Госдума на заседании в среду, 12 мая, приняла во втором чтении законопроект, направленный на защиту прав участников долевого строительства. Как стало известно ГдеЭтотДом.РУ, депутаты предлагают создать условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве.

В законопроекте предлагается создать условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве. Такие договоры, по мнению авторов, являются одной из самых защищенных форм договора для дольщика.

Как отмечают авторы законопроекта, одной из причин, почему застройщики редко используют такие договоры, является тот факт, что в результате их заключения процесс получения средств от физлиц застройщиками становится более сложным и экономически менее выгодным. В частности, это происходит из-за необходимости уплаты НДС по этим договорам.

В связи с этим предлагается внести изменения в Налоговый кодекс РФ с тем, чтобы освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Это, по мнению авторов законопроекта, позволит мотивировать застройщиков работать по договору долевого участия и устранит причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под обложение НДС, но которые не защищают права дольщиков.

Авторы также предлагают прописать конкретные случаи, когда допускается привлечение средств граждан до введения объекта жилищного строительства в эксплуатацию. Соответствующие изменения предусматриваются в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В частности, средства могут привлекаться на основании договора участия в долевом строительстве, а также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке. Кроме того, средства могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

Сделка, совершенная в нарушение этих правил, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего ее, отмечается в законопроекте.

Законопроектом также предлагается включить в понятие «застройщик» юридических лиц, имеющих земельные участки не только на праве аренды, но и на праве субаренды.

В соответствии с документом солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком.

В законопроекте более конкретно прописываются положения об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Кроме того, уточняется, что в случае нарушения застройщиком предусмотренного законопроектом целевого использования средств договор по требованию дольщика может быть расторгнут в судебном порядке.

Одновременно предлагается внести в Кодекс об административных правонарушениях положение, устанавливающее штрафы за привлечение денежных средств с нарушением требований. С должностных лиц предлагается взимать штраф в размере от 20 тыс. рублей до 50 тыс. рублей, с юридических лиц - от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей.

Кроме того, предлагается ввести дополнительные составы административных правонарушений. Так, предусмотрены штрафы за непредставление компанией, привлекающей средства дольщиков, в соответствующие органы документов и сведений, необходимых для контроля и надзора в этой сфере. Штраф для должностных лиц составит от 5 тыс. рублей до 15 тыс. рублей, для юридических лиц - от 50 тыс. рублей до 200 тыс. рублей.

«Законопроект о защите прав дольщиков, принятый Госдумой во втором чтении, не оправдывает своего названия. Он направлен прежде всего на создание комфортных условий для застройщиков, а многие его положения в силу непродуманности и неточности формулировок могут даже навредить простым гражданам, вкладывающим средства в строительство жилья», - отмечает депутат нижней палаты парламента, лидер общественного движения «Комитет помощи пострадавших дольщиков» Антон Беляков. По мнению Белякова, обнуление НДС для застройщиков, предусмотренное законопроектом, не является мерой, стимулирующей отказ от так называемых «серых схем» привлечения денег граждан. Нежелание подавляющего большинства застройщиков использовать договоры долевого участия вызвано вовсе не высокими налогами, а обязательствами застройщика перед дольщиками, по которым ему в случае нарушения договора придется отвечать в суде», - подчеркивает Беляков.

«Некоторые новшества, вводимые законопроектом, имеют явно недоработанный вид. Например, появление возможности для застройщика использовать механизм субаренды земельного участка при долевом строительстве создает дополнительные риски для дольщиков. В частности, при досрочном прекращении срока аренды автоматически прекращается и срок субаренды, и кто в данном случае будет нести ответственность перед дольщиками, не совсем ясно», - указывает парламентарий.

«Кроме того, поправки во многом пересекаются с уже существующими нормами законодательства. В частности, законопроектом вводится запрет на использование предварительного договора купли-продажи при реализации квартир в строящихся домах. Однако привлечение средств через такой договор и так невозможно в соответствии с Гражданским кодексом», - добавил депутат.

По словам руководителя Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, если предлагаемые изменения действительно позволят застройщикам оптимизировать налогообложение при продаже квартир через договора долевого участия, то это станет существенным шагом вперед к выведению рынка продаж квартир в новостройках из «серой» зоны в «белую». Как показывает практика, метод пряника, гораздо действенней, чем кнута, т.е. штрафов и проверок – фактически они сейчас в этой сфере не работают. Если же новеллы законодательства не дадут никаких новых преференции застройщикам, то юристами будут найдены новые схемы привлечения денег, когда фактически продаются строящиеся квартиры, но под видом иных договоров. Примечательно, что помимо предполагаемых изменений в законе, уже запускаются пилотные программы по дополнительному финансированию застройщиков, работающих по «белым» схемам, например, за счет средств Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

По мнению же Александра Хинтшейна, после вступления закона силу все существующие сегодня «серые» схемы окажутся вне закона. С одной стороны, мы вводим ужесточение в работе со средствами граждан. После вступления закона силу все существующие сегодня «серые» схемы окажутся вне закона, и застройщику будет экономически невыгодно их применять, потому что, штраф будет превышать возможную прибыль.

С другой стороны мы, идя на встречу строительному сообществу, освобождаем от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора долевого строительства. Также упрощается порядок регистрации договоров долевого строительства. Думаю, что в третьем чтении законопроект будет принят в течение этой весенней сессии.

Из этого проекта закона мы удалили все, что касается банкротства строительных организаций, и разработали новый законопроект, который уже внесен в Госдуму (Об особом порядке банктроства), на который ГПУ президента уже дало положительное заключение.

Проблема, которую мы устраняем - привлечение средств граждан в долевое строительство по «серым» схемам, - одна из самых главных проблем. Мы убедились в этом, особенно в условиях кризиса, когда количество проблемных объектов в России возросло - их оказалось более тысячи. Мы увидели, что абсолютное большинство этих объектов возникло по причине использования застройщиками обходных схем продаж (вексельные схемы, предварительные договора купли-продажи и т.п.). В этих условиях каких-либо гарантий защиты прав соинвесторов не существует. Мы же теперь этот механизм предупредили - законопроект направлен на то, чтобы не допустить в будущем возникновения новых обманутых дольщиков».