Для решения «квартирного вопроса» государству необходимо добиться доступности жилья, то есть сделать возможным приобретение квартиры или дома семье со средними доходами. По данным опросов общественного мнения, в улучшении жилищных условий нуждаются 70% россиян. В столице ждут улучшений условий проживания почти 6 млн человек. Однако, соотношение доходов и цены «квадрата» пока таково, что большинство стоит перед дилеммой – арендовать жилье или взять ипотеку.

Эксперты портала intermarksavills.ru считают, что жить комфортно в Москве можно и не покупая недвижимость. Столичный рынок аренды за время с начала кризиса в 2008 году серьезно изменился, став более разнообразным и намного более доступным. По усредненным данным риэлторов Москвы, стоимость найма жилья сегодня ниже предкризисных показателей на 20-25%. Кроме того, заметно выросло количество квартир с отличной отделкой, мебелью и техникой, что еще 2-3 года назад предлагалось в качестве «опции».

Рассмотрим явные и скрытые «плюсы» и «минусы» двух возможностей, учитывая тот факт, что приобрести сегодня жилую недвижимость в состоянии не более 8-10% нуждающихся в ней, как утверждают социологи. Второй момент - сегодня кредиты очень дороги, и эксперты говорят, что расходы на ипотеку и аренду становятся сопоставимыми. Главная сложность в получении банковского кредита состоит в том, что для ее получения необходимо сделать первоначальный взнос от 15-20%, иметь «белый» доход и владеть какой-либо недвижимостью в качестве залога под ипотеку (правда, такое требование постепенно перестает быть 100%-обязательным).

Для сравнения: в развитых странах ежемесячная аренда и взносы по ипотеке примерно равны. Так, в Германии оплата съемного жилья стандартной площади в 60 «квадратов» обходится в среднем в 450-550 евро в месяц. Взнос по кредиты стоит от 350 до 550 евро (4-5% годовых) в зависимости от срока ипотеки.

Второй пример - Великобритания. По данным портала по недвижимости Zoopla.co.uk, только в 13 из 50 городов страны аренда дешевле ипотеки.

В России сегодня арендные платежи лишь после половины срока кредита становятся сопоставимыми с ипотечными выплатами, однако на погашение тела долга их все ещё не хватает, подчеркивают эксперты.

Аренда освобождает от забот с ремонтом, покупкой мебели, возможность мобильного переезда в другой район. Аренда дает возможность жить комфортно в той квартире, которая полностью отвечает вашим требованиям – от района до вида из окна. Аренда не требует крупных единовременных финансовых вложений, особенно если учитывать то, что риэлторы перестали брать свой процент с арендатора, «переключив» этот платеж в размере одной ежемесячной платы на арендодателя. При подписании договора найма снимающий жилье платит вперед за первый месяц и оставляет наймодателю залог в размере одного месяца аренды.

Эксперты портала intermarksavills.ru приводят несколько характерных для посткризисного рынка аренды примеров. Например, купить квартиру на Тверской улице - это мечта даже очень состоятельных москвичей и гостей столицы. Но арендовать жилье здесь намного проще, дешевле и быстрее. Даже менеджер среднего звена может позволить себе аренду квартиры за 55 тыс. рублей (именно столько сегодня составляет стоимость аренды 2-комнатной квартиры на «главной улице» столицы). Стоимость продажи этой же квартиры составляет не менее 25 млн рублей. Взяв ипотеку, нужно иметь 8 млн рублей на первоначальный взнос и выплачивать каждый месяц в течение 20 лет порядка 220 тыс. рублей. То есть для кредита нужно иметь доход не менее 450 тыс. рублей в месяц, что соответствует доходу только топ-менеджера, да и то далеко не любого.

«Брать ипотеку могло бы быть интересно, например, если бы прогноз роста цен на жилую недвижимость в 2010-2011 годах составлял 11-14% или более, но аналитики нашей компании прогнозируют на этот период стабилизацию цен или их незначительный рост (до 5% в год), - говорит директор IntermarkSavills Галина Ткач. - В разгар кризиса мы наблюдали снижение покупательской активности, связанное с ожиданием дальнейшего падения цен и достижения так называемого «ценового дна». В этот период клиенты делали уверенный выбор в сторону аренды. В текущих условиях, когда имеет место уникально низкая для России ставка рефинансирования (8%) в ближайшие месяцы можно ожидать падения процентных ставок на ипотечные кредиты. То есть цены на недвижимость в этот период существенно не изменятся, а кредит можно будет взять на более выгодных условиях. Эта ситуация может заставить многих клиентов всерьез задуматься об отложенной покупке».

По мнению специалистов рынка жилой недвижимости, чтобы брать ипотеку было выгодно, годовая доходность от аренды должна быть на уровне 11-14% или выше. Сегодня она находится в «вилке» 3-5%, а во многих случаях – для квартир в «плохих» районах, «хрущевках», без ремонта, мебели и так далее – это соотношение не доходит и до 2,5%. Лишь в некоторых исключительных случаях и не без помощи специалистов собственникам удается добиться более высокой доходности.

«Но, с другой стороны, - отмечает директор департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. - Сегодня, в условиях растущего рынка, получая ипотеку под ставку 11-15%, покупатель, таким образом, фиксирует цену. Это означает, что при росте рынка на 5% в год, эти 5% нужно вычитать из размера ставки, и тогда ставка по ипотеке будет равна 6-10%, что сопоставимо с арендными платежами. Таким образом, даже в условиях такой дорогой ипотеки, в конечном счете, расходы на покупку и аренду сопоставимы. По нашим расчетам, при кредите на 10 лет, выплата процентов, начиная с пятого года, становится сопоставима с арендной платой».

Пример: в аренду (2500 долларов в месяц) предлагается 2-комнатная квартира площадью 55 метров с рыночной стоимостью в 600 тыс. долларов. Ремонт, мебель, машиноместо и все остальное – имеются. Если покупатель возьмет в ипотеку 80% стоимости, т.е. 480 тыс. долларов под 11% годовых сроком на 10 лет, то ежемесячный платеж составит 6612 долларов. По прошествии половины срока кредита размер выплачиваемых процентов сравняется с размером арендной платы (остальная часть кредита будет идти на погашение основного долга).

«Сегодня рынок перестает быть исключительно инвестиционным, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости управляющий партнер компании «Брокер-Сервис» Илья Мамонтов. – Не потому, что квартиры невыгодно покупать, а потому, что доходность от их сдачи в аренду уступает депозитам в банках. С другой стороны, и в этом нет ничего «ужасного», в Европе давно считается нормальной отдача от жилья при сдаче в наем в размере 4-6% от его стоимости. Просто у нас до 2008 года все стояло не на ногах, а на голове, а теперь постепенно приходит в норму. Брать ипотеку или снимать жилье – это дело каждого в зависимости от финансовых возможностей и психологической готовности быть должником полтора-два десятилетия».

Видимо, от того, что до кризиса рынок жилья «стоял не на ногах», как сказал эксперт, и сегодня все же ни в одном городе мира, кроме как в Москве, нет такого разрыва в стоимости жилья и доходах граждан. Нонсенс, но столичная «хрущевка» стоит сейчас дороже очень приличного жилья в хорошем районе Праги, Берлина и Рима. Это касается и стоимости аренды.

Есть и положительные моменты, фиксируемые риэлторами в новом году. По данным московских специалистов жилого рынка, в январе-феврале рост ставок аренды в столице происходит крайне вяло, а в ряде категорий домов стоит на месте. Например, спрос по сравнению с декабрем снизился на эконом-класс. При этом бюджетные варианты – квартиры за 25-30 тыс. рублей в месяц – разбираются практически моментально, а спрос на них намного превышает предложение. К тому же и само предложение оставляет желать много лучшего – о качестве квартир за эти деньги лучше не говорить, как и о транспортной доступности большинства из них.

В то же время в бизнес-классе наблюдается противоположная ситуация – предложение превышает спрос, из-за чего ставки почти не повышаются. Сегмент аренды дорогих квартир до сих пор не оправился от кризиса, что, в первую очередь, связано с резким сокращением спроса со стороны иностранных компаний, которые долгие годы диктовали «ценовую моду» на жилье.

За прошедший год средняя арендная плата в Москве возросла на 5,2% и составила 69,4 тыс. рублей в месяц. По мнению аналитиков компании, в 2011 году годовое увеличение арендных ставок составит 5-8%.

В компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что средняя стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса в Москве составляет сегодня 27,8 тыс. рублей, двухкомнатных – 37,7, трехкомнатных - 52,6 тыс..

«Однушку» в бизнес-классе можно арендовать за 44,8 тыс. рублей, «двушку» - за 64 тыс., «трешку» - за 93,5 тыс.. В элитной категории однокомнатные квартиры стоят около 71 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные – от 90 тыс., трехкомнатные – порядка 190-200 тыс. рублей.

По данным аналитиков, объем предложения в сегменте 2,5-3,5 тыс. долларов снизился по итогам года на 20%. Квартиры с арендной ставкой 4-6 тыс. долларов составили 60% предложения. Из них 90% занимали квартиры бизнес-класса. Элитное жилье стоимостью от 10 тыс. долларов составило около 10% рынка.

Ольга Мостовая