Законодательному регулированию ипотечного рынка руководство страны уделяет повышенное внимание. Только в апреле депутаты активно обсуждали возможности удешевления кредитов для строителей, снижение рисков для банков, облегчения процедуры реализации недвижимости, находящейся в залоге.

Ипотечное кредитование должно развиваться параллельно с ростом жилищного строительства.

Развитие только одной из отраслей бесполезно. Без возможности оформить доступную ипотеку только единичные покупатели смогу приобрести квартиру. С другой стороны, дешевые кредиты на покупку квартир резко увеличат спрос на рынке и, при отсутствии предложения нового жилья, приведут к росту цен на недвижимость. Соответственно, дешевая ипотека таковой быть перестанет.

Поэтому снижение кредитной ставки для АИЖК на средства, направляемые на поддержку застройщиков, абсолютно обосновано. Кредиты должны подешеветь на 3%, однако необходимо контролировать, чтобы займы стали доступнее не только для банков-посредников, но и для конечных заемщиков, сообщили ГдеЭтотДом.РУ специалисты 100 Кредитов.ru.

По данным ЦБ, объем ипотечных жилищных кредитов в марте возрос в рублях почти в два раза по сравнению с февралем - до 46,152 млрд рублей, в валюте (в рублевом эквиваленте) - до 2,795 млрд рублей. Количество кредитов в рублях возросло за март на 18 959 (до 39 779 кредитов), в валюте - на 280 (до 629 кредитов). Это больше чем за весь первый квартал 2009 года и в 2,5 раза больше по количеству и объему, чем в марте 2009 года.

Ставки по ипотечным кредитам стали ниже, отмечает ЦБ. Средняя ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, снизилась на 0,1 процентного пункта до 13,6%; по кредитам, выданным в марте, на 0,2 процентных пункта до 13,4%. Средняя ставка по валютным кредитам с начала года снизилась на 0,4 процентных пункта до 11,1%. Год назад средние ставки были на 1,2% выше в рублях и на 2,7% выше в валюте, сообщила Российская газета. Если тенденция сохранится, к концу этого года средняя ставка по выдаваемым жилищным кредитам в рублях может достигнуть 12,5%, а в валюте - 10%.

Помимо роста объемов кредитования на рынке ипотеки наметились и другие положительные тенденции. Медленнее стал расти объем просроченной задолженности. В марте 2010 года она выросла на 736 млн рублей - чуть превысив 37 млрд рублей (рост составил 2%). В прошлом же году просрочка росла на 5-10% в месяц.

Однако чрезмерный рост рынка жилищного кредитования в условиях продолжающегося кризиса в жилищном строительстве, по мнению руководителя Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александра Пыпина, может способствовать возобновлению заметного роста цен на квартиры и появлению новых «перекосов» на рынке жилой недвижимости. Быстрому росту рынка способствует и возобновление банками выдачи кредитов с первоначальным взносом 10-20% и подтверждением доходов справками по форме банка.

«Впрочем, сохранение ипотечных ставок на уровне выше уровня инфляции постепенно начнет сдерживать рост рынка жилищного кредитования, - отмечает он. - Сдерживающим фактором может стать и изменение политики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В прошлом году АИЖК сыграло важнейшую роль в поддержке рынка, предоставив заемщикам возможность реструктурировать проблемные кредиты, а новым заемщикам - получить займы через уполномоченные банки под 10-12% годовых».

Другой проблемой, которая рассматривалась в парламенте, является процедура реализации имущества, находящегося под залогом. Действительно, за последний год невыплаты по ипотеке выросли в три раза, и банки часто сталкиваются с ситуациями, когда реструктуризировать задолженность уже бесполезно. Доходы заемщика резко снижаются, и он уже не может оплачивать ипотеку, особенно валютную. В случае если необходимость реализации заложенного имущества признают и банк, и клиент, новый закон предлагает упрощенную схему реализации залога. В частности, упрощается процедура регистрации сделки, а сами торги по недвижимости предлагается проводить по методу «голландского аукциона».

Что касается открытых торгов, такая форма продаж недвижимости на нашем рынке практически отсутствует. По данным журнала Собственник, через аукцион продается небольшая часть квартир, в основном те, что находятся под залогом у банка, т. е. обременены ипотечным кредитом, который заемщик не может выплатить.

Не так давно портал «ГдеЭтотДом.РУ» объявил о намерении запустить интернет-аукцион недвижимости. Сейчас, как сообщил Рубен Акопов, генеральный директор портала, аукцион начинает функционировать как очное мероприятие, проходящее в аудитории, с привлечением профессионального аукциониста, присутствием участников, подъемом карточек во время торгов и всеми атрибутами, присущими любому аукциону. «У нас есть планы по организации интернет-аукциона, возможно, они будут реализованы уже в этом году. В любом случае интернет-аукцион не будет заменой очного мероприятия, скорее всего, они будут существовать параллельно», – говорит Акопов.

Вот условия этого аукциона. Обратиться туда, чтобы выставить недвижимость на торги, может только профессиональный риэлтор. Аукцион не работает с продавцами напрямую. Чтобы сотрудничать с аукционом, риэлторы проходят регистрацию и представляют необходимые документы. Зарегистрированные агенты могут обращаться к аукциону неограниченное количество раз. В настоящий момент регистрация проводится бесплатно. «Мы заинтересованы в сотрудничестве с риэлторами и проводим для них бесплатное обучение. Ввиду высокой занятости риэлторов мы даже приезжаем в агентства недвижимости и обучаем агентов на рабочем месте, – рассказывает Рубен Акопов. – Продавец квартиры платит 5000 рублей за то, чтобы выставить объект недвижимости на аукцион. Эта сумма вносится при подписании договора поручения между аукционом и продавцом. Входная плата нужна для того, чтобы призвать продавца ответственно относиться к определению начальной цены. Ведь если ничего не брать, продавец может и однокомнатную квартиру в Марьино за миллион долларов выставить».

Продается через такой аукцион не всякая недвижимость. «Как правило, к аукциону обращаются тогда, когда реализовать объект другим способом не удается, – констатирует организатор. – Так что риэлтор выбирает между возможностью получить часть комиссии или не получить ничего».