Ипотека у нас еще относительно молодая. Жилищное кредитование у нас формально началось в 1998 году, когда был принят закон «Об ипотеке». Но фактически стало развиваться лишь в 2004 году. До 2004 года доля ипотечных сделок составляла доли процента от общего числа сделок. В 2004 году произошло резкое увеличение доли ипотечных сделок. Тогда уже было с десяток банков, которые выдавали ипотечные кредиты.

Для сравнения, сейчас таких банков более 500. Многие из них (особенно мелкие банки) предлагают кредиты по стандартам АИЖК. А если мы возьмем те банки, которые хорошо и активно работают на этом рынке, то это примерно 40 крупных игроков. В отличие от своих мелких коллег, которые выдают по 2 - 3 кредита в месяц, а то и в год, они выдают ипотеку регулярно.

Как правило, потенциальные заемщики думают не своим умом, а «умом соседа Васи». Стандартный ход мыслей и алгоритм принятия решений такой: «Ага, Вася купил квартиру с помощью Сбербанка. Значит, я пойду туда же». Но это абсолютно неправильный подход. У банков довольно часто меняются условия предоставления ипотечных кредитов. Лучшие программы живут примерно полгода - год. Да, еще полтора года назад в Сбербанке действительно были лучшие условия на рынке. Например, действовала программа «8 - 8 - 8» (8% первоначальный взнос, 8% - процентная ставка, 8 лет - срок кредита), а заодно и идентичная программа «10 - 10 - 10». Шикарные условия. Но сейчас этого уже нет. Программы закончили свое действие и ставки в Сбере теперь выше, чем можно найти в других банках, от условий лучших отличаются на 1 - 3 процентных пункта.

Если люди хотят выбрать лучшую программу, им надо постоянно мониторить рынок. Хотя это и довольно сложно. Смотрите: 40 банков активно выдают ипотеку. При этом в каждом из них есть куча программ. Простой пример: если я хочу купить квартиру, то я могу взять кредит под залог приобретаемой квартиры, под залог имеющейся у меня в собственности, или даже под залог тещиной (я - заемщик, она - залогодатель). Одна задача, но разные возможности для решения. И это мы еще не говорим о других возможностях, например о получении кредита под залог земли или коттеджа.

К сожалению, большинство заемщиков не анализируют рынок перед принятием решения. Многим проще узнать у Васи, спросить еще у пары знакомых. Либо и вовсе пойти в ближайшее отделение и там оформить кредит. Но проблема в том, что банк не может рекламировать продукты других банков. Поэтому заемщик не сможет сделать объективный выбор, основываясь на консультации одного лишь сотрудника отдельно взятого банка.

Давайте сделаем простой расчет. По статистике средний размер кредита в Москве - это 4 млн. рублей. Один процент разницы в процентной ставке - это 40 тысяч рублей за год. Средний срок жизни кредита - 7 лет. Умножим 40 тысяч на 7 лет, получим 280 тысяч рублей. Но с учетом того, что проценты начисляются на остаток задолженности, то разница в ставке 1% превратится примерно в 150 тысяч рублей. На рынке сейчас можно найти предложения по ипотеке под 11 - 12% годовых. В том же Сбербанке - 14 - 15%. Другими словами, за то, чтобы иметь право получить кредит в крупном надежном банке, заемщик должен переплатить 3 процентных пункта или почти полмиллиона рублей?! Зачем? На ком люди в этом случае экономят? На ипотечном брокере, который возьмет за поиск оптимального решения 30 - 100 тысяч рублей, да на юристе, с которым можно прийти в банк на сделку, или которому можно отправить проект кредитного договора на ознакомление

Мы раскладываем перед клиентом пасьянс из предложений нескольких банков. И он уже сам выбирает, условия какого банка выгоднее для него.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Звонила нам одна женщина. Все у нее хорошо. Зарплата ее и мужа суммарно более 120 тысяч рублей, полностью подтверждаемая справками 2-НДФЛ, есть первый взнос более 20%. С такими клиентами работать - одно удовольствие: приятно предлагать программы и условия, от каких не отказался бы и сам.

Ставка по кредиту для них может быть от 11% до 12% годовых, а если кредит брать на 25 лет, то размер кредита может быть до 5 млн. рублей. Женщина все внимательно выслушала, поблагодарила и обещала перезвонить.

Прошла неделя. Тут банк, где были самые низкие ставки по кредиту, сообщил пренеприятнейшее известие: что ставки повышаются.

Обычно нас, как партнеров банка, информируют заранее, а потому, есть неделя на то, чтобы сообщить о повышении ставок всем потенциальным клиентам: есть неделя, чтобы успеть подать документы до повышения.

Повышение, казалось бы, не сильное: ставка вырастет всего на 0,5%, но при 5 миллионах кредита - это 25 тысяч за год, а за 7 лет (а именно столько «живет» среднестатистический кредит) переплата 0,5% превратится в 90 тысяч рублей: 3/4 зарплаты семьи за месяц: по моему мнению, есть за что побороться.

И вот сотрудник звонит:

- Здравствуйте, мы с вами разговаривали насчет кредита. Что вы решили?

Звоню потому, что банк, где сейчас 11% годовых, повышает ставки, и через неделю получить кредит по таким ставкам - не сможем...

- А я кредит получаю в Сбербанке.

- Но там же ставки выше: я Вам предлагал 11% годовых, а там - 14% годовых!

- Ну да, я знаю. Но Сбербанк - гарантия надежности.

- Но 3% разницы в процентных ставках - это 150 тысяч переплаты за год или более полумиллиона за 7 лет!

- Но Сбербанк - надежнее.

Мы с моим сотрудником переглянулись. Заплатить лишние свои деньги за то, чтобы надежно и гарантировано вернуть их банку обратно, чего бы с заемщиком за годы пользования кредитом ни случилось?! Надежный банк - это хорошо. Но здесь главный вопрос: «Кто кому деньги дает?» Кто дает деньги - тот рискует, а кто принимает - не рискует ничем.

ВЫВОД

Если я приношу деньги в банк (то есть открываю депозит), то рискую я. Поэтому никаких справок, никаких документов кроме паспорта, никаких проверок службой безопасности, никаких комитетов, где бы решали: можно ли у этих людей принимать деньги...

И совсем обратная ситуация, когда вы берете ипотеку. Если со мной что-то случится, то это проблемы банка. Ведь у меня находятся ИХ деньги. Конечно, в вопросе, в каком банке брать кредит: в супернадежном или в любом, где самая маленькая ставка, есть некая крайность.

Даже если у банка заберут лицензию и признают банкротом, то мне некому будет платить. Конечно, долг мне никто не простит. Более того, тогда у некоторых заемщиков, возможно, появится чисто техническая просрочка. Не по их вине, естественно. Когда пришел день внесения очередного платежа, а деньги физически некому отдавать. Но Центробанк оперативно решает эти вопросы. И право получения платежей от заемщиков этого банка через некоторое время на тех же условиях переходит другому банку. Так что всегда, когда вы решаете, где взять ипотечный кредит, выбирайте лучшие условия и помните главный вопрос: «Кто кому деньги дает?»

Дмитрий Овсянников