомнатную квартиру за 1,4 млн рублей в 2007 году, взял у банка кредит в 1,2 млн под 13,9 процента на 20 лет. Предприятие, на котором он работал, встало в октябре 2008 года. К концу 2009 года у банка-кредитора уже было решение суда, по которому квартира была оценена в 1,1 млн рублей. При этом долг перед банком - с учетом пеней и штрафов - достиг 2,1 млн рублей. То есть получается, что заемщик не только лишился первоначального взноса и единственного жилья, он еще остается должен банку 1 млн рублей. При этом примерно такую сумму заемщик брал на 20 лет для покупки жилья. Ясно, что такой долг для него непосилен.
По мнению главы АРИЖК, лояльные к заемщикам поправки в закон не нарушают рыночные отношения, поскольку нацелены только для защиты граждан в тех регионах, где цены на жилье упали значительно. "В других - если цены в регионе упали не столь существенно и жилье все же удалось продать, эта поправка не работает - заемщик должен будет вернуть всю сумму задолженности банку, сколь велик бы не был долг, - уточнил Языков. - Решением для таких случаев, а они также могут быть весьма тяжелыми для взявших ипотечный кредит, безусловно, является страхование ответственности заемщика".

2011-11-30 18:03 Ведомости: Кризисные приемы
Кризисные приемы
Наталья Биянова

АИЖК готовится совмещать фиксированную и плавающую ставку в ипотечных кредитах, а также организовывать бридж-финансирование для банков до секьюритизации портфелей. Другим новшеством следующего года должна стать спецпрограмма для пенсионеров
Кризис заставляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовить изменения. «Мы хотим запустить на рынок новый ипотечный продукт с комбинированной ставкой, который будет включать фиксированную и плавающую ставки», — сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка на конференции «Ведомостей». Предполагается, что для заемщика на первые пять лет будет фиксированная ставка на уровне 11%, а далее — плавающая, в зависимости от рыночного индикатора. «На рынке есть три основных индикатора: инфляция и ставки — LIBOR на Западе и в России Mosprime», — говорит Семеняка. При определении индикатора надо ориентироваться на предпочтения инвесторов. «Проблемы с госдолгом в Европе, а также нерешенные до конца вопросы, вызвавшие кризис на рынке в США», могут привести к ухудшению экономической ситуации, в том числе подстегнуть инфляцию, пояснил Семеняка. Чтобы не сокращать объема выдачи ипотечных кредитов в России и не допустить снижения уровня доступности жилья, «нужно предложить рынку и другие продукты к уже существующим в портфеле АИЖК», говорит он. На рынке программы с двойной ставкой появились еще в ноябре 2008 г. «Продукт очень популярен, особенно в столицах, — говорит финдиректор “Дельтакредита” Елена Кудлик. — Сейчас эту ставку выбирают около 50% заемщиков в Московском регионе, около 40% — в других регионах».

АИЖК также собирается организовать для банков промежуточное фондирование при подготовке сделки секьюритизации ипотечных кредитов, сказал Семеняка. Агентство будет выдавать поручительство за специализированное ипотечное агентство, «т. е. то, что в Америке называют кондуит», уточнил Семеняка. Под это поручительство, по его словам, банк сможет привлечь промежуточное финансирование в Банке России либо во Внешэкономбанке. «Эта мера сняла бы процентный риск с банка при накоплении им пула ипотечных кредитов до выпуска ипотечных бондов», — пояснил Семеняка. Исполнительный директор АИЖК Наталья Кольцова сказала, что схема с накоплением кредитов должна стать удобной для реализации многочисленных социальных ипотечных программ. При этом АИЖК будет поручаться не за банк, поскольку агентство не хочет принимать на себя его риск, а за техническую компанию — эмитента ипотечных облигаций.

Пенсионеры, имеющие в собственности недвижимость, смогут увеличить свои доходы за счет «обратной ипотеки». Со следующего года будет запущен пилотный проект, рассказал гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, «дочка» АИЖК) Андрей Языков. Предварительные расчеты АРИЖК показали, что сумма кредита под залог двухкомнатной квартиры в Москве позволяет пенсионеру в течение 10 лет получать дополнительно к своей пенсии доход в размере 1,5 средней российской пенсии (на сегодня это 12 750 руб.). Ориентировочная ставка по такому кредиту — 9,5-9,75% годовых в рублях.

Так называемая обратная ипотека — это кредит под залог имеющегося жилья, который перечисляется не весь сразу, а определенными порциями каждый месяц как дополнительная пенсия. Пока человек получает кредитные выплаты, его долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз — после смерти заемщика: банк продает заложенное жилье.

ВЕДОМОСТИ

Кризисные приемы

АИЖК готовится совмещать фиксированную и плавающую ставку в ипотечных кредитах, а также организовывать бридж-финансирование для банков до секьюритизации портфелей. Другим новшеством следующего года должна стать спецпрограмма для пенсионеров

Кризис заставляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовить изменения.
Читать целиком



© 2009 ОАО «АРИЖК» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д 69

В избранное