Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.733 RSS
←   Январь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.733 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех _Оценка 3


parest.webdirect.ru

ОЦЕНКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Часть 3.  Риэлторская оценка.

Наиболее примитивный способ оценивания, реально применяемый риэлторами на практике сводится к подбору из базы предложений наиболее подходящих по набору параметров объектов, стоимости которых затем усредняются. Полученный результат принимается за искомую стоимость квартиры (комнаты, доли). Чтобы на оценку не влияли заведомо неадекватные или откровенно ложные цены (они резко выбиваются из основного ценового ряда в большую или меньшую сторону), соответствующие предложения при проведении оценки необходимо исключить.  Следует понимать, что в результате проведения подобной процедуры получается не рыночная цена, а цена предложения.

Несмотря на незамысловатость алгоритма, оценка получается далеко не самая грубая, а иногда, например, для малогабаритных однокомнатных и элитных квартир, единственно возможная. Проблема заключается лишь в том, чтобы найти достаточное количество аналогов. По мнению автора их должно быть не менее пяти.

Показатели качества квартир (для определенности далее будем говорить о квартирах), определяющие их стоимость, достаточно очевидны, это – месторасположение дома, категорийность дома, общая и жилая площадь, площадь комнат, изолированность комнат, площадь кухни, этаж, удаленность от метро, наличие лоджии (балкона), наличие телефона, тип санузла, ориентация окон, состояние квартиры, состояние подъезда, инфраструктура. Менее очевидные факторы: вид продажи (свободная – предполагается только продажа или альтернативная – одновременно с продажей планируется покупка другого жилья), количество собственников (в том числе несовершеннолетних), способ получения квартиры в собственность продавца (наименее благоприятными считаются: решение суда, рента, наследование), срок нахождения в собственности (чем больше, тем лучше), наличие или отсутствие на момент продажи прописанных в квартире лиц (в том числе несовершеннолетних).

Особо хочется остановиться на влиянии ремонта на стоимость квартиры. К сожалению, ремонт на цену влияет слабо. Если вы сделали хороший ремонт, вам скажут: «ваш ремонт нам не нужен, мы все равно будем делать свой», если квартира в плохом состоянии –  «квартира «убитая», жить в ней невозможно, придется тратиться на ремонт». Оптимальное решение – сделать капитальную уборку, привести квартиру в относительный порядок. Если позволяют средства и обстоятельства, можно сделать легкую косметику. В любом случае следует устранить следы протечек и неприятные, застоявшиеся запахи. Но если ремонт уже произведен, как показывает практика, возместить свои расходы вы сможете только процентов на 50-60. Утешить в данной ситуации может лишь одно – хорошее состояние квартиры существенно сокращает срок ее реализации.

Риэлтеры, при проведении своих расчетов, пользуются общеизвестной профессиональной базой Winner. База платная, используется и как источник информации и как рекламная площадка. В нее попадают практически все публично выставленные на продажу в Москве и области жилые помещения. В сети интернет легко можно найти множество достаточно обширных и общедоступных бесплатных баз. Это, прежде всего, базы рекламных печатных и электронных изданий  («Из рук в руки» - www.irr.ru, «Недвижимость и цены» - http://realty.dmir.ru и других), а также предложения на специализированных риэлтерских и информационно-аналитических сайтах, на страничках, посвященных недвижимости, универсальных порталов и популярных поисковиков (www.mesto.ru, http://www.gdeetotdom.ru/, www.metrinfo.ru, www.domkom.ru, www.slando.ru, http://sebedom.ru, www.avito.ru, www.zamkad.ru ).
Если прямых аналогов для достоверной оценки не хватает, в то время как, в распоряжении оценщика имеются цены сопоставимых, хотя и не совпадающих по всему набору параметров объектов, то можно попробовать скорректировать стоимость этих объектов по различающимся показателям, после чего перейти к усреднению.

Приведем поправки к базовой цене, применяемые автором по некоторым качественным характеристикам квартир, выставленных на продажу. Значения из диапазонов следует выбирать в зависимости от конкретной ситуации. Так, например, низкому первому этажу соответствует скидка 10%, высокому с решетками в благополучном районе – 8% и т. д.
             
                Параметры                                                                           Доплата, %                            Скидка, %
_________________________________________________________________________________________

Квартира располагается на 1 этаже                                                                                                    - 8 - 10

Квартира располагается на последнем этаже                                                                                   -4 - - 5

Комнаты смежные                                                                                                                                   -4 - -8

Газовая колонка                                                                                                                                       -2 - -5

Совмещенный с/у                                                                                                                                    -2 - -3

Неузаконенная перепланировка                                                                                                          -5 - -10

Отсутствие балкона, лоджии                                                                                                                -1 - -3

Расстояние до метро до 10 мин. пешком                                       +1 - +2

Консъержка в подъезде                                                                    +2 - +4

Панорамный вид из окна                                                                  +2 - +4

Парковка автомобилей                                                                      +2 - +5

Квартира юридически и физически свободна                              +2 - +5

Свободная (безальтернативная) продажа                                     +4 - +8
___________________________________________________________________________________________

Как бы аккуратно не подходил собственник или риэлтер к оценке квартиры, реальную ее цену может определить только рынок. Достаточно сказать, что из двух одинаковых квартир, расположенных в одном и том же подъезде, одна может легко продаться за вполне приемлемую цену, а другая – никогда и ни за какие деньги (если, например, окна последней выходят на вход в морг или на разгрузочно-погрузочную эстакаду рыбного магазина во дворе дома).

Риэлтерская практика показывает, что существует два результативных способа вхождения продавца в рынок:

1. Квартира выставляется по цене немного выше рыночной (не более чем на 5%). Покупатели откликаются на предложение в расчете на «торг». В итоге квартира продается по рыночной цене за 4 – 6 недель.
2.  Квартира выставляется по цене немного ниже рыночной (на 2 – 4 %). Когда потенциальных покупателей набирается достаточно много, вы поднимаете цену, ссылаясь на то, что вам предложили более выгодные условия (а такие предложения действительно могут появиться). В результате квартира продается за 2-4 недели по цене, возможно, даже чуть выше рыночной.

И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор зависит от срочности сделки и предпочтений продавца.

Иные варианты, когда объект выставляется по цене заведомо ниже рыночной (т. е. имеет место вынужденная либо мошенническая сделка) или когда цена устанавливается исходя из потребностей и иллюзий продавца, а не из реалий рынка, здесь не рассматриваются.

Полезные советы

> Сделайте оценку сами. Не рекомендую оценивать жилое помещение путем обзванивания агентств недвижимости. Во-первых, оценка по определению должна быть независимой, а посредника независимым лицом никак не назовешь. Во-вторых, с учетом беспрецедентной текучести кадров в риэторских конторах, вопреки рекламному призыву посоветоваться с профессионалами, скорее всего вы «нарветесь» как раз на непрофессионала. Наконец, в-третьих, для того чтобы провести риэлтерскую оценку вообще не требуется быть профессионалом, достаточно 20-30 минут походить по интернет-сайтам, имея ввиду информацию из предложенной вашему вниманию статьи.

>И уж совсем не советую руководствоваться распечатками, услужливо выдаваемых в офисах агентств. При современном уровне развития компьютерного дела скорректировать цены на определенное количество процентов сложности не представляет ни для кого.

> При оценивании постарайтесь быть объективными. Как известно, горькая правда всегда лучше сладкой лжи. Всякое искажение информации на пользу только мошенникам и лукавым посредникам. Ваш покорный слуга, к примеру, живет в квартире с газовой колонкой, и это ничуть ему не мешает. Однако, факт остается фактом – не хотят люди жить с газовой колонкой. И это, как ни сожалительно, неизбежно отразится на цене его драгоценной собственности, пожелай он ее продать.

> Наряду с риэтлерской оценкой используйте калькуляторы стоимости квартир (см. выше).

>Входите в рынок по оптимальной цене. Как бы не показалось это странным неискушенному продавцу, только такой подход увеличит фактическую цену сделки при  одновременном сокращении срока ее проведения. Таковы объективные законы рынка.

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

В следующем выпуске будет рассмотрен профессиональный подход к оцениванию жилых помещений. Всю статью целиком можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.

parest.webdirect.ru
В избранное