Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.734 RSS
←   Февраль 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.734 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех Продажа квартир. Демонстрация квартиры


parest.webdirect.ru

ПРОДАЖА КВАРТИР

Этап 3. Демонстрация квартиры

Эта статья также представляет непосредственный интерес для тех, кто продает квартиру самостоятельно. В противном случае, организация показов и инструктаж собственников – это дело риэлторов.

Сначала несколько слов о документах. Сложившиеся обычаи делового оборота в сфере купли-продажи жилых помещений на вторичном рынке таковы, что в период демонстрации выставленной на продажу квартиры (до получения аванса) от продавца требуются только документы, удостоверяющие личности владельцев и правоустанавливающие документы на квартиру.

Правоустанавливающие документы могут быть разные - все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с объектом. Приведем перечень наиболее распространенных из них:
    - договор передачи + свидетельство о собственности на жилище (когда квартира приобретена продавцом в ходе приватизации);
   - справка о выплате пая + свидетельство о собственности на жилище (ЖСК);
   - договор купли-продажи;
   - договор мены;
   - договор дарения;
   - свидетельство о праве на наследство по закону;
   - свидетельство о праве на наследство по завещанию;
   - договор пожизненного содержания с иждивением;
   - договор ренты;
   - решение суда;
   - другие документы.

Замечание.
Если документы оформлялись в 2000 году и позже, то дополнительно к ним должно быть приложено еще и Свидетельство о государственной регистрации права. До 2000 года выдавалось Свидетельство о собственности на жилище, но только в связи с приватизацией и регистрацией справки ЖСК. Все документы на квартиру должны иметь штамп о государственной регистрации. До ноября 2009 года кроме штампа проставлялась круглая печать регистрирующего органа (за исключением периода с 01.01.2006 по 31.10.2006, когда круглая печать на штампы не ставилась). С 1991 по 2009 годы в Москве регистрацией объектов городской недвижимости занимались в различные периоды до 7-ми организаций. С 01 ноября 2009 г. по настоящее время регистрация сделок проводится в Управлении федеральной службы по государственной регистрации кадастра и картографии.
С 1992 г. в Москве действовал шифр учета собственников жилья, представляющий собой набор из 5, 6 или 7 цифр (типа 1 — 999999 или 2 — 1236547, причем первая цифра перед тире означает номер массива данных, а не количество комнат в квартире), который проставлялся на всех правоустанавливающих документах. В ныне функционирующем Едином государственном реестре прав (ЕГРП), наряду с присвоением нового общефедерального шифра, сохранился старый, «условный номер», который присутствует на всех правоустанавливающих документах на объект недвижимости и с переходом прав собственности не меняется (за исключением случая определения, выдела или деления долей).

Заметим, что на наш взгляд, к вышеупомянутым документам следовало бы добавить, как минимум, поэтажный план с экспликацией и выписку из домовой книги. Тогда потенциальный покупатель мог бы получить документально подтвержденное (а не только со слов хозяев) представление о конфигурации и метраже квартиры, наличии или отсутствии перепланировок, а также о лицах, зарегистрированных в квартире на данный момент. С одной стороны эти документы все равно потребуется получать для регистрации, а с другой – их наличие свидетельствует о цивилизованном, культурном подходе собственников к продаже.

К показу квартиры, как к презентации, следует готовиться.

Прежде всего, необходимо сделать ксерокопии правоустанавливающих документов, а также, если имеются, поэтажного плана, экспликации и выписки из домовой книги. Причем копий поэтажного плана и экспликаций желательно сделать несколько. Ксероксы правоустанавливающих документов отдавать до заключения авансового соглашения, естественно, нельзя, но предоставить для внимательного изучения на месте придется. А вот копии поэтажного плана и экспликации, наиболее заинтересованным клиентам можно и подарить.

Кроме собственно метража квартиры, необходимо точно знать ориентацию окон, год постройки здания, материалы стен и перекрытий, год проведения капитального ремонта. Эти сведения отражаются в техническом паспорте помещения, но для ваших целей их достаточно уточнить в эксплуатирующей организации.

В плане подготовки самой квартиры ( если, конечно, она не в лучшем состоянии), оптимальное решение – сделать капитальную уборку, выбросить хлам (особенно с балкона), вымыть окна, починить и отмыть сантехнику, починить электрику, убрать следы протечек, подклеить обои. Если позволяют средства и обстоятельства, можно сделать легкую косметику, но не более того.
Рекомендуется, по возможности, прибраться на прилегающей лестничной площадке и в лифтах, закрасить неприличные надписи на стенах, ввернуть разбитые лампочки, вставить разбитые стекла (конечно, имеются в виду объекты «эконом» класса в домах массовой застройки).

Еще один «риэлторский» совет – перед приходом потенциальных покупателей сварите кофе или поджарьте хлеб в тостере. Психологи утверждают, что соответствующие запахи весьма способствуют положительному эмоциональному настрою клиента.

Определите заранее наиболее удобное и однозначное место встречи с будущими покупателями и по возможности его придерживайтесь (в целях безопасности лучше встречаться вне квартиры, например, у подъезда, у метро, неподалеку от дома у приметного места).
Не всегда удается выбирать время для осмотра квартиры, но если это возможно,  показывайте квартиру, когда у дома можно припарковать автомобиль, на улице светло или горят все фонари, у подъезда и в подъезде спокойная обстановка.

Заведите журнал просмотров, куда будете записывать  информацию о том, кто смотрел, о чем договорились, что интересовало клиентов, ваши впечатления.
Заранее разработайте маршрут осмотра квартиры (например, прихожая – комната1 – комната2 - … - кухня – санузел – ванная комната).
Продумайте свои пояснения, комментарии, возможные варианты улучшений помещения и исправления недостатков путем, например, перепланировок. Спрогнозируйте возможные вопросы, соответственно, подготовьтесь дать на них ответы. Мысленно отрепетируйте краткое и толковое описание окружающей среды: гаражи и автостоянки, детские учреждения, школы, магазины, транспорт, спортивные центры, места отдыха  и развлечений и т. д.

Избегайте споров, держитесь спокойно, уверенно, доброжелательно. Многословие, суетливость, назойливое расхваливание достоинств объекта не приветствуются. Вообще, предпочтительнее отвечать на вопросы, нежели предвосхищать их.
Не врите, не скрывайте недостатков – существенные неустранимые недостатки могут послужить основанием для расторжения сделки в дальнейшем, а расхождение между тем, что покупатель услышал от хозяина и тем, что потом увидит в документах, может послужить для него основанием вовсе отказаться от сделки.
Сразу в серьезный торг лучше не ввязываться, гораздо удобнее сделать это позже, по телефону.
Слушать обо всех достоинствах квартиры клиенту, безусловно, приятнее за чашкой чая или кофе. Если ситуация подсказывает, что такой тип общения в данном случае уместен, не пренебрегайте им.

Первоначально контактировать, скорее всего,  вам придется с агентом потенциального покупателя. Обязательно спросите: какое агентство он представляет, должность, фамилию, имя, отчество, адрес и телефон агентства, контактный телефон самого агента. Узнайте,  кто именно придет смотреть, их имена, кто кем кому приходится (если осматривающих несколько). Попросите всех взять с собой паспорта, а агента еще и документ, подтверждающий его полномочия. Договоритесь о месте и времени встречи, все запишите в журнал.

Исключите возможность предварительных просмотров посредниками без участия лиц, принимающих решения. Не стесняйтесь смотреть документы посетителей – ведь ваши документы посмотрят обязательно.
Избегайте принимать покупателей в одиночку, не забудьте перед просмотром убрать с видных мест все лишнее и ценное, старайтесь держать всю «делегацию» на виду, в группе.
Результаты осмотра, предварительные договоренности и свое резюме запишите в журнал.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич
+7 925 7194940;  tgr777@rambler.ru

В следующем выпуске будет подробно рассмотрен четвертый шаг алгоритма - "Переговоры о цене (торг)".  Все статьи серии, ранее опубликованные в выпусках рассылки можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.

parest.webdirect.ru
В избранное