Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

новости АРИЖК

Подписаться «Серебряная» новостная рассылка Подписчиков 532 RSS
←   Ноябрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
08.11.2011
10:00:40
18:00:33
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://arhml.ru/
Открыта: 29-10-2009

Автор
Языков Андрей Дмитриевич

Статистика

532 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

МК: Не хватает пенсии -- ``съешь'' квартиру



 
Об Агентстве   Стандарты реструктуризации   Пресс-центр   Вакансии   Вопрос — ответ   Контакты
 


2011-11-07 18:39 МК: Не хватает пенсии — “съешь” квартиру
“Обратная ипотека” добавит старикам в среднем 13 тыс. рублей в месяц

Создать финансовую «подушку безопасности» к выходу на пенсию пока удается далеко не всем россиянам. По статистике, 57,6% граждан РФ старше 45 лет вообще не имеют сбережений. Кредиты пенсионерам тоже ни один банк не даст. В помощь пожилым гражданам государство запускает программу «Обратная ипотека». В США, где наши чиновники почерпнули идею, ее метко прозвали «Съешь свои кирпичи». По сути это и будет предложено нашим старикам: заложив в банке жилье, они получат хорошую прибавку к пенсиям. После смерти заемщика банк продаст квартиру, и все будут довольны (кроме, разумеется, наследников пенсионера, если таковые обнаружатся). Как сообщил «МК» глава Агентства по реструктуризации жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков, эксперимент по «ипотеке наоборот» будет запущен к концу года.

Кредитно-пенсионный маневр от государства

Кредит за счет залога жилья не новинка для российского рынка и успел уже получить дурную славу благодаря черным риелторам. Те не ждали смерти пенсионера для возврата долга и получения прибыли, а просто помогали старикам уйти на тот свет. АРИЖК же настаивает: обратная ипотека под «прикрытием» государства — продукт принципиально иной. Пенсионера ни при каких условиях не выселят из квартиры, даже если он окажется долгожителем и выберет все лимиты по кредиту. Госкомпания это гарантирует.
Скептики могли бы заметить, что лучше бы государство не предлагало старикам закладывать квартиры, а «прогарантировало» им достойный доход. Ведь 30,7 млн. российских пенсионеров богатыми людьми назвать сложно: средний размер пенсии в стране — 8498 рублей. Однако беда в том, что резерв роста пенсий практически исчерпан — в Пенсионном фонде итак образовалась дыра, которая уже с трудом затыкается нефтедолларами. Тем временем число пенсионеров в России все растет — одновременно с нагрузкой на бюджет и кошельки налогоплательщиков.
Так что, как говорится, приходится маневрировать. У большинства наших стариков есть настоящее сокровище, сообразили чиновники. Единственная ценная вещь, которая осталась непроданной за 20 лет реформ, — это их жилье, полученное еще во времена СССР. У 63,5% россиян старше 45 лет в собственности имеется недвижимость, которой они владеют единолично или вместе с супругом. Почему бы не сделать это сокровище источником дополнительного дохода?
Пенсионерам, заметим, ранее уже был предложен механизм извлечения прибыли из собственных «квадратов». Это так называемая пожизненная рента в обмен на жилье. Переоформляешь жилплощадь на нового собственника — и получай от него ренту, которая не должна быть ниже минимального размера оплаты труда. Как правило, подписавший такой договор гражданин обязан не только выплачивать деньги пенсионеру, но и помогать по хозяйству. Это очевидный плюс, но есть и заметные минусы, которые отпугивают потенциальных участников от этой схемы. Так, в 1990-е обмен квартиры на пожизненное содержание закончился для немалого количества стариков летальным исходом. Ведь новый собственник стремился как можно быстрее получить заветные квадратные метры и избавиться от неудобной опеки. Честный человек просто побоится связываться с такой схемой: а вдруг старушка — божий одуванчик под угрозой расторжения договора начнет требовать поездки в санатории и наикрутейшую технику?

В столице, правда, действует программа пожизненного содержания с гарантиями от города. Но главное и принципиальное отличие всех этих схем от задуманной АРИЖК — собственник при последней не теряет свое жилье.
— При пожизненной ренте жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца — пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель, — объясняет Андрей Языков. — Обратная ипотека, наоборот, счастье для банка, так как кредитор получает длительный гарантированный источник доходов. А для заемщиков дополнительный аргумент, что все процессы будут контролироваться государством. То есть обратная ипотека станет более безопасной альтернативой схеме пожизненной ренты.
Города, в которых начнет действовать программа, АРИЖК еще выбирает. В приоритете — Москва, Санкт-Петербург и другие города с населением более 500 тыс. человек. Пока прорабатываются и условия, на которых банки будут выдавать старикам кредиты под эгидой агентства. Но общие механизмы «ипотеки наоборот» уже ясны. Как уже не раз случалось, чиновники хотят использовать успешный зарубежный опыт. Но приживется ли американская программа в российских условиях — вот вопрос. Что именно получат, заложив свою жилплощадь, пенсионеры, попытался примерно прикинуть «МК».

Америка нас научит

АРИЖК, разрабатывая программу, велосипед решило не изобретать — за основу будет взят опыт США (кстати, и «стандартная» ипотека пришла к нам из-за океана). «Съесть свои кирпичи» американским старикам предложили уже двадцать лет назад, так что программа стала важной частью пенсионной системы. Правда, цели у нее несколько другие, чем предполагаются в нашей стране.
— В США схемой обратной ипотеки пользуются 3% всех пенсионеров — или 20% пенсионеров, которым эта схема доступна, — рассказывает глава АРИЖК. — Такая программа рассчитана на так называемый средний класс пенсионеров — после выхода на пенсию они не хотят понижать уровень своей жизни, соответственно, берут кредит в банке для получения дополнительного источника дохода. Это ни в коем случае не замена пенсии, а именно дополнительные средства. Чаще всего кредит берут либо на ремонт жилья, либо на патронаж (оплату ухода), либо на операции, не входящие в типовые страховки.
Таким образом, отличие американской обратной ипотеки бросается в глаза сразу: у них — средний класс, у нас, как говорится, «эконом». Тем не менее американский механизм «обратной ипотеки» нам пригодится — с некоторыми корректировками, конечно.
Итак, пенсионер получает банковский кредит под залог имеющегося жилья. Исходя из потребностей заемщика, выплата может быть как одноразовой, так и ежемесячной. В США обратная ипотека выдается только под недвижимость не старше 1976 года постройки. Максимальный размер кредита не превышает 78% стоимости имеющегося жилья, но в среднем — 62%. Средний возраст заемщика — 72,9 года, а сумма кредита — около 180 тыс. долларов. Средняя ставка кредита — 5,7% годовых. Обратную ипотеку предлагают частные кредиторы, однако государство контролирует цены и предоставляет банкам госгарантии на тот случай, если долг превысит стоимость недвижимости. Тогда государство выкупит у банка кредит, а содержание пенсионера возьмет на себя. В этом случае банк не сможет выгнать пенсионера на улицу и продать жилье.
Детали американской программы, которыми она обрастет, переехав к нам, пока прорабатываются.
— Прежде чем эта схема заработала, нужно решить ряд проблем, — говорит Андрей Языков. — Необходимы изменения в нормативах ЦБ, так как кредит не обслуживается в течение долгого времени и попадает в разряд плохих, не являясь таким на самом деле. Также необходимо рассчитать таблицы дожития — средней продолжительности предстоящей жизни после выхода на пенсию.
Исходя из этого показателя, банки смогут решать, на какой срок выдавать кредит. «Например, в Америке средний возраст вхождения в программу составляет 73 года, тогда как пенсионный возраст и для мужчин, и для женщин — 65 лет, — объясняет глава АРИЖК. — В России на пенсию выходят раньше, но, по статистике, полученной нами, большинство граждан продолжает работать примерно до 70 лет. И именно в этом возрасте происходит реальное снижение доходов и усиливается потребность в помощи. Мы предполагаем начинать запускать подобные кредитные продукты для граждан от 68 лет и в дальнейшем рассмотрим вопрос расширения возрастного диапазона».
Некоторые детали программы уже более-менее ясны. Так, одним из основных условий для получения «обратной ипотеки» будет «наличие ликвидной недвижимости», которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом по примеру американцев планируется ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Что касается ставок по таким кредитам, то они, по планам АРИЖК, должны быть на минимально возможном уровне, так как с банка снимаются практически все риски. Например, сопоставимым со ставкой рефинансирования ЦБ (сейчас — 8,25%). Обслуживать кредит не надо: проценты будут прибавляться к кредиту (то есть капитализироваться).

Средний московский пенсионер получит прибавку в 40 тысяч?

На какую ежемесячную выплату сможет претендовать российский пенсионер, в агентстве тоже уже предположили. «По нашим предварительным прогнозам, при такой схеме ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку к пенсии в размере примерно 1,5 пенсии. Мы пока ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн. рублей», — говорит чиновник.
Полторы российские пенсии — это в среднем 12 750 рублей. Для глубинки очень неплохая прибавка. В Москве она, повторимся, будет существенно выше: средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке столицы составляет порядка 8 млн. рублей. Прикинем, какую прибавку получит владелец такой квартиры. Предположим, как в Америке, срок дожития будет установлен порядка десяти лет, а размер кредита составит 62% от стоимости заложенного жилья (опять же как в среднем в США). Это значит, что в течение десяти лет наш пенсионер из «средней» московской квартиры получит 4 млн. 960 тыс. рублей. А это 41 300 рублей в месяц. Очень нехило! При этом, получая такую прибавку, он останется жить на собственной жилплощади — до самого конца. Отметим еще раз, что это лишь грубые прикидки.

Но вот только со статистикой неувязочка получается: мужчины в России живут в среднем до 60 лет, а женщины — до 72. То есть среднестатистический мужчина до начала действия программы вообще не доживет, а женщине останется всего четыре года жизни (напомним, что «ипотеку наоборот» хотят выдавать с 68 лет). В агентстве, впрочем, на это возражают: у мужчин высокая детская смертность плюс высокая смертность в районе 40 лет. А вот тот, кто переходит в пенсионный возраст, живет достаточно долго.
Получается, в результате кредитор получит драгоценную московскую жилплощадь, мягко говоря, очень задешево? Не совсем так: после смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам (если они, конечно, будут).
Кстати, о наследниках. При желании они смогут погасить кредит сами и оставить квартиру у себя. Но в любом случае в восторге эти граждане не будут. Не случайно во всех странах, где практикуется обратная ипотека, рекомендуется привлекать их на этапе подписания документов. «Многие наследники с удивлением узнают, что их старики нуждаются в денежной помощи.
В 70% случаев они отговаривают пенсионера брать кредит и начинают помогать сами, — говорит глава АРИЖК. — Мы планируем идти по такой же схеме. Эксперты считают, что если бы обратной ипотеки не было — ее стоило бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников».
Тем не менее новый вид ипотеки может привести к обострению конфликта отцов и детей. Даже стать предметом шантажа: «Не хочешь мне помогать — заложу квартиру». С другой стороны, детей, которые отказываются поддерживать своих родителей в старости, жалеть как-то не хочется.
А что если пенсионер окажется долгожителем и выберет все лимиты по своему кредиту? Выселение ему не грозит. Как только соотношение стоимости имущества и остатка по кредиту достигнет 98%, АРИЖК выкупит кредит пенсионера у банка. Пенсионер остается жить в своей квартире, а после дожития жилье переходит в агентство. Таким образом, риск выселения заемщика из квартиры отсутствует, а риски государства покрываются за счет выплаты страховки, которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно.
Ну и напоследок: российский пенсионер, получив возможность лучше питаться, лечиться современными лекарствами и отдыхать в хороших санаториях, наверняка и дольше проживет. Так что «ипотека наоборот» от АРИЖК, несмотря на некоторые недочеты проекта, внесет вклад в увеличение пока что скромного срока жизни россиян!

материал: Татьяна Замахина
газетная рубрика: ЛИЧНЫЙ СЧЕТ

23 октября 2011 г. 15:24
Не хватает пенсии — “съешь” квартиру
По статистике, 57,6% граждан РФ старше 45 лет вообще не имеют сбережений. Кредиты пенсионерам тоже ни один банк не даст. В помощь пожилым гражданам государство запускает программу «Обратная ипотека». В США, где наши чиновники почерпнули идею, ее метко прозвали «Съешь свои кирпичи». По сути это и будет предложено нашим старикам: заложив в банке жилье, они получат хорошую прибавку к пенсиям.

Читать дальше...

2011-11-07 18:25 БалтИнфо. Андрей Языков: Иногда человеку только кажется, что он справится с кредитом
Ипотечный рынок восстановился после кризисного 2009 года. В 2011 году объем выдачи кредитов достигнет 640 млрд рублей. Какие существуют риски для ипотечных заемщиков? Об этом - в интервью генерального директора Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрея Языкова.
В то же время экономисты продолжают «пугать» возможностью «второй волны» кризиса. Стоит ли ожидать повторения ситуации двухлетней давности, когда банки фактически свернули ипотечные программы?

Автор: Анна Беляева

- В сентябре на съезде «Единой России» председатель правительства РФ Владимир Путин заявил, что в ближайшее время вслед за снижением инфляции необходимо обеспечить и снижение ставок по ипотечным кредитам. По его словам, ставки могут упасть до 6,5–7% годовых. На ваш взгляд, это достижимо?
- В отличие от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, наше агентство — АРИЖК- не может оказывать влияния на уровень ставок по ипотечным кредитам. Поэтому на данный вопрос я могу ответить только как эксперт.
По итогам первых 9 месяцев 2011 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях составили 11,9%, что ниже минимума докризисного 2008 года, когда была зафиксирована ставка 12, 5%.
В немалой степени это произошло за счет снижения ставок со стороны нашей материнской компании - АИЖК и последующей конкурентной борьбы на рынке.
Вообще, я считаю, ставка должна складываться из двух показателей. Это стоимость кредитных ресурсов для банков и их расходов на обслуживание кредита. Ориентиром для первого может быть ставка для размещения средств на банковских депозитах – порядка 5%. Расходы, связанные с обслуживанием кредитов, плюс маржа банков не должны превышать 3% (в данный момент эта составляющая в России держится на уровне 4 – 4,5%), а в идеале, при правильном расчете рисков, не должна превышать 1,5%.
Таким образом, если сложить эти составляющие, то мы как раз получим уровень ставки в 6,5 – 7% годовых. Я думаю, это вполне достижимый показатель в ближайшие годы, а на текущий момент уровень ставки по кредитам АИЖК является адекватным.

- Выходят ли вновь на просрочку те заемщики, что уже прошли реструктуризацию кредитов во время острой фазы кризиса?
- 85% заемщиков, которые вышли на реструктуризацию ипотечного кредита, восстановили свою платежеспособность. Это очень позитивный результат. Мы оказались правы: трудности у людей были временными, и с нашей поддержкой им удалось их пережить.
Подчеркну, что с нашей помощью банки научились проводить реструктуризацию ипотечных кредитов. Миссией агентства в данном случае было создать условия для адекватных взаимоотношений между кредитными организациями и их клиентами, которые оказались в трудной ситуации.

- Как в данный момент вы оцениваете качество ипотечного портфеля кредитных структур? Готово ли агентство реанимировать при необходимости программы поддержки проблемных заемщиков, свернутые в конце 2010 году?
- Качество ипотечного портфеля не вызывает беспокойства. Надо учитывать, что банки многому научились в период кризиса и выработали модели правильного поведения. В отличие от других стран, например, США, проблемы с ипотечным рынком у нас были не так велики.
Надо отметить, что между проблемами на фондовом рынке и проблемами с доходами у заемщиков, как правило, проходит не менее полугода. За это время клиенту, у которого возникли проблемы, необходимо подумать, сможет ли он рассчитаться с кредитом и быть в постоянном контакте с банком.
Со своей стороны мы предлагаем ряд инструментов помощи заемщикам, которые оказались в сложной ситуации. Так, АРИЖК открыло «горячую линию» для сбора информации о проблемах с платежеспособностью заемщиков. На нее можно обращаться, в том числе, если банк не желает идти навстречу.
В целом мы держим руку на пульсе и готовы при необходимости возобновить программы по реструктуризации. Но пока в этом нет необходимости. Предпосылок для ухудшения ситуации нет.

- Но население научилось своевременно и адекватно реагировать на возможные проблемы с кредитами?
- Надо признать, что уровень финансовой грамотности населения все еще очень низок. Мы пришли к выводу, что это основная причина дефолтов по кредитам. Просчитать свои доходы и расходы на 20 лет вперед очень сложно. Но все-таки практика показывает, что именно в первый год уплаты кредита у наших заемщиков возникают проблемы. За рубежом – на четвертый – пятый год.
Очень часто ситуация обостряется при смене работы заемщика, рождении детей и, особенно, при разводе супругов.
И если такое случилось, ни в коем случае не стоит бегать от банка, так можно дождаться еще худших проблем. Кроме того, нужно стараться платить даже при возникновении пеней и штрафов. Многие заемщики в такой ситуации принимают решение их не платить вообще, потому что сумма долга от этого не сократится. Но это в корне неверно, поскольку банк всегда смотрит на стремление человека рассчитаться по кредиту.
Но свое отношение к кредиту надо пересмотреть не только заемщикам. Есть ряд мер, которые можно предпринять на законодательном уровне.
Как показывает практика, если на платежи по кредиту уходит более 45% дохода заемщика, то у него возникают проблемы. Человеку очень часто только кажется, что он справится со всеми обязательствами.
В США заемщик считается бедным, если объем платежей по ипотечным кредитам превышает 31%. Наши расчеты показывают, что даже с большими доходами заемщик по совокупности кредитов не сможет платить больше 45%, и вероятность его дефолта (а значит и потери квартиры) в таких случаях резко возрастает. Требование об ограничении платежной нагрузки необходимо вводить, учитывая невысокую финансовую грамотность: параметр платеж/доход должен находиться на уровне около 30%, но точно не больше 45% по совокупности всех кредитных обязательств, которые берет на себя заемщик.
Второе – необходимо закрепить право заемщика на реструктуризацию кредита, если уровень платежей превысил, например, 60% его дохода. При этом кредиторы не должны бездействовать и бесконечно навешивать на заемщика пени и штрафы. Долг не должен расти бесконечно. Если его размер в 1,5 – 2 раза превысил стоимость залога, необходимо запускать процедуру его упрощенного изъятия.
Наконец, чтобы адекватно оценивать размер платежей в сумме дохода, необходимо законодательно предусмотреть требование заемщика передавать сведения о взятых кредитах в бюро кредитных историй. Сейчас многие пренебрегают этим.

- Кредиты в валюте считаются наиболее рисковыми в нынешних экономических условиях. Много ли таких клиентов у банков?
- Моя общая рекомендация к тем, кто планирует оформлять ипотечный кредит - брать его только в той валюте, в которой заемщики получают зарплату, в противном случае придется взять на себя еще и валютный риск.
К счастью, на сегодняшний день ипотечных кредитов в валюте очень мало, в основном их берут в Москве и Петербурге при покупке дорогой недвижимости. Так по данным ЦБ РФ в 2011 году объем валютных кредитов от общего числа выдаваемых займов составил менее 4% против 25-28% в 2007 году, а итоговая общая задолженность всего около 12,5%.

- Видите ли вы необходимость в развитии механизма ипотечного страхования? Может ли его введение вызвать удорожание кредита?
- Ипотечный кредит очень большой по размеру. Если его сравнивать с ежемесячной зарплатой (точнее с доходами домохозяйства), то он превысит их в 45-50 раз. А это означает, что в случае нехватки средств для погашения обязательств перед кредитором и дефолта заемщика, ему придется выплачивать значительную сумму. Сейчас страхование ответственности заемщика ограничено в размере 20%, но даже грубый расчет показывает, что эта сумма эквивалентна 15-20 месячным зарплатам заемщика. Это очень значительная сумма. Пока рынки недвижимости росли, потребность в данном виде страхования отсутствовала, но сейчас актуальность его возрастает. Очень жаль, что многие заемщики просто не знают о наличии такой возможности, хотя большинство из них справедливо надеется, что такое с ними не приключится.
Но страхование ответственности по ипотечному кредиту несет еще и дополнительный экономический плюс – всем известно, что при небольших первоначальных взносах кредитор повышает ставку по ипотечному кредиту, чтобы компенсировать свои риски. Причем на весь срок кредита. Применение страховки позволит банку считать кредит безопасным и понизить ставку, а это значит, что заемщик получит значительную экономию в течение всего срока кредита.

7 ноября 11:19
Андрей Языков: Иногда человеку только кажется, что он справится с кредитом
Ипотечный рынок восстановился после кризисного 2009 года. В 2011 году объем выдачи кредитов достигнет 640 млрд рублей. Какие существуют риски для ипотечных заемщиков? Об этом - в интервью генерального директора Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрея Языкова.



© 2009 ОАО «АРИЖК» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д 69

В избранное