Е.В. ШАКЛЕИНА

Различные гражданско-правовые сделки граждан с принадлежащим им жильем получили сегодня небывалый размах. Граждане могут вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с приобретением или отчуждением жилья, в частности купить, продать, подарить, обменять. Реализовать свое право собственности можно при заключении договора коммерческого найма, пожизненного содержания с иждивением или ипотеке в обеспечение выданного банком кредита.

Таким образом, в настоящее время для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества, подготовки проекта договора требуются достаточная юридическая квалификация, знание основных положений гражданского права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного и семейного законодательства.

Средства массовой информации, в том числе печатная пресса, телевидение, Интернет, настойчиво рекомендуют гражданам пользоваться услугами опытных профессионалов, каковыми, конечно, являются риэлторские фирмы. В журнальных публикациях поднимаются вопросы о "подводных камнях", ожидающих продавцов и покупателей недвижимости <*>. Надо отметить, что на уровне г. Кирова персонал риэлторских фирм составляют специалисты по оценке недвижимости, специалисты по сопровождению государственной регистрации.
--------------------------------
<*> См.: Берегов А. Чистота по-риэлторски // Бизнес-адвокат. 1999. N 22; Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. N 4, 5; Захаров А. Схемы обмана // www.Aferist.ru.

Что же представляет собой риэлтерская <*> деятельность в правовом смысле?
--------------------------------
<*> На уровне российских нормативных актов одновременно используется термин и "риэлторская", и "риэлтерская" деятельность (услуги).

Единственное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения "О лицензировании риэлтерской деятельности", утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 <*>. Согласно этому документу под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
--------------------------------
<*> Данное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности" // СЗ РФ. 2002. N 20. С. 1859.

В Гражданском кодексе РФ такой термин не используется. Действующий сегодня Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 08.08.2001 N 128-ФЗ не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под красивой звучной вывеской.

Не секрет, что на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Цена сделки по купле-продаже недвижимости жилого назначения в зависимости от площади, этажа, планировки, района, иных условий может составлять несколько миллионов рублей. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Отсутствие жестких требований и контроля за риэлторами провоцирует появление на рынке недвижимости "фирм-однодневок" <*>, создаваемых для проведения нескольких или одной крупной операции.
--------------------------------
<*> Захаров А. Схемы обмана // www.Aferist.ru.

По заявлению местных средств массовой информации со ссылкой на официальные источники в 2003 г. в городе Кирове сдавалось внаем 60 квартир. Практически заключается несколько тысяч подобных сделок, где основной состав нанимателей составляют студенты филиалов негосударственных образовательных учреждений. Сдача внаем жилья должна расцениваться как своего рода бизнес со стабильным доходом.

Причем на поиске подходящих вариантов неплохо зарабатывают и посредники (риэлтеры), которые за сообщение недостоверных сведений берут с нуждающихся в жилье порядка 500 - 1000 рублей, что для уровня жизни г. Кирова и Кировской области достаточно приличная сумма. Более крупные доходы риэлторы могут получить при купле-продаже жилья за счет разницы в ценах, которая колеблется от 30 до 90 тысяч рублей между ценами за одну и ту же квартиру.

Кроме того, свои правоотношения с клиентами риэлтеры оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью, где предусматриваются следующие юридические конструкции:
- по сделке, совершенной агентом с третьими лицами от своего имени и за счет принципала (продавца), приобретает права и становится обязанным агент, хотя принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки;
- по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что не соответствует фактической действительности - риэлторские фирмы никогда не выступают в качестве агента, как это понимается в ст. 1005 ГК РФ.

Основной практической деятельностью риэлторских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.

Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлтеры остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.

На практике очень сложно бывает оценить компетентность риэлтерских фирм, лучшим вариантом будет обращение в те организации, которые давно и плодотворно работают в этой сфере. Обращение к знакомым риэлтерам не гарантирует чистоты сделки. Таким примером может служить нашумевшее в г. Кирове судебное дело N 2-451 от 14 сентября 2004 г., рассмотренное в Октябрьском районном суде, где при посредстве риэлтеров - знакомых покупателя была приобретена квартира по потерянному паспорту. Причем требование добросовестного покупателя о выселении продавца не было удовлетворено, сделка купли-продажи признана недействительной.

Учитывая неослабевающий спрос на рынке жилья, потенциальным покупателям (нанимателям) специалистами сферы недвижимости предлагаются различные советы.

Чтобы обезопасить свои права на недвижимость, Шабалин В.Г. предлагает обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о том, чтобы любые сделки с недвижимостью обратившегося продавца не регистрировались по доверенности, а только при личной явке, с представлением своего паспорта <*>. Кроме того, ни в коем случае продавец не должен оставлять свой паспорт в агентстве риэлторов. Без паспорта сделки с его недвижимостью будет осуществить сложнее.
--------------------------------
<*> Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах. М., 2000.

В наше время, пишет А. Берегов, когда правовых норм становится все больше и когда неискушенному человеку трудно разобраться в юридических тонкостях, покупка жилья представляет собой процесс коварный, а иногда даже опасный для человека, решившегося на такой шаг <*>.
--------------------------------
<*> Берегов А. Чистота по-риэлторски // Бизнес-адвокат. 1999. N 22.

Во избежание проблем на рынке продажи вторичного жилья можно сформулировать следующие советы:

1. В первую очередь необходимо удостовериться в том, что квартира принадлежит этому продавцу. Для этого необходимо проверить его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Следует сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Только там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. (Ответ на запрос представлен в приложении 15, сообщение об отказе в предоставлении информации - в приложении 16.)
--------------------------------

2. Проверить самого продавца и убедиться в том, что продавец является тем, за кого себя выдает. Ведь достаточно вклеить в паспорт истинного продавца свою фотографию и при определенном умении можно собрать все документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи, и продать квартиру <*>. При этом никто ничего не заподозрит. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца, обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.
--------------------------------
<*> В приложении представлено судебное решение, где по потерянному паспорту была оформлена доверенность, а далее без ведома собственника продана его квартира.

3. Узнать количество зарегистрированных на конкретной жилплощади лиц. На основании этого вы можете сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. На рынке жилья бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны (зарегистрированы) другие лица.

4. По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу. Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры.

5. В паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.).

6. Выяснить дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства. Для спокойствия покупателя необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом диспансерах (НД). Как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная - то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Такая справка вкупе с учетом в ПНД или НД является веским доказательством его правоты. В результате возникает большая вероятность того, что сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ). Ссылка на то, что в договоре указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не признается веским аргументом. Ведь нотариус - не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник.

7. Очень важно следовать нормам ст. 35 СК РФ, и регистрируемый орган требует нотариально заверенное согласие супруга на продажу и покупку квартиры. В содержании договора купли-продажи этот факт также должен быть отражен (см. п. 8 договора купли-продажи (приложение 3), п. 9 договора купли-продажи (приложение 4)).

8. В практике бывают такие случаи, когда регистрирующий орган требует согласие супруга на продажу квартиры, с которым продавец в настоящее время находится в разводе. Данное требование необходимо расценивать как защиту права бывшего супруга продавца квартиры, поскольку брак уже расторгнут, но раздел имущества может быть еще не произведен либо произведен не до конца. Здесь действует общий срок исковой давности - 3 года, по истечении которого требование о согласии супруга на продажу не обязательно. В 5% случаев государственная регистрация приостанавливается из-за несоответствия в документах кадастрового номера квартиры, здесь необходима дополнительная проверка (возможны и технические ошибки).

Регистрирующим органам информация предоставляется, но после 1998 г.
Учитывая сложившуюся региональную практику, смело можно сказать, что высказываемые советы реально осуществимы при наличии в структурах, где можно получить информацию, родственников, знакомых.

Таким образом, наиболее действенным можно признать введение обязательного лицензирования для риэлтерских компаний, повышение ответственности посредников (риэлторов), путем закрепления норм об имущественных санкциях по агентскому договору, ужесточения контроля со стороны соответствующих государственных органов. Возможно, один из вариантов - страхование ответственности риэлторов по типу страхования профессиональной деятельности нотариусов.

"Семейное и жилищное право", 2005, N 2