Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

новости АРИЖК

Подписаться «Серебряная» новостная рассылка Подписчиков 532 RSS
←   Ноябрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
08.11.2011
10:00:40
18:00:33
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://arhml.ru/
Открыта: 29-10-2009

Автор
Языков Андрей Дмитриевич

Статистика

532 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

Комсомольская правда: Шесть основных ошибок заемщиков
 
Об Агентстве   Стандарты реструктуризации   Пресс-центр   Вакансии   Вопрос — ответ   Контакты
 


2011-11-08 12:16 Комсомольская правда: Шесть основных ошибок заемщиков
Ипотека: рассчитать силы и не остаться без купленного жилья
Финансовая грамотность поможет избежать неприятных ситуаций.

Максим БРУСНЕВ — 01.10.2011

 Как избежать проблем с выплатой ипотечного кредита? Об этом на пресс-брифинге, прошедшем в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса рассказал гендиректора Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрея Языков.
 Увы, пока финансовая грамотность российских граждан находится на очень низком уровне. По статистике большинство личных дефолтов в России приходится на первый год выплаты ипотечного кредита, при том, что в мире - на 4 – 5-й год. Решив воспользоваться ипотечным кредитом, будущий заемщик должен иметь полную информацию о том, как защитить себя от возможной финансовой несостоятельности и не потерять свое жилье. А на ипотечном рынке должны существовать постоянно действующие механизмы поддержки заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации и испытывают сложности с погашением кредита.
 Проведя собственные исследования, а также проанализировав дела заемщиков, которые получили реструктуризацию в АРИЖК, Агентство выявило шесть основных ошибок, которые допускают граждане при оформлении и дальнейшем погашении ипотечных жилищных кредитов. Причем четыре из шести ошибок совершаются еще на стадии заключения договора и во многом определяют дальнейшую судьбу кредита.

1. Неумение заемщиков прогнозировать свои доходы и расходы
 Согласно статистике, около 2% заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. Основные объективные причины: рождение ребенка, смена работы, развод супругов. К необъективным причинам следует отнести неверную оценку финансовых возможностей: надежда на нестабильные доходы, валютный кредит при рублевых доходах, закредитованность - то есть наличие нескольких займов, которые приходится выплачивать одновременно.
 Оформляя кредит, стоит оценить все возможные риски, лучше, если банк  предложит заемщику пройти так называемый стресс-тест, который предполагает моделирование сложных ситуаций, на тот случай, если человек окажется, например, без работы или не сможет найти новую в течение 3 - 6 месяцев.

2. Отсутствие «подушки безопасности»
 Оформляя ипотечный кредит, будущий заемщик должен уметь планировать и распределять свои семейные финансы. Согласно исследованиям, которые специально для АРИЖК проводил «Независимый институт социальной политики» (НИСП), у граждан практически отсутствуют накопления.
 Чтобы безболезненно пройти период непредвиденной смены работы, семья должна иметь запас в размере шестимесячной зарплаты. В России такие сбережения на «черный день» имеют лишь 15% семей.
 
3. Неподъемные ежемесячные платежи
Анализ дел, рассмотренных АРИЖК, показывает, что параметр платеж/доход должен находиться на уровне 45% по совокупности всех кредитных обязательств, которые берет на себя заемщик. То есть по кредиту или кредитам (если их несколько) заемщик не должен отдавать более 45% ежемесячного дохода.
 Именно такое соотношение позволит человеку успешно платить по кредиту и поддерживать достаточный уровень жизни. Высчитать этот параметр нужно еще на стадии оформления ипотечного кредита. Несоблюдение этого правила в большинстве случаев приводит к личному дефолту заемщика.

4. Незнание своих прав и возможностей
 Заемщикам нужно обладать полной информацией о том, какие существуют инструменты, позволяющие сохранить ему платежеспособность, например, ипотечное страхование и страхование от потери доходов.
 Недавно в России появился механизм «омбудсмена». Заемщик должен знать, что в случае некорректного, агрессивного или необоснованного поведения со стороны банка, у него всегда есть возможность обратиться к авторитетному органу, который, как третейский судья, рассудит сложившуюся ситуацию и найдет механизмы воздействия на кредитную организацию, если кредитор не прав.

5. Потеря контакта с кредитором при наступлении сложной ситуации
 Половина граждан, столкнувшись с отсутствием средств на погашение ипотеки, начинают избегать контактов с кредитором: выключают свой телефон, скрываются, чем усугубляют и так непростую ситуацию.

6. Бездействие заемщика в сложной ситуации
 Нередки случаи, когда заемщик, не справляясь с выплатами по кредиту, не обращается в банк, не просит проведения реструктуризации или предоставления кредитных каникул. Кредиторы часто используют бездействие заемщика в собственных интересах: банк не торопится с обращением в суд, начисляя пени и штрафы..
 В результате бездействие заемщика оборачивается еще худшими последствиями для него самого, поскольку соотношение долга и дохода семьи  несопоставимо: за два месяца задолженность увеличивается в размере месячного дохода обоих супругов.

 Вот несколько примеров из практики АРИЖК, иллюстрирующих основные ошибки заемщиков.

 Татьяна из города Кемерово, частный предприниматель, занимается торговлей. В 2007 году она взяла кредит в банке на сумму 3 млн. рублей под 16,5%. Кроме ипотечного кредита у нее были другие долговые обязательства перед кредитором. Поскольку доходы Татьяны были нестабильны, вскоре она перестала справляться с оплатой ипотечного кредита. Возникла просрочка и банк подал в суд. Благодаря тому, что Татьяна оформила реструктуризацию по программе АРИЖК, судебный иск был банком отозван. Однако полученный урок Татьяну ничему не научил. Она так и не нашла постоянной работы со стабильном доходом и после периода помощи стала вновь нарушать сроки оплаты по ипотеке, что грозит ей очередным иском в суд и потерей жилья.
 Другой пример из жизни. Светлана работала бухгалтером в одной из компаний Омска. В 2007 году она взяла ипотечный кредит для покупки 3-х комнатной квартиры, указав в справке о доходах, заработную плату в размере 60000 руб., которые и были учтены при расчете ее платежа/дохода (49,22%). При общении со Светланой, после получения кредита выяснилось, что ее реальный доход составлял на тот момент 30.000 руб. И платежи, естественно, оказались непосильными. Просрочка по кредиту росла, и закладная была выкуплена на баланс АРИЖК в рамках программы «Активная реструктуризация». На сегодняшний день ситуация по-прежнему очень тяжелая: заемщица работает бухгалтером у ИП с доходом в 12.000 руб., а ежемесячный платеж по кредиту составляет 31.911 руб. Скорее всего, Светлане придется продать квартиру или поменять ее на более скоромное жилье.
 Не менее опасно и бездействие заемщика и потеря контакта с кредитором, в случае наступления сложной финансовой ситуации. Так, например, Алексей, который живет в небольшом городе на Урале, купил  двухкомнатную квартиру за 1,4 млн. рублей в 2007 году, оформив в банке кредит в размере 1,2 млн. рублей под 13,9% на срок 20 лет.
Предприятие, на котором он работал, прекратило производство в октябре 2008 года. Заемщик не обращался в банк за реструктуризацией. К концу 2009 года у кредитора уже было решение суда, по которому квартира была оценена в 1,1 млн. рублей, а долг перед банком - с учетом пеней и штрафов - достиг 2,1 млн. рублей. Заемщик не только лишился первоначального взноса и единственного жилья, он еще остается должен банку 1 млн. рублей. Теперь заемщик вынужден скрывать свои реальные доходы, чтобы банк не отнял у него последнее. Однако если бы заемщик вовремя обратился в банк и потребовал реструктуризацию, у него были бы все шансы найти компромисс и решить свою проблему.
 Приведенные примеры - это лишь маленькая часть историй, которые происходят с людьми из-за их финансовой безграмотности. А успешное развитие ипотечного рынка невозможно представить без ответственных и грамотных заемщиков. Поэтому основная проблема, которую предстоит в ближайшее время решить всем участникам рынка ипотечного кредитования  - это повышения финансовой грамотности россиян и привлечение на рынок добросовестных заемщиков, считают в АРИЖК.

Комсомольская Правда


Ипотека: рассчитать силы и не остаться без купленного жилья

01.10.2011

Как избежать проблем с выплатой ипотечного кредита? Об этом на пресс-брифинге, прошедшем в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса рассказал гендиректора Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрея Языков. Увы, пока финансовая грамотность российских граждан находится на очень низком уровне.

2011-11-08 12:09 Российская газета. Метро-рубли
 Как пенсионеру взять крупный кредит под залог своей квартиры и остаться с жилплощадью?

Ирина Невинная

"Российская газета" - Неделя №5570 (194)

 01.09.2011, 00:45

 Идеологи "обратной ипотеки" уверяют: никакого риска остаться без крыши над головой у стариков нет. Фото: Пылаев Олег
"На пенсию не проживешь" - для многих пенсионеров, увы, это утверждение реально.
Еще тяжелее, когда возникает нужда в крупной сумме, например, надо отремонтировать квартиру или, чего доброго, сделать срочную операцию. В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) осенью стартует экспериментальная программа "обратной ипотеки", по ней пожилые граждане - владельцы жилья - смогут, заложив свои метры, получить денежную помощь.
На вопросы отвечает гендиректор "АРИЖК" Андрей Языков.

Российская газета: В чем смысл "обратной ипотеки"?
Андрей Языков: В том, чтобы улучшить условия жизни пенсионера за счет имеющегося у него жилья. Деньги от банка человек может получать, например, ежемесячно на оплату ухода или просто как прибавку к пенсии. Возможны и крупные платежи, например, если понадобится дорогая операция. Суть схемы проста: пенсионер оформляет кредит в банке под залог своей квартиры. Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера и оценочной стоимости его жилья. После заключения договора банк перечисляет ему кредит равными долями в течение срока кредитования. Принципиальное отличие от других кредитов - "обратную ипотеку" не нужно обслуживать. У заемщика нет ежемесячных платежей в банк - проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: банк продает квартиру, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается банку, а оставшуюся от продажи часть денег банк-кредитор переводит наследникам. Это можно назвать "монетизацией жилья", когда имеющиеся у пенсионера метры "конвертируются" в рубли.

РГ: У нас уже есть нечто похожее, например, старики заключают договора пожизненной ренты, передавая права на свое жилье организациям или частным лицам и получая от них взамен пожизненный уход и денежную помощь. К слову, когда есть договор ренты, плательщик так или иначе заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. Понятно, это создает ненужные риски и дискомфорт для стариков. Как этот вопрос решается при "обратной ипотеке"?
Языков: Да, действительно, при пожизненной ренте жилье сразу же переоформляется на нового собственника, который обязуется пожизненно содержать бывшего владельца, пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. К сожалению, бывают случаи, когда вроде бы солидная фирма вдруг переуступает свое обязательство какому-то "широкоплечему парню". "Обратная ипотека", наоборот, - счастье для банка, она ему выгодна. Ведь кредитор получает длительный гарантированный источник доходов в виде процентов, начисляемых на сумму кредита. Пенсионер же сохраняет права на свою недвижимость, квартира никому не продается при его жизни. Кроме того, если пенсионер захочет расторгнуть договор и выкупить заложенную квартиру, если у него появляется такая возможность (к примеру, ему помогают дети), он вправе сделать это. Подобные схемы широко применяются на Западе, в частности в США. Зарубежный опыт показывает, что пенсионеры, воспользовавшиеся "обратной ипотекой", живут дольше. Они улучшают свои условия жизни, могут потратить больше на заботу о здоровье. Но у этого продукта тоже есть риски. Самый главный из них: что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости? Формально кредитор, чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными. В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), когда государство выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, и она уже потом будет реализовывать данную квартиру. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с банкиров. А значит, можно требовать сильного понижения ставок по подобным кредитам. Выкуп производится, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%. Мы предполагаем, что подобная схема будет востребована и в России. У нас "обратная ипотека" может развиваться по аналогичной схеме. Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет продолжать жить в своей квартире под присмотром государства, и риск выселения из квартиры у него отсутствует. Риски АРИЖК покрываются за счет выплаты за обслуживание кредита (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно.

РГ: В договорах пожизненной ренты фигурируют платежи, выраженные в МРОТ, соответственно, возникают проблемы с их медленной индексацией и обесцениванием. Хотя есть решение Конституционного суда на эту тему в пользу стариков, законодательно оно не реализовано, поправки пока не приняты. Как эта проблема будет решаться при "обратной ипотеке"?
Языков: Да, это достаточно сложный вопрос, и определяется он только математикой: возрастом пенсионера, сроком кредитования (мы предполагаем около 10 лет) и стоимостью денег у банка. Как было упомянуто выше, за счет предоставления гарантий банкиры могут ставку понижать до минимального уровня вплоть до ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%) - рисков-то почти нет. По нашим предварительным расчетам, в среднем пенсионер сможет получать примерно 1,5 пенсии в течение 10 лет (в расчетах мы исходили из средней стоимости жилья в 1,8 млн рублей). При этом важно отметить, что мы закладываем в модель долгосрочный рыночный тренд, что цены на жилье в России все-таки будут расти. А значит, размер выплат можно корректировать.

РГ: По договору пожизненной ренты квартира сразу переходит новому собственнику, и наследники не могут претендовать на нее. В "обратной ипотеке" квартира остается в собственности пенсионера, следовательно, возникает вопрос с наследниками. Как вы предполагаете его решать?
Языков: Самый правильный путь - заранее уведомить наследников обо всех нюансах. Мы предполагаем разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья. Кстати, данный момент все эксперты считают очень важным. Зарубежная практика показывает, что есть наследники, которые не помогают своим старикам. И в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию родственников. Зачастую дети отговаривают своих родителей брать "обратную ипотеку" и сами начинают помогать им финансово. Это очень важный воспитательный момент, если бы "обратной ипотеки" не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников.

РГ: Кто сможет стать участником программы, куда обращаться?
Языков: Одно из основных условий для получения "обратной ипотеки" - наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом мы планируем по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Пенсионер должен постоянно проживать в данном жилье, и у него не должно быть долгов федерального уровня. Возраст вхождения в программу - достижение пенсионного возраста по старости. О конкретном механизме вхождения в программу: куда обращаться, какие документы готовить и т.д. - мы сообщим чуть позже, когда закончим всю подготовительную работу. Мы обязательно сделаем для этого специальный сайт.

РГ: О каких примерно ежемесячных платежах может идти речь?
Языков: Расчет сильно зависит от возраста заемщика и рыночной цены квартиры, но в большинстве случаев это - более 1,5 пенсии.

РГ: По какой цене квартиру у банка смогут выкупить наследники, если они этого захотят?
Языков: Если родственникам интересно это жилье, то им достаточно погасить только ту сумму, на которую может претендовать кредитор, т.е. сам кредит и накопленные проценты - это меньше цены жилья. Тогда банк снимет обременение с квартиры. Если родственники не заинтересованы в ее выкупе, то банк продает квартиру по рыночной цене, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам.

РГ: Когда могут быть запущены пилотные проекты, в каких регионах?
Языков: Пилотный вариант программы мы планируем запустить в ноябре 2011 года. Предполагаем выдать порядка 500 кредитов в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах с населением более 500 тыс. человек.

2011-11-08 12:00 Российская газета: Ипотека для многодетных
АИЖК разрабатывает социальные жилищные программы

Ирина Невинная

"Российская газета" - Федеральный выпуск №5565 (189)


К 2015 году купить квартиру с помощью ипотеки сможет каждая третья семья, а к 2020 му ипотечный способ улучшения жилищных условий станет доступен половине россиян. Такая задача поставлена Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), утвердившему стратегию развития на 2011-2020 годы.
В прошлом году, напомним, ипотека была по силам менее чем пятой части российских семей - 19,8%. Повышение доступности ипотеки, в том числе с помощью внедрения новых продуктов, а также развитие инфраструктуры ипотечного рынка, заложенное в стратегии, должно серьезно улучшить ситуацию. По мнению экспертов АИЖК, объем выданных кредитов за 10 лет вырастет в три раза - с 301 тыс. в прошлом году до 868 тысяч в 2010-м.
АИЖК сосредотачивается на четырех основных направлениях развития рынка ипотеки. Во-первых, продолжается программа стимулирования первичного рынка. Именно это направление в период кризиса поддерживалось в первую очередь, чтобы "убить двух зайцев" - с одной стороны, помочь решить квартирный вопрос гражданам, с другой - поддержать стройкомплекс. Но теперь, когда финансовая ситуация стала более стабильной, и банки вновь расширяют ипотечные программы, АИЖК добавляет к стратегическому еще три направления: стимулирование вторичного рынка ипотеки развитие инфраструктуры рынков ипотеки и разработку и выполнение специальных ипотечных программ для некоторых социальных групп граждан.
Программа развития вторичного рынка ипотеки нацелена на расширение базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги, увеличение количества эмитентов и повышение ликвидности ипотечных бумаг на вторичном рынке. Предполагается, что к 2015 году объем выпусков ипотечных облигаций составит 50% от выдачи ипотечных кредитов, а к 2020 году - 55%.
Программа развития инфраструктуры рынков ипотеки нацелена на повышение эффективности рынка ипотеки и снижение транзакционных издержек. АИЖК обещает продолжить работу над стандартами системы ипотечного жилищного финансирования, поскольку на эти стандарты так или иначе ориентируются все банки, работающие на рынке ипотечных услуг. Кроме того, предстоит улучшить технологии сопровождения ипотечных кредитов (включая комплекс мер по работе с дефолтными кредитами), создать условия повышения ликвидности ипотечных кредитов и качества формирования ипотечного покрытия. Планируется, что разница между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика уменьшится к 2015 г. до 3,5%, а к 2020 г. составит менее 3%.
В АИЖК придумывают ипотечные варианты для многодетных, военных, молодых ученых
Для населения наиболее интересна целая серия разнообразных социально ориентированных продуктов. Это ипотечные кредиты, которые можно получить по льготной ставке. Так, участникам программы "Молодая семья" заем может быть предоставлен на 0,25% дешевле обычной ставки. Такое же послабление предусмотрено для обладателей сертификатов материнского капитала - двухдетных и многодетных семей. Что приятно, вычеты не возбраняется суммировать. Суммарный вычет (если семья имеет право воспользоваться льготой по нескольким критериям) может доходить до 1,5 % (снижение с 7,9 до 6,4%), сообщили "РГ" в агентстве.
Технологии в каждом случае различны. Так, для военных предлагается накопительно-ипотечная система. Ежегодно на счет офицера из федерального бюджета начисляется определенная сумма, и через три года накопившиеся деньги можно использовать в качестве первого взноса при приобретении жилья по ипотеке. Максимальный размер кредита рассчитывается таким образом, чтобы к моменту выхода в отставку (по достижении военнослужащим 45 лет) долг был погашен. При этом военные не обязаны вкладывать в покупку квартиры собственные накопления, хотя это не возбраняется. Ведь доплатив из собственного кармана, они смогут приобрести более просторное и качественное жилье.
До конца года, пояснили "РГ" в АИЖК, будут также опробованы пилотные проекты для молодых ученых.
Кроме того, в агентстве разрабатывают социальные технологии для самых, казалось бы, бесперспективных групп - например, людей пенсионного возраста. Им может быть предложена так называемая "обратная ипотека", которая является альтернативой пожизненной ренте. Она подразумевает, что банк выдает пожилому человеку кредит под залог его жилья. Деньги поступают определенными суммами каждый месяц, как дополнительная пенсия, при этом жилье остается в собственности заемщика до самой его смерти. После этого кредит возвращается банку: банк либо реализует заложенное жилье, либо кредит гасят наследники, и тогда жилье умершего переходит им. Стандарты " обратного ипотечного кредита" разрабатываются Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Имеются в стратегии и нововведения, касающиеся заемщиков-юридических лиц. Так, организации смогут брать ипотечные кредиты под залог земельного участка, чтобы построить на нем жилье для своих сотрудников. Такой "пилот" уже стартовал в Калужской области. АИЖК договорился о сотрудничестве с автомобильной компанией.
Что касается структуры самого государственного агентства, она в ближайшем будущем может измениться. В стратегии предусмотрено, что наиболее перспективные подразделения АИЖК будут постепенно продаваться, в частности, через IPO . Эти подразделения, уточняется в документе, " будут выделяться в дочерние компании с привлечением частного капитала, включая возможность последующей продажи полностью или частично акций". Первым опытом может стать продажа на рынке мастер-сервиса - это направление деятельности АИЖК по сопровождению выданных кредитов. Также запланировано привлечение инвесторов в страховую компанию АИЖК.
Справка "РГ"
Объем ипотечного рынка растет. По данным Центрального банка, объем выданных кредитов на 1 июля 2011 года составил (с начала года) 268,6 млрд руб. За весь прошлый год, для сравнения, было выдано 378,9 млрд руб., а в первом полугодии 2010 года - 133,4 млрд, то есть вдвое меньше, чем в нынешнем году.
В то же время наблюдается и рост задолженности по ипотечным кредитам. На начало нынешнего года объем просроченных кредитов оценивался в 41,6 млрд руб., объем общей задолженности - 1трлн. 129,4 млрд руб. На 1 июля просроченных кредитов было 42,3 млрд руб., а объем задолженности составил 1 трлн 219,9 млрд руб.

http://www.rg.ru/2011/08/26/kvartira.html



© 2009 ОАО «АРИЖК» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д 69

В избранное