Жилищное право: актуальные вопросы законодательства Новый Жилищный кодекс РФ: изменения в праве и в сознании

Новый Жилищный кодекс РФ:
изменения в праве и в сознании






Новым Жилищным кодексом РФ и   Федеральным законом о вступлении его в действие
установлены новые положения, касающиеся управления жилищным фондом и пользования
жилыми помещениями. 


Преобразование ЖК и ЖСК в ТСЖ


Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью
внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит
до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество
собственников жилья или ликвидации. В указанном случае такие кооперативы освобождаются
от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.
По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации
в судебном порядке
по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических
лиц.


Выбор управляющей организации


Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного
кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей
организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года
со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ
управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о
выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.


Принятие на учет граждан для предоставления жилья


С 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующего предоставления
им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном
жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены
Жилищным кодексом РФ.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления
им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на
данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.


Указанные граждане снимаются с данного учета по следующим основаниям:

 подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
 их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением
случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы
и Санкт-Петербурга;
 получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или
органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство
жилого помещения;
 предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти
или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого
дома;
 выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие
на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием
принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего
принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
 а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного
кодекса РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального
найма.



Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются
в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ, с учетом названных положений.

Следует отметить, что основаниями, которые давали гражданам право на получение
жилых помещений по договорам социального найма по прежнему ЖК РСФСР являлись:

 обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже установленного
уровня,;
 проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным
и техническим требованиям;
 проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи
имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний,
при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
 проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии
родственных отношений;
 проживание в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников,
лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся
в связи с обучением;
 проживание длительное время на условиях поднайма в домах государственного
и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов,
либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие
другой жилой площади.



Общежития


К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах,
принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным
или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы
в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса
РФ о договоре социального найма. Это значит, что с гражданами, живущими в общежитиях,
будет заключаться договор найма.


Предоставление жилья проживающим в служебных жилых помещениях


Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в
общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят
в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ на учете в
качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального
найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных
жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение
не допускалось законом до введения
в действие Жилищного кодекса РФ.



Пользование жилым помещением бывших членов семьи собственника жилого помещения


Если ранее переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами
семьи прежнего собственника, то теперь, наоборот, введена норма, согласно которой
прекращается право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника
при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение
к новому собственнику.

Таким образом, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого
помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника
этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между
собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника
жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования
иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи
собственника жилого
помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить
себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим
указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный
срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого
помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его
семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их
требованию.

Действие этих положений не распространяется на бывших членов семьи собственника
приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного
жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением
с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.


Передача жилья в государственную или муниципальную собственность


Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным
местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие
им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную
или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти,
органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их
в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с
гражданами и членами
их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством
Российской Федерации.


Льготы по оплате жилья


До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в
части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных
услуг на порядок предоставления компенсаций, сохраняется прежний порядок предоставления
указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными
правовыми актами до введения в действие Жилищного кодекса РФ.


Доля в праве общей собственности в многоквартирном доме


Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна
размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном
доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона решением общего
собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.


Собственность на земельный участок


В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном
доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие
в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения
в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный
кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом
и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован
до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным
собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного
самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется
органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового
учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие
в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую
долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав
таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного
кодекса РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров
и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц
к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим
до введения в действие Жилищного кодекса РФ.


Приватизация


С 1 марта 2005 года не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные
гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Помещения,
предоставленные до 1 марта 2005 года, могут быть приватизированы или, наоборот,
деприватизированы, до 1 января 2007 года. 
Недвижимость

Установлено, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым
вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). 


Ипотека


Исключена норма, согласно которой договор об ипотеке должен быть нотариально
удостоверен.

Установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется
на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя,
если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания
на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут)
той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в
соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются
соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.


Всегда рассмотрим Ваши пожелания, предложения и замечания по
этому
адресу.


в начало