При покупке новостроек мы можем столкнуться с разными схемами оформления сделки. Самая надежная и соответствующая закону форма покупки квартиры — договор долевого участия в строительстве по ФЗ №214. А вот покупка векселя — это когда по добровольному согласию покупателя у него возникают с девелопером такие правовые отношения, при которых у клиента прав не больше, чем у принявшего присягу солдата срочной службы.

Но поскольку многие нуждающиеся в жилье верят только своим глазам и ушам, считая себя умнее врачей и юристов и пренебрегая их советами, ряды обманутых и пострадавших не редеют.

Не верь словам, верь только бумаге

Недавно один клиент обратился с вопросом, покупать ли квартиру на стадии котлована у известного застройщика, менеджер которого гарантировал оформление договора в соответствии с требованиями ФЗ №214. Гражданин подписал с девелопером договор резервирования и оказания услуг по оформлению прав собственности на квартиру.

Согласно документу, покупатель был обязан в течение трех дней произвести предварительную оплату услуг девелопера по резервированию квартиры и по оформлению прав собственности на квартиру на общую сумму, скажем, 75 тыс. руб. Строительная компания обязывалась зарезервировать для покупателя квартиру на срок два месяца с момента оплаты и «не позднее чем за два рабочих дня до истечения срока бронирования уведомить Клиента о готовности застройщика подписать предварительный договор купли-продажи, одновременно уведомив Клиента о дате и месте его подписания».

Здесь же отметим, что застройщик был не «сам по себе», а являлся карманной фирмой указанной строительной компании-продавца, как это часто бывает в отечественной бизнес-реальности.

При подписании договора представитель продавца в устной форме неоднократно заверил покупателя и его супругу, что права собственности будут зарегистрированы в полном соответствии требованиям Федерального закона №214 и что при истечении срока бронирования квартиры будет заключен договор, который, опять же в соответствии с указанным законом, будет зарегистрирован в отделе Федеральной регистрационной службы.

Поверив столь искренним и многократным заверениям вкупе с текстом договора бронирования, во исполнение своих обязательств гражданин перечислил строительной фирме 75 тыс. руб.

Гоп-стоп и не трепыхайся

Прошло два месяца со дня оплаты, однако никаких официальных уведомлений о готовности застройщика подписать с клиентом предварительный договор купли-продажи так и не поступило.

Вскоре незадачливому инвестору в результате нехитрых проверочных действий (которые, говоря по совести, необходимо было совершить до подписания договора бронирования и уж точно до перечисления денег) стало известно, что застройщик в отношении жилого дома по указанному в договоре адресу не регистрировал и не размещал никакой проектной декларации. Ни в день заключения договора бронирования, ни в последующие два месяца.

На переговорах, инициированных нашим героем, чтобы выяснить, как насчет выполнения застройщиком ранее данных обещаний, автор этих строк присутствовал в качестве юридического консультанта. Менеджер строительного монстра вдруг забыл все свои устные обещания, заявил, что в договоре бронирования ни про какой ФЗ-214 упоминания нет, и предложил покупателю подписать договор купли-продажи векселя. Квартира может быть приобретена только по вексельной схеме, заявил клерк, а в случае отказа на нее имеется очередь желающих.

Мы от такой наглости вначале онемели. Получается, что строительный монстр-продавец моего клиента продуманно и цинично обманул, ввел в заблуждение, «кинул», «развел как лоха», «нахлобучил» и т. д. и т. п. относительно своих услуг, заведомо зная о незаконном характере планируемой сделки. По сути, продавец поставил гражданина перед выбором: «Согласись на мои условия или вообще ничего не получишь, денежки твои пропали».

Следуя золотому правилу письменного общения с отметкой на копии в приеме корреспонденции, мы с периодичностью в месяц отправили продавцу два заявления с требованием вернуть уплаченную по договору сумму 75 тыс. руб. в связи с неисполнением обязательств по договору.

Эти заявления продавец оставил без ответа. А по телефону нам предложили расторгнуть договор, подписав соответствующее соглашение (основной тезис которого, как обратил внимание автор, «никто никому ничего не должен»). Устному обещанию вернуть деньги в течение месяца после расторжения договора верить как-то не хотелось...

С нами закон, и мы в своем праве

Отношения между физическим лицом и организацией, продающей квартиры, регулируются нормами закона «О защите прав потребителей». Для гражданина, покупающего жилье для удовлетворения собственных потребностей, это очень хороший закон, лучше не придумаешь!

Кстати, иски гражданина к продавцу квартир от оплаты государственной пошлины освобождены*. Кроме того, потребитель вправе выбирать, где будет идти разбирательство: по месту нахождения фирмы-продавца или по месту жительства покупателя. Побегай-ка, продавец, в мой районный суд!..

В исковом заявлении мы обратили внимание суда, что продавец квартир:

- во-первых, предоставил истцу недостоверную информацию о характере предполагаемой в будущем сделки и ввел его в заблуждение о самой возможности в установленном законом порядке приобрести права дольщика на указанную в договоре квартиру;

- во-вторых, не выполнил свое обязательство по договору, не уведомил истца в установленный договором двухмесячный срок «о готовности застройщика подписать с истцом предварительный договор купли-продажи»;

- в-третьих, не вернул покупателю полученное по сделке и не выплатил в добровольном порядке неустойку из расчете 3% от суммы договора за каждый день просрочки исполнения.

Наш иск основывался на следующих положениях закона:

Подрядчик (исполнитель) обязан сообщить клиенту достоверную информацию и все относящиеся к договору сведения, а также своевременно информировать потребителя об обстоятельствах, которые могут повлиять на качество услуги или повлечь за собой невозможность ее завершения в срок.

При невыполнении работы (неоказании услуг) клиент вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи (оказания услуг) и потребовать возврата уплаченной за товар (услугу) суммы.

Если исполнитель нарушил сроки оказания услуги, потребитель по своему выбору вправе расторгнуть договор о выполнении услуги и потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков оказания услуги. Убытки возмещаются в сроки, установленные законом для соответствующих требований потребителя. При расторжении договора об оказании услуги исполнитель не вправе требовать возмещения затрат, произведенных в процессе оказания услуги, а также платы за оказанную услугу.

Исполнитель обязан оказать услугу, пригодную для целей, для которых услуга такого рода обычно используется. Согласно действующему законодательству РФ, приобретение гражданином для своих личных нужд квартиры в строящемся доме должно производиться в строгом соответствии с условиями Федерального закона № 214 «О долевом участии в строительстве…», путем размещения и регистрации застройщиком проектной декларации, заключения договоров предварительной купли-продажи с гражданами-дольщиками с последующей регистрацией этих договоров в Федеральной регистрационной службе РФ и с соблюдением иных условий закона.

При предоставлении недостоверной информации об услуге потребитель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной за услугу суммы и возмещения иных убытков. При этом суду «необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках услуги».

Убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки, установленной законом. При этом суд вправе вынести решение о взыскании в федеральный бюджет с исполнителя цены иска, если требование потребителя не было удовлетворено в добровольном (досудебном) порядке.

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

За нарушение сроков удовлетворения требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю пеню в размере 3% от цены договора или неисполненного обязательства за каждый день просрочки.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения производителем и продавцом прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Ответчик добровольно и немедленно не удовлетворил законные требования истца о возврате денежных средств, тем самым ответчик причинил истцу физические неудобства и нравственные страдания.

Пора и вам платить по векселям

Теперь о том, из чего складывалась сумма, на которую мы планировали наказать нечестного на руку девелопера.

Прямые убытки истца, связанные с перечислением ответчику авансовых платежей: основной долг — 75 тыс. руб.

Неустойка за весь период просрочки обязательства по извещению покупателя о готовности договора к подписанию, а также по возврату гражданину уплаченной им по договору суммы — 160 тыс. руб. Однако законом сумма неустойки ограничена ценой договора и/или неисполненного обязательства. Тем самым размер неустойки равен 75 тыс. руб.

Компенсация морального вреда — 10 тыс. руб. Итого: 160 тыс. руб.

Но и это еще не все. Истец оставил «на десерт» свое право взыскать с ответчика расходы на оплату услуг судебного представителя. Это требование может быть предъявлено на судебном заседании. Кроме того, застройщик может быть оштрафован судом на сумму удовлетворенного иска, то есть теоретически еще на 160 тыс. руб. Истец имеет право «напомнить» об этом судье письменным заявлением.

История, впрочем, закончилась на удивление быстро. В судебном заседании мы заключили с ответчиком мировое соглашение, по условиям которого девелопер счел за благо перечислить покупателю в течение месяца 140 тыс. руб.

* Согласно п.3 ст. 17 «О защите прав потребителей» №2300-1 от 7.02.92 и п. 5 Постановления №7 от 29.09.94 Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», п.п. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса.

Михаил Медведев