Многие мои читатели знают, что помимо рассылок я веду блог в Живом Журнале – «Записки инвестора». Атмосфера там более неформальная, плюс легко вставлять иллюстрации к записям, поэтому в ЖЖ я пишу намного больше, чем попадает в расссылки. Плюс имеется возможность задать мне вопросы в комментариях.
В комментариях к нескольким последним статьям в ЖЖ зашел разговор о доходности инвестиций в недвижимость. В связи с этим мне показалось интересным сообщить вам некоторые сведения о реальной доходности вложений в жильё. Особенно рекомендуется для внимательного изучения тем, кто верит в дальнейший безудержный рост цен на недвижимость.
Если графики ниже не отображаются у вас в письме, то вы можете пройти по адресу статьи в ЖЖ и увидеть выпуск в сопровождении графиков.
Первая картинка – данные за последние 38 лет (1 кв. 1975 – 1 кв. 2013 г.) с сайта economist.com.
Реальная доходность инвестиций в жилые дома. Картинка слева – с сайта economist.com, цифры справа реальной (с поправкой на инфляцию) среднегодовой доходности за 38 лет рассчитаны мною:
Австралия: +2,5%
Великобритания: +2,2%
Канада: +2,2%
Дания: +2,0%
Франция: +2,1%
Германия: -0,2%
Италия: +0,7%
Япония: -0,4%
Нидерланды: +2,0%
Новая Зеландия: +1,8%
Испания: +2,2%
Швеция: +1,4%
Швейцария: +0,7%
США: +1,0%
Обратите внимание на отрицательные значения реальной доходности (напоминаю, это за 38 лет!) по Германии и Японии. И, конечно же, на крайне низкие (не выше +2,5% годовых) цифры доходности по остальным развитым странам.
Вторая картинка – данные за последние 112 лет (1900 – 2012 гг.) из ежегодника «Global Investor Returns Yearbook – 2012».
Опять же, реальная доходность инвестиций в жилые дома. Картинка слева – из ежегодника "GIRY 2012", цифры справа реальной (с поправкой на инфляцию) среднегодовой доходности за 112 лет рассчитаны мною.
Австралия: +2,01%
Великобритания: +1,32%
Франция: +1,17%
Нидерланды: +0,94%
Норвегия: +0,92%
США: +0,09%
Обратите внимание на доходность инвестиций в жилую недвижимость в США аж в +0,09% годовых (нет, это не девять процентов, а всего девять сотых процента!). Да и максимальная доходность в +2,01% годовых, показанная австралийской недвижимостью, думаю, мало кого прельстит.
В обоих случаях приведены цифры роста стоимости условного квадратного метра. То есть без учета расходов на содержание и без учета налогов. Не приходится сомневаться, что если эти расходы учесть, то настоящая реальная доходность инвестиций в недвижимость для реального домовладельца будет отрицательной.
И как вам такая "будеттокадорожать"?
А теперь цифры по России, а точнее – по Нерезиновой. По другим городам столь подробной статистики, к сожалению, нет, а вот по Москве благодаря агентству irn.ru есть подробные данные с 2000 года.
Так вот, за 13 лет с декабря 1999 г. по декабрь 2012 г. цена жилой недвижимости в Москве выросла с 18’387 р. за кв.м. до 161’401 р. за кв.м. Что соответствует среднегодовой номинальной доходности +18,2% годовых. За это же время среднегодовая официальная инфляция по данным Росстата составила +11,7% годовых.
Т.е. реальная среднегодовая доходность роста стоимости московского квадратного метра – около +6,5% годовых.
Теперь сравните состоявшийся рост стоимости московской недвижимости с цифрами по зарубежью. И попробуйте сами сформулировать предположения о наиболее вероятной тенденции дальнейшего поведения цен на московскую недвижимость в ближайшие годы.
Портфельные подходы были разработаны в 80-х – 90-х годах прошлого века на Западе и ныне известны под общим термином Asset Allocation. Они направлены на минимизацию и постановку под контроль риска инвестора, и, одновременно, на получение доходности не ниже (а, как правило, выше) результатов большинства профессиональных управляющих.
Как получать доход от инвестиций на финансовых рынках, не обладая глубокими знаниями о них, не становясь профессиональным инвестором, или, тем более, спекулянтом?
Как спланировать свое будущее? Как рассчитать необходимый объем и сроки инвестиций для обеспечения комфортного проживания на пенсии и достижения других инвестиционных целей?
