Покупатели столичных квартир переключаются на «вторичку»

Сворачивание в Москве госпрограммы льготной ипотеки и отсутствие свободных средств на покупку столичных «квадратов» сформировали новые тренды на рынке жилья. Спрос постепенно переориентируется с новостроек на готовые дома.

В конце лета эксперты зафиксировали растущий интерес покупателей к готовому жилью. «Сказалось прекращение в Москве программы льготной ипотеки», — полагает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. С ее слов, в течение двух последних месяцев выросла доля альтернативных сделок, поскольку свободных средств у населения немного. Причем все больше сделок, растянутых по времени. То есть продавец продает свою квартиру, получает деньги и только потом, через определенное время, за эти деньги приобретает другой объект. Как пояснила аналитик, «сейчас большое количество объектов на вторичном рынке продается из-под залога. А если в альтернативной сделке участвует еще одна квартира в ипотеку, то это бывает сложно выполнить, так как у разных банков часто не «монтируются» сделки с объектами из-под залога из-за разных условий».

Стабильно увеличивается количество сделок с несовершеннолетними собственниками и, соответственно, с одобрением опеки. Таков ответ рынка на программы материнского капитала и покупку жилья с использованием этих средств. Популярность таких сделок, уверена Дымова, будет увеличиваться. Напомним, что при сделках с маткапиталом требуется обязательное наделение детей долями в собственности.

Еще один важный тренд — «оскудела» реновация. Во время первого этапа программы большинство желающих уже купили или продали свои квартиры. Да и во второй очереди наблюдается все меньше предложений. «Интересно, что небольшой, но постоянный процент сделок в этом сегменте составляют варианты, когда продают квартиру в пятиэтажке в одном районе и покупают квартиру в пятиэтажке в другом, более престижном районе. С прицелом на получение новой квартиры в этом же более престижном районе», — отметила Дымова.

Как сообщил эксперт по столичной недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин, спрос на рынке вторичного жилья подогревается и более гибкой ценой: «На фоне роста, произошедшего в прошлом году, собственники более лояльно относятся к тому, чтобы сделать дисконт реальным покупателям своей недвижимости. Нередко это способно компенсировать переплату, складывающуюся из-за разницы ипотечных ставок на вторичное и первичное жилье». Если сравнивать спрос на вторичное и первичное жилье, то относительно начала года на вторичном рынке он вырос на 53%, а вот в сегменте новостроек снизился на 27%. При этом спрос на новостройки остается выше, чем в аналогичный период прошлого года почти в 3 раза, в то время как в сегменте вторичного жилья он ниже на 2%.

«Заезжай и живи»

По оценке АЦ «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке столицы в годовом выражении сократился на 4,6%, с 48 330 лотов до 46 180 лотов. Однако в массовых сегментах экспозиция жилья уменьшилась на 30%. Дело в том, что во время прошлогоднего скачка спроса большинство ликвидных объектов было вымыто с рынка. Поэтому объем предложения в данном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно.

Все большей популярностью пользуются полностью готовые для проживания квартиры с качественным ремонтом и бытовой техникой. «Принцип «заезжай и живи» выгодно отличает готовое жилье от новостроек. В целом же баланс по спросу сохраняется: по-прежнему на первом месте однокомнатные квартиры, затем студии, на третьем месте — «трешки», — сообщил Ярыгин

Предпочтения покупателей, как всегда, зависят от толщины кошелька. В недорогих сегментах все решает бюджет, сначала люди смотрят на цену объекта и только потом — на характеристики. В бизнес-классе людей интересуют качество и концепция жилого комплекса, социальная инфраструктура и окружение.

— В комфорт-классе один из самых популярных вариантов — это малогабаритная двухкомнатная квартира, потому что существенная доля недвижимости сейчас приобретается в ипотеку, — рассказала Юлия Дымова. — Разница между одно- и двухкомнатной квартирой по ипотечному платежу небольшая. А вот качество жизни в «двушке», даже в небольшой, существенно выше. Также для комфорт-класса имеет значение возраст дома: чем новее, тем лучше, и наоборот. В бизнес-классе наиболее востребованные объекты — от 50 до 570 кв. м.

Плюс 23% за год

Как сообщил «МК» директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, за год, с июля 2020-го по июль 2021-го, средний уровень цен на территории старой Москвы заметно увеличился. Главным образом это было связано с резким ростом активности покупателей после окончания режима всеобщей самоизоляции. В итоге средняя цена предложения 1 кв. м в годовом выражении поднялась на 23,3% (с 222,2 тыс. руб. до 273,8 тыс. руб.), усредненная стоимость квартиры — на 19,3% (с 13,2 млн руб. до 15,7 млн руб.). С начала лета цена «квадрата» увеличилась на 2,7%, а стоимость объекта — на 2,6%.

По традиции быстрее всего дорожали «однушки»: за год средняя цена 1 кв. м в этом сегменте поднялась на 25,3% (с 213,2 тыс. руб. до 267,1 тыс. руб.), а стоимость вторичного лота — на 23,9% (с 7,4 млн руб. до 9,1 млн руб.). В сравнении с началом лета средняя цена предложения «квадрата» в 1-комнатных квартирах выросла на 3%, средняя стоимость объекта — на 3,4%.

Среди всех округов старой Москвы за год наиболее заметно цена 1 кв. м увеличилась в ЮАО (+28,4%), СЗАО (+25,9%) и СВАО (+25,4%), немного отстал от них ЮВАО (+25,3%). В основном это локации с относительно доступным по цене вторичным жильем. К примеру, в ЮВАО сейчас ценники на вторичные квартиры ниже, чем во всех прочих округах столицы: средняя цена предложения «квадрата» составляет 221,4 тыс. руб., стоимость лота — 11,2 млн руб.

«В преддверии осени заметно прибавили в цене семейные варианты с хорошей инфраструктурой, особенно со школами. Это касается всех классов жилья. Однако рост цен незначительный — не более 5% с начала лета», — добавила Юлия Дымова.

Куда пойдут цены?

Пока аналитики не видят предпосылок для заметного изменения стоимости вторичной недвижимости. Активность покупателей во многом поддерживается за счет сегмента ипотечного кредитования. Несмотря на рост ключевой ставки ЦБ РФ, средний уровень ипотечных ставок в Москве пока сильно не изменился. «Ценовые колебания до конца года будут, на наш взгляд, небольшими. Средний уровень цен на вторичные квартиры может опуститься на 2–3% (более реалистичный сценарий), но может и подняться на ту же величину», — заметил Сергей Шлома.

По прогнозу Юлии Дымовой, при отсутствии экономических потрясений цены на готовое жилье в Москве в течение последнего квартала этого года вырастут на 5–7%: «Многое будет зависеть от выборов в Госдуму, которые состоятся в середине сентября. От их итогов будут зависеть экономическая ситуация, доходы населения и дальнейшие пути развития страны».

Как полагает Иннокентий Ярыгин, «квадраты» на столичном вторичном рынке жилья будут расти вслед за новостройками. До конца года он ожидает прироста на уровне 6–8%. При этом в четвертом квартале, по оценке эксперта, можно ожидать более существенного дисконта на квартиры для реальных покупателей. «Большинство продавцов понимают, что в январе 2022 года покупательская активность будет низкая, и многие постараются реализовать свою недвижимость в текущем году, в том числе и за счет более ощутимых скидок», — заключил Ярыгин.