Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.733 RSS
←   Декабрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.733 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех _Оценка 2


parest.webdirect.ru

ОЦЕНКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Часть 2.  Полупрофессиональная оценка.

Такое наименование для данного вида оценивания выбрано по той причине, что, хотя процесс получения оценки носит расчетный характер и претендует на некоторую строгость, подобный расчет, даже оформленный в виде документа типа отчета об оценке, не принимается заинтересованными организациями как доказательное подтверждение цены объекта.

 Провести полупрофессиональную оценку может каждый желающий, не обязательно профессиональный оценщик. Ее результат, особенно в сопоставлении с риэлтерской оценкой, поможет более точно определить рыночную цену продаваемого или покупаемого жилого помещения.

Если оценка проводится в риэлтерской фирме, в порядке дополнительной услуги (что, впрочем, случается не часто), то клиенту выдается оценочный лист (или экспертное заключение об оценке), представляющий собой документ произвольной формы, подписанный экспертом и скрепленный печатью организации. Как указывалось выше, статуса официального документа такая бумага не имеет.

 В качестве примера опишем алгоритм одного из возможных вариантов полупрофессиональной оценки городских квартир.

 Методика расчета, по существу, представляет собой реализацию сравнительного подхода к оценке и заключается в следующем.

      1)За основу берутся два ведущих критерия - категория дома и его месторасположение в городе (по районам, округам).

      2) Все типы домов подразделяются на группы, например,
          первый тип - дома бизнес-класса,
          второй тип - дома эконом-класса (дома массовой застройки),
          третий тип - так называемые "хрущевки", т. е. пятиэтажные дома ( блочные, панельные, кирпичные)
                                     конца  50-х, 60-х годов постройки.

      3) Внутри групп домов выделяются подгруппы по диапазонам значений наиболее значимых для ценообразования параметров, таких, например, как этажность дома, материал стен, наличие лифта и мусоропровода, площадь кухонь, высота потолков, материал перекрытий, наличие квартир с совмещенными комнатами, наличие закрывающегося тамбура на лестничной клетке, год постройки. Принадлежность дома к той или иной подгруппе определяет его категорию. Категории домов специальным образом кодируются, так, например, к категории 2А1 относятся средне- и многоэтажные (от 9 до 25 этажей) панельные дома с лифтом и мусоропроводом, с кухней не менее 7 кв. м., потолками до от 2,6 до 2,8 м., с квартирами только с изолированными комнатами и с бетонными перекрытиями.

      4) Определяется числовое значение рейтинга района месторасположения дома по шкале престижности административных округов и муниципальных районов. Шкала разрабатывается риэлтерскими ассоциациями на основании ежегодно проводимых социологических опросов. По состоянию на начало 2010 г. значение рейтинга муниципальных районов г. Москвы изменялось от 1 (Арбат) до 120 (Капотня) - чем больше значение, тем менее престижен район.

      5) Из аналитических или профессиональных риэлтерских источников ("Из рук в руки" - www.irr.ru, "Недвижимость и цены" - www.realty.dmir.ru и других) берется средняя цена 1 кв. м. общей площади в домах данной категории, в данном районе.

      6) Полученная на предыдущем шаге стоимость 1 кв. м. общей площади, корректируется с учетом индивидуальных особенностей конкретной квартиры, таких как этаж, наличие лоджии или балкона, наличие телефона, площадь комнат, ориентация окон, расстояние до ближайшей станции метро и т. д. Очевидно, учесть все влияющие на цену факторы невозможно, однако, для наиболее значимых из них разработаны таблицы, в которых каждому значению (или диапазону значений) качественного параметра сопоставляется выраженная в процентах надбавка или скидка к средней цене. Корректировка сводится к суммированию выраженных в процентах надбавок (со знаком "плюс") и скидок (со знаком "минус") и умножению средней стоимости 1 кв. м. общей площади на полученный корректировочный коэффициент.

      7) Рассчитанная на предыдущем шаге уточненная цена 1 кв. м. умножается на общую площадь, получается оценочная стоимость квартиры.

      8) Ввиду того, что информация по реальным ценам зарегистрированных сделок в условиях отечественного рынка, как правило, недоступна, в расчетах используются цены предложения, а значит, полученное значение является оценкой продажной, а не рыночной цены. Следовательно, ее необходимо уменьшить на величину так называемого "торга", которая, по мнению разных экспертов, может составлять от 2 до 5 процентов от цены предложения.

Понятно, что непрофессионалы-оценщики вряд ли будут производить подобные расчеты, да этого и не требуется - ведь аналогичные схемы (с теми или иными модификациями) заложены в наиболее продвинутых бесплатных калькуляторах стоимости квартир, которые во множестве встречаются на просторах интернета.

Правда, "не все калькуляторы одинаково полезны". Некоторые из них, например, просто берут среднюю стоимость 1 кв. м. по району, умножают ее на общую площадь и выдают полученную величину за оценочную стоимость квартиры. Тем не менее, калькуляторам известных, авторитетных сайтов по недвижимости можно доверять.

Заслуженной популярностью у риэлтеров пользуется, например, калькулятор, разработанный специалистами аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) (www.irn.ru). Калькулятор ИРН работает на основе многомерной, регулярно обновляемой матрицы индексов стоимости жилья в Москве для всех типов домов во всех районах города, а также матриц оценочных корректировок. Учитывается различие цены предложения и рыночной цены, кроме собственно расчетного значения выдается диапазон, внутри которого находится реальная рыночная стоимость объекта. Погрешность результатов расчетов для типовых квартир составляет около 5%, что считается допустимым даже для профессиональной оценки. Однако, для элитных и нетиповых квартир, а также для "малогабариток" погрешность может получиться довольно большой,  превышающей 10 %.

Полезные советы.

» Оценки, рассчитанные с помощью калькуляторов, полезно сопоставить с риэлтерской оценкой (см. след. статью). Если получится совпадение хотя бы в пределах 3-х  процентов, то можно с  уверенностью говорить о том, что стоимость объекта определена достаточно точно. Если  же такого совпадения нет, то рыночная цена, скорее всего, находится между минимальной и максимальной из полученных оценок.

» Автор не рекомендует увлекаться калькуляторами агентств недвижимости. Программное обеспечение сайтов некоторых из них позволяет, на основании введенных для оценки исходных данных, классифицировать "гостя" как потенциального продавца или покупателя. В зависимости от этого  сформируется результат. Лучше воспользуйтесь услугами специализированных публичных сайтов, сайтов популярных печатных изданий или  аналитических агентств (уже упоминавшийся www.irn.ru, www.icrn.ru, www.kmdm.ru, www.domoway.ru, www.realprice.ru и другие) .

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

В следующем выпуске будет рассмотрен риэлторский подход к оцениванию жилых помещений. Всю статью целиком можно прочитать на нашем сайте. Там же вы найдете много другой интересной и полезной информации.

parest.webdirect.ru
В избранное