Курс на модернизацию и всяческие инновации не миновали и рынок аренды. С решительностью, ожидать которую от властей мы как-то поотвыкли, оказалось выпущено постановление, упрощающее процедуру регистрации для иногородних граждан РФ. Теперь, а точнее, с нового года, когда постановление вступает в силу, для постановки на учет по месту пребывания практически не требуется участие хозяина жилплощади, на которой вы собираетесь регистрироваться.

Какие изменения в существующей практике содержит постановление?

Согласно нововведениям, которые подразумеваются Постановлением Правительства РФ от 11.11.2010 №855 «О внесении изменений в правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», гражданам России дается право отправлять уведомление о сроках и месте своего пребывания через интернет. С 1 января 2011 года это можно будет сделать через Единый портал госуслуг. При желании регистрируемый может получить свидетельство по почте – оно будет отправлено на адрес, указанный в заявлении о регистрации. Собственник этого помещения (квартиры, где зарегистрирован временно проживающий) в свою очередь получит уведомление о том, что регистрация произошла, в трехдневный срок. В случае если регистрация была осуществлена помимо воли владельца жилого помещения, он сможет аннулировать ее, подав заявление в орган регистрационного учета.

Еще из нововведений: теперь при досрочном убытии с места временного проживания нужно отправить (или отнести лично либо передать через собственника жилого помещения, где зарегистрирован) заявление о снятии с учета. Кроме того, несовершеннолетние 14-16 лет теперь регистрируются на основании паспортных данных, а не свидетельства о рождении, как было прежде.

«В соответствии с измененным порядком временной регистрации граждан РФ в Москве, уведомлять миграционную службу о своем месте пребывания гости столицы смогут по интернету. Своевременное и нужное решение соответствует концепции модернизации страны. При этом собственников квартир, в которых зарегистрируются приезжие, уведомят о факте регистрации по почте. Не представляю, как эти изменения могут повлиять на арендные отношения в Москве. Регистрация по месту пребывания в российской столице, насколько я знаю, никогда не была препятствием для желающих «понаехать», а следовательно, снять квартиру», – комментирует Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty.

Не означают ли новые правила регистрации полной вседозволенности для арендатора, который может становиться на учет и сниматься с него по собственному желанию?

Зарегистрироваться безо всякого на то основания все-таки не получится. Если на руках есть действующий договор аренды, другое дело. Но, к сожалению, далеко не каждый квартирный хозяин соглашается на договор, опасаясь налоговиков. Впрочем, это вряд ли станет неразрешимой проблемой: распространена схема, когда заключаются два договора, один – безвозмездного пользования (он предъявляется всем желающим), второй, датой на день позже, отменяющий первый – с рыночной ставкой (он предназначен для «внутреннего пользования», только для расчетов с арендатором).

Если же договор на руках есть, в принципе, арендатор и правда волен регистрироваться и сниматься с учета. В случае если квартирный хозяин прописан на той же жилплощади, которую сдает, уведомление о том, что в его квартире зарегистрировался г-н NN, придет… правильно, в ту же самую квартиру, где проживает зарегистрированный. И именно он, а не хозяин, в таком случае получит уведомление. Особенно неприятной может получиться ситуация, если наниматель решит «без объявления войны» зарегистрироваться в квартире, которая находится в залоге у банка. Арендатор, кстати, об этом может и не знать, а вот у арендодателя (он же – ипотечный заемщик) могут возникнуть проблемы.

«Если забыть про то, как в действительности исполняются эти правила на местах, то, конечно, новые правила на руку нанимателям жилья, так как облегчают им процесс регистрации. В буквальном толковании, при наличии у них на руках договора найма с подписью собственника, они могут зарегистрироваться без его участия. Учитывая, что достоверность подписи собственника при его отсутствии проверить не удастся, возможны случаи злоупотребления, когда на регистрацию будут подаваться фиктивные договора аренды и осуществляться регистрация без ведома собственника, о чем он, скорее всего, узнает, когда получит увеличенный расчет по коммунальным платежам или, например, требование из налоговой явиться для уточнения налогооблагаемого дохода.

В целом же, если наниматель заинтересован в дальнейшей аренде, он вряд ли будет предпринимать какие-либо действия за спиной собственника, так как едва ли такому вредине продлят аренду на следующий период, – комментирует риски сторон Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру». – Помимо договора аренды основанием для временной регистрации по-прежнему является и заявление собственника жилья. Раньше эта бумага была популярна в силу того, что в ней не раскрывался дополнительный доход собственника от сдачи в аренду. Соответственно, раньше, если собственник не хотел регистрации жильцов, он такую бумагу просто не выдавал, и без его участия зарегистрироваться было нельзя. Теперь же нанимателю она и не потребуется для регистрации. Поэтому собственнику, если наниматель остро поставит вопрос о регистрации, самому будет разумней выдать такую бумагу, чтобы в государственные органы не попал договор аренды».

Чем еще рискуют стороны арендных отношений по новым правилам? Как квартирному хозяину запретить жильцу регистрироваться в арендуемой квартире?

И наконец, вечный страх наймодателя – налоговики. Со стороны налоговых органов было бы странным не учитывать данные о квартирах, сдаваемых в аренду, которые буквально сами плывут в руки (ведь никто не обещал, что паспортные столы не будут отсылать информацию о регистрации нанимателей в налоговые органы). Здесь, понятное дело, может помочь вышеупомянутая схема с двумя договорами, один из которых – о безвозмездном пользовании. По существующему законодательству придраться не к чему. Впрочем, «на карандаш» в налоговую квартира все равно, по идее, попадает (если, конечно, сведения и правда будут передаваться из паспортных столов налоговикам).

Как же защитить себя от несанкционированной регистрации?

«В целом, если собственник хочет уклониться от регистрации проживающих у него граждан, то в соответствии с новым регламентом он может, во-первых, сам не совершать каких-либо действий для регистрации (не писать заявления и т. п.), а если наниматель их предпримет, опротестовать регистрационные действия, совершенные нанимателями без его ведома, что приведет к аннулированию регистрации. Ранее собственник мог «выписать» нанимателей (например, если был досрочно расторгнут договор найма, а срок регистрации еще не истек), зарегистрированных по месту пребывания, только по решению суда. Новый регламент позволяет собственнику оперативно решить этот вопрос без участия суда», – поясняет Александр Пыпин.

При этом, напоминает эксперт, регистрация проживающих, вообще говоря, является обязанностью арендодателя. Уклоняясь от регистрации нанимателей, хозяин сдаваемой квартиры нарушает закон и права остальных жильцов дома (в частности, при отсутствии счетчика в сдаваемой квартире все жильцы дома платят за воду и канализацию за тех, кому он сдает жилье).

Мнение эксперта. Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group: Правительственная инициатива по упрощению процедуры регистрации в Москве для граждан РФ широко обсуждается, причем диапазон обсуждений колеблется от дифирамбов либерализации до откровенных страшилок, что к вам въедут тридцать человек и будут в вашей квартире жить.

Так ли все на самом деле печально, как пытаются убедить? Постараемся разобраться.

Во-первых, уведомление по сети интернет и по почте не является регистрацией. Чтобы регистрацию получить, человек должен прийти в государственный орган и получить регистрацию в виде штампа либо соответствующей бумаги. При этом у него должно быть основание – заключенный договор безвозмездного пользования либо договор аренды с адресом квартиры. Чтобы подделать такой договор, необходима информация о квартире, ее можно получить, заказав выписку из ЕГРП, также потребуются паспортные данные арендодателя, которые можно получить за деньги, и образец подписи. Расторгаться этот договор будет в судебном порядке, точно так же будет проходить выселение.

В связи с этим встает вопрос, можно ли написать письмо в паспортный стол, милицию, миграционную службу официальное сообщение следующего характера: «Я, являющийся собственником квартиры, не намерен сдавать свое жилье в аренду и кого-либо прописывать, поэтому все желающие это сделать без моего присутствия должны направляться прямо в милицию, а когда я захочу кого-либо прописать, я об этом сообщу лично». Определенный анализ информационной блокировки в управлении Росреестра. Возможно, этот механизм будет внедрен и в правительственные инициативы.

Но нами рассмотрен крайний случай. Согласитесь, что перечень описанных действий – заказать выписку из ЕГРП, получить ее, купить паспортные данные, узнать и подделать подпись – достаточно сложен. Это намного сложнее, чем купить липовую регистрацию на три года за тысячу рублей, поэтому полагаю, что особого ажиотажа в связи с этим нововведением не возникнет.

И опять же необходимо понимать, что подобная инициатива касается лишь граждан Российской Федерации, поэтому опасаться того, что в квартиры москвичей хлынет поток гастарбайтеров из стран ближнего и дальнего зарубежья, не стоит.