Каждый человек обязан уплачивать налоги на любую получаемую прибыль, к таковой относится и доход от продажи жилой недвижимости. Размер налога, как и в любой другой ситуации с уплатой НДФЛ, составляет 13% от суммы, заработанной при продаже квартиры. Но бывают ситуации, в которых налог можно не оплачивать либо уменьшить, а также получить налоговый вычет
за покупку квартиры или любой другой жилой площади.
Как начисляется налог? Права и обязанности граждан по уплате налога регулируются 23 статьей НК РФ. Все ставки, касающиеся таких сделок, предусмотрены 220 статьей НК. Расчет налога довольно прост: сумма дохода должна быть умножена на предусмотренный процент. Также законом предусмотрено право граждан на имущественный вычет, размеры
которого оговариваются в ст. 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты». В связи с этим предусмотрено несколько вариантов начисления налога на прибыль от продажи жилой недвижимости. Таким образом:
— налогом облагаются сделки, при которых стоимость недвижимости превышает 1 миллион рублей. Продав недвижимое имущество за цену ниже одного миллиона рублей, гражданин освобождается от уплаты налога.
— доход от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности три года и более, налогом не облагается. Также существуют различные схемы уплаты налогов:
— налогооблагаемая сумма исчисляется из общего дохода от продажи за минусом налогового вычета в размере 1 млн. рублей, поэтому сделки с доходом менее миллиона налогом не облагаются.Например: владелец квартиры продал ее за три миллиона рублей. Рассчитываться налогооблагаемая база будет по формуле:
(3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 рублей.
Т.е. в этом случае налог накладывается только на сумму два миллиона рублей. Эта схема часто используется, если недвижимое имущество получено посредством дарения, приватизации, наследования, т.е. безвозмездно.
— налогооблагаемая база исчисляется за минусом первоначальной стоимости жилья. Эта схема будет выгодна тем собственникам, которые недавно приобрели недвижимое имущество, а затем собрались его продать. Например: квартира была куплена за 7 200 000 рублей, в последствие продана за 8 950 000. Рассчитывать налогооблагаемую базу можно по формуле:
(8 950 000 — 7 200 000) х 13% = 1 750 000 х 13% = 227 500 рублей.
Иногда, если продаваемое недвижимое имущество находится в собственности менее трех лет выгоднее использовать первую схему уплаты налога: купили за 680 000, а продали за 1 500 000. По первой формуле уплатить налог надо с суммы 500 000 рублей, а по второй – с 820 000 рублей. Следовательно, выбрав схему «доход минус стандартный вычет», продавец сократит свои расходы на уплату налога.
При использовании данной схемы расчета гражданин обязан представить документы, подтверждающие его расходы. Как правило, это договор купли-продажи, по которому приобреталась недвижимость. Если недвижимое имущество получено в результате дарения или приватизации то данная схема уплаты налога тоже возможна, но при условии, что в течение времени нахождения жилья в собственности, владельцем были вложены средства в ее ремонт. Если собственник документально подтвердит свои расходы (предоставит чеки и прочие
приходно-кассовые документы) на улучшение состояния жилья, можно получить вычет на сумму этих расходов, конечно, если эти расходы превысили 1 млн. рублей, иначе выгодней будет вернуться к первой схеме расчетов.
Налоговый вычет
Каждый гражданин при покупке жилой недвижимости имеет право на налоговый вычет. Он начисляется на сумму, потраченную на приобретение жилой недвижимости, но не более чем на 2 млн. рублей. Данный вычет можно получить, написав заявления в налоговую инспекцию по месту жительства либо в бухгалтерию предприятия, на котором человек работает. За предоставлением данного вычета гражданин может обратиться только 1 раз в жизни.
Когда купля-продажа жилой недвижимости совершается в пределах одного календарного года, у гражданина одновременно возникает обязанность по уплате налога и право на получение вычета, таким образом, он может написать заявление о взаимозачете по налогу и выплате, что позволит ему либо полностью избежать уплаты налога, либо сократить его до минимума.
Рассмотрим на примере. Квартира покупалась за 680 000, в последствие была продана за 1 500 000 и следом (в том же году, например, продали в мае, купили в августе 2012 года) куплена новая квартира за 1 350 000 рублей. По сделке продажи жилья гражданин обязан уплатить налог, который составит: (1 000 000 – 1 500 000) х 13% = 65 000 рублей. По сделке покупки этот же гражданин приобрел право на имущественный вычет, который составит 1 350 000 х 13% = 175 500 рублей.
Получается, что долг перед государством составляет 65 000, а долг государства перед гражданином 175 500. Обратившись за расчетом по взаимозачету, гражданин в последствие получит компенсацию в размере 175 500 – 65 000 = 115 500 рублей. Выплата сумм, причитающихся от государства, в течение сколь угодно долгого времени. Все будет зависеть от того, с какой суммы вы оплачиваете налоги за год. Например:
— заработано в год 90 000, со всей этой суммы были оплачены налоги, значит, за этот год вы получите вычет в размере 11 700 рублей и так каждый год. Т.е. налоговый вычет возвращается с суммы, с которой был вами уплачен налог. С покупателя недвижимого имущества никакие налоги не взимаются, как и с человека, получаемого недвижимое имущество в дар. Стоит учитывать, что налог не взимается, только если дарение осуществляется между родственниками, в остальных случаях полученное имущество также облагается
налогом.
В завершение статьи, хотелось бы развеять некоторые мифы о налоге при продаже квартиры.
Миф №1: Можно продать даже очень дорогую квартиру, но если указать в договоре купли-продажи стоимость недвижимости не более 1 млн. рублей, то налог платить не придется. При указании в договоре купли-продажи явно заниженной суммы сделки рискует, в первую очередь, покупатель. Это он, в случае признания сделки недействительной по какой-либо причине, может лишиться приобретенной недвижимости и получит взамен лишь небольшую часть честно уплаченных денег. Кроме того, сделки с указанной в договоре
купли-продажи суммой менее 1 млн. рублей лишают покупателя права воспользоваться увеличенной с 1 января 2008 года суммой налогового вычета при приобретении жилья: покупатели недвижимости стоимостью до 1 млн.рублей не смогут получить дополнительные 130 тыс. рублей из бюджета, вычет на продажу для них остается 1 млн руб. Однако даже если продавцу удалось уговорить покупателя пойти навстречу и указать в договоре купли-продажи явно заниженную сумму сделки, помните, что такая схема уклонения от налога при
продаже недвижимости хорошо известна налоговым органам. Возможно возникновение закономерных вопросов о разнице стоимости недвижимости, указанной в документах, по сравнению со среднерыночными ценами на подобное жилье. Продавец избегает уплаты налога 13%, а покупатель может получить дополнительные проблемы с налоговыми работниками в связи с подозрением о необоснованном обогащении при покупке недвижимости по ценам явно ниже рыночных.
Миф №2: Налог при продаже квартиры уплачивается только, если продается когда-то купленная квартира, а если человек продал квартиру, в которой жил всю жизнь, то налог не уплачивается Если с момента приватизации или приобретения квартиры в собственность прошло 3 года, то налог при продаже действительно не уплачивается. Однако надо учитывать, что вполне вероятна ситуация, когда человек длительное время проживал в квартире по договору социального найма, а приватизировал
недвижимость незадолго до ее продажи. Если с момента приватизации до последующей продажи недвижимости прошло менее 3 лет, то налог при продаже придется заплатить.
Миф №3: Если деньги, вырученные от продажи недвижимости, были вложены в покупку недвижимости, приобретаемой взамен, то налог платится только с разницы или совсем не платится, если еще пришлось добавлять денег Продажа одной недвижимости и покупка другой недвижимости – это два совершенно разных действия с точки зрения налогообложения. При продаже принадлежащей собственнику недвижимости можно воспользоваться вариантом «с разницы», если имеются
документы, подтверждающие факт приобретения этой самой недвижимости в прошлом. В данном случае можно отнять от стоимости проданной квартиры сумму, которую вы в прошлом потратили на ее приобретение, тогда налог может рассчитываться именно с разницы (однако, можно использовать и обычный способ вычислений «минус 1 млн. рублей»). Другими словами, независимо от того, потратили вы деньги на приобретение новой недвижимости или использовали на другие цели, налог при продаже недвижимости уплачивается. Если
в течение одного календарного года была продана одна квартира и приобретена другая, при подаче налоговой декларации можно одновременно отразить оба эти обстоятельства. При этом при продаже недвижимости Вы должны заплатить налог, а при покупке недвижимости имеете право на налоговый вычет (в размере 13% от суммы, не превышающей 2 млн. рублей, но не более стоимости приобретенной квартиры; вычет предоставляется один раз в жизни).
Миф №4: Если была продана квартира, принадлежащая нескольким собственникам, то вычет в 1 млн. рублей получает каждый собственник. Сумма налогового вычета делится между собственниками жилья пропорционально их доле, максимальный размер вычета, предоставляемых всем собственникам недвижимости, ограничивается 1 миллионом рублей.
Вся вышеизложенная информация это правила, которые стоит учитывать как при покупке недвижимого имущества, так и при его продаже.
