Какие сюрпризы могут ожидать арендатора при заключении договора аренды помещения? Существует ли возможность заранее застраховать себя от повышения арендной ставки? Как это сделать? Каких еще «подводных камней» должен остерегаться арендатор и на какие пункты договора стоит обращать пристальное внимание?

Договоры аренды и субаренды объектов коммерческой недвижимости можно разделить на краткосрочные, которые заключаются на срок не более 11 месяцев, и долгосрочные, заключенные на год и более.

Короткие встречи

На законодательном уровне за сторонами, заключившими договор аренды на срок от года и более, закреплено обязательство регистрирования подобного договора в органах Росрее-стра. Договор же, заключенный менее чем на один год, государственной регистрации не требует.

Что касается плюсов и минусов краткосрочного и долгосрочного договоров, то здесь можно отметить, что краткосрочный договор аренды заключать гораздо проще по причи-не отсутствия необходимости прохождения отнюдь непростой процедуры регистрации. Но и определенные риски существуют. Например, у арендатора существует риск того, что по окончании срока действия договора, заключенного на 11 месяцев, арендодатель может отказаться от заключения договора на новый срок, не смотря на то, что в законе преиму-щественное право на заключение договора аренды на новый срок у добросовестного арен-датора. Но не всегда данное право работает на практике.

Также, стоит отметить, что краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади, ориентировочно до 200 кв.м., по причине, что довольно часто бывают случаи, когда компания-арендатор только начинает свою деятель-ность, соответственно, имеет небольшой штат сотрудников, определенные ограничения по бюджету. При таких условиях компания ищет себе офис в аренду площадью 50-100 кв.м. По прошествии почти года компания либо укрепляется на рынке и расширяет штат со-трудников, либо, наоборот, сворачивает свою деятельность. В обоих случаях компания освобождает офис, потому что ищет помещение большей площадью, либо закрывается. То есть заключать долгосрочный договор на помещение небольшой площади не имеет смыс-ла.

Иная картина с долгосрочными договорами аренды, требующими государственной реги-страции. Необходимость заключения такого договора возникает, как правило, при аренде помещений площадью от 200 кв.м. и до нескольких тысяч кв.м., поскольку, компания-арендатор, которая ищет помещение такой площадью уже обладает и достойной деловой репутацией и имеет достаточное количества денежных средств для оплаты аренды такого помещения. Такому арендатору интересно найти достойное помещение и заключить дого-вор аренды лет на пять, а не заключать договор на 11 месяцев, после окончания срока дей-ствия которого существует риск неподписания договора аренды на новый срок. Минусом данного договора является государственная регистрация. Но учитывая, что арендатор га-рантированно берет в пользование помещение, например, в 2000 кв.м. и будет ежемесячно платить арендодателю довольно существенную сумму, отсутствие государственной реги-страции не является таким уж критичным.

В отношении договоров субаренды помещений действуют те же условия, что и при за-ключении договора аренды. Особенностью заключения договора субаренды является не-обходимость проверки наличия права арендатора сдавать помещение в субаренду. Как правило, такое право или, наоборот, не наделение таким правом, прописывается в догово-ре аренды между арендодателем и арендатором. Кроме того, договор субаренды не дол-жен по сроку действия превышать договора аренды.

Подводя краткий итог можно отметить следующее – срок действия, на который заключа-ется договор, определяется исходя из пожеланий сторон. И краткосрочный, и долгосроч-ный договоры аренды имеют свои плюсы и свои минусы. Важно лишь то, насколько те или иные плюсы, минусы критичны для обеих сторон договора и насколько стороны гото-вы идти на компромиссы.

Руководство к действию

Так, в прошлом году и в начале нынешнего, арендодатели порадовали арендаторов сни-жением платежей по аренде офисных помещений. Одни, получив официальное предложе-ние от собственников пустующих площадей, предоставляли эту информацию своему те-кущему арендодателю и добивались таким образом скидки, более смелые - безо всякого официального письма шли за дисконтом, а другие просто находили наиболее выгодные условия и покидали насиженное место. Например, в бизнес центре «Набережная Тауэр» в сентябре 2009 года типовые этажи без отделки можно было арендовать за 550$ кв.м. + НДС + эксплуатационные расходы, в «Непмен Клуб» в декабре 2009 арендная ставка за помещения, расположенные на 2-ом, 3-ем и 4-ом этажах составляла 850$ + НДС, а в «Etmia II» в феврале 2010 года помещения на 2-ом и 3-ем этажах можно было арендовать за 370 евро за кв.м. + НДС + эксплутационные расходы.

Однако, уже по итогам первого квартала 2010 года, стало наблюдаться изменение ситуа-ции. Так, произошло увеличение платежей в рамках долгосрочных договоров, которые в разгар кризиса были заключены на весьма выгодных для арендаторов условиях. Таким образом, сегодня в «Набережной Тауэр» аренда равна 650$ кв.м.+ НДС + эксплуатацион-ные расходы, в «Непмен Клубе» - 1270$ кв.м. + НДС, а в «Etmia II» - 400Евро кв.м. + НДС + эксплуатационные расходы.

И это несмотря на то что, как правило, в настоящее время основная масса арендодателей являются добросовестными и не выходят за рамки заключенного с арендатором договора аренды. А арендаторы, в свою очередь, еще на стадии согласования договора аренды ста-раются снять все спорные вопросы и исключить саму вероятность двойной трактовки того или иного положения договора аренды.

Для того чтобы застраховать себя от подобных моментов арендатору следует обращать внимание на пункт, в котором прописывается индексация. Как правило, пункт об увели-чение арендной ставки выглядит следующим образом «Арендодатель имеет право изме-нить ставку аренды не более чем на Х% не чаще 1-го раза в год». Поэтому если текущие рыночные цены выросли – собственник повышает ставку на оговоренный в договоре %.

В последнее время большинство долгосрочных договоров заключаются с индексацией 6-10% в год, в зависимости от валюты к которой привязан договор аренды. Если же пункт индексации в договоре отсутствует, то лучше его внести во избежание возникновения в будущем конфликтных ситуаций с арендодателем.

Существует и вариант избегания повышения арендной ставки. Для этого в договоре должно быть прописано, что индексация арендной ставки в течение всего срока аренды или в течение какой-то части срока аренды не предусматривается. Например, у арендатора договор аренды заключенный сроком на 3 года. В договоре существует пункт, в котором говорится, что индексация арендной ставки в течение первого года срока аренды не пре-дусматривается. Таким образом «сюрпризов» не будет.

Также при заключении договора стоит обратить внимание на сам предмет договора - а именно на адрес объекта, перечень помещений, совпадение площадей помещений с доку-ментами БТИ и пожеланиями арендатора. Обязательно нужно проверить совпадение ре-альной планировки помещений и планировки, указанной в документах БТИ. Причина та-кой рекомендации следующая – как правило, арендодатель прописывает в договоре арен-ды после окончания срока аренды обязательство вернуть помещение в том же виде, в ка-ком оно было предоставлено арендатору. А если фактическая планировка не совпадает с планировкой, указанной в документах БТИ, арендодатель имеет право потребовать от арендатора за свой счет восстановить планировку в соответствии с документами БТИ. Бы-вают и ситуации, когда арендодатель указывает в договоре штрафные санкции в случае проведения арендатором перепланировки без согласования с арендодателем. То есть не трудно догадаться, что в случае несовпадения фактической планировки и документов БТИ, на арендатора может быть наложен штраф.

Наконец стоит очень внимательно изучить раздел, касающийся арендной платы и порядка ее внесения, раздел, в рамках которого регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств в которых, как правило, прописывается, кто из сторон договора должен следить за состоянием помещения, производить текущий ремонт, при перепланировке – порядок согласования, и каким образом происходить про-цедура уведомления арендодателя в случае аварии в инженерных сетях.