И.А. ЕМЕЛЬКИНА

В настоящее время мы можем говорить о некоторых результатах десятилетнего действия в России норм Гражданского кодекса, регламентирующих правовой режим недвижимого имущества. Рыночные преобразования, стихийно ворвавшиеся в российскую экономику, потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению в гражданский оборот недвижимых объектов: земельных участков, предприятий, жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений, природных ресурсов. Такая нормативная база была создана в необыкновенно короткие сроки. Однако, если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную, сейчас же в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости. На страницах юридической печати продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.

Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить различные суждения относительно изменения легального определения недвижимости.

Известно, что Гражданский кодекс отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. Правоведы не соглашаются с таким положением, объясняя это тем, что это неравнозначные понятия. Так, Н.В. Диаковская считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права <*>. Действительно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. Полагаю, что в нашем правопорядке такое невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие "имущество" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами. Так, ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права. Таким образом, следует согласиться с тем, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 132 (предприятие) - понятию недвижимого имущества.
--------------------------------
<*> Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис... кандидата юридических наук. М., 2003. С. 8 - 12.

В юридической литературе критикуется такой признак недвижимости, как "прочная связь объекта с землей", со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. Например, квартира на пятом этаже или офис - нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект <*>. На мой взгляд, как раз эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
--------------------------------
<*> По этому поводу в современной литературе развернута дискуссия. См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 90 - 92; Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999. С. 2 - 3; Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 1998. N 2. С. 154 - 161.

Подвергается критике и признак недвижимости, вытекающий из ст. 130 ГК РФ: "...невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи" <*>. Действительно, современные технические достижения позволяют передвигать даже монументальные здания с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Несмотря на то что многие объекты недвижимости могут быть перенесены без ущерба их назначению, однако, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса - прием юридической техники.
--------------------------------
<*> См.: Сыродоев Н.А. Указ. соч.

В число признаков недвижимости предлагается ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. В современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми <*>.
--------------------------------
<*> См. подробнее: Емелькина И.А. Значение "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. N 7. С. 18 - 22.

Представляется несовершенным и открытый перечень недвижимости, т.к. ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Таким образом, согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи.

Следующая проблема связана с отнесением к недвижимости многолетних насаждений, лесов и обособленных водных объектов. Если в отношении регистрации жилых помещений сложились многолетние традиции регистрации, то данные природные ресурсы принадлежали государству, и только в последнее время допущена возможность установления права частной собственности на них (например, лесокустарниковая растительность). Учреждения юстиции уже столкнулись с проблемой регистрации прав на такие объекты и несовершенством законодательства. В концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах предложено из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения <*>. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса, а земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов, а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. По мнению разработчиков концепции, даже в определении "лесной фонд" речь идет не о самой лесной растительности, а о земельных участках, на которых она расположена. Рассматривая правовую природу обособленных водных объектов, также следует отметить, что объектом недвижимости также выступает земельный участок, на котором расположен водный объект. На наш взгляд, поскольку данные природные ресурсы являются естественной принадлежностью земли, ее качественной характеристикой, полагаем, что законодателю не следовало бы указывать их в качестве самостоятельных объектов. Государственной регистрации должно подлежать право на землю и сделки с землей, имеющей в своем составе данные природные ресурсы.
--------------------------------
<*> Нотариальный вестник. 2003. N 5. С. 35 - 36.

Представляется, что необходимо законодательно закрепить более широкое понятие имущественного комплекса. В настоящее время под ним понимают предприятия и кондоминиумы. Между тем под признаки имущественного комплекса подпадает имущество, находящееся в хозяйственном ведении и оперативном управлении предприятий и учреждений, домовладения (индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки), производственно-технологические комплексы (например, газово-промышленный комплекс России).

В юридической литературе предлагается закрепить в качестве главной вещи земельный участок, а строения признать его принадлежностью <*>. Полагаем, что эта теория удобна на стадии учета объекта недвижимости, поскольку действительно при кадастровом учете необходимо сформировать кадастровый план и зарегистрировать участок, а далее уже создать технический план строения сооружения. При совершении сделок со строениями земельный участок и находящийся на нем искусственно созданный объект должны представлять собой единую сложную вещь, а не главную вещь и принадлежность. Ведь если земля будет признана главной вещью, а строение принадлежностью, то при продаже индивидуального жилого дома в договоре должна быть указана в качестве объекта продажи главная вещь, т.е. земельный участок, а уже потом нужно указать, что строение следует судьбе главной вещи. Такое положение противоречит уже имеющимся традициям, а также нормам второй части ГК РФ, поскольку наш законодатель закрепляет самостоятельные договоры об отчуждении объектов недвижимости, в том числе жилых и нежилых помещений. Однако если продается сельскохозяйственный земельный участок с расположенными на нем постройками, то земля будет главной вещью. Таким образом, конструкция "главная вещь и принадлежность" подходит не ко всем объектам недвижимости.
<*> Земельная недвижимость как правовая категория // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1. С. 43.

Представляется интересным зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как "необходимый интерес". Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, т.к. объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения - их принадлежностью <*>.
--------------------------------
<*> Киселев С.В. Земля и строения как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1.

Таким образом, определение недвижимого имущества, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, в основном представляется соответствующим социально-экономическим и политическим условиям, имеющимся в нашей стране, учитывает сложившиеся в России традиции правового регулирования недвижимости. Однако законодателю следует учесть предложения относительно исключения из состава объектов недвижимости лесов, многолетних насаждений и водных объектов. В перечень объектов недвижимости следует включить имущественный комплекс.

"Гражданское право", 2005, N 2