Среди квартир, продающихся на вторичном рынке, встречаются такие, в которых кто-то из собственников (или зарегистрированных по месту жительства) отсутствует. Причины явления могут быть разными, но результат один – сделка купли-продажи в итоге может быть оспорена. Что делать при встрече с подобными объектами потенциальным покупателям?

От «отсидки» до работы

Причин, по которым подобная ситуация может сложиться, обнаружилась масса. Самое очевидное – служба в армии или нахождение человека в местах лишения свободы (МЛС). Подобное зло, кстати сказать, наименьшее (не для сидящего в тюрьме, разумеется, а для сделки) – о местонахождении человека известно, его можно найти. Бывает иначе – человек просто отсутствует, и даже тот, кто продает квартиру, не имеет ни малейшего понятия, где он. «Наиболее частая причина – распад семьи, - комментирует ситуацию Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка холдинга «МГСН». – Кто-то из собственников уезжает – может быть, в другой город России, а может и за границу». Понятно, что заниматься проблемами данной недвижимости (что автоматически означает контакты со своими «бывшими») такие люди обычно не хотят. Но – обратим внимание – тот факт, что человек не интересуется квартирой сегодня, вовсе не означает, что он не заинтересуется ей никогда. Иногда начинают, и даже очень.

Наконец, «невидимка» может появиться «технически». Например, при выдаче выписки из домовой книги паспортистка может «забыть» указать кого-то из проживающих. Вот какой случай рассказала нам член Экспертного Совета Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ), генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова. Риэлторы помогали клиенту приватизировать жилье: «Мужчина скрыл от нас, что его брат сидит, а в ЖЭКе договорился с сотрудниками, и в выписке из домовой книги родственника не было. Однако с «Зеленого проспекта» нам вернули документы с указанием, что приватизация возможна только с согласия второго брата».

Результат для будущего покупателя прискорбен: он думал, что в квартире никого, а оказалось, что кто-то есть. Особенно, если этот «кто-то», как в вышеописанном случае имеет право на долю в квартире, а приватизация могла пройти без его участия.

Встречаются и совершенно анекдотические случаи. «Собственник жилья готовился к продаже, выписал всех со своей жилплощади и получил из паспортного стола документ, подтверждающий, что в квартире никого нет, - рассказывает Дмитрий Филиппов, руководитель агентства «CENTURY 21 Интеллект». – Предоставил бумагу покупателю. А потом жене продавца нужно было устроиться на работу, для чего потребовалась московская регистрация. И продавец срочно прописал ее назад».

Наконец, на рынке недвижимости можно обнаружить и триллеры, - когда человека объявляют …умершим, а он жив-здоров. «Перед сделкой мы проверяли коммунальную квартиру, и выяснили, что в одном из лицевых счетов, за неделю до приватизации была выписана, как умершая, девушка 28 лет, - рассказывает генеральный директор агентства «АВРОРА Недвижимость» Роман Вихлянцев. - жители квартиры говорили, что её более десяти лет никто не видел. Были заинтересованы продать всю квартиру - тогда каждый получал больше. А вот соседи по дому сообщили нам, что девушка жива, имеет жуткий конфликт с матерью, которая приватизировала комнату только на себя».

Как поступать? Путь законный…

Предписания, даваемые для данной ситуации законами, просты и понятны. Продавец недвижимости должен взять у находящихся «на расстоянии» сособственников доверенности. Традиционно эти документы заверяют нотариусы, но для отдельных категорий граждан сделаны исключения. В частности, согласно ст. 185 Гражданского кодекса, доверенность военнослужащего может быть заверена командиром воинской части; лица, находящегося в МЛС – начальником соответствующего места лишения свободы. Даже постоянное проживание человека за границей не является непреодолимым препятствием: доверенность заверяется в консульстве РФ.

Кстати, если есть возможность, то как советует член ГРМ, генеральный директор ООО «ЦНП «ТВОЙ ГОРОД» Анна Рыжова, лучше присутствовать при оформлении доверенности лично, ведь доверенность можно и подделать.

Что до зарегистрированных, не являющихся собственниками, то они в сделках с квартирой и не участвуют (как раз потому, что не собственники). Единственное, что нам нужно от этих людей – чтобы они покинули квартиру. Поэтому лучше всего заставить их выписаться до сделки. Если это почему-то невозможно (кстати, обращаем внимание на объяснения – насколько они правдоподобны) – берем с них письменные обязательства в том, что они снимутся с регистрационного учета после купли-продажи.

…и реальность

Проницательный читатель, вероятно, уже разглядел главную ахиллесову пяту изложенных в предыдущей главе рассуждений: все эти действия требуют активного участия как продавцов, так и самих «невидимок» - они должны куда-то бежать, подписывать доверенности, хлопотать по инстанциям… «На практике часто бывает иначе, - говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». – Продавец утверждает, что знать не знает, где находится совладелец его квартиры. Или, что еще хуже, пытается скрыть факт его существования».

Иногда это происходит потому, что люди сами не знают, что делать с этой проблемой. Иногда – в надежде на наше знаменитое «авось». Не забудем, что квартирные истории тесно связаны с различными бытовыми дрязгами – и это сочетание дает порой очаровательные сочетания. «Известны случаи, когда покинутая жена прекрасно знала, что ее муж проживает в соседнем доме с другой женщиной, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Но подала в суд иск о признании мужа безвестно отсутствующим лицом, после чего продала квартиру. «Изменник» узнавал о случившемся значительно позже».

Чем это грозит покупателю?

К сожалению, очень и очень серьезными проблемами. Если «невидимка» - сособственник, то все сделки без его участия могут быть признаны недействительными. Возьмем пример, приведенный в предыдущей главе. Муж, который, как выяснилось, никуда не пропадал, а благополучно проживает в соседнем доме, может обратиться в суд с иском о том, что половина квартиры – его, а он никакого согласия на данную сделку не давал. Сказать, что это означает безоговорочное изъятие квартиры у нового собственника и ее возвращение старому, тоже было бы неправдой – это решает суд. Он учтет все: материальное положение сторон, их моральный облик (уходить от жены некрасиво, а большинство судей, разбирающих подобные вопросы – женщины) и т.п. Квартира, может быть, и останется в собственности покупателя, но что этот покупатель получит, как это принято говорить сегодня, существенный «геморрой» - факт бесспорный. Довольно часто подобные споры заканчиваются тем, что истец отказывается от своих претензий… за некоторую сумму «отступного». Получается, что покупатель, и так заплативший за квартиру рыночную цену, должен отдать еще что-то сверх того.

Зарегистрированные по месту жительства («прописанные»), не являющиеся собственниками, формально к вопросам распоряжения квартирой отношения не имеют. Но они имеют право там проживать, приписывать туда своих детей и т.п. – и выселить их никак невозможно, закон на их стороне…

Как проверить?

Если позволите, небольшое отступление. В прошлом месяце наша страна в высшей степени торжественно отметила очередную годовщину Победы. За гулом самолетов и речами политиков в очередной раз без ответа остался вопрос: а сколько людей погибло в той войне? Оценки ну очень разнятся. Тов. Сталин сразу после войны говорил о 7 млн., в хрущевско-брежневские времена официальной стала цифра «более 20 млн.», сегодня таковой считают 26-27 млн., отдельные исследователи говорят о 35 и даже 43 млн. Все это, напомним, 65 (!) лет после окончания войны – времени подсчитать было более чем достаточно…

Вспомнили мы эту совсем не относящуюся к недвижимости тему для того, чтобы показать, как мало значит в нашей замечательной стране отдельно взятый человечишка. Надзорных органов все больше, баз данных у них – тоже (надо же, в конце концов, чем-то на CD возле метро торговать!), но вот отследить судьбу каждого конкретного человека всей этой махине, похоже, не под силу. Вот и выходит, что некоего центра, обратившись в который мы бы получили все сведения об истории квартиры и живших там людях, нет.

«Универсального рецепта проверок нет, - говорит Станислав Коротков («МГСН»). – Чаще всего более-менее полную картину дает изучение истории перехода права собственности на квартиру, архив паспортного стола и квалифицированный опрос всех людей (собственников, зарегистрированных, бывших собственников и бывших жильцов, а так же их соседей)».

Ситуация усугубляется еще и тем, что государственные органы вовсе не горят желанием помочь покупателям, пытающимся что-то там проверить. Например, выписку из домовой книги (или ее нынешнюю замену – Единый жилищный документ) выдают только собственнику квартиры. Покупатель (или представляющий его риэлтор) с точки зрения паспортисток – никто. В подобной ситуации очень ценны разные «околозаконные» каналы. «Риэлторские компании практиковали различные способы добывания информации, зачастую очень изощренные, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Так, одно из агентств инициировало возбуждение уголовного дела против продавца недвижимости. Получив доступ к полной информации о квартире по линии следствия, оно закрывало дело». От себя добавим, что подобный «креатив», конечно, любопытен. Но, с другой стороны, в случае суда вряд ли можно будет приобщить к делу материалы, добытые столь экстравагантным способом.

Впрочем, есть еще один неплохой способ. Потребуйте у продавца, чтобы он представил выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта справка поможет установить реальный круг собственников данной квартиры, и историю продаж и перепродаж. Такой запрос абсолютно законен, стоит эта услуга небольших денег. Если продавцу нечего скрывать, то он вам эту бумагу достанет. Ну, а если не захочет – значит, не надо с таким и связываться.

Резюме от журнала Metrinfo.ru

Будем справедливы: в последние годы сделано не так уж мало для того, чтобы очистить рынок недвижимости. В том числе и в связи с проблемами, затронутыми в этой теме. Например, до начала 90-х годов осужденный автоматически выписывался из своего жилья. Сегодня – нет, так что такая категория проживающих по крайней мере перестала исчезать из документов. Помогла покупателям и ипотека: все большое число сделок происходит с привлечением кредитов, и банки, выдавшие их, сами стараются провести изучение юридической истории квартиры.

Но утверждать, что воцарилась полная благодать, конечно, нельзя. Поэтому покупателям следует руководствоваться бессмертным лозунгом: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Это значит, что:

1. Нужно всеми доступными способами провести изучение того, нет ли в квартире «невидимок». Для участия в этой работе привлекать и риэлторов, и продавцов. Надо прямо сказать, что хотели бы с их помощью получить все возможные справки – и нечего тут стесняться.

2. При обнаружении указанных личностей надо их разыскать и добиться, чтобы они покинули квартиру до сделки.

3. Если это невозможно (например, человек говорит, что уедет в квартиру, которая будет приобретена на деньги от продажи старого жилья) – потребовать письменное обязательство, желательно нотариально заверенное. Не факт, конечно, что это обещание будет обязательно выполнено. Но вы, как минимум, получите веский аргумент для возможного суда.

Владимир Абгафоров