Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.734 RSS
←   Февраль 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.734 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех Продажа квартир. Получение аванса (задатка)


parest.webdirect.ru

ПРОДАЖА КВАРТИР

Этап 5. Получение аванса (задатка)

После достижения согласия между продавцом и покупателем, составляется и подписывается договор задатка или аванса, после чего покупатель вносит продавцу или обслуживающему его агентству оговоренную в договоре сумму.  Основная обязанность продавца, берущего задаток или аванс, – до установленного срока не продавать свою квартиру третьим лицам.

Сначала разберемся, что такое задаток и что такое аванс по законодательству. 

Пунктом 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Аванс, таким образом,  не является обеспечительной мерой в соответствии с законодательством.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток вносится только денежными средствами. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть заключено в письменной форме.  Если основной договор прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ), то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ). В том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ), при несвоевременном возврате задатка с виновной стороны можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Таким образом, составление договора задатка применительно к случаю купли-продажи квартиры вполне уместно и соответствует законодательству.

Под авансом (или предоплатой) понимают сумму, уплачиваемую одной из сторон договора другой в счет предстоящих платежей до момента исполнения обязательств по договору другой стороной. Аванс, как уже указывалось выше, не является разновидностью обеспечения исполнения обязательств и не требует предварительного заключения какого-либо договора, который он должен обеспечивать.   Сторона, которая внесла аванс, имеет право требовать возвращения всей суммы аванса даже в том случае, если она в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора ( см., например, Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2009 N КГ-А40/11587-09 по делу N А40-11544/09-30-131, Постановлении ФАС Московского округа от 18.11.2009 N КГ-А40/11988-09 по делу N А40-26374/09-50-201). Продавец, в случае отказа от исполнения договора, возвращает покупателю полную сумму аванса (в отличие от договора задатка, где сумма возвращается в двойном размере).

Авансовый договор (авансовое соглашение), в отличие от договора задатка, в гражданском законодательстве специально не регламентируется. Однако, в соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны вправе заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами, при этом, в силу положений ст. 431, при толковании содержания договора должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом фактической цели договора. Буквальное же прочтение авансового договора (соглашения), как бы он не назывался, недвусмысленно говорит о том, что это, по существу, предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на определенных в предварительном договоре условиях. А раз это так – то не понятно, причем здесь предварительный платеж по основной сделке, ведь она пока еще не заключена. Предоплата (в отличие от задатка как обеспечения исполнения обязательства) по несуществующему договору купли-продажи выглядит, по меньшей мере, странно. 
Правда, в любом договоре могут предусматриваться санкции для сторон в случае нарушений его условий. По-видимому, фразу типа «В случае отказа Покупателя от приобретения Объекта или его неявки на сделку, за исключение отказа от сделки по п.п. … (невозможность исполнения договора), внесенный авансовый платеж остается у Продавца», которую обычно включают в авансовый договор, следует истолковывать как санкцию по отношению к покупателю. Получается нечто вроде задатка, но с особыми условиями возврата в пользу продавца, по которым последний (точнее, обслуживающее его агентство), фактически ничем не рискует.
Так или иначе, в силу сложившейся практики, именно авансовый договор (авансовое соглашение) наиболее популярен на сегодняшний день на вторичном рынке жилья. Для продавца, это, естественно, выгодно.

Текстуально, договоры задатка и аванса мало чем отличаются (за исключением, собственно, слов «задаток» и «аванс»), по сути же, по договору аванса продавец, в случае срыва сделки по его вине, возвращает покупателю сумму аванса, по договору задатка – сумму задатка в двойном размере. Когда от сделки в одностороннем порядке без уважительных причин отказывается покупатель, сумма внесенных им денег и в том и в другом случае остается у продавца.

Сумма аванса (задатка) обычно составляет от 1000 до 2000$.   По сложившимся обычаям, договоры аванса (задатка) составляют покупатели. Если вы работаете с агентством, то деньги, скорее всего, будет получать ваше агентство в качестве поверенного (хотя это и не обязательно). В противном случае деньги получаете вы сами под расписку. При этом плательщиком выступает либо агентство (что в подавляющем большинстве случаев и происходит), либо прямой покупатель – физическое лицо. Особого значения это не имеет, важно содержание предлагаемого вам договора и четкое документальное оформление приема-передачи денежной суммы.

Договор должен включать следующие пункты.

1. Адрес квартиры.
2. Описание квартиры.
3. Стоимость.
4. Сумма аванса (задатка).
5. Обязательство предоставления продавцом необходимых для проверок и регистрации документов до определенного срока.
6. Обязательство продавца не вести переговоров с третьими лицами и не предпринимать каких-либо действий по отчуждению объекта.
7. Срок действия договора.
8. Предположительная дата подписания договора отчуждения и место его подписания.
9. Форма договора отчуждения.
10. Срок и место его регистрации.
11. Способ проведения взаиморасчетов.
12. Способ связи и оповещения сторон.
13. Сроки юридического и физического освобождения квартиры.
14. Оплата накладных расходов (обычно продавец квартиры платит за сбор справок, все остальное, как правило, оплачивает покупатель).
15. Ответственность сторон (случаи, при которых вносимая сумма в случае неподписания основного договора купли-продажи квартиры и отсутствия регистрации останется у продавца квартиры, а в каких случаях эта сумма возвращается покупателю).
16. Случаи, которые являются форс-мажором, и при наступлении которых каждая сторона договора остается при своем первоначальном интересе.
17. Адреса и реквизиты сторон.
18. Подписи сторон.
19. Расписка продавца в получении денежных средств.

Обычно, в тексте договора прописываются гарантии продавца в том, что объект не обременен правами третьих лиц, не находится под залогом, арестом, право собственности не оспаривается, все собственники дееспособны и т. д. В заключительных положениях продавец заявляет об отсутствии у него обстоятельств, вынуждающих совершить предстоящую сделку на крайне невыгодных для себя ( кабальных) условиях, а также, что по состоянию здоровья он может самостоятельно защищать свои интересы, осознает суть подписываемого договора и последствия нарушения его условий.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич
Задать вопрос автору или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 925 7194940; либо по эл. почте  tgr777@rambler.ru; либо через сайт parest.webdirect.ru

В следующем выпуске будет подробно рассмотрен шестой шаг алгоритма - "Подготовка документов для государственной регистрации".  Все статьи серии, ранее опубликованные в выпусках рассылки можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.

parest.webdirect.ru

В избранное