Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.733 RSS
←   Декабрь 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.733 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех _Налогообложение 2


parest.webdirect.ru

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Часть 2. Налог на доходы, полученные от  продаж жилых помещений

Теперь рассмотрим, какие же именно налоговые последствия могут иметь сделки с жилыми помещения или долями в них для сторон этих сделок.

Продажа.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые гражданами РФ за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат (долей в них), находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, налогообложению не подлежат. Другими словами, если вы продали жилое помещение (или долю в нем), в том числе приватизированное, находящееся в вашей собственности три года и более, то налог с полученных доходов вы не платите. Более того, в соответствии со ст. 229 НК, вы вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи указанного имущества, если, конечно, нет иных доходов, подлежащих декларированию.

Однако, следует иметь в виду, что в ситуации, когда отчуждаемый жилой объект перешел в собственность налогоплательщика по долям в различные сроки, налоговая база в отношении доходов от продажи такого объекта определяется исходя из срока владения каждой долей.

Пусть, например, в течение 10 лет приватизированная квартира находилась в общей равной долевой собственности семьи из трех человек – матери и двух ее сыновей. Затем сыновья передали свои доли в собственность матери на основании договоров дарения. Через полгода квартира была продана. В данном случае от налогообложения освобождается лишь одна треть стоимости квартиры, соответствующая одной трети доли, принадлежавшей матери со дня передачи квартиры в общую долевую собственность семьи в течение более 10 лет. Оставшиеся две трети дохода  от продажи подлежат обложению НДФЛ, т. к. две трети доли проданной квартиры находились в собственности продавца с момента регистрации договоров дарения, т. е. менее 3-х лет.

2. Если налогоплательщик получил доходы от продажи квартир, комнат, долей в указанном имуществе, находящихся в собственности продавца менее трех лет, то при определении размера налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить свои доходы на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи данного имущества, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей (пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (в случае общей долевой собственности) либо по договоренности между ними (в случае  общей совместной собственности).

Таким образом, сумма НДФЛ по доходам от продажи жилых помещений  зависит от срока, в течение которого данные помещения находятся в собственности продавца. А значит, для правильного исчисления налога, необходимо точно знать - с какого именно момента начинается отсчет указанного срока. По общему правилу право собственности возникает с момента государственной регистрации права (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, ст. 219, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 574, ст. 584 ГК РФ, п.п. 1, 3 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Однако, имеются исключения, а именно:

- если имущество получено по наследству, то право собственности на него возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма Минфина России от 11.08.2010 N 03-04-05/7-445, УФНС России по г. Москве от 12.05.2010 N 20-14/4/049629, от 09.03.2010 N 20-14/4/023677, от 04.02.2010 N 20-14/011120@).

- если право собственности физического лица на имущество признано решением суда, то период нахождения имущества в собственности определяется с даты вступления в силу такого судебного решения (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181

В отдельных ситуациях порядок применения имущественного вычета не столь очевиден, как это может показаться на первый взгляд. Приведем некоторые из них.

При объединении нескольких жилых объектов в один или, наоборот, в случае разделения одного объекта на несколько возникают новые объекты недвижимости. Право собственности на вновь созданные объекты подлежит государственной регистрации, а период нахождения в собственности вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (ст. 219 ГК РФ, Письма Минфина России от 07.07.2010 N 03-04-05/10-372, от 30.06.2010 N 03-04-05/7-367).

В случае, когда отчуждаемый жилой объект перешел в собственность налогоплательщика по долям в различные сроки, при реализации объекта единственному владельцу вычет предоставляется в полном объеме без распределения по долям (Письмо ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@). Так, в рассмотренном выше примере одна треть стоимости проданной квартиры налогообложению вообще не подлежит, к оставшимся двум третям суммы дохода можно применить имущественный налоговый вычет.

Ограничений по количеству объектов, при продаже которых можно воспользоваться вычетом, Налоговый кодекс РФ не устанавливает, вычет же предоставляется в отношении общей суммы дохода в налоговом периоде. Другими словами, сколько бы вы не продали квартир, комнат, долей в течение года, общий размер вычета для вас не должен превышать 1 000 000 руб. (Письма Минфина России от 01.09.2010 N 03-04-05/9-515, от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328, от 29.04.2010 N 03-04-05/7-233).

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно в течение жизни налогоплательщика, ограничений на этот счет в НК не имеется (Письма Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, УФНС России по г. Москве от 11.06.2009 N 20-15/4/059567).

Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле (абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), перераспределение или отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца Налоговым кодексом РФ в данном случае не предусмотрен (см. Письмо Минфина России от 01.07.2009 N 03-04-05-01/509).

При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом распределить вычет можно в каких угодно пропорциях, вплоть до предоставления в полном объеме только одному совладельцу (Письмо Минфина России от 15.10.2007 N 03-04-05-01/337).

Как следует из абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов.  Указанные расходы могут быть осуществлены не только за счет собственных средств, но и, например, за счет средств по государственным жилищным сертификатам (Письма Минфина России от 15.04.2009 N 03-04-05-01/214, ФНС России от 23.10.2009 N 3-5-02/1588, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058716). При этом не имеет значения, когда именно и в каком размере такие расходы были осуществлены, важно лишь, чтобы они были документально подтверждены. (Письмо Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-247, см. также Письма Минфина России от 30.06.2010 N 03-04-05/7-367, от 18.03.2010 N 03-04-05/7-111, УФНС России по г. Москве от 23.04.2008 N 28-10/039332).

По каждому  проданному объекту можно использовать либо вычет, либо расходы, связанные с получением дохода. Одновременно уменьшить доход и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя (см. Письмо ФНС России от 05.08.2009 N 3-5-04/1174@ (п. 1)).

Если продается часть имущества, то налоговую базу можно уменьшить только на расходы, соответствующие этой части проданного имущества. Например, при продаже 1/2 доли в квартире налоговая база может быть уменьшена на половину расходов по приобретению квартиры (Письмо Минфина России от 26.12.2008 N 03-04-05-01/481).

Для получения имущественного вычета налогоплательщик-продавец предоставляет в налоговую инспекцию:

 - налоговую декларацию;

- заявление о предоставлении имущественного налогового вычета;

- зарегистрированный договор купли-продажи;

- акт приема-передачи жилого помещения;

- платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по произведенным расходам;

- справки о доходах по форме 2-НДФЛ со всех мест работы;

- копия паспорта, копия свидетельства о постановке на налоговый учет (ИНН).

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

Продолжение смотрите в следующих выпусках. Прочитать всю статью целиком можно на нашем сайте, там же вы найдете много другой полезной и интересной информации.

parest.webdirect.ru
В избранное