"Профессиональное заболевание менеджера в Америке - шизофрения, в Японии – переутомление, в России – алкоголизм. Впрочем,
наши политические менеджеры по-настоящему интернациональны".
Если оценщиков за плохие отчеты необходимо наказывать, а за умышленно плохие (заказные) наказывать сурово, то экспертов за
плохие экспертизы надо КАРАТЬ. Эксперт может ничего не объясняя объявить отчет негодным потому, что так сказал ОН. За это
в первую очередь. Эксперт может начать высоконаучные изыскания о том, есть ли жизнь на Марсе или нет и объявить отчет
негодным, потому что оценщик применяет методики с которыми эксперт не согласен, при этом рекомендуя свои, часто сомнительные.
За это - эксперта через колено - и всыпать ему, чтобы вспомнил детство золотое и чтобы посыпалась с него звездная пыль (в
суде). Только один корректный подход к экспертизе отчетов - искать ошибки, которых бывает множество видов и подвидов,
вынимать их на свет Божий и четко и ясно излагать, жестко и логично формируя выводную часть. Часто требуется доказать в
экспертизе, что оценщик сознательно вводит в заблуждение своим отчетом. Это - высший пилотаж.
Тема экспертизы отчетов, кстати, ключевая в нашем деле. Будет время обязательно приму участие в обсуждении.
Приложение 1 к Приказу N 134 Федерального агентства по управлению федеральным имуществом
ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ
(*.doc). В т.ч. - Контрольный лист (к Порядку организации экспертизы
отчетов об оценке).
Костин А.В.:
В этой связи очень полезную работу проводит Минэкономразвития России, разрабатывая
ПОРЯДОК
проведения экспертизы отчетов об оценке объектов оценки. Ниже приведены фрагменты из обсуждаемого МЭРТом документа.
Единственное, что настораживает в этом проекте, так это то, что экспертизу отчета об оценке может
проводить только эксперт СРО!!!. Сегодня в некоторых отраслях ОД экспертов по оценке - единицы (оценка
авиационной и космической техники, оценка произведений искусств и пр.) и далеко не все они могут (иногда по формальным
причинам), а часто и не хотят состоять в СРО оценщиков (в этой связи вспоминается семинар 2005 года в компании Эрнст энд Янг "Улучшение практики оценки
Интеллектуальной Собственности в России", на котором ведущий специалист E&Y по оценке НМА и ОИС (Ульрих Мозер, Партнер Ernst & Young) сообщил, что в Германии всего
4 ведущих специалиста по оценке НМА и ОИС ...).
Крайне важно таком документе более подробно (и однозначно!!!) расписать п.4.3 (о зависимости/независимости эксперта) -
"критерий независимости эксперта от оценщика, выполнявшего отчет, от заказчика экспертизы, заказчика экспертируемого отчета и
от собственника объекта оценки".
Я бы согласился с идеей МЭРТа об "эксклюзивных" экспертах СРО, но только с одной существенной оговоркой
(обязательно включенной в ПОРЯДОК): информация об эксперте и его работах (отчетах) обязательно публикуется в свободном
доступе в интернет (здесь я полностью поддерживаю идею В.Г.Мисовца об
обязательной публикации отчетов об оценке экспертов) и каждая опубликованная авторская работа эксперта должна
сопровождаться экспертным заключением самого ЭС СРО (иногда эксперты СРО такую отсебятину пишут в "экспертных
заключениях" на работы оценщиков, что их выводы не соответствует требованиям
ФЗ-135, требованиям Стандартов оценки, а что самое интересное,
иногда такая "отсебятина" не соответствует собственным положениям по экспертизе отчетов, принятым в этом СРО).
Такие документы как "ПОРЯДОК
ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ" необходимо обсуждать гласно и открыто (а не в кулуарах "самых
избранных экспертов"). В этом плане показателен пример открытого обсуждения методик и ТЗ, осуществляемый Управлением учета имущества, анализа, оценки и контроля
его использования ФАУФИ.
Из проекта документа Минэкономразвития:
2. Основные понятия и определения
2.1 Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта
оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и условий договора об оценке, а также
достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа
от использования подходов к оценке, полноты и последовательности процедур оценки.
2.2 Экспертное заключение – документ, содержащий результаты экспертизы отчета об оценке, с комментариями относительно
содержания отчета и его качества на основе проведенных исследований и оценкой достоверности итоговых результатов.
2.3 Эксперт - лицо, удовлетворяющее требованиям настоящего Положения, проводящее экспертизу отчета об оценке.
2.4 Заказчик экспертизы - лицо, являющееся заказчиком экспертируемого отчета об оценке по договору на проведение оценки,
либо другое заинтересованное лицо.
4. Требования к организациям, осуществляющим экспертизу отчетов об оценке
4.1 Проведение экспертизы отчетов об оценке осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков, удовлетворяющими
требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и настоящего Положения:
наличие в организации структурного подразделения, осуществляющего функции по проведению экспертизы отчетов об оценке и
действующего на постоянной основе;
наличие в составе указанного подразделения экспертов, удовлетворяющих требованиям пункта 4.2 настоящего Положения;
наличие внутренних документов, устанавливающих порядок проведения экспертизы отчетов об оценке, обеспечивающих прозрачность и
независимость экспертизы.
4.2 Эксперт должен удовлетворять следующим требованиям:
наличие высшего профессионального образования в области оценочной деятельности;
стаж работы в области оценочной деятельности не менее пяти лет.
4.3 При выборе эксперта для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке следует соблюдать критерий независимости
эксперта от оценщика, выполнявшего отчет, от заказчика экспертизы, заказчика экспертируемого отчета и от собственника объекта
оценки.
Мисовец В.Г.:
Возможно, что для того, чтобы обсуждение таких вещей было конструктивным, ФАУФИ стоит обращаться напрямую к выбранным ими
рецензентам, а уж этим рецензентам, с согласия ФАУФИ, публиковать свои замечания для возможного обсуждения в клубе.
Если ТЗ просто вывешены, то, учитывая как к нам прислушивались до сих пор, не очень ясно, обратит ли кто внимание на
замечания к ТЗ, или они вывесили их для галочки, как проект закона ранее, чтобы потом, как Плескачевский, заявить о широком
обсуждении, если будут вопросы.
Скачивать и внимательно читать сделаные в Москве стандарты, не имея совершенно никакой обратной связи, не всегда хочется.
Лебединский В.И.:
Уважаемые коллеги!
Хочу развеять ваши сомнения. Все что здесь писалось и будет написано по ТЗ, а также все, что приходило по почте
непосредственно в Росимущество внимательно изучается и учитывается, вносятся исправления и в результате уже появился
обновленный вариант ТЗ по аренде. В самое ближайшее время будут предложены еще несколько ТЗ. Поэтому большая просьба давать
конструктивную критику. Заранее благодарен сообществу.
1). ПО ЧАСТИ ТРЕБУЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ:
- Не расшифрованы документы, подтверждающие возможность обслуживания судов различной модификации (это надо понимать - класс,
длина ВПП, РНО летного поля и т.п.???).
- Зачем Вам учет наработки (пробега) спецмашин? (Надо и их оценивать?). Если бензовоз много отработал, то что? А если
"теплодуй" с авиадвигателем отработал мало - то что? Здесь важен "необходимый и достаточный перечень" машин и оборудования
(либо они есть и их остаточная ст-ть приведена, либо их состав недостаточен. Опять же они привязываются к классу аэродрома.)
2). ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ: В целом верно. Только следует отметить, что ВПП ориентируют по розе ветров, поэтому неясна
полезность приведения в описании климатических и гидрогеологических условий местности расположения...(эти особенности учтены
в классе аэродрома, надежности конструкционных элементов, среднегодовому количеству взлетов/посадок и т.п.). Расшифруйте, что
Вы понимаете под "динамикой показателей деятельности аэропорта (это показатели бизнеса или нечто иное).
3). АННЭИ: А зачем оно для аренды? Варианты использования аэродрома строго регламентированы в его классе и конструктивных
особенностях (только воздушные суда - самолеты, вертолеты, иногда + автомашины); (на "грунтовку" не посадишь аэробус). Дело в
том, что АННЭИ "аэродрома" идет в совокупности с "аэропортом", отсюда Вы пробуете заставить Оценщика анализировать аэродром -
аэропорт - город - регион - РФ. Вы же при описании объекта оценки заставили привести "динамику аэропорта"... Есть
т.н."аэродром подскока" - это автодорога, расширенная до ширины ВПП + РД и стоянки с ГСМ... Так АННЭИ для такового объекта
будет - автодорога - аэродром (но это - то уже заложено в классе, откуда следует тип ВС и интенсивность). А есть
Шереметьево-2, где также заложено - ВС и интенсивность. Подумайте над тем, как АННЭИ превратить в информацию о дипазонах
входных полезных расчетных параметров.
3). ДОХОДНЫЙ ПОДХОД:
- Расчет основан на выражении:
"Паушальный арендный" платеж = ПВД - Операционные расходы - Нормальная прибыль Арендатора.
Ваша формула "работает" только для Нормальной прибыли Арендатора, превышающей БЕЗРИСКОВУЮ СТАВКУ (в относительном пересчете).
Что же будет, если Нормальная прибыль Арендатора БУДЕТ НИЖЕ. Где у Вас тогда "приманивающие льготы"???. Формулу следует
доработать ПО ДИАПАЗОНАМ (ДО безрисковой ставки, СВЫШЕ безрисковой ставки, МНОГО ВЫШЕ безрисковой ставки).
Пока все, дополню потом.
С уважением - Яскевич
Методика определения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации для всех видов активов, ее применение на практике,
решение сложных вариантов задач
27 июня 2006 года (вторник, с 10-00 до 18-00)Яскевич
Евгений Евстафьевич проведет авторский семинар на котором поделится со слушателями новыми разработками по технологии
оценочных процедур , в т.ч.
Автор и ведущий семинара:Яскевич Евгений Евстафьевич, кандидат технических наук, ведущий оценщик ЗАО «Гориславцев и Ко.Оценка», заместитель генерального директора ООО «НПЦПО» по научно – практической работе, партнер Бюро оценки LABRATE.RU.
Яскевич Е.Е. - автор многочисленных методик, семинаров и публикаций по оценке и управлению стоимостью недвижимости, бизнеса и
интеллектуальной собственности. Практический опыт работы в области оценки стоимости с 1996 года. Преподавательский опыт в
области оценки стоимости недвижимости, бизнеса, НМА и ИС с 2002 года (МИПК
РЭА им Г.В.Плеханова, МГТУ "СТАНКИН", Институт профессиональной оценки
- ИПО).
Образование:
В 1972 году окончил Московский автодорожный институт (МАДИ, специальность "Инженер -
строитель аэропортов"), в 1987 - аспирантуру
Московского Инженерно-строительного института им В.В.Куйбышева (МИСИ, кандидат технических
наук), а в 2002 году – МИПК РЭА им.Г.В.Плеханова по специальности "Оценка стоимости предприятий (бизнеса)". Аттестованный
оценщик недвижимости (государственная аттестация при Правительстве Москвы).
Основные публикации в СМИ (по оценке): журналы "Вопросы оценки",
"Имущественные отношения в РФ", СМИ "Вестник оценщика" (Appraiser.ru), "Российский оценщик", CONSALTING.RU и др.
Ключевые работы/проекты: "ТНК", "Газпром", "Внуково-Петрол", "Моснефтепродукт", "Кубанское речное пароходство",
"Невинномысский маслоэкстракционный завод", "Стар-Гэлакси", "Русский квас", "Транстелеком", "Южтелеком" и др.
Соавтор и разработчик "Системы добровольной сертификации недвижимого имущества для его оценки".
Он-лайн библиотека оценщиков и Бюро оценки LABRATE.RU приветствует обмен
ссылками (баннерами 88х31)!
Разместите у себя на странице код нашей ссылки ( или баннер 88х31) и пришлите нам ссылку
по адресу ссылки@labrate
Код нашей текстовой ссылки с указанием основных разделов
библиотеки:
Костин А.В.
Яскевич Евгений Евстафьевич
Персональные 