Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.734 RSS
←   Январь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.734 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех Продажа квартир. Цена предложения


parest.webdirect.ru

ПРОДАЖА КВАРТИР

Этап 1. Первичная оценка

Независимо от того, воспользуетесь ли вы услугами посредников или будете продавать сами, – все начинается с определения цены товара, особенно такого дорогостоящего, как квартира (иногда это самое ценное, что у нас есть).

В наше время практически все агентства недвижимости наперебой предлагают гражданам бесплатную оценку их жилья. Мы же настоятельно рекомендуем первоначальную оценку квартиры провести самостоятельно, тем более что сделать это совсем несложно (см. статью «Оценка жилых помещений»). Совет наш основан на том простом соображении, что оценка «по определению» должна быть независимой, а посредника независимым лицом уж никак не назовешь. Другое дело, что потом можно обзвонить сколь угодно много агентств, воспользоваться их любезным бесплатным предложением, сравнить свою оценку с мнением «профессионалов». Возможно, это и приблизит вас к истине.

Сложность в этом деле состоит как раз не в технической стороне немудреного риэлторского оценивания, а в том, чтобы отказаться от субъективных представлений о своем родном, непосильным трудом нажитом имуществе, взглянуть на него сторонними глазами покупателя. По-человечески понятно – все, что принадлежит нам, – бесценно, и не понимать это может только сумасшедший. Но вот окружающие по этому поводу придерживаются иногда совершенно иного мнения. А цену важно выставить правильную! От этого зависит не только затраченное на сделку время, но и выручка от продажи.

Предположим, к примеру, что ваша квартира находится на первом этаже с резными решетками на окнах, выходящих в чудный палисадничек, где по весне в зарослях сирени разливаются ночами соловьи. И, тем не менее, - первый этаж есть первый этаж -  извольте скинуть 8-10%  со стоимости аналогов, расположенных на средних этажах (и палисадник с сиренью не поможет, т. к. может послужить хорошим прикрытием для воров-домушников).   Или, допустим, вы живете в доме с газовой колонкой и получаете глубокое удовлетворение от того, что круглогодично, и зимой и летом имеете горячую воду без плановых и внеплановых отключений,  но, как это не прискорбно – не признают люди прелестей горячего газового водоснабжения, не понимают они своего счастья. Приходится скинуть 3-4% с «базовой» цены.

Бывает и так: очень хочется принять желаемое за действительное. Пусть, например, для реализации какого-то проекта (не обязательно жилищного) вам до-зарезу нужно 7 млн. рублей. Имеется свободная однокомнатная квартира в панельном доме где-нибудь в Бирюлеве, которую  в случае крайней нужды можно продать. И каким бы милым гнездышком эта квартирка вам не представлялась, и как бы не надеялись вы на дороговизну московского жилья для трудящихся всех стран – не получите вы за нее 7 млн.
А случится, скорее всего, вот что. Вы будете методично обзванивать агентства, начиная с самых «брендовых» и кончая фирмочками местного значения. Вам будут говорить кто 4,5, кто 5, кто даже 5,5, а потом найдется ушлый, беспринципный агент и скажет именно то, что вы так жаждите услышать – «а и продадим мы ее вам за 7, приходите в офис заключать договор»! Ну, вы, естественно, радостно соглашаетесь, подписываете договор с агентством, сдаете правоустанавливающие документы (или вносите так  называемый «обеспечительный платеж») и садитесь, счастливый, у телефона ждать звонков от благодарных клиентов. Ан, нет. Проходит неделя, другая – молчок. Вы к агенту – как так? – Извините, уважаемый, желающих  пока нет, надо цену снижать. Ну и так далее до достижения вами нужной кондиции (до осознания рыночных реалий, другими словами). Месяца через 3-4, изможденный и деморализованный, вы, наконец, звоните своему агенту и говорите – а ну ее к черту, надоело, сдавай за 4,5, остальное кредитом доберу!

Соглашаться с пожеланием клиента, каким бы неадекватным оно не было – распространенный прием в работе не слишком добросовестных посредников. Они-то ведь все равно ничего не теряют: договор на оказание услуг заключен, стало быть, шанс на совершение сделки, пусть даже и через год, остается. Работы особой не требуется: обновляй себе объявление раз в 2 недели, да позванивай изредка простодушному мечтателю. Процесс, что называется, идет.

Еще одно важное замечание. Оценка, о которой шла речь, вовсе не есть действительная рыночная стоимость вашей квартиры. Это всего лишь желаемая цена продажи или, как говорят, цена предложения или продажная цена. Рыночная же цена, т. е. та сумма, за которую кто-то согласится купить ваше имущество (а вы, соответственно, согласитесь его продать), может определиться только на практике, она может оказаться и больше вашего исходного предложения, а может быть и вовсе никакой (см. статью «Оценка жилых помещений»). Для максимизации этой самой «консенсусной» цены имеют значение правильное «вхождение в рынок» и умелые, квалифицированно проводимые в процессе просмотров торги.

И, наконец, последнее. Кроме дохода от продажи, вас, увы, ожидают еще и расходы. Поэтому рыночную цену продаваемой квартиры не следует путать с конечным финансовым результатом от ее продажи.

Вопрос о «попутных» расходах естественным образом распадается на три подвопроса, а именно, какие вообще ожидаются расходы, «что это стоит» и «кто за все это платит» (продавец, покупатель или посредник).  В этой статье просто перечислим, какие могут возникнуть платежи по ходу подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры. Об их приблизительной стоимости и наиболее вероятном плательщике речь пойдет ниже. Хотя, забегая вперед, скажем:  традиции рынка таковы – платит за услугу тот, кому услуга больше нужна.

Итак, список прочих расходов в порядке их возникновения:

 -  плата за услуги агентства (если вы сотрудничаете с агентством);
-  нотариусу за нотариальное   удостоверение  доверенностей  агентам  ( если  сделка проводится при     участии риэлторов);
- за расширенную выписку из ЕГРП (справка о переходах прав собственности);
- за архивную выписку из домовой книги;
- за справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров;
- за выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета или заменяющий их Единый жилищный документ (в Москве - бесплатно);
- за документы БТИ: кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация;
- нотариусу за нотариальное удостоверение согласия на сделку супруги ( супруга ) или нотариально удостоверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит;
- за проверку «юридической чистоты» квартиры (проводит покупатель);
- за составление договора купли-продажи;
- нотариусу за нотариальное удостоверение договора купли-продажи (в настоящее время не требуется, достаточно простой письменной формы (ППФ), но по желанию одной или обеих сторон может быть исполнено);
- государственные пошлины за регистрационные действия;
- за аренду банковских ячеек и проверку купюр;
- налог на доходы физических лиц (если квартира находится в собственности менее трех лет).

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич
+7 925 7194940;  tgr777@rambler.ru

В следующем выпуске будет подробно рассмотрен второй шаг алгоритма - "Рекламная компания".  Все статьи серии, ранее опубликованные в выпусках рассылки можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.

parest.webdirect.ru
В избранное