parest.webdirect.ru

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Часть 3. Налоговые преференции для покупателей жилья

Покупка.

Налоговое законодательство РФ позволяет учесть при налогообложении граждан расходы, понесенные ими на приобретение жилых помещений.

Как указано в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ,  при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право уменьшить свои доходы на суммы, фактически израсходованные им на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них (а также некоторые иные расходы на недвижимость, рассмотрение которых выходит за рамки данной статьи).  В сумме фактически произведенных расходов учитываются также погашенные проценты по целевым займам (кредитам) от российских организаций или индивидуальных предпринимателей на приобретение жилья, а также погашенные проценты по кредитам, полученным от находящихся на территории РФ банков, в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.  Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Таким образом, используя право на налоговый вычет,  граждане имеют возможность частично возместить расходы на приобретение жилья путем уменьшения своих налоговых платежей.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления, к которому прилагаются платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и другие документы), а также  договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них (либо иные документы, подтверждающие право собственности), акт о передаче объекта налогоплательщику .

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, связанного с произведенными расходами, распределяется между совладельцами в соответствии с их долями в собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Данный имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них производится:
 - за счет средств работодателей или иных лиц,
 - за счет средств материнского (семейного) капитала,
 - за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов различных уровней,
- а также в случаях, когда сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК,  т. е. лица состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, попечителя и опекаемого, либо одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению.

Повторное предоставление налогоплательщику данного имущественного налогового вычета не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный для покупателя жилья, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом (как правило, налоговой инспекцией, в которой гражданин состоит на налоговом учете) по утвержденной форме.  Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в следующем налоговом периоде. Для этого необходимо снова получить подтверждение права на вычет из налогового органа уже на следующий год,  и так до полного исчерпания вычета.

Если налоговый агент удержал налог без учета данного имущественного налогового вычета, то сумма излишне удержанного налога подлежит возврату налогоплательщику.  Возвратить излишне уплаченный налог можно начиная с того налогового периода (года) в котором возникло право на вычет, т. е. тогда, когда получены правоустанавливающие документы на жилье и  фактически был произведен расход. Возвратить переплату налогоплательщик может двумя путями:
 - по окончании года  после представления в налоговый орган налоговой декларации (срок представления декларации - не позднее 30 апреля следующего года) с заявлением на возврат налога и приложением соответствующих документов;
 - до окончания года, обратившись к своему работодателю (налоговому агенту) с заявлением о предоставлении вычета и подтверждением права на вычет из своей налоговой инспекции.
В последнем случае налоговый агент обязан пересчитать ваш НДФЛ с начала года с учетом имущественного вычета, возвратить излишне удержанную сумму и далее исчислять налог в установленном НК порядке  с учетом вычета.

Важно понимать, что возвратить денежные средства за счет налога может лишь тот, кто этот налог платит. Так, например, если квартиру купил пенсионер, который не имеет и не предполагает иметь в будущем иного дохода кроме пенсии (пенсии, как известно, НДФЛ не облагаются по п. 2 ст. 217 НК РФ), то  возвратить из бюджета он ничего не сможет.

Пусть, например, зарплата гражданина Петрова А. И. составляет 50 000 руб. в месяц, иных доходов у него нет. В июле 2011 г. Петровым А. И.  была приобретена квартира за 4 200 000 руб.  В  этом же месяце все необходимые документы были представлены в налоговую инспекцию (ИФНС). Из налоговой инспекции получено подтверждение права на имущественный вычет в размере 2 000 000 руб.  Заявление со справкой из ИФНС Петров представил в бухгалтерию по месту своей работы. В июле бухгалтерия предприятия должна пересчитать налог, подлежащий удержанию из зарплаты работника с учетом имущественного налогового вычета. Будем считать, что иных вычетов, кроме имущественного, у работника нет.   С января по июнь из дохода Петрова было  удержано 39 000 руб.  (50 000 руб. х 6 мес. х 13%). За этот период сумма вычета превышает доход (50 000 руб. х 6 мес. - 2 000 000 руб. = -170 000 руб.), следовательно, удержанный НДФЛ должен быть возвращен налогоплательщику как переплата. С июля по декабрь 2011 г. доход, рассчитанный нарастающим итогом с начала года остается заведомо меньше вычета, поэтому в 2011 г. налогоплательщик НДФЛ не платит. Остаток суммы вычета, подлежащий перенесению на 2012 г. равен 1 400 000 руб. (2 000 000 руб. - 50 000 руб. х 12 мес. =1 400 000 руб. ).  Ввиду того, что годовой доход гражданина составляет 600 000 руб. (50 000 руб. х 12 мес. = 600 000 руб.), в 2012 и 2013 годах НДФЛ также не возникает. На 2014 г. переносится неизрасходованный остаток имущественного вычета в сумме 200 000 руб.   (1 400 000руб.  -  600 000 руб. х 2 г. = 200 000 руб.). Следовательно, за  январь - апрель 2014 г. налога опять не получается (50 000 руб. х 4 мес. - 200 000 руб. = 0 руб.), а с мая 2014 г. НДФЛ  подлежит удержанию в обычном порядке. Таким образом,  после возврата переплаты в размере 39 000 руб. в  июле 2011 г., покупателю квартиры предстоит ждать 2 года и 10 месяцев до тех пор, пока имущественный налоговый вычет, предоставленный ему в связи с понесенными расходами на покупку квартиры, не будет исчерпан полностью. Всего, в виде экономии на налоговых платежах, покупатель квартиры сможет возместить из бюджета 260 000 руб. (2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.).
Возможен и иной вариант. До 30 апреля 2012 г. Петров подает в ИФНС налоговую декларацию за 2011 г., а также документы, подтверждающие право на имущественный вычет вместе с  заявлением о возврате суммы излишне уплаченного налога. В данном случае сумма переплаты составляет 78 000 руб. (600 000 руб. х 13%  = 78 000 руб.). Эта сумма должна быть возвращена налогоплательщику безналичным перечислением на его  расчетный счет в банке  в течение одного месяца со дня получения налоговым органом соответствующего заявления (п. 6 ст. 78 НК РФ). Далее гражданин Петров может либо обратиться к своему работодателю, уведомив его в установленном порядке о своем праве на имущественный налоговый вычет, либо ежегодно подавать налоговые декларации за те налоговые периоды, в течение которых "действовал" вычет.
Из приведенного примера ясно, что лицам, получающим небольшую  "белую" зарплату и, соответственно, уплачивающих в бюджет незначительную сумму НДФЛ,  возврата части своих расходов на покупку жилья за счет налога придется  ждать долго.

Приведем некоторые особенности порядка применения имущественного вычета в связи с  расходами на покупку жилья.

Вычет предоставляется в отношении доходов того налогового периода, в котором получено право на него, и последующих периодов (Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2010 N 48-В10-6, см. также Письма Минфина России от 13.09.2010 N 03-04-05/9-538, от 25.05.2009 N 03-04-06-01/120, от 22.05.2009 N 03-04-05-01/316).  Неиспользованный остаток вычета нельзя распространить на предыдущие периоды (Определение Конституционного Суда РФ от 20.10.2005 N 387-О).

Если налогоплательщик продаст имущество до того, как заявит право на вычет, право на вычет он не потеряет.  (Письма Минфина России от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, от 14.04.2008 N 03-04-05-01/112 (п. 1), ФНС России от 25.03.2008 N 04-2-02/1052@, УФНС России по г. Москве от 09.12.2009 N 20-14/4/130001). Это положение справедливо, в частности, и в том случае, когда в одном налоговом периоде налогоплательщик приобрел и продал новую квартиру (Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).

Вычет может быть использован налогоплательщиком только один раз. Повторное его предоставление не допускается. В частности, если один из супругов получил имущественный вычет по ранее приобретенной квартире, то он не вправе участвовать в распределении указанного вычета в связи с приобретением другой квартиры. В этом случае второй супруг может получить вычет в размере половины понесенных расходов на приобретение квартиры, но не более 1/2 максимального размера имущественного вычета, т. е. 1 000 000 рублей.

Оба супруга имеют право на вычет по расходам на приобретенное во время брака жилье в  общей сумме, не превышающей установленного в НК предела. При этом каждому из супругов полагается согласованная между ними часть вычета ( Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 8184/07, Письма Минфина России от 05.10.2010 N 03-04-05/9-594 (п. 2), от 16.09.2010 N 03-04-05/9-550, ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1154@, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058572, от 12.05.2010 N 20-14/4/049675@). 

Правом на распределение вычета супруги могут воспользоваться и в том случае, когда право собственности на имущество оформлено только на одного из них (Письма Минфина России от 05.10.2010 N 03-04-05/9-594 (п. 2), от 08.07.2010 N 03-04-05/7-384).

Вычет по совместной собственности может быть распределен между супругами в любой пропорции, в том числе в соотношении 100% и 0%  ( Письма Минфина России от 25.05.2010 N 03-04-05/9-288, УФНС России по г. Москве от 08.07.2010 N 20-14/4/071933@, от 12.05.2010 N 20-14/4/049675@, от 14.04.2010 N 20-14/4/039674@). Впоследствии супруги не смогут изменить согласованное соотношение, в том числе передать право на вычет или отказаться от него в пользу другого супруга ( Письма Минфина России от 22.10.2010 N 03-04-05/7-641, от 05.10.2010 N 03-04-05/9-596, от 06.08.2010 N 03-04-05/7-437, УФНС России по г. Москве от 13.07.2010 N 20-14/4/073798@).

По мнению Минфина России, если по договоренности одному из собственников имущественный вычет был распределен в размере 0%, то это означает, что такой собственник свое право на вычет использовал, поэтому повторно вычет ему предоставлен быть не может.  (Письма Минфина России от 03.03.2010 N 03-04-05/9-82, от 03.06.2009 N 03-04-05-01/420, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/123). Любопытно, что ФНС России в Письмах от 30.11.2009 N 3-5-04/1749, от 25.06.2009 N 3-5-04/888@ высказала иную позицию. По мнению налоговиков, если совладельцы согласовали между собой подобное распределение, то собственник с долей вычета 0% свое право на вычет не использовал, поскольку лично за предоставлением последнего не обращался. Следовательно, за таким собственником сохраняется право получить вычет в будущем при покупке другого имущества (Письмо УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 N 20-14/4/039674@).

Если супруги приобрели имущество в долевую собственность, то вычет распределяется в соответствии с долей каждого из них ( Письма Минфина России от 08.09.2010 N 03-04-05/9-526, от 02.08.2010 N 03-04-05/7-423, от 31.03.2010 N 03-04-05/7-152, УФНС России по г. Москве от 20.11.2009 N 20-14/4/122160@, от 12.11.2009 N 20-14/4/119027@). При переоформлении такого имущества в совместную собственность супруг, ранее уже получивший вычет по своей доле, не вправе повторно за ним обратиться  (Письмо Минфина России от 28.10.2010 N 03-04-05/7-650).

Супруг, наследующий долю другого супруга, может воспользоваться вычетом в полном объеме при условии, что вычет был распределен между ними (Письмо Минфина России от 25.01.2010 N 03-02-08/5).

Постановлением Конституционного Суда РФ  установлено, что в случае приобретения квартиры одним родителем с несовершеннолетними детьми в общую долевую собственность, родитель вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами без распределения по долям, т.е. в полном объеме в пределах общего размера вычета ( Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П, см. также Письма Минфина России от 06.04.2009 N 03-04-07-01/109, ФНС России от 19.02.2010 N 3-5-03/220@, от 18.09.2009 N 3-5-04/1437@, УФНС России по г. Москве от 10.03.2010 N 20-14/024709, от 15.02.2010 N 20-14/4/015150@). При этом ребенок в будущем не теряет права на вычет, т. к. первоначально вычет был предоставлен не ему, а родителю (Письма Минфина России от 15.03.2010 N 03-04-05/9-101, ФНС России от 26.11.2009 N 3-5-04/1737).

В случае приобретения нескольких объектов, по которым налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет, вычет предоставляется налогоплательщику по одному из приобретенных объектов по его выбору (абз. 27 пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Для получения имущественного вычета налогоплательщик-покупатель предоставляет в налоговую инспекцию: 

- налоговую декларацию;
- заявление о предоставлении имущественного налогового вычета;
- зарегистрированный договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности на приобретенное жилье;
- акт приема-передачи жилого помещения;
- платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по произведенным расходам;
- справки о доходах по форме 2-НДФЛ со всех мест работы;
- копию паспорта, копию свидетельства о постановке на налоговый учет (ИНН).

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

В следующем выпуске будут рассмотрены случаи налогообложения доходов физических лиц при продаже и одновременной покупке жилых помещений, при совершении сделок мены, дарения, ренты, а также заключительные замечания.  Прочитать всю статью целиком можно на нашем сайте, там же вы найдете много другой полезной и интересной информации.

parest.webdirect.ru