Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

новости АРИЖК

Подписаться «Серебряная» новостная рассылка Подписчиков 532 RSS
←   Декабрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
10.12.2011
10:00:33
18:00:33
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://arhml.ru/
Открыта: 29-10-2009

Автор
Языков Андрей Дмитриевич

Статистика

532 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

Ипокредит: <<Обратная ипотека>>: прибавка к пенсии



 
Об Агентстве   Стандарты реструктуризации   Пресс-центр   Вакансии   Вопрос — ответ   Контакты
 


2011-12-09 18:04 Ипокредит: «Обратная ипотека»: прибавка к пенсии
«Обратная ипотека»: прибавка к пенсии

24.11.2011 11:20 // Софья Ручко, Ipocredit.Ru

Совсем скоро пенсионеры смогут получить ипотеку. Правда, не совсем обычную.
«Обратная ипотека» – так называется этот новый для российского рынка банковский продукт – предполагает выдачу кредита под залог имеющейся у заемщика квартиры.
Заемщиками могут быть только пенсионеры, а объект недвижимости должен быть ликвиден (то есть востребован на рынке) и гарантированно оставаться в собственности должника как минимум в течение 10 лет.
Особенностью «обратной ипотеки» является то, что отдавать деньги банку не нужно. После смерти заемщика квартира переходит кредитной организации, и только после ее реализации банк получает всю сумму долга с процентами, возвращая остаток средств наследникам.
В этом смысле «обратная ипотека» чем-то напоминает пожизненную ренту: здесь вы также «отдаете» недвижимость в обмен на регулярные платежи, оставаясь жить в своей квартире.
Впервые данный вид кредитования появился в США. В российском аналоге «обратной ипотеки» будет использоваться американский опыт. Попробуем разобраться в деталях и отличиях.

Молодым вход воспрещен
Итак, участники «обратной ипотеки» – пожилые люди, владеющие ликвидной недвижимостью. Если учесть тот факт, что получить даже потребительский кредит пенсионерам бывает сложно, своевременность нового продукта очевидна. Добавим к этому низкий уровень доходов стариков, для которых дополнительные ежемесячные платежи окажутся весьма кстати.
Механизм «обратной ипотеки» будет выглядеть следующим образом.
«Пенсионер оформляет кредит в банке под залог имеющейся квартиры, после чего банк выдает ему кредит. Деньги предоставляются в виде регулярных выплат равными долями в течение срока кредитования или единовременно. Обслуживать кредит не надо, проценты начисляются, но прибавляются к телу кредита. После смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам», – рассказывает Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).
Учитывая целевую аудиторию «обратной ипотеки» и саму – во многом социальную – направленность программы, можно предположить, что ставки по продукту будут относительно невысокими.
«Мы предполагаем, что ставки по таким кредитам должны быть рыночными, но при этом находиться на минимально возможном уровне – например, сопоставимом со ставкой рефинансирования Центрального банка (8,25%)», – подтверждает Языков.
Сколько денег ежемесячно будут получать пожилые заемщики?
«По предварительным прогнозам, по схеме «обратной ипотеки» пенсионеры смогут получать прибавку в размере 1,5 пенсии. Пока мы ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн. рублей», – отвечает руководитель АРИЖК.

Лишь бы страховка не подвела
Риски при «обратной ипотеке», как и любом другом виде кредитования, имеются, и они не в последнюю очередь влияют на ставку по продукту. Для банков одним из основных является вероятность того, что размер кредита превысит стоимость недвижимости.
«Формально в таком случае кредитор, чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными», – полагает Андрей Языков и приводит в качестве возможного решения вопроса американский опыт.
«В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage[IL1] ), когда государство в последний момент выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, которая уже потом будет реализовывать данную недвижимость. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с банкиров. Выкуп по американской программе производится, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигает 98%», – сообщает Языков.
Наша «обратная ипотека» может развиваться по аналогичной схеме. Здесь большая роль отводится как раз АРИЖК, которое будет выкупать кредиты, благодаря чему заемщик в любом случае останется жить в своей квартире.
«Риски АРИЖК покрываются за счет платы за право продать кредит в АРИЖК (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно», – добавляет руководитель Агентства.
Еще одним гипотетическим риском являются… наследники. Как уже отмечалось, после смерти заемщика квартира должна быть реализована в счет погашения кредита перед банком. Это означает, что наследникам ничего не достанется либо они получат совсем немного денег – только ту сумму, которая останется после расчета с кредитором. Во избежание судебных тяжб между наследниками и банками, нужно заранее информировать людей обо всех нюансах «обратной ипотеки».
«Для этого планируется разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья», – говорит Андрей Языков.
Также существует возможность падения цен на недвижимость. «Для заемщика фактор изменения стоимости недвижимости не имеет никакого значения и не оказывает влияние ни на выплаты, ни на процентную ставку. Стоимость жилья может в какой-то период «просесть», однако вероятность убытка во времени реализации кредита очень короткая и при этом в другие годы она компенсируется», – считает руководитель АРИЖК.

«Ее бы следовало придумать»
Как правило, россияне не слишком-то задумываются о том, на что им придется жить на пенсии. Неслучайно, подавляющая часть будущих пенсионеров – так называемые «молчуны», доверившие свои пенсионные накопления Внешэкономбанку (ВЭБу), который является весьма консервативным (и, следовательно, низкодоходным) инвестором*.
В то же время, по данным некоторых исследований, больше половины наших соотечественников старше 45 лет не имеют никаких накоплений. Зато у них есть в собственности недвижимость. Данные факты говорят в пользу того, что «обратная ипотека» может быть востребована. Появится ли интерес у банков к участию в программе – говорить рано. Пока все спикеры, к которым мы обращались за комментариями, отказались обсуждать данную тему.
В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов считают, что «обратная ипотеки» – хорошая возможность обратить внимание на проблемы пожилых людей. «Согласно американскому опыту, – рассказывает Андрей Языков, – когда наследники понимают, что им достанется лишь часть от жилья, чаще всего они отговаривают стариков от «обратной ипотеки» и начинают сами материально поддерживать своих пенсионеров. В АРИЖК рассчитывают на такой же эффект. Если бы «обратной ипотеки» не было, ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание на проблемы стариков».
Кстати, договор «обратной ипотеки» пенсионер может расторгнуть в любое время. Однако для этого он будет должен погасить долги перед банком.

*Доходность от инвестирования ВЭБом средств пенсионных накоплений за первые три квартала 2011 года составила по расширенному инвестиционному портфелю 5,36%.

2011-12-09 17:53 Гудок: Финансовые риски переложат с заемщиков на кредитные организацииани
Банки не будут требовать доплат с «ипотечного должника», отдавшего квартиру в счет погашения долга.
Автор: Алла Панасенко

Госдума внесла изменения в закон «О залоге», переложивший все финансовые риски с заемщиков на сами банки. Отныне если клиент, оформивший ипотеку, «не потянул» выплаты, то погасить долг он сможет, отдав банку эту самую взятую в ипотеку квартиру. При этом стоимость квадратных метров значения не имеет. Задолженность считается погашенной, даже если стоимость квартиры недостаточна для покрытия требований кредитной организации.

Финансовые убытки могут понести небольшие банки, для которых повысившиеся риски уже не будут покрываться потенциальными убытками в случае нового раунда неплатежей, и чьи финансы не защищены бюджетной поддержкой. Такой точки зрения придерживается главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

«На данный момент условия кредитования в ипотечном секторе для крупнейших банков стабильны. Вероятно, что это законодательное нововведение приведет к существенному замедлению прироста ипотечного кредитования в ближайшие годы. Но база такого снижения весьма высока, сейчас прироста ипотечного кредитования идет по тренду в 30% - 40%. В дальнейшем прирост данного рынка будет ближе к номинальным темпам прироста экономики, на уровне порядка 12% - 17%. Для компенсации возросших рисков банки будут увеличивать ставки по кредитам, - пояснил «Гудку» Осин. - На данный момент эта тенденция носит ограниченный характер, выразившись в росте ставок для небольших и средних банков на 0,5% - 2% и при практически стабильном уровне стоимости кредитов для крупнейших кредитных организаций, которые, кстати, получат ещё одну возможность для расширения рыночной доли. Банки также ужесточат требования к качеству своих заемщиков.

Александр Осин отметил, что подобные законодательные изменения неизбежны. Период количественного роста ипотеки закончился, текущий уровень жизни населения не способствует развитию этой тенденции, необходим качественный рост, который и стимулирует закон.

Директор ОАО АРИЖК Андрей Языков считает, что закон «О залоге» защитит заемщиков, живущих в регионах, где цены на жилье сильно «просели или могут просесть». Кредитные организации будут вести более консервативную политику в регионах, где цены на недвижимость сильно колеблются. «Мы надеемся, что данная поправка сделает ипотеку более доступной и понятной для потенциальных заемщиков и защитит их от значительных колебаний цен на рынке недвижимости, - заявил «Гудку» Языков. - У многих граждан исчезнет страх, что в трудных жизненных обстоятельствах они могут лишиться всего: и первоначального взноса, и уже заплаченных платежей и останутся еще должны банку».

Эксперт считает, что принятие поправок в закон «О залоге» - это еще один сигнал для банков, напоминающий кредиторам о том, что нужно более внимательно относится к заемщику на этапе оформления ипотеки. «Не закредитовывать его. Если месячный платеж по ипотеке не превышает 45% от дохода заемщика. Тогда и проблем с выплатой ипотеки у него не будет», - подчеркнул Языков.

Но какие бы радужные перспективы для заемщиков не открывал закон «О залоге», заемщикам стоит обратить внимание на меры своей защиты. По мнению Андрея Языкова, в случае реализации жилья клиент остается должным банку. А в случае с ипотечным кредитованием каждые два процента долга – это среднемесячный доход семьи. Защититься от этого риска можно либо увеличив свой первоначальный взнос при покупке недвижимости, либо воспользоваться ипотечной страховкой. «Это позволяет защитить и заемщика, и кредитора от неприятной ситуации. Хуже если банк будет подставлять вместо себя «подставную фирму», которая купит объект недвижимости на 1 рубль дороже стартовой цены последних торгов. Тогда формально имущество реализовано «в рынок» и заемщик остался должен банку».

Генеральный директор СК АИЖК Нина Смрнова считает, чем меньше первоначальный взнос по ипотеке, тем выше вероятность грядущего дефолта. «При нулевом взносе уровень дефолтов в четыре раза выше, чем при взносе в 30%, - отметила Смирнова. - Потери при продаже недвижимости в восемь-девять раз превышают убытки, которые может получить банк, если дефолт возникнет у заемщика с приличным первоначальным взносом».



© 2009 ОАО «АРИЖК» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д 69

В избранное