В послании Федеральному собранию президент Путин заявил, что налог на роскошь в России должен быть введен уже в первой половине 2013 года. Аналитики и эксперты рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», нужен ли такой налог в стране и как он отразится на рынке элитного жилья.

Александр Пыпин, директор аналитического центра GdeEtotDom.ru:

Налог на элитную недвижимость в России, где один из самых высоких в мире уровней расслоения населения по размерам доходов и количеству жилых площадей, безусловно, нужен. Нужен он еще и потому, что часто в России покупка элитной недвижимости является способом легализации полученных коррупционным путем доходов. Налог на элитную недвижимость будет способом «вернуть» в казну нетрудовые доходы. Конечно, закономерны опасения, что налог на элитную недвижимость приведет к тому, что обладатели капиталов будут вкладывать свои деньги в дорогое жилье не в России, а за рубежом. Впрочем, они сильно преувеличены, так как те, кто обладает возможностью приобрести элитную недвижимость, в основной массе уже давно освоили и зарубежные рынки недвижимости, в том числе и те, где налоги на недвижимость высоки.

При оценке элитной недвижимости могут применяться те же методы оценки, что сейчас начали применять для оценки недвижимости в целях взимания планируемого налога на недвижимость от рыночной стоимости. Естественно, у владельцев квартир должен быть механизм оспаривания результатов такой оценки, если они посчитают ее чрезмерной. Несомненно, налог на элитную недвижимость должен быть тщательно продуман и проработан — это будет подробный, многостраничный документ, учитывающий все нюансы и способы ухода, при этом он может быть совмещен с планируемым налогом на недвижимость от рыночной стоимости. В частности, будущий закон должен предусматривать взимание налогов с элитной недвижимости, принадлежащей как физическим, так и юридическим лицам, как резидентам, так и нерезидентам.

При этом для субъектов, которые владеют и пользуются элитной недвижимостью более 20 лет, вполне возможно предусмотреть льготные ставки налогообложения, чтобы не вызвать массовых протестов со стороны граждан, которые получили жилье в центре Москвы или Санкт-Петербурга еще до того, как в стране появилась рыночная экономика, а их жилье стало «элитным», если не по содержанию, то хотя бы по местоположению.

Влияние налога на элитную недвижимость, конечно же, будет зависеть от размера планируемого налога. Если это будет 0,3% от стоимости, то влияние будет не столь значительным, как если бы его установили в размере 1,5%. На мой взгляд, оптимальной будет ставка, при которой налог за «среднюю» единицу элитной недвижимости будет составлять около 1% от уровня доходов наиболее высокодоходной части населения. Это около 100 тыс. рублей в год. Влияние будет зависеть и от того, какая доля жилья попадет в категорию «элитного».

В этой связи одним из основных вопросов будущего законопроекта будет то, что считать «элитным жильем» — будет ли критерием отнесения оценочная стоимость, площадь, местоположение или комплекс факторов? Дадут ли право определять границы «элитности» правительству страны, властям регионов или органам местного самоуправления?

В случае введения в действие повышенных налогов на элитное жилье на спрос на него снизится и цены пойдут вниз, особенно в первые годы после введения налога. Когда будет происходить перераспределение жилищного фонда между теми, кто может или хочет платить налог и теми, кто не может и не хочет, но, как уже говорилось, масштабы перераспределения и снижения цен будут зависеть от величины налога и от доли рынка жилья, которую он затронет.

Дмитрий Барченков, почетный строитель РФ, председатель совета директоров холдинга «Щелковский» (девелопер ЖК «Дом на набережной de Luxe» и отеля Astrum в г. Щелкове):

Сама по себе идея налога на роскошь и, в частности, на элитную недвижимость справедлива — в большинстве развитых стран подобная дифференциация существует в том или ином виде. Однако такие решения нужно принимать аккуратно и постепенно. Стоит учитывать, что в России история рыночной экономики и роскоши как таковой насчитывает менее 25 лет. Поэтому принимать поспешные и необдуманные решения нельзя. В этом случае в сфере налогообложения могут оказаться объекты, которые принадлежат далеко не богатым людям.

Необходимо провести широкое общественное обсуждение: узнать у различных слоев населения, что именно можно назвать роскошью. Раньше, например, даже автомобиль считался роскошью, теперь владение собственным автотранспортом стало обыденностью. Так же и с квартирами — не любое жилье, стоимость которого превышает определенный уровень, обязательно является роскошным и принадлежит богатому человеку.

Например, в крупных городах с высокими ценами на жилье — в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге – обычная 3-4-комнатная квартира, в которой живет простая семья, может быть признана роскошью. К тому же, допустим, в центре и других престижных районах Москвы проживает немало пенсионеров — в бывших коммуналках, комнаты в которых им с большим трудом удалось выкупить, когда цены еще не были заоблачными. Если сейчас оценить эти квартиры, они вполне могут попасть под категорию роскоши. И никаких пенсий людям не хватит для уплаты налога. Или может оказаться, что обычный загородный домик, который расположен на Рублевском шоссе и принадлежит семье еще с советских времен, будет признан роскошным.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Налог на роскошь — нормальная практика для развитых стран. У нас давно ведутся разговоры о том, что его необходимо ввести, но принятие данного законопроекта постоянно откладывается. Я думаю, что в любом случае это хороший источник пополнения бюджета. И, пожалуй, не стоит от него отказываться.

Вопрос в том – что считать роскошью? Я думаю, что налог на роскошь можно вводить на недвижимость площадью не от 1000 кв.м, как предлагает Минфин, а от 700 кв.м. для загородных домов и от 300 кв.м для квартир. При этом сама ставка должна быть небольшой, но собираемой. Если мы введем большие ставки, то народ будет всячески пытаться уйти от этого налога. Поэтому начинать надо с малого, чтобы люди постепенно привыкали. Я бы взяла за основу размер предлагаемой ставки единого налога на недвижимость (0,1%) и ввела бы такую же ставку для объектов роскоши, но дополнительно к единому налогу на недвижимость.

При этом я не думаю, что это как-то отразится на ценах. Во-первых, введение таких налогов, как правило, снижает спрос на дорогие объекты. И человек может все-таки задуматься над тем, зачем ему это надо. Во-вторых, рынок дорогой недвижимости сейчас переживает довольно сложный период. В последний год ярко обозначилась тенденция: люди начинают продавать дорогую недвижимость и перевозить свою семью в европейские страны, Англию, США. Соответственно, я не думаю, что введение налога приведет к росту цен.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group:

Я считаю, что налог на роскошь совершенно не нужен — это демотивирующий фактор для собственников бизнеса и топ-менеджеров крупнейших компаний. По сути, введение налога на роскошь — это наказание успешных людей. Получается, что мы наказываем предприимчивых и успешных и поощряем бедных и ничего не добившихся. Налог на роскошь решает краткосрочные задачи, такие, как латание дыр в бюджете, но в долгосрочной перспективе играет против экономики. Самый яркий недавний пример: во Франции президент Франсуа Олланд решил ввести с 2013 года налог в размере 75% для людей, чей годовой доход превышает 1 млн евро. В результате богатые французы стали обращаться за получением бельгийского и швейцарского гражданства.

Основная проблема закона — это не определение ставки налога, не оценка недвижимости и не определение понятий семейных доходов и роскоши. В России основная проблема — это выполнение принятых законов. Ни для кого не секрет, что у наших соотечественников более чем богатый опыт в сокрытии реальных доходов. Уклониться от уплаты налога на роскошь элементарно — достаточно переоформить дорогие дома и квартиры на юрлицо в оффшоре или низконалоговом регионе. Можно занизить стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, можно приобретать дорогую недвижимость в странах с либеральным налоговым законодательством — вариантов много.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:

По относительной сумме выплат «налог на роскошь» сопоставим с размером транспортного налога. То есть владелец недвижимости стоимостью, например, 100 млн рублей будет ежегодно отчислять в казну всего лишь порядка 50 тыс. рублей при ставке 0,05%. Таким образом, введение «налога на роскошь» не окажет влияние на благосостояние владельцев и, следовательно, на основные показатели сегмента элитного жилья — спрос, предложение и стоимость объектов.

Кроме того, на рынке жилья дорогих объектов по цене от 100 млн рублей не так много. Например, в сегменте первичной загородной недвижимости на данный момент в открытой продаже находится не более 1,2% от числа всех активных поселков. В городе таких предложений еще меньше. Также еще не выработан алгоритм расчета кадастровой стоимости жилья, привязанной к рыночной ставке. В итоге введение налога на роскошь является плюсом для государства в качестве инструмента привлечения бюджетных средств. При этом с точки зрения рынка недвижимости он не является значимым фактором формирования его конъюнктуры.

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

Рано или поздно такой налог должен был появиться. По предварительным расчетам инициаторов налога на роскошь, под данный сбор попадут объекты недвижимости, площадь которых превышает 1 000 кв. м, а стоимость — 15 млн рублей. Налог на роскошь повлияет на стоимость жилья, однако предполагается, что в России данный вид налогообложения будет небольшим — 0,1-1% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, либо от оценочной стоимости недвижимости. Таким образом, налог на роскошь будет меньше, чем аналогичные налоги во всем остальном мире.

Оценкой недвижимости вероятнее всего будет заниматься государство, а конкретно БТИ, чья система оценки объектов несколько устарела. На стоимость недвижимости влияют факторы, которые не учитываются в БТИ, при этом они существенно увеличивают рыночную цену объекта — виды из окон, наличие дорого ремонта, оборудования и мебели и др.

Если говорить о загородной недвижимости, то здесь объектов, попадающих под действие налога на роскошь, конечно же, больше. И их владельцы станут основной налогооблагаемой базой. В бизнес– и элит–классе наиболее востребованными являются площади от 150 до 300 кв. м. Квартиры свыше 1000 кв. м — эксклюзивный товар, да и у людей, приобретающих такое жилье, проблем с налогом на роскошь не возникнет. Поэтому налог на роскошь вряд ли серьезно повлияет на цены на дорогостоящую недвижимость. Стоимость недвижимости не снизится, при этом с рынка могут уйти инвесторы, для которых недвижимость инструмент сохранения средств. Также на рынок выйдут предложения квартир, не используемых собственниками по разным причинам (к примеру, купленные детям на будущее, собственники живут за городом и квартирой редко пользуются).

При этом есть четкое понимание, что владельцы дорогого жилья предпочтут заплатить налог, а не придумывать схемы уклонения от него, так как налог на роскошь будет меньше, чем аналогичные налоги во всем остальном мире.

Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

Для начала нужно понять, что считать роскошью. Первым шагом на этом пути может стать определение ситуации с недвижимостью. Сегодня этот шаг затруднен из-за отсутствия нормальной налоговой базы для расчета налога на имущество. В первую очередь необходимо создать условия для указания реальной рыночной стоимости квартиры в кадастровом паспорте. Во всем мире оценка недвижимости проходит раз в год, учитываются реальные коэффициенты по износу, регулярно пересчитывается стоимость земли. Таким образом, каждый объект недвижимости имеет реальную рыночную стоимость. Более того, во многих странах информация о рыночной стоимости является доступной.

Например, в США благодаря мультилистинговой системе, в которой все объекты недвижимости выставляются на продажу, в обязательном порядке присутствует такой пункт, как оценочная стоимость для расчета налоговой базы и величина налогов, так как в каждом городе налог может рассчитываться по-разному. У нас же нет ни механизма расчета, ни дальнейшего распределения этого налога. Для того чтобы знать, как начислить налог на роскошь, на какую стоимость, нужно четко представлять, кто получит этот налог: будет он муниципальным или федеральным.

В США такой муниципальный налог четко регламентируется, налогоплательщик получает отчет, на что израсходованы его средства с налога на имущество: на содержание школ, детских площадок, музеев, коммуникации, озеленение. То есть должна быть абсолютно прозрачная система, за которую люди будут готовы платить. Высокие налоги в США гарантируют хорошие школы. А что даст этот налог в России? Чтобы обеспечить такую прозрачность системы должен пройти не год, не два и даже не 10 лет. На данный момент, по моим ощущениям, это просто популистская акция.

Если обратиться к мировому опыту, то налог на недвижимое имущество редко превышает 2%. Оценкой недвижимости, на мой взгляд, должен заниматься специальный государственный орган. Для проведения оценки недвижимости, которая будет соответствовать реальному положению дел, современную российскую систему оценки необходимо практически полностью переделать. Сегодня кадастровое агентство при оценке основывается на своем экспертном мнении, либо на старых нормативах, которые неприменимы к рыночной реальности.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

Мне кажется, что у разработчиков пока нет полной ясности, что считать роскошью, а что нет. Минфин предлагает включить в понятие «роскошной» квартиры от 1 тыс. кв. м. Дело в том, что количество таких квартир весьма ограничено и измеряется единицами. К тому же, даже если площадь квартиры превышает 1000 кв.м, то это, чаще всего, объединенные квартиры, которые по документам вполне могут проходить как две или даже три отдельные и не подпадать под новый налог. Поэтому ни о каком существенном влиянии на рынок элитной недвижимости речи не идет. Зачем это делается? Возможно, когда пройдет какое-то время, граница налогооблагаемой базы может быть смещена, ведь и на 900 квадратных метрах можно устроить дворец. Не думаю, что только площадь может быть единственным критерием.

К тому же, формальное разделение объекта на части (а это вполне реально) с отчуждением каждой части новому собственнику (близкому родственнику, например) поможет уйти от налогообложения. Конечно, это не сработает в том случае, когда тысяч квадратных метров недвижимости больше, чем доверенных лиц. Да и ничто не помешает, в крайнем случае, создать фирмы, на которые можно будет зарегистрировать части квартиры или дома.

Полагаю, для ухода от налога на роскошь, если таковой будет введен, будут применяться схемы, связанные с использованием оффшорных компаний. Возможен и более радикальный вариант, в соответствии с которым определенный процент состоятельных людей сделает все, чтоб перестать быть налоговым резидентом РФ и вывести активы из российского налогового поля. Схожая ситуация, например, произошла во Франции после введения солидарного налога на состояние богатых людей, при котором стала учитываться совокупная стоимость активов физических лиц. Тогда тысячи богатых французов попросту вывели свои состояния за рубеж.

Юлия Погорелова