Человек, сдающий квартиру, всегда претерпевает массу рисков. Из более серьезных можно отметить: угрозу физического сохранения недвижимого имущества, потенциал неплатежей и другие проблемные вопросы с ЖЭК и органами местного самоуправления. Давайте поговорим об этом более подробно.

Налоги: как ни крути, а платить придется.

Итак, одним из основных из рисков для владельца жилой недвижимости является то, если мстительный арендатор «сдаст» его в налоговый комитет. Подобных ситуаций на столичном рынке было предостаточно. Например, в прошлом году суд головинского района приговорил неудачливого владельца жилой недвижимости к административному штрафу в размере ста тысяч рублей. Отметим, что получаемый арендный доход подлежит налогообложению в размере тринадцати процентов, что является непреклонной и неукоснительной позицией федеральной налоговой службы. Арендодатели полагают по-иному: точных данных, разумеется, нет, но по некоторым предположениям только 7 процентов столичных рантье делятся собственными доходами со своей родиной. Как правило, это владельцы дорогостоящей недвижимости. При первоначальном знакомстве с владельцем, для того чтобы облегчить наше взаимодействие мы рекомендуем вести собственную деятельность в соответствии с законодательными требованиями и объясняем, каким образом можно оптимизировать налогообложение, - рассказывает Вадим Ламин, являющийся руководителем эксклюзивного отдела корпорации «PENNY LANE REALTY».

В ценовом сегменте от пяти тысяч долларов владельцы жилой недвижимости почти все следуют данным рекомендациям. Исключения имеют место крайне редко, так как результат разоблачения с этим бюджетом бывает достаточно неприятным. Что касается нижнего ценового сегмента, то есть, самого дешевого, то тут все обстоит наоборот. Редчайшими исключениями являются люди, принявшие решение платить налоги. Другие разными методами пытаются укрыться. Мы не будем защищать тех, кто уклоняется от налогообложения, а постараемся объяснить, вследствие чего люди ведут себя подобным образом. Изначально, заплатить налоги сложно в техническом понимании. Налоговый комитет встречает человека, который желает выполнить свой административный долг, поначалу очередями. Затем возникают явления, которые проще описать словом «хамство».

К примеру, налоговый специалист потерял документ о том, что вы уплатили все налоги. Что он в этом случае делает? Думаете, он позвонит, извинится, и в вежливой форме расскажет обо всем, что произошло? Скорее всего, нет. Он отправить вам строжайшее уведомление о том, что вы не заплатили налоги в срок, и что в отношении вас в ближайшее время будут применены соответствующие административные или уголовные санкции. Еще один пример. В минувшем году налоговый комитет объявил, что хочет облегчить жизнь арендаторов, для чего предложил им покупать специализированные патенты без сложных подсчетов и так далее. Однако патенты выдавались только тем, кто имел регистрацию в виде бизнесмена, ведущего предпринимательскую деятельность. Обычным людям, которые не прошли данную процедуру, патенты не выдавались. Вторым моментом в этой ситуации является то, что сумма была очень завышенной - патент представлял выгоду только для тех, кто получал от аренды сумму свыше 70-ти тысяч рублей ежемесячно.

Преимущественному количеству эконом рынка, где цены варьируются от 20-ти до 30-ти тысяч рублей, данная инициатива является неинтересной. Может быть, государственная власть со своей стороны должна сделать определенные шаги для того чтобы облегчить жизнь налогоплательщикам. Однако пока арендодатели в налоговый комитет не торопятся.

Захват жилья: выселение через бой.

Именовать данную ситуацию частой и популярной крайне не рекомендуется, но порой и такое случается. Вот реальный пример, прочитанный не так давно на одном из специализированных форумов. Один престарелый мужчина сдал своё жилье семье из Азербайджана. Следует заметить, что у них был четкий договор, что эта не арендная сделка, а обыкновенная рента, то есть, семья платит некоторую сумму денежных средств на протяжении определенного времени, а потом жилье переходит в их собственность. Самым интересным моментом в этой ситуации являлось то, что старик не подписал с семьей ни одного документа, подтверждающего данное соглашение. Спустя некоторое время старик скончался, его законодательные наследники начали вступать в собственные права, и, разумеется, наткнулись на постояльцев, которые, в свою очередь не хотели съезжать с квартиры, доказывая, что жилье принадлежит им. В итоге этот спор разрешился и весьма удачно, но не обошлось без привлечения органов местного самоуправления. В формальном отношении данная ситуация является однозначной: если документы отсутствуют о чем вообще может быть разговор.

Законный собственник просто пишет заявление в милицию на выселение постояльцев. В крайне ситуации, законный владелец может подать исковое заявление в суд, который, разумеется, выиграет, - утверждает Галина Фабрицкая, являющаяся начальником арендного отдела предприятия «Пересвет недвижимость». Мы живем не в 1990-е годы, и подобные ситуации сегодня встречаются крайне редко. По мнению других экспертов, аналогичный оптимистический настрой является неправильным. Захват жилой недвижимости является не таким редким явлением как кажется. Большая часть людей, которые обращаются к нам за специализированными услугами по соглашению доверительного управления жилой недвижимостью, утверждают, что делают это из-за того, что не могут самостоятельно решить вопрос со своими постояльцами и взять с них арендную плату, - полагает Светлана Улицкая, которая является генеральным директором компании «КВАРТИ.РУ». Самый показательный пример произошел на улице Донецка, где владелец, являющийся одиноким дееспособным инвалидом детства, сдал свое жилье таджикской семье. Через некоторое время они перестали платить, а владельца не пускали в квартиру, отправляя подальше сквозь закрытую дверь. Данный проблемный вопросы решала наша компания.

Как быть?

Являясь практичным человеком, я больше всего ценю не сочувственные эмоции, а реальные и действенные рекомендации. Давайте попробуем сформулировать несколько правил, которые позволят арендодателям если не избежать, то, по меньшей мере, уменьшить потенциальные риски. Первым и самым главным является с ответственностью подойти к выбору арендаторов. По данным статистики риэлтерских агентств наименее проблемными арендаторами являются молодые семьи, обладающие постоянной работой в хорошей компании. Здесь не стоит искать оригинальности и экспериментировать с остальными категориями. К слову, риски от неблагоприятных потенциальных арендаторов не ограничивается тем, что они могут арендовать квартиру и затем устроить там «бардак». Вадим Ламин, эксперт корпорации «PENNY LANE REALTY» напоминает о таких неприятных ситуациях как: банальное воровство при просмотре жилья, исполнение человеком, осматривающим квартиру, роли воровского наводчика.

Вторым, не менее важным моментом, является страховой депозит, то есть, необходимо взять определенную сумму денежных средств, равную половине или полной стоимости месячной аренды. Взимают ее в той ситуации, если недвижимость оказывается испорченной, а отдают обратно после ухода арендатора. Все это возможно при условии, что мебельная утварь, техника и прочее находится в целостном и сохранном виде. Специалисты убеждают, что страховой депозит дисциплинирует арендаторов, и они начинают бережнее относиться к окружающей обстановке. Третьим моментом является то, что можно застраховать жилье вместе со всей бытовой техникой и мебелью. Подобная сделка, где владелец последовал данной рекомендации, произошла в Жулебино, - говорит Светлана Улицкая, эксперт компании «КВАРТИ.РУ». Годовой страховой полис на 3-х комнатную квартиру бизнес класса с работающим камином обошелся в 100 тысяч рублей, при этом финансовые расходы на страхования принял на себя арендатор, потому что, так он обладал значительным спокойствием за жилую недвижимость, где один телевизор стоил 12 тысяч долларов.

Оплата всех вышеописанных расходов позволила арендодателю не требовать с жильца страхового депозита. Четвертым моментом сохранения своего имущества является составление полной и подробной описи. Иными словами, - рассказывает Светлана Улицкая – согласно записи «телевизор бу в количестве одного», можно вместо нового американского телевизора увидеть у себя в зале старый, еле работающий аппарат. Пятым моментом является то, что обеспеченные арендодатели могут передать жилую недвижимость в аренду по договору доверительного управления. Данная услуга, разумеется, не бесплатная, зато денежные средства сами зачисляются на счет, а отчет вы получаете по почте. Шестым, очень важным моментом является то, что в любой ситуации необходимо тщательно прояснить все, потенциальные детали. Люди часто полагают, что определенные вещи являются самоочевидными, но другая сторона может иметь антагонистическое мнение. Таким образом, любой мельчайший нюанс необходимо прояснять самым тщательным образом.

Изначально, сам факт подобных договоренностей является дисциплинирующим. Во-вторых, если получится так, что с потенциальным арендатором вы не можете сойтись в решении определенных вопросов, лучше выяснить все заблаговременно и отказаться от сдачи квартиры в аренду этому человеку, чем столкнуться с этим после того, как он уже будет находиться в вашей квартире. Еще одним очень важным моментом является не лениться и любую достигнутую договоренность фиксировать на бумаге, то есть, составить подробное соглашение. Недобропорядочный арендатор, скорее всего, забудет про все соглашения в устном порядке, а в ситуации с официальным оформлением документов всегда есть возможность напомнить ему об этом. Следует отметить, что договор, составленный в письменной форме, может являться действенным аргументом в решении судебных вопросов. Однако относительно письменного договора есть одно весьма оригинальное мнение. Как утверждает Татьяна Романцова, являющаяся руководителем пресс службы агентства недвижимости «CENTURY 21 Россия», если данный договор есть в наличии, арендодателю в ситуации потенциальных конфликтов придется, в обязательном порядке, обращаться в суд. Во время этого, весьма продолжительного процесса, арендатор может перестать выплачивать арендную плату, а выселить его до постановления судебного решения вы не имеете права.

В любой ситуации есть риск, что суд окажется «гуманным» и откажет в решении выселить арендатора с маленькими детьми. Парадоксально, но в данной ситуации может получиться, что арендный договор не представляет реально выгоды арендодателю. Если договор не был подписан, то органы местного самоуправления обязаны выселить незаконного постояльца, - комментирует ситуацию Татьяна Романцова. Восьмым рекомендательным моментом является то, что необходимо, в обязательном порядке соблюдать собственные законные полномочия в соответствии с договором. Если в договоре написано, что плата за квартиру должна приходить не позже пятнадцатого числа каждого месяца, разбирайтесь по поводу даже малейшей задержки. Вы имеете полное право каждый месяц проверять техническое состояние жилой недвижимости. Никогда не испытывайте лени в данном случае, отклоняйте предложение арендатора встретиться для передачи денежных средств на нейтральной территории.

Сейчас мы говорим не о жадности или алчности, а о том, что необходимо сразу дать понять, что вы не любите шуток, когда дело касается денег. Любая серьезная ситуация, как правило, начинается с малой. Ощутив вашу слабость в одном, даже самом маленьком моменте, потенциальный арендатор, скорее всего, попытается этим воспользоваться в собственных интересах. И самое главное, не стоит слишком сближаться с потенциальным арендатором, заводить с ним дружеские взаимоотношения. Если, вы, к примеру, являетесь молодым мужчиной, а квартиру у вас снимает красивая девушка, с теоретической точки зрения можно постараться решить кроме финансового вопроса еще один. Однако в данной ситуации денежных средств за собственное жилье вы, наверняка, больше не получите.