С.С.:
Пожалуй, заключительный отрывок из книги Роберта Шиллера «Иррациональный оптимизм» - про взаимосвязь котировок фондового рынка и рынка недвижимости. Дальше - покупайте книжку и изучайте сами, там есть, на что обратить внимание.
Впервые мое внимание на тему взаимосвязи фондового рынка и рынка жилья обратил мой коллега Валерий Владимирович Гаевский. Он рассказал мне, что в первые месяцы после резкого обвала российского фондового рынка в 1998-м рынок недвижимости «отработал» это падение лишь примерно спустя год, в 1999-м, тогда как в первые месяцы после обвала цены на жилье держались на прежнем, докризисном уровне. Аналогичную ситуацию я уже своими глазами наблюдал во время кризиса в 2008-м: цены на жилье начали падать лишь
спустя год после обвала фондового рынка, а точка максимального спада на рынке недвижимости (октябрь 2009) также отстояла от точки максимального падения фондового рынка (октябрь 2008) примерно на год. Более того, во время падения фондового рынка цены на недвижимость продолжали свой рост, достигнув максимума (не покоренного, кстати, и по сей день) к январю 2009 года.
Так что наши рынки также вполне соответствуют зависимости, описанной Робертом Шиллером, разве что лаг запаздывания у нас по каким-то причинам составляет не два-три года, а всего лишь около года.
А про саму зависимость и ее предположительные причины – читайте отрывок ниже.
* * *
Роберт Шиллер «Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками». Отрывок из Главы 4 «Усилители: естественные пирамиды Понци»
Обратная связь и перекрестная обратная связь фондового рынка и рынка жилья
В предыдущих главах мы говорили о том, что в Соединенных Штатах на протяжении истории практически не прослеживалась взаимосвязь между изменением индекса фондового рынка и изменением цен на рынке жилья, и бум на последнем, начавшийся в 1998 г., произошел спустя несколько лет с момента начала резкого роста фондового рынка в 1995 г. Также мы говорили о том, что налицо мировая тенденция, когда рост цен на рынке жилья достигает своего максимума через пару-тройку лет после бума на фондовом рынке. Это увеличивает
вероятность возникновения в некоторых случаях перекрестной обратной связи, т. е. между рынками — в данном случае между фондовым рынком и рынком жилья. Но общество меняется, и вместе с ним меняется и рынок жилья. Он становится более спекулятивным, поэтому вполне возможно, что подобная перекрестная обратная связь в будущем только усилится.
Неудивительно, что стремительный рост цен на жилье начинается спустя несколько лет после бума на фондовом рынке. В результате последнего люди становятся богаче и больше тратят на жилье, что в свою очередь приводит к росту цен на него. Подобный эффект легко может проявиться с задержкой в несколько лет, поскольку людям требуется время, чтобы решить, что им пора улучшить свои жилищные условия. Но очень трудно представить себе модель обратной связи, по которой цены на жилье стремительно идут вверх даже после
того, как курсы акций резко упали, как этой случилось в 2002 г. Наверное, мы вряд ли когда-нибудь раскроем секрет подобного феномена.
Возможно, что бум на рынке жилья, возникший в Соединенных Штатах и других странах до достижения фондовым рынком своего пика, начался в 1998 г. как ответная реакция на бум на рынке ценных бумаг и после того, как тот рухнул, он сам себя подпитывал, опираясь на внутреннюю обратную связь. Кроме того, возникновение бума на рынке жилья могло быть своего рода замедленной реакцией на скачки курса акций вверх, возникавшие на фондовом рынке с 1982 г., поскольку кризис на рынке в 2000 г. не обрушил его полностью, оставив
людям ощущение, что они все же стали богаче по сравнению с 1982 г. Помимо всего прочего, бум на фондовом рынке мог привести и к определенным изменениям в культуре людей, и этот процесс не остановился и после сокращения показателей прибыли у компаний, что тесно связано с падением фондового рынка, но напрямую не влияет на рынок жилья.
Но к указанным возможным вариантам необходимо добавить еще один, который поможет объяснить рост цен на жилье при одновременном падении фондового рынка, начавшегося в 2000 г. Резкое снижение курса акций на рынке ценных бумаг в 2000 г. оказало странный эффект на рынок жилья — оно привело к увеличению спроса, переключив внимание инвесторов с фондового рынка на рынок жилья. Возможно, это выглядит как некие теоретические размышления, требующие подтверждения фактами.
И оно есть. Проводя опросы среди покупателей недвижимости в 2003 и 2004 г., мы с Карлом Кейсом напрямую спрашивали владельцев вновь приобретенного жилья о возможной обратной связи между фондовым рынком и рынком недвижимости.
Вот как звучал этот вопрос, и вот какие результаты мы получили:
Опыт общения с фондовым рынком в последние несколько лет [Пожалуйста, обведите нужный номер ответа.]
Во многом подвиг меня к покупке дома - 12%
В некоторой степени подвиг меня к покупке дома - 14%
Не повлиял на решение о покупке дома - 72%
Несколько отбил охоту покупать дом - 2%
Очень негативно повлиял на меня при покупке дома - 1%
n = 1146
В период проведения данных опросов опыт общения респондентов с фондовым рынком за последние несколько лет, как правило, был весьма негативным, учитывая резкий обвал фондового рынка начиная с 2000 г. Подавляющее большинство ответивших заявили, что фондовый рынок не оказал на их решение о покупке жилья никакого влияния. На самом деле в этом нет ничего удивительного, поскольку чаще всего у людей возникает множество сугубо личных мотивов для такой покупки, которые имеют для них гораздо большее значение. Но самое
интересное в этих ответах — то, что среди тех, кто ответил, что их опыт повлиял на принятие решения о покупке дома, подавляющее большинство это подвигло на покупку. В действительности же (учитывая погрешности округления полученных процентов) тех, кто сказал, что фондовый рынок стал для них стимулом для покупки жилья, было в два раза больше, чем тех, кого он вверг в сомнения.
Следом мы просили респондентов: «Пожалуйста, объясните свой ответ». И здесь люди обстоятельно писали о том, почему они в предыдущем вопросе ответили именно так. Из этих подробных объяснений можно проследить перекрестную обратную связь между курсом акций и ценами на жилье. Вот несколько примеров того, что писали люди, признавшиеся в позитивном влиянии фондового рынка на решение о покупке дома:
«Я смотрел, как уменьшаются мои средства на индивидуальных пенсионных счетах и выплаты по плану 401 (k). Я решил, что лучше я инвестирую в недвижимость. Она не дешевеет так быстро, как акции».
«Курс акций на фондовом рынке слишком нестабилен, что создает большие риски. Покупка дома и земли остается более надежным видом инвестиций, так как земля со временем не дешевеет».
«Уменьшение доходности и огромные потери. Искал альтернативные варианты вложения капитала».
«Собственное жилье — инвестиция № 1 с точки зрения личной финансовой защищенности. Все остальное вторично».
«Жилье, безусловно, более надежный вариант инвестиций. Там можно даже просто жить самому».
«В течение 2000–2002 гг. мы потеряли значительную часть наших сбережений по пенсионным планам 401 (k) и на индивидуальных пенсионных счетах Рота. А на недвижимости мы никогда не теряли».
«Недвижимость безопаснее. По крайней мере, у вас есть какая-то собственность. С акциями же, если вы проигрываете, то у вас ничего не остается».
После прочтения большого количества таких ответов картина, кажется, стала вырисовываться. Падение фондового рынка в 2000 г. и его неспособность быстро оправиться от такого удара отвратили от него людей, которые стали искать альтернативные рынки. Это так же просто, как и то, что они написали.
Наблюдалась своего рода перекрестная обратная связь от фондового рынка к рынку жилья, в значительной степени объясняющая бум на рынке жилья, свидетелями которого мы были. Подобная перекрестная обратная связь также позволяет объяснить и международный характер роста цен на жилье, так как коллапс на фондовом рынке произошел во всех развитых странах, тогда как на местных рынках жилья с конца 1990-х начался подъем.
Такое, на первый взгляд обоснованное, доказательство перекрестной обратной связи между фондовым рынком и рынком жилья может прозвучать недостаточно убедительно, ввиду того что подобная обратная связь возникает отнюдь не всегда, но следует помнить, что мы имеем дело не с теоретической физикой, а с общественными науками. До конца непонятно, почему обратная связь между рынками принимает такую форму и почему со временем она меняется, но мы все же кое-что выяснили.
Иррациональный оптимизм и петли обратной связи: современные доводы
Существует много причин возникновения иррационального оптимизма, которые мы подробно рассмотрели в предыдущей главе, а петля обратной связи, спекулятивный пузырь, о которых мы говорили в этой главе, могут усилить их эффект. Если цены (курсы) продолжают расти, то оптимизм повышается под влиянием самого процесса роста.
В этой главе мы только начали говорить о том, как работает петля обратной связи. Мы увидели, что она не возникает ниоткуда — частные инвесторы видят, что курс или цена уже не раз демонстрировали рост, и производят соответствующие арифметические расчеты, чтобы привести прогнозы в соответствие со своим доверием к рынку и ожиданиями. Изменился сам образ мышления, и это повлияло на всю культуру человека и общества в целом. В итоге инвесторы теперь исходят не только из прошлого опыта роста курса, но также
из этих культурных изменений, которые возникли благодаря предыдущим примерам положительной динамики курса. Чтобы лучше понять, как влияют стимулирующие факторы и что может усилить их эффект, мы переходим к следующей части нашего обсуждения — культурным изменениям, сопровождавшим последний бум на фондовом рынке и другие спекулятивные бумы.
