Из переписки: "Вы пишете умные и правильные вещи, и я бы обратился к вам за помощью при покупке квартиры. Но не могу понять, зачем вообще нужно идти к риелтору, платить ему деньги - и не малые, - если он не дает никаких гарантий по возврату моих средств. Уж лучше заплатить страховой компании, они и документы проверят, и, в случае чего, вернут мне деньги, если вдруг в дальнейшем я по суду лишусь квартиры".

Подобных вопросов я и слышал, и читал на форумах и конференциях немало. А уж когда речь заходит об ипотеке, люди вообще не могут понять, как это в банке им советуют искать риелтора. Ведь банк документы проверяет? И случись что- проблемы же будут у банка? Сделка страхуется? Какой еще риелтор, зачем еще кому-то платить денег-то?

Сразу оговорюсь, что речь в этом выпуске идет не о том, какие ПЛОХИЕ бывают риелторы. Речь о том, что могут сделать ХОРОШИЕ риелторы и как подходят к выплатам в страховых компаниях. Если кому-то попадаются только плохие врачи, риелторы, юристы- это говорит лишь о том, что «кто-то» не умеет искать или подходит к вопросу выбора специалиста легкомысленно.

Вопрос один, ответов два.

Первое.

До тех пор, пока не началось массовое продвижение ипотеки « в люди», страхование титула сделки было депрессивным направлением в работе страховых компаний.

Почему? В нашей стране отношение к страхованию более чем сдержанное. Где-то прочитал мысль о том, что в русском языке слово «страхование» происходит от слова "страх" (в отличие, скажем, от английского, где «insurance» -это уверенность), так вот мне кажется, что в данном случае страх - это страх остаться без выплаты, или получить ее в таком размере, что лучше бы и не получать вовсе (времени больше затратишь на оформление).

Когда люди шли в страховую для страхования титула? Когда они были не уверены в своих продавцах. Когда ПОСЛЕ сделки («задний ум» у нас наиболее развитое полушарие) новые соседи делились не очень приятными фактами об истории квартиры. Когда заходил участковый и интересовался судьбой бывших хозяев. И получала страховая компания варианты, при которых либо выплата стоимости квартиры весьма вероятна, либо не менее вероятны затраты на «судебные прения».

Ситуация улучшилась при появлении ипотеки. Страховать стали все ипотечные квартиры, которые худо-бедно, но еще и в банке проверяют, премий стало собираться больше.

Давайте будем взрослыми и здравомыслящими людьми, давайте взглянем правде в глаза- страховые компании являются коммерческими предприятиями, то есть организациями, основная цель которых – получение прибыли, а не помощь несчастным покупателям, которые остались без денег и без недвижимости. Эту самую помощь даже государство не сильно спешит оказывать.

А откуда прибыль в страховой?

Это сумма собранных премий (страховых взносов) минус сумма выплат по страховым случаям . Отсюда следует, что страховые компании будут стараться минимизировать эти самые суммы выплат.

Во-первых, договора о страховании сделок (страховании титула) бывают составлены так, что неспециалисту сложно увидеть подвох. Так, во многих договорах есть чудесная, можно сказать волшебная фраза о выплате возмещения: «В случае изъятия по иску третьих лиц квартиры у добросовестного приобретателя». Волшебная она потому, что сразу дает возможность не платить ничего- ведь у ДОБРОСОВЕСТНОГО приобретателя квартиру изъять нельзя! После известного иска и разъяснения Верховного Суда о добросовестных покупателях, судьи при расторжении договоров купли-продажи выносят вердикт о «недобросовестности» покупателя.

Купил квартиру по поддельным документам- докажи, что не знал, что они были поддельные. Ходил и общался с соседями? Докажи! Есть видеозапись? Нет? Недобросовестный! Что? Еще появились наследники? А вы обращались в ЗАГС города Мухосранска с запросом о том, не родился ли у них в городе внебрачный сын умершего гражданина Иванова, дочь которого продала вам квартиру? Обращался.. какой шустрый… вас послали и не дали никакой информации? А письменные доказательства этого есть? Нет?! Недобросовестный!!!

Возможно, вы считаете, что я утрирую. Но поверьте, страховая не будет заниматься помощью вам в том, чтобы собирать НА СДЕЛКЕ доказательства вашей добросовестности. Зачем? Они вам и так откажут.В страховой компании документы проверяют и готовят клерки. Они сегодня работают здесь, а завтра, когда у вас отнимут квартиру, перейдут работать в другую компанию (чаще всего это девушки предбеременного возраста, которые через 1-2 года уйдут в декрет). Бонус за привлечение клиента они получают сегодня, а проблемы, возможно, будут даже не завтра, а через несколько лет. Логика ясна?

Во-вторых, страхование титула- оно не навечно, а на год, на три и т.д. А выросший и возмужавший «наследник» может прийти к вам через 10 лет. Если же сделать тариф страхования «от всего и навсегда»- премия при заключении договора будет превышать десятки процентов от стоимости.

В-третьих, «справедливую» страховую, которая будет честно выплачивать возмещение по всем договорам, моментально атакуют рейдеры «ложных сделок» и сотрудники налоговой.

В свое время несколько риелторских фирм решили объявить о своей полной ответственности за проведенные ими сделки (в надежде привлечь покупателей). Обещалось, что если произошло расторжение сделки из-за того, что фирма недоглядела, недопроверила- покупателю будет куплена новая квартира или выплачены деньга за утерянную. И тут у «братвы» поперло…

Не скажу, ибо не знаю, вернули ли кому-то стоимость квартиры, но в суды юристы этих фирм ходили честно и в большинстве случаев ценой больших усилий (финансовых в том числе) квартиры «отбивали».

Через полгода либо фирмы исчезли, либо исчезли лозунги со страниц газет.

Еще один момент.

Психологический. Одним из отрицательных последствий введения обязательного страхования гражданской ответственности водителей стала более нахальная и неосторожная езда застрахованных. Не раз случалось слышать: «Ерунда, в случае чего- страховая заплатит!» (Причем одна авария людей не перевоспитывает, есть "особо одаренные", которые по нескольку раз в месяц обращаются за возмещением по ДТП) Аналогично и покупатель, страхующий титул сделки, идет на варианты, которые даже с точки зрения здравого смысла рассматривать не стоит. Всем известна история о том, как крупная страховая не выплатила возмещение покупателям, у которых квартиру отсудили «третьи лица». И как-то вскользь упоминается о том, что последняя купля –продажа проходила полгода до сделки, а за год- еще раз менялись хозяева.

Второе.

Стараниями СМИ главной – и основной - миссией риелторов считается проверка «юридической чистоты» приобретаемой недвижимости. На Западе есть термин «due diligence», наша «чистота» - корявое понятие, за неимением лучшего, будем пользоваться им. Кстати, на Западе титулом сделки занимаются вообще юристы, расходы на привлеченных специалистов достигают 15-20%, и никто не трубит о жадности риелторов и непосильности бремени покупателей.

Так вот, помимо «санитарных» функций наблюдения за этой самой «чистотой» есть еще задачи, выполнение которых специалистами может жизнь покупателю облегчить, а деньги - сохранить. И об этом почему-то СМИ молчат.

Планирование сделки – в случае сложного обмена, поиск вариантов, проведение самой сделки. На переговорах о покупке, которые проводит грамотный специалист, часто бывает уместен слоган из известной рекламы: «Сейчас продавец, у которого нет риелтора, потерял 100 тысяч рублей. А сколько стоит ваша самостоятельность?» Риелтор не будет даже рассматривать варианты с дефектами в документах, причем все закончится еще на стадии телефонного звонка по объявлению, вы не потратите время на просмотр и дальнейшие переговоры по «нехорошей квартире».

Да, гарантировать выплату риелторы не будут. Этого, как я написал выше, не гарантируют даже страховые компании. Но риелторы могут помочь подобрать вариант, по которому риск возврата недвижимости будет минимальный. А еще- подобрать комплект документов и доказательств, которые сделают изъятие квартиры сложным.

И последнее. Риелтор, как человек, прошедший с вами все стадии оформления сделки, может оказаться бесценным свидетелем в суде, который будет свидетельствовать в вашу пользу.

Резюме вышесказанного.

Можно застраховать сделку и не привлекать риелтора. Тогда хотя бы привлеките юриста, который внимательно прочитает договор со страховой и укажет вам на все подводные камни. Хотя бы сами внимательно прочитайте бумаги, которые вы подписываете! Оставьте эйфорию дома, мол, я страхую сделку и со мной ничего не случится, можно брать любую квартиру, за все заплатит страховая. Не заплатит. А если и заплатит- после долгих разбирательств.

Можно найти риелтора, специалиста, который поможет спланировать сделку, поможет определиться по цене, подберет вариант, проверит документы и расскажет вам о возможных рисках, проведет сделку.

Нет у вас бюджета для оплаты всей работы- возьмите консультанта, подберите сами вариант с помощью его консультаций, привлеките его только на сопровождение.

Часто слышу, мол, я сам продажник, не надо менять учить, как покупать. Как вы думаете, если человек- продажник , который всю жизнь продавал крупным оптом мебель придет устраиваться на работу в компанию, продающую мелким оптом глазированные сырки, его возьмут «не глядя!» ? Ведь продажник же? Из известного мне опыта- даже если продавал эти самые сырки, но не глазированные- уже не возьмут.

Недвижимость имеет некоторые особенности, которые несколько отличают ее от других товаров, и делают сделки по купле –продаже довольно сложными.

И еще. Застрахуйте титул. Даже если работаете с риелтором.

Радин Максим