За последний месяц уже дважды от разных людей услышал, по сути, одну и ту же (с легкими вариациями) любопытную историю про «инвестиции в недвижимость Великобритании».
У меня нет никакого желания ни судиться с кем-либо, ни даже спорить с кем-либо, поэтому история будет без названий и фамилий. Цель этой статьи вовсе не в том, чтобы кого-то-там разоблачать или предостерегать от общения с конкретными фирмами. Цель статьи – на примере этих историй поговорить о некоторых важных принципах инвестиций. Как гласит старинная пословица, «Корабль на мели – моряку маяк».
Одна фирма с британским названием несколько лет назад вышла на российский рынок и стала предлагать инвестировать в недвижимость Великобритании. Для поиска инвесторов фирма активно налаживала сотрудничество как с инвестиционными консультантами, так и с агентами по недвижимости, выплачивая продавцам щедрые комиссионные.
Объектами инвестиций выступали, в основном, довольно нетрадиционные варианты недорогой недвижимости Великобритании – парковочные места, склады самообслуживания, студенческие общежития и т.д. Инвесторам предлагалось приобрести данные объекты недвижимости по договору долгосрочной аренды. И сразу же сдать эти объекты в субаренду британской управляющей компании. Фирма брала на себя управление приобретенной недвижимостью в интересах инвестора, гарантируя (!) доходность инвестиций в размере 8% годовых в
фунтах стерлингов.
Вопрос о том, почему же сами британцы не спешат вкладываться в столь выгодное предложение, и почему фирма предпочитает привлекать деньги в далекой России, у инвесторов почему-то не возникал.
Был, однако, один нюанс: срок гарантированных выплат по инвестициям составлял два года. Якобы потому, что в будущем эта доходность может еще возрасти. Но это были лишь не подкрепленные договором обещания-прогнозы. А срок гарантированной доходности составлял два года. На этот нюанс инвесторы предпочитали не обращать внимания. Рекламные статьи также обещали инвесторам, что вложения будут ликвидными, и они в любой момент смогут продать объект недвижимости другим инвесторам, либо арендаторам.
Недвижимость регистрировалась на имя инвестора, инвестор получал официальный документ от земельного кадастра Великобритании.
При самом неблагоприятном развитии событий (например, при банкротстве управляющей компании) инвестор оставался собственником объекта недвижимости с правом самостоятельно пользоваться им или сдавать его в аренду.
Также инвесторам говорили, что британские налоги на недвижимость и доходы, полученные от сдачи ее в аренду, в данном случае будут отсутствовать.
У желающих инвесторов была возможность на месте посмотреть на объекты инвестиций.
Красиво выглядит предложение, не правда ли?
Неудивительно, что на него купились многие обеспеченные россияне, вложив довольно крупные суммы в британскую недвижимость. Дополнительным аргументом «за» было то, что в течении двух лет доходность по ставке 8% годовых в фунтах стерлингов действительно выплачивалась, что служило важным подтверждением привлекательности предложений фирмы. За эти два года довольные инвесторы успевали рассказать множеству своих друзей и знакомых о замечательном варианте инвестиций.
А через два года... сказка закончилась. Фирма уведомила инвесторов, что их объекты недвижимости больше не пользуются спросом у арендаторов. Поэтому управляющая компания перестает выплачивать инвесторам какое-либо вознаграждение.
Если инвесторам это не нравится, то они, разумеется, всегда могут продать эту недвижимость кому-либо еще. Вот только как найти покупателя, находясь при этом в России? И кому нужна недвижимость, которая не приносит дохода?
Разумеется, обращаться к российскому консультанту в этой ситуации - толку мало, помочь они ничем не смогут. :) Одно дело – продавать и обещать золотые горы, другое дело – отвечать за свои обещания.
В довершение ко всему инвесторам пришло письмо от британских налоговых органов с требованием заполнить и подать налоговую декларацию. Нет, налогов там и в самом деле, вроде бы, возникнуть не должно, как и было обещано. А вот налоговую декларацию в британские налоговые органы, как оказалось, подавать все равно надо. Невыполнение этого требования влечет серьезные штрафы. Как правильно подать декларацию людям, не разбирающимся в английских законах? Представители фирмы рекомендовали для этих целей обратиться
к британскому бухгалтеру. И даже дали контакты. Все бы ничего, да только гонорар британского бухгалтера... оказался примерно равным доходу инвестора, полученному от от этих инвестиций за предыдущие пару лет.
Что же произошло? Да просто российским инвесторам таким затейливым образом спихнули неликвид.
В этой ситуации примечательно то, что с юридической точки зрения британская фирма полностью выполнила все свои обязательства: недвижимость приобретена, зарегистрирована на имя инвестора, два года выплачивалась обещанная доходность. А то, что дальше инвестор остался с никому не нужным неликвидом – так это уже его инвестиционные риски.
Эта история имеет сразу несколько уроков.
Во-первых, иностранное имя фирмы не защищает вас абсолютно ни от чего. Прохиндеев за рубежом ничуть не меньше, чем в России.
Во-вторых, в любых инвестициях чрезвычайно важно иметь стратегию выхода. Вложить деньги – дело нехитрое. Вот вернуть их с прибылью – гораздо сложнее.
В-третьих, если вы плохо знакомы с законодательством страны инвестирования, то его требования могут оказаться для вас неприятным сюрпризом.
В-четвертых, любые устные или даже письменные обещания (но не оформленные юридически) не стоят ничего.
В-пятых, большинство консультантов, воодушевленно рассказывающих вам про перспективы инвестиций, исчезнут при возникновении проблем. И ничем не смогут вам помочь.
(В-шестых напишу в скобках, для своих коллег-консультантов: ребята, не лезьте продавать то, в чем не разбираетесь! Когда-нибудь это может вылиться для вас в большую проблему).
И, пожалуй, самое главное: эффективные инвестиции в «реальные» активы – бизнес, недвижимость и т.д. – невозможны без полного погружения инвестора в сделку. Такие формы инвестиций не предусматривают никаких гарантий и мер защиты инвесторов, которые иногда бывают в формах коллективных инвестиций через банки, инвестиционные фонды и т.п. Ни громкое имя фирмы, ни наличие инвестиционного консультанта не защищают вас от ошибок и обмана.
Может ли недвижимость приносить доход? Конечно, может. Вот только для этого вы должны полностью контролировать все этапы сделки, находиться внутри сделки, а не верить пустым обещаниям.
