Прошли уже времена, когда для покупателей было достаточно одного факта, что магазин как таковой существует. А как он выглядит было неважно, главное, чтобы там был нужный товар. Какой ценой создаются красивые витрины, яркая реклама и удобные парковки около магазинов и торговых центров? О проблемах арендодателя и арендаторов рассказывает Андрей Завидонов.

Несмотря на бурное развитие розничной торговли и активное строительство торговых центров по всей стране, мы всё еще ощущаем сильную нехватку магазинов у дома. Каковы же основные проблемы мешающие развитию цивилизованной торговле в формате стрит-ритейл?

Отсутствие достаточного количества предложений

Дефицит на рынке стрит-ритейла ощущается во всех городах, без исключения. Особенно это касается небольших помещений площадью около 100 кв.м. Исторически сложилось так, что 20-30 лет назад градостроители не предусматривали активного развития мелкой розницы и не учитывали такие форматы при проектировании зданий. Большая часть существующих помещений - это плод реконструкции, и не всегда удачной. Прежде всего, это касается помещений переделанных из квартир первых этажей зданий. Частично эту проблему решали павильоны, но этот формат был очень уродлив и портил внешний вид наших городов. Только сейчас стали появляться функциональные и вместе с тем внешне привлекательные конструкции, отвечающие современным потребностям.

Отсутствие концепции

Низкое взаимодействие между собственниками на одной улице приводит к отсутствию единой концепции торгового коридора. Очень часто в соседних помещениях могут находиться конкурирующие магазины. Это губит розничный бизнес и снижает привлекательность многих объектов. «Каждый сам за себя» – вот лейтмотив формата стрит-ритейл сегодня.

Наряду с этим, очевидно, что только за счёт совместных усилий розничных операторов и владельцев торговой недвижимости мы можем развивать этот формат торговли. Если посмотреть на торговые центры, активно строящиеся во всех крупных городах, то их главным конкурентным преимуществом является концепция и грамотный подбор арендаторов. Именно это создает максимальный интерес у покупателя и заставляет чаще и больше покупать в этом месте. То же самое может происходить и в стрит-ритейле. Удобные парковки, пешеходные зоны, отсутствие грязи - вот те минимальные требования, которые можно выполнять совместно, в рамках локального торгового коридора.

Следующая группа проблем – технические

Технические проблемы решаемы, но затраты на их решение часто становятся блокирующим фактором для открытия магазина:

Техническая неприспособленность помещений для ведения розничного бизнеса: неудобные входы, неудобные планировки с делением на несколько маленьких секций, отсутствие хорошей вентиляции, избыточное кол-во подсобных помещений, которые невозможно использовать под торговый зал. Иногда, при площади торгового зала 50 кв.м., мы имеем в аренде подвал площадью 300 кв. м…

Общая для всей нашей страны проблема нехватки электроэнергии. Очень часто выделенная мощность составляет 5 КВт на помещение, что не позволяет его оборудовать ни нормальной рекламой, ни освещением торгового зала и т.п.

Проблемы санузлов и коммуникаций, необходимых по требованиям СЭС, Пожарных и очень высокие затраты на их организацию.

Места для вывесок. Помещение есть, а места под вывеску нет…

Отсутствие витрин – это вообще отдельная тема. Большая часть помещений не имеет нормальных торговых витрин. В лучшем случае - окно. Это существенно снижает привлекательность торговой недвижимости и мешает экономике розничного магазина.

Иногда мы сталкиваемся с ситуацией, когда владелец недвижимости старается не участвовать в её реконструкции и эксплуатации: несанкционированные перепланировки предыдущих периодов, незаконные электрические мощности, неотремонтированные фасады и т.п.

И наконец, переговорный процесс

Мы рады и поддерживаем всех собственников, кто заботится о торговой составляющей своей недвижимости. Тех, кто предлагает нам совместно ремонтировать фасады, организовывать тротуары при входе, места для парковки, расширять витрины, покупать и оформлять дополнительную электрическую мощность. Т.е. всех тех, кто относится к своей недвижимости, как к бизнесу.

Наряду с этим мы иногда сталкиваемся с ситуацией, когда арендодатель занимает позицию – я Вам сдал и получаю аренду, всё остальное Ваши проблемы… Мы призываем собственников торговой недвижимости к общему пониманию – аренда берется из выручки и дохода розничного оператора. Чем качественнее выглядит недвижимость и магазин, тем больше выручка и больше возможностей платить за аренду.

Стоимость аренды

Наверное, это самая животрепещущая тема. С 2010 года начался рост арендных ставок, связанный с отменой скидок и послаблений 2009 года. Многие владельцы недвижимости стремятся наверстать недополученный в 2009 году доход и начинают существенно завышать арендные ставки. Мы с пониманием относимся к таким переговорам и в основном приходим к консенсусу.

Большой проблемой в этих переговорах является непрозрачность рынка и отсутствие адекватной и независимой информации по арендным ставкам. Чаще всего предлагаемые арендные ставки обусловлены не рыночным расчетом, а субъективными ощущениями арендодателя. Готовясь к таким переговорам, мы своими силами проводим локальное исследование рынка и существующих предложений недвижимости. Но в эти данные часто не верят, считая нас заинтересованной стороной.

Это отчасти так. Мы заинтересованы в снижении аренды, но также мы заинтересованы в сохранении прибыльного бизнеса и инвестиций в него. Что такое переезд в другое помещение, когда 50% инвестиций связано с ремонтами и реконструкцией? Фактически это потеря крупных сумм – убытки. Собственники также далеко не всегда выигрывают от этого процесса.

Часто бывает, что, не договорившись по аренде, мы вынуждены закрыть магазин, и собственник потом очень долго не может найти арендатора, и вынужден просить нас, вернуться. Да, такие случаи бывают нередко. И даже в Москве – на самом дефицитном рынке.

Все эти проблемы связаны, прежде всего, с непрозрачностью рынка и отсутствием аналитического подхода при формировании арендного предложения.